酒店投资估算报告

1、1 .工程投资评估1.1 工程投资评估说明工程投资评估,是站在投资者的角度,研究酒店的整个开发过程,对工程的总投资本钱、营业收益情况进行估算,并依此计算工程的投资利润,编制各期的净现金流量,对酒店工程的财务盈利水平、资金平衡情况进行分析.对酒店开发过程的模拟为：第1年前半年方案为止损、下半开始盈利,预计3年时间回收投资本钱,第3年开始进入酒店利润增长期,待获得合法营业许可证以后,可考虑酒店的整体转让,回收资金.本报告仅从工程投资与经营的角度分析工程的可行性,由于目前没有营业执照无法通过合法正规渠道进行大肆宣传,故经营业绩与有和合法执照的酒店有着一定的差距.酒店的总投资额,经营期间的营业收入和经

2、营本钱,均基于预测数据.本报告投资评估中,对工程进行3年的财务模拟预测,期间所发生的工程的品牌及酒店市场增值局部,不在本次测算考虑之中.假设本工程在未来使用年限内,每年可获得稳定的年净收益,运用收益复原法测算本工程的未来售价,估算价格可能相比照拟保守.1.2 酒店根本主体构成郁金香酒店公寓工程主要主体构成如下:序号指标数量单位1面积平方米2层数3客房数380间1.3 投资本钱估算1.3.1 测算依据总本钱测算转让方提供的投资本钱估算数据为根底.根据酒店目前资产提供的数据,酒店本钱资产构成：预计200万投资本钱明细序号内容金额1.房租本钱1.1房间面积m21.2房间数量间1.3目前租金2.设施设

3、备2.1门窗工程改造2.2广告费用2.3门锁系统2.4酒店治理系统2.5办公设备2.6卫浴改造2.7空调维护2.8水电能消耗用2.9布草洗涤2.10物业治理2.11电视3.内装修3.1内装修工程含家具、饰品汇总本钱明细如下:序号工程总价力兀1房屋租金2转让费3根底设施改造费4内部装修5治理费用人力本钱1.4 经营测算1.4.1 测算依据酒店经营情况测算,是站在酒店经营者的角度,对酒店进入经营期后的营业收入、本钱费用支出及经营利润进行预测.经营测算以目前公司经营数据为根底.酒店拥有客房数约50间,预测第一年出租率为75%,每年以5%幅度递增,平均房价以每年10-20元的递增.酒店经营期前三年的各

4、项经营状况预测如下:年限工程预测数据月营业额力兀第一年客房数50出租率75%平均房价120月平均营业额13.5第二年客房数60出租率80%平均房价130月平均营业额18.72第三年客房数75出租率85%平均房价140月平均营业额26.775经营本钱数据如下:年限工程预测数据盈利水平第一年人力本钱2万/月物业本钱7万/月经营本钱含能耗、洗涤、佣金等1.5万/月利润3万/月第二年人力本钱2.5万/月物业本钱8.4万/月经营本钱含能耗、洗涤、佣金等1.8万/月利润6.02万/月第三年人力本钱5万/月物业本钱10.5万/月经营本钱含能耗、洗涤、佣金等2.1万/月利润9.175万/月1.4.2 经营收入

5、预测酒店经营期的第一年经营收入利润为里万元占投资总额200万的18%.其中,第二年利润收入72.24万元,占回收投资总额36%;第三年利润收入第0.1万元,占55.05%.以后,预计3年回收所有酒店投资本钱,属经济性酒店投资本钱正常回收范围内！1.4,4第三年转让价格预测利用收益法对本酒店,年后的市值进行预估.根据酒店整个经营期间的净现金流量贴现,预计届时连同营业执照及80间房间数量的市场价值为400万左右.1.5 工程财务评价1.5.1 静态盈利水平工程总投资额为200万元.工程利润总额400万元,税后利润380万元.工程内部收益率为26.92%.工程投资利?闰率到达190%q全部投资回收期

6、为：13年含建设期两年.即单纯通过酒店经营的收益,经营13年可回收总投资本钱.各项静态财务指标计算结果如下表所示：序号指标名称单位数量1工程总投资万元390402营业收入万元1320073营业税金及附加万元35904利润总额万元893775所得税万元223446税后利润万元670337内部收益率%26.92%8投资利润率%172%1.5.2动态盈利水平根据工程开发过程中各期现金流入、流出情况,绘制成全部投资累计净现金流量表,并依此计算本工程各项动态经济指标.全部投资财务净现值为119920万元大于0,工程可行.全部投资内部收益率为26.92%,大于内部收益率8%.全投资净现金流120000全投

7、资净现金流全投资净现金流累计净现金流第1、2期-4066-4066第3期1708-2357第4期1957-400第5期718318第6期596913第7期9031817第8期7402556第9期10533609第10期5174125第11期9585083第12期9276010第13期113910119920合计1199202 .工程价值预估2.1 工程价值预估酒店在假设第1、2期建成第3期即投入营业后,每年都能带来稳定的收益,且13年后实现租转售,故分别把经营期间内各年所发生的收益金流量都折现到投资方案开始实施时的现值之和,进行现值评估.单位：万元Rate第3期第4期第5期第6期第7期第8期第

8、9期第10期第11期第12期Value1Value2Value3Value4Value5Value6Value7Value8Value9Value108%3741399042504523480951085421574960926451注：第1、2年为建设期,收益净现金=0,第3年开始进入经营期,每年收益净现金流详见“全部投资财务现金流量表,第13年工程出售.公式：V经过估算,本工程在目前时间点的市值V=32,381.16万元.3 .附件3.1 酒店13年经营情况测算表指标第1、2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年第9年第10年第11年第12年第13年客房出租率建设期65%66%68%69%

9、70%72%73%75%76%78%79%平均房彳元/天/间650663676690704718732747762777792餐饮上座率65%66%68%69%70%72%73%75%76%78%79%人均消费100102104106108110113115117120122会议经营面积30003000300030003000300030003000300030003000会议租金3031323334353637383940一、年经营收入力兀985310234106301104111469119131237512855133541387214410客房营业收入58606097634365996

10、866714374327732804583708708餐饮营业收入23732468256826722780289230093130325733893525会议收入16201669171917701823187819341992205221142177二、年经营本钱力兀55625673578659026020614062636389651666476780营业本钱973992101210321053107410951117114011621186营业费用23232369241724652514256526162668272127762831治理费用226623112358240524532502

11、25522603265527082762二、经营税费万兀1239255270287304322341361382403426四、经营利润万兀40524306457348535145545157716106645668227205臂品onf经营利润率41%42%43%44%45%46%47%47%48%49%50%I3.2 工程总投资估算表占地面积：120000.00容积率：0.33工程总建面：39945.2内容标准合计万元计量(m2)单价元/m21.土地费用6001120000.002796土地及相关税费6001120000.005002.建筑安装费2436739945.26100土建主体工程

12、399539945.21000土方回填及地基处理工程79939945.2200地下泳池及地基处理工程32039945.280门窗工程131839945.2330外墙饰卸工程159839945.2400天然气工程16039945.240电缆工程39939945.2100智能化工程30039945.275水电消防工程89939945.2225中央空调159839945.2400热水工程及锅炉房49939945.2125厨房设备45139945.2113电梯30039945.275电视工程26039945.265路灯工程8839945.222自来水工程20039945.250内装修工程1118539

13、945.228003.前期费用195739945.2490前期规费32039945.280市政雨污水工程63939945.2160设计/勘探等费用99939945.22504.根底设施费147839945.2370道路下水道16039945.240绿化工程71939945.2180水景及室外景观59939945.21505.公共配套费122239945.2306变电所122239945.23066.治理费用328339945.2823工程治理费用24039945.260开业前物资采购202939945.2508开办费81139945.2203开业周转流动资金20439945.25112.不可预

14、见费73139945.2183合计：390403.3 经济评价指标汇总表序号指标名称单位数量1工程总投资万元390402资金筹措290402.1资本金万元100003营业收入万元1320074营业税金及附加万元73666利润总额万元856017所得税万元214008税后利润万元642019全投资内部收益率%26.92%10投资利润率%164%3.4 全部投资财务现金流量表序号工程合计第1.2期第3期第4期第5期第6期第7期第8期第9期第10期第11期第12期第13期1现金流入290881390409853102341063011041114691191312375128551335413872

15、1342451.1销售收入1198351198351.2借款金额29040290401.3经营收入1320079853102341063011041114691191312375128551335413872144101.4自有资金投入10000100002现金流出1709614310581448277991210446105661117411323123391239612944203352.1开发建设投资39040390402.2借款利息2068640662033203320331928178816481473129810538085282.3运营费用67677556256735786590260206140626363896516664767802.4经营税金及附加7366550571593616640665691717