深圳益田假日广场商综合体研究

1、2益田假日广场项目研究益田假日广场项目研究分析思路分析思路31 1项目基本概况项目基本概况2 2项目经营分析项目经营分析3 3发展前景分析发展前景分析益田假日广场综合体研究益田假日广场综合体研究44发展商深圳市益田房地产集团股份有限公司管理公司深圳市益田房地产集团股份有限公司占地面积35000建筑面积135800开业时间2008-08主力店新世界百货、嘉禾影院、全明星冰场、四海一家餐饮、反斗城项目特点物业类型：物业类型：体验式购物中心、生态写字楼、五星级主题酒店地铁接驳：地铁接驳：深圳唯一拥有双地铁站厅的地铁上盖物业，连通地铁1号线和在建的2号线，现有3个地铁出入口与益田假日广场商业零距离接驳

2、，项目地下三层设有大型巴士换乘站5居民楼居民楼居民楼居民楼居民楼居民楼世界之窗世界之窗华侨城欢乐谷华侨城欢乐谷高尚小区高尚小区锦绣中华锦绣中华中高档小区中高档小区中高档小区中高档小区中高档小区中高档小区中高档小区中高档小区中高档小区中高档小区中高档小区中高档小区高尚小区高尚小区工业用地工业用地工业用地工业用地中高档小区中高档小区京基百纳广场京基百纳广场居民楼居民楼商业圈商业圈高尚小区高尚小区中高档小区中高档小区居民楼居民楼旅游区旅游区工业用地工业用地深圳唯一拥有双地铁站厅的地铁上盖物业，为地铁1、2号线交汇处，连通整个深圳区域。紧邻世界之窗公交枢纽站，52条公交路线辐射全市，日流量数千车次，人

3、流量达数百万人。紧靠深南、滨河两大城市主干道，通过深南、滨河大道，可以快速到达宝安国际机场/火车站/罗湖口岸/皇岗口岸等，商务/旅游/度假交通极为便利。2007年，西部通道开通，将带来更多的香港消费者来深消费。7所属区域所属区域商圈商圈等级等级主要物业主要物业市场定位市场定位消费者定位消费者定位距离距离南山区南山区南山后海商圈市级商圈海岸城、保利文化中心提供高档商品和服务为主深圳高收入居民、高消费水平的国内外游客和商务人士8km罗湖区罗湖区金三角商圈市级商圈东门、人民南路、地王提供大众化、潮流化消费为主本地年青人、外地游客和中低收入港澳居民15km福田区福田区华强北商圈市级商圈赛格广场、华强提

4、供时尚实惠的中高档商品和服务中等收入的深圳居民、商务人士、国内外旅游观光人士以及产业中游零售商和产业上游的供货商12kmCBD商圈市级商圈购物公园、中心城提供高档商品、餐饮和娱乐服务国内外商务客人及游客，在中心区进行商务及文化等活动的深圳居民，福田区中高收入居民10km宝安区宝安区宝安新中心次市级商圈港隆城、都市摩尔提供中高档零售、餐饮和文化娱乐服务为主区内常住居民，包括新中心区内的新增居民、107国道沿线居民、香港及深圳特区内游客12km龙岗区龙岗区龙岗中心次市级商圈宝钜城、锦绣花街、罗马公园提供中高档零售服务为主周边社区的中高收入居民、商务人士以及周边地区的游客45km本案本案金三角商圈华

5、强北商圈CBD中心商圈后海商圈龙岗中心城商圈龙岗中心城商圈龙华商圈81 1项目基本概况项目基本概况2 2项目经营分析项目经营分析3 3发展前景分析发展前景分析益田假日广场综合体研究益田假日广场综合体研究商业商业（56%）办公办公（9%）酒店酒店（18%）购物广场购物广场总部基地总部基地国际酒店国际酒店公寓公寓产权式产权式？+服务式服务式物业类型物业类型面积（平米）面积（平米）商业73026写字楼12000酒店23036其他22914总建筑面积13097618%9%56%17%酒店写字楼商业其他商业定位中国首家国际化体验式购物中心商业面积12000占总面积比率56%经营模式只租不售，开发商自主招

6、商运营管理市场价值项目定位高档，招商的品牌全部为国际一线品牌，其中30%的国际品牌是首次进入深圳市场主要功能百货、餐饮、影院、滑冰场、反斗城主力店新世界百货、嘉禾影院、全明星冰场、四海一家餐饮、TOYS“R”US反斗城购购 物物休闲休闲餐饮餐饮国际一线品牌国际一线品牌精 品 超 市精 品 超 市中影益田影院中影益田影院滑冰场滑冰场反斗城反斗城中西餐中西餐快餐快餐咖啡咖啡楼层楼层功能布置功能布置主要品牌主要品牌L3影院/餐饮西端：中影益田假日影城、江南厨子、Holiday Coffee、东端：美食广场“四海一家”、王品台塑牛排、大渔铁板烧 L2男女服饰/精品皮具西端：JAGUAR、JESSICA

7、,EPISODE、CK、Anna Tosani、STACCATO、MEPHISTO、W.、on&on 、INSUN、Aimer、诗篇东端：BOSS HUGO BOSS、ARMANI、PORTS、GIADA、VERRI、CERRUTI 1881、Alfred Dunhill L1运动休闲服饰/反斗城/名表/皮具西端：TOYS“R”US反斗城、ADIDAS 、FILA,CONVERSE 、KAPPA 、KLOSS、VERSINO、周生生、FINITY东端：劳力士、Cartier、博士眼镜、DURBAN、OMEGA、亨吉利、LOTTUSSUB1银行/餐饮/休闲服饰/母婴室西端：兴业银行、KF

8、C、必胜客、味千拉面、Disney、BeLLE、Armani Jeans、G-STAR RAW东端：ZARA、H&M、CK Jeans、Guess、 LEVIS、ESPRIT、OLNY VeroB2滑冰场/精品超市/数码/餐饮西端：全明星滑冰俱乐部、大家乐、仙踪林、安徒生、APPLE 、钜田数码 、Coodoo、love&love东端：OLE高端精品超市、时间廊、八马茶叶、金六福B3停车场智能化停车场类型类型主要品牌主要品牌男女服饰男女服饰1436 AIGNER Aquascutm ARMANI COLLEZIONI ARMANI JEANS BOSS HUGO BOSS BU

9、RBERRY Calvin Klein Calvin Klein Jeans Calvin Klein Underwear CHEVIGNON Columbia ELLE HOMME ESPRIT G-STAR GUESS H&M KING GIBSON LEVIS MARK FAIRWHALE MISS SIXTY/ENERGIE / MAGNUMonlyVero modajack&jones PIERO GUIDI REPLAY THE NORTH FACE TOUGH ZARA男装男装Alfred Dunhill BUGATTI CERRUTI1881 DEMANDOR

10、DURBAN GIEVES&HAWKES KALTENDIN KENT&CURWEN /KLOSS Roberta di camerino VERRI VERSINO WINDSOR女装女装AXARA 爱慕 安莉芳Comfit芬狄诗 Biba CAGLIARI EXCHANGE CANTO MOTTO CARA COCOON ELANIE RIESE ELEGANT.PROSPER ELLASSAY FINCO FINITY INSUM IVY.KKI JESSICA,EPISODE JESSIE JNBY SINCE 1994 kangjinyong Marisfrolg M

11、ASAKI MATSUOKA MAXSTUDIO.COM OIKOS SAINT NOUVARA W.、on&on 饰品饰品anubis Aorora ARTINI Folli Follie GANAELLE love&love/ciosi /QGGLE Shes SIDI 依慧达 运动休闲运动休闲ADIDAS FILA,CONVERSE KAPPA 雷沃 NIKE 鞋类鞋类BELLE /Byford Chinotto /CROCS HAOLIN/S.T DUPONT JOY&PEACE LOTTUSSE NUOVAMOKAS SKAP(MAN) SKAP(WOMEN)

12、 STACCATO/BATA 儿童服饰儿童服饰/ /玩具玩具CHOUCHOU Disney GRENCO Kingkow La Compagnie des petits NICI NICE TOYS R US 类型类型主要品牌主要品牌休闲餐饮休闲餐饮安徒生 /八马茶叶 /必胜客 /伯伯加奴 /大家乐 /鼎泰丰 /HOLIDAY CAFE /肯德基 /满记甜品 /面包新语 /STARBUCKS /味千拉面 /仙踪林 /许留山 /优之良品美发及护理美发及护理Neossange /SALON ESPRIT化妆品化妆品red earth /SEPHORA数码电器数码电器APPLE 钜田数码 / Coo

13、doo / SONY保健品保健品/ /礼品礼品宝明堂 /东方红 /法藤 /古兰图腾 /奇奇礼品 /有机厨坊 ZIPPO 珠宝珠宝/ /钟表钟表/ /眼镜眼镜博士 /Cartier /MEGA/ROLEX/police /千禧之星 /瑞红 /润金店 /时间廊 /周生生 /翡翠物语皮具皮具/ /箱包箱包BRAUN BUFFEL /Guy Laroche Henry cats & friends JAGUAR LANCEL Lapagayo Samsonite /Thelebre 家居用品家居用品LOCK&LOCK SATU BROMN 黛兰特色餐饮特色餐饮大渔铁板烧 /江南厨子 /

14、四海一家 /王品台塑牛排超市超市/ /酒窖酒窖集美 /Ole电影院电影院中影益田假日影城 冰场冰场全明星滑冰场服务项目服务项目中国移动（续表）（续表）居民楼居民楼居民楼居民楼居民楼居民楼世界之窗世界之窗华侨城欢乐谷华侨城欢乐谷高尚小区高尚小区锦绣中华锦绣中华中高档小区中高档小区中高档小区中高档小区中高档小区中高档小区中高档小区中高档小区中高档小区中高档小区中高档小区中高档小区工业用地工业用地工业用地工业用地中高档小区中高档小区京基百纳广场京基百纳广场居民楼居民楼商业圈商业圈高尚小区高尚小区中高档小区中高档小区居民楼居民楼旅游区旅游区工业用地工业用地高尚小区高尚小区区域区域小区小区物业类型物业类

15、型建筑面积建筑面积建筑年代建筑年代总户数总户数500M区域世界花园高层高档4535002000荔园新村高层820001995816鹤塘小区普通218321993184西组团住宅区普通多层12191319961752东组团住宅区普通多层14255919972828假日湾高档高层580002003480沙河世纪假日广场高层住宅公寓59300200810181000M区域侨城豪苑高层900002003900波托菲诺别墅高层108000020042473中海深圳湾畔高层 高尚住宅17516520021240湖滨花园高层727441994.8438东方花园别墅9780200627汇文荔海高层118134

16、19975392000M区域世纪村高档高层100000020011718汇雅苑高层1998京基御景东方高层1692942006939桂苑小区普通 多层1996500康佳苑高层499001993828海景花园高层929291992732锦绣花园高层多层33000020001998侨城馨苑高层单身公寓451102010（在售）487中旅广场高层多层12595320001048项目名称项目名称开业时开业时间间建筑面建筑面积积经营策略经营策略品牌档次品牌档次租金水平租金水平空置率空置率益田假日广场200810万只租不售，统一经营，对外招租国际一、二线，国内品牌B2-L2:400-1100基本无空置京基

17、百纳广场200812万只租不售，统一经营，对外招租国内一线、二线10%中信城市广场20027.38万只租不售，统一经营，对外招租国际一、二线B1-L1:400-700基本无空置 万象城200418.8万只租不售，统一经营，对外招租国际一、二线B1-B2：500-8001-2F：1000-15005F：90-300基本无空置 Cocopark20068.5万只租不售国际 二线，国内品牌 B1-B2:300-70015%花园城中心20067.05万只租不售国际 二线，国内品牌 基本无空置 海岸城200712万只租不售，统一经营，对外招租国际 二线，国内品牌 B1-L1:500-6003%怡景中心城

18、20078万只租不售，统一经营，对外招租国际 二线，国内品牌 平均：200-70026%保利文化广场200815万只租不售，统一经营，对外招租国际 二线，国内品牌 B1-L1:400-50012%晶岛国际广场在建11万部分店铺出售，不利于统一经营管理 南油购物公园规划中 5-7万项目名称项目名称区位条件区位条件交通条件交通条件商务环境商务环境商业氛围商业氛围旅游资源旅游资源综综合合益田假日广场非CBD区域，属于高档住宅密集区地铁密集度高两大城市主干道非商务区商业氛围较为淡薄华侨城，欢乐谷，世界之窗等著名景点15153 34 42 21 15 5万象城CBD以东5公里 地铁密度较高毗邻城市主干道

19、次市级金融中心市级商业中心商业氛围浓厚邓小平画像，地王观光等深圳传统景点21214 44 44 45 54 4Cocopark怡景中心城CBD内地铁密度高毗邻城市次干道市级金融中心次市级商业中心CBD以商务功能为主，各写字楼群商将对大型购物中心产生冲击以CBD都市景观为卖点的都市旅游业21215 54 45 53 34 4海岸城保利文化广场花园城中心CBD以西10公里地铁密度中毗邻城市次干道一般商务区次市级商业中心旅游吸引因素较小15153 33 33 33 33 31.1.地域知名度地域知名度华侨城：深圳代名词；2.2.交通便捷性交通便捷性紧邻两大主干道，地铁1、2号线交汇处，为公交枢纽；3

20、.3.竞争环境竞争环境周边商业中心较少，离最近的商圈都在8km以上；4.4.旅游资源旅游资源华侨城独有的旅游资源带来大量人流；5.5.高尚住宅与高档酒店密集区高尚住宅与高档酒店密集区地处深圳高尚住宅与高档酒店密集区，周边消费拉动作用明显。1.1.商圈劣势商圈劣势由于为非传统商圈，商业聚集效应较弱；2.2.项目地位项目地位与公寓、写字楼相比是弱势功能，因而推广亦不足；3.3.设计本身设计本身车位数仅600个，难以满足消费者需求；4.4.楼层布局楼层布局各楼层缺乏科学规划，布局主题不鲜明。5.5.商业氛围商业氛围由于片区商业氛围淡薄，商业氛围拉动作用很小优优 势势劣劣 势势1.1.益田假日广场，凭

21、借其显赫的地理位置、优美的建筑立面、丰富的内部空间、合理益田假日广场，凭借其显赫的地理位置、优美的建筑立面、丰富的内部空间、合理的业态规划及顺畅的人流动线，已得到业界及众多消费者的赞誉。的业态规划及顺畅的人流动线，已得到业界及众多消费者的赞誉。2.2.交通便利性及华侨城商圈的逐步成型，特别是华侨城的旅游资源的吸引带来的巨大交通便利性及华侨城商圈的逐步成型，特别是华侨城的旅游资源的吸引带来的巨大人流为益田假日带来无限人流为益田假日带来无限“钱钱”景。景。 3.3.体验式购物中心概念的提出、众多国内外知名品牌的进驻、极具品位与人性的空间体验式购物中心概念的提出、众多国内外知名品牌的进驻、极具品位与

22、人性的空间规划布局，迎合了中高端消费者的需求。规划布局，迎合了中高端消费者的需求。 4.4.在特定区域打造不同凡响的在特定区域打造不同凡响的“时尚新都时尚新都”，使其整个华侨城的核心竞争力得到提升，使其整个华侨城的核心竞争力得到提升，待地铁一二号线建成，将成为深圳市的待地铁一二号线建成，将成为深圳市的“城市客厅城市客厅”。5.5.除了空间布局外，在细部的处理方面，处处体现品质、品味与人性，如母婴室的设除了空间布局外，在细部的处理方面，处处体现品质、品味与人性，如母婴室的设置、让人眼前一亮的客服中心、众多品牌分布导视图的设置、直升梯与人流通道的置、让人眼前一亮的客服中心、众多品牌分布导视图的设置

23、、直升梯与人流通道的分离等。分离等。 6.6.不足之处：一是停车位的缺乏（共约个停车位），难于满足消费者的需求；不足之处：一是停车位的缺乏（共约个停车位），难于满足消费者的需求；二是业态分布缺乏科学规划，各楼层业态布局的主题方向不够明确，特别是二是业态分布缺乏科学规划，各楼层业态布局的主题方向不够明确，特别是至，除了品牌不同之外，在业态组合上似乎没有太多的区别；三是在规划与硬至，除了品牌不同之外，在业态组合上似乎没有太多的区别；三是在规划与硬件设施上对欢乐谷方向的人流导入缺乏考虑。件设施上对欢乐谷方向的人流导入缺乏考虑。 写字楼定位生态写字楼，总部基地写字楼面积12000占总面积比率9%经营模

24、式租售租金90-130物业费8价值点创新产品/办公概念的颠覆/颠覆性产品设计/ 后SARS时代的产品设计/功能弹性化 / 服务先导/地铁上盖物业定位因素定位因素效果：效果：1.从设计来看，基本达到定位要求，现为侨城片区仅有的2个生态写字楼之一。2.从入住企业来看，现在主要是益田集团的总部所在地，其他入住企业并不多，这主要是由于商业环境还尚未形成。q针对中型高端企业/量身定做q作为企业总部/提高进入门槛q创新概念增值/树立顶级形象标杆q部分自用总部基地总部基地（顶级生态写字楼）（顶级生态写字楼）定位定位设置独立出口写字楼底部采用巨大的中庭式门厅，显示气派与大度裙楼顶部设置多层次的园林及休闲设施，

25、形成业主专享交流空间会议中心q多功能会议室，配有视频会议设备q有多媒体的培训室q供洽谈商务使用的咖啡厅及会议室退台花园q康体娱乐会所，设有健身房、棋牌室、乒乓球室、桌球室等活动设施写字楼写字楼名称名称位置位置建筑建筑面积面积层数层数级别级别建筑建筑年代年代租金租金物业费物业费客户客户优势优势劣势劣势沙河世纪假日广场（部分）世界之窗对面8300342008100-1209产品稀缺临近主干道量小，商业气氛不浓汉唐大厦华侨城地铁口3792027甲级200180-10020微软、西门子、德州仪器、三星、华侨城地产本区域最早的甲级写字楼交通不便，硬件条件使其未来难以具备竞争力智慧广场侨香路与深云路交汇处

26、1648756+22甲级2010（在售）43000（售价）16预计500强等名企总部基地本区域规模最大的写字楼，硬件一流，生态理念商业气氛不浓，地铁尚未开通，交通暂不便国际市长交流中心（部分）深南大道与石洲中路交汇处4178025200470-803.8中小企业交通便利非纯粹写字楼，硬件较差香年广场侨香路与深云路交汇处7461320+20甲级2008807.68设计类公司较多地铁物业商业气氛不浓，写字楼还不集中1.1.地域知名度地域知名度华侨城：深圳代名词；2.2.交通便捷性交通便捷性深南大道沿线，为交通枢纽，地铁1、2号线交汇处；3.3.周边环境周边环境华侨城环境吸引力；4.4.写字楼设计写

27、字楼设计高产品附加值（生态理念）；5.5.产品稀缺性产品稀缺性周边高档写字楼非常稀缺。1.1.写字楼面积写字楼面积写字楼占项目量很小，相当于配角，因而影响力小；2.2.项目地位项目地位与公寓、写字楼相比是弱势功能，因而推广亦不足；3.3.写字楼级别写字楼级别未达到甲级写字楼标准，难以吸引名企；4.4.商业气氛商业气氛周边写字楼非常少，集中度低，商业气氛不浓。优优 势势劣劣 势势1.1.益田假日广场，凭借其显赫的地理位置、优越的周边环境使写字楼注定成为综合体益田假日广场，凭借其显赫的地理位置、优越的周边环境使写字楼注定成为综合体不可或缺的部分。不可或缺的部分。2.2.由于与商业购物部分、高档酒店

28、、高尚社区衔接，购物、商务、居住极为便利，使由于与商业购物部分、高档酒店、高尚社区衔接，购物、商务、居住极为便利，使其成为部分公司办公的优先选择。其成为部分公司办公的优先选择。3.3.在写字楼设计理念上，提出生态写字楼概念，成为侨城片区内第一个生态式写字楼，在写字楼设计理念上，提出生态写字楼概念，成为侨城片区内第一个生态式写字楼，为写字楼增色不少。为写字楼增色不少。4.4.在设计布局上，为弥补其非纯粹写字楼的不足，设立了写字楼独立出入口，同时大在设计布局上，为弥补其非纯粹写字楼的不足，设立了写字楼独立出入口，同时大量利用商业部分的顶部空间，辅以大量园林及休闲设施。同时其写字楼内灵活的空量利用商

29、业部分的顶部空间，辅以大量园林及休闲设施。同时其写字楼内灵活的空间组合也提升了写字楼品味。间组合也提升了写字楼品味。 5.5.不足之处：一是写字楼只是综合体的一个配角，注定其受关注程度和影响程度不大；不足之处：一是写字楼只是综合体的一个配角，注定其受关注程度和影响程度不大；二是周边商业环境不浓，商业聚集度未形成，因而要达到预先的租售率还需要一段二是周边商业环境不浓，商业聚集度未形成，因而要达到预先的租售率还需要一段时间；三是由于周边噪音较大，使其办公环境受到影响。时间；三是由于周边噪音较大，使其办公环境受到影响。酒店名称深圳益田威斯汀酒店酒店星级五星级酒店酒店管理公司美国喜达屋集团酒店面积23

30、036占总面积比率18%层数25层房间数量353间房间经营模式服务式特色国际著名酒店管理 / 水疗服务 / 中国元素 / 空间设计 / 购物办公于一体 客房奢华、贵族气质q感受“天梦之床”及热带雨林浴的舒适q外景窗台可一览华侨城的魅力景观休闲中国元素与现代的融合q威斯汀以天梦水疗中心为主打q提供室外游泳池会议空间典雅、气派q超过 1100 平米，超500平米的宴会厅，及八间典雅的多功能厅退台花园q可提供“明星会议礼宾”服务、宴会及婚宴服务餐饮中国元素与现代的融合q中国元素中餐厅设计极具吸引力q户外酒吧设计可一览深圳湾夜景，感受深圳的魅力酒店名称星级管理公司客房数标准间面积标准间价位特色威尼斯假

31、日酒店5InterContinental Hotels Group375351162以威尼斯文化为主题度假+商务深圳益田威斯汀酒店5美国喜达屋集团350381610天梦水疗度假华侨城洲际酒店5洲际集团540551367中国首家以西班牙风情为主题的豪华酒店海景奥思庭酒店4华侨城国际酒店管理43730558东南亚风情，商务+休闲深圳博林诺富特酒店准4法国雅高酒店集团21227799法国情调商务会议+旅游度假深圳金晖酒店440228360商务1.1.深圳益田威斯汀酒店以其地理优势、交通条件，加之华侨城地域知名度及旅游资源深圳益田威斯汀酒店以其地理优势、交通条件，加之华侨城地域知名度及旅游资源的吸引力而使其具有天然的优越性，加之喜达屋国际酒店管理品牌的影响力，使酒的吸引力而使其具有天然的优越性，加之喜达屋国际酒店管理品牌的影响力，使酒店位居侨城重要地位。店位居侨城重要地位。2.2.依托