项目代建管理规划大纲

1、项目代建管理规划大纲批准：审核：编制：项目经理部2007年4月目录第一章项目概述4一、项目概况4二、代建项目管理目标5第二章总体项目管理原则5代建项目部组织机构框图7项目管理岗位职责72.2.1项目概述一、项目概况项目名称：项目总投资：建设地点：建设规模：总用地面积15200m2,总建设用地面积9800m2。总建筑面积44647m2,其中地下9693m2,地上34954m2。其中：地下二层建筑面积5004m2;地下一层建筑面积4689m2,首层建筑面积4408m2,二层建筑面积4534m2,3-8层每层建筑面积2420.39m2,9-14层每层建筑面积1562.03m2;15层建筑面积1364

2、.57m2。宿舍共483间。竣工日期：2008年5月20日资金来源：财政拨款与自有资金项目批准单位：项目批准文号：代建工程性质：新建使用单位：审计单位：咨询单位：代理单位：监理单位：总包单位：二、代建项目管理目标投资控制金额：工程质量标准：代建管理期限：从签订合同开始至2008年2月28日工程竣工验收完毕，达到入住条件。竣工备案、移交完成。三、代建管理依据1、国家及地方代建管理的法律、法规；2、委托代建合同及其他合同文件：包括设计、监理、施工、供货；3、经批准的可行性研究及估算、初步设计及概算、施工图设计及预算；4、各级审查、审核部门的审批文件、审核意见；5、各种技术规范、规程及各种技术标准、

3、规定。总体项目管理原则一、实行施工总承包制实行施工总承包制就是选择一个有实力的施工承包商承担实现项目总工期及项目整体质量目标的责任，并由其协调管理其他分包商的工作。此举可以有效地避免将工程分解并平行招标施工产生工程内部交叉管理过多，没有单位对工期与质量控制总目标负责的不利情况，同时也符合我国政府对建设项目管理的程序及规定，这也是国际工程项目管理的一般作法。二、建立项目的管理架构，形成合同网络图在项目管理的初期首先完成项目组织架构的制定工作，形成合同网络图，避免出现管理关系不明晰的、盲目的、混乱的局面，避免在合同执行过程中产生大量冲突，使项目很快进入正常、有序的管理状态。合同网络图的建立以对工程

4、项目任务技术的可分割性分析为基础，以控制不必要的过多工作界面为分割的限度，以经济上最有利作为合理性判断，以技术上是否可能与合理可靠为必要条件，同时要考虑各项分包工程在合同责任的搭接上既不出现重复也不出现遗漏，并要使每一承包商的工作范围尽可能达到必要的生产规模。代建项目部组织机构框图图2-1组织结构图项目管理岗位职责2.2.1编号工作内容项目经理前期部工程管理部造价合约部财务管理部资料管理部招标采购部工程设计部1前期阶段可研报告的编制与审核各项报批手续勘察、设计招标初步设计施工图设计办理规划许可证2准备阶段施工图审核监理招标材料设备招标施工招标项目报装办理开工证3施工阶段地基与基础主体结构二次结

5、构室内外装修市政工程设备安装调试4竣工及移交阶段竣工预验收竣工验收竣工备案移交-组织或管理；-负责或执行；-协助或配合图2-2项目实施合同结构三、建立“目标管理是项目管理核心”的管理理念根据项目管理目标建立起科学、细化、可控的目标分解体系，使各参建单位的目标形成一个界面明确、相互衔接、原则统一的目标体系，使各参建单位目标明确、责任清晰、相互协作、相互制约，确保项目总体目标的实现。各参建单位以项目目标为基点，详细列出各项管理工作的内容，并找出其中的重点，制订相应的工作方法和措施，将实现目标融入到每一项管理工作的方法和措施中。四、建立科学合理的计划管理体系此计划体系包括两个方面：一是由项目参与各方

6、共同建立的三级计划体系；一级计划：参建各方共同确认的项目进度总控制计划；内容涵盖项目开发整个过程所有影响进度的工作。二级计划：由各专业分包编制，并由总承包汇总，管理、监理核定的专业工程施工网络计划，主要目的为划分流水、协调专业内施工内容与顺序。三级计划：即由施工总承包汇总各分包人提报的二级计划并进而编制的涵盖各专业施工内容的短周期施工计划。二是公司内部控制的计划体系。公司项目部将根据项目进度总控制计划进度要求并结合当前项目实际情况编制，将委托人与代建人的工作任务分配到每一责任单位及责任人，并列出实现的进度要求。通过以上两个计划体系的科学运转，最终确保项目工期目标的实现。五、建立完整的项目管理报

7、告体系通过建立完整的项目报告体系，加强各参建方之间的沟通，从而保证项目的顺利进行。建立的项目报告体系主要包括项目管理工作月报、施工月报、监理月报、财务报告、评标报告以及其它专项报告。其中项目管理工作月报和财务报告是代建人向委托人和使用人提交的重要报告。六、建立完善的项目管理评价体系此项目管理评价体系包含两方面的内容：一是外部评价体系；二是自身评价体系。通过以上项目管理评价体系，对项目参建方的工作给予全面而客观的评价，从而督促各参建单位共同努力实现项目的各项管理目标。同时内部评价体系能够保证我们在项目管理中进行自我检测、自我监督、自我提高和自我总结，由此达到不断提高项目管理水平的目的，从而保证项

8、目能够达到各项管理目标。七、项目建设必须坚持以下管理方法A.凡事有章可循策划每件工作时，都要制订相应的管理制度、工作程序与方法，执行者依据管理职责、规定与程序,来完成既定的工作，以减少工作的随意性。B.凡事有据可查做每件工作时、过程中、结束后对工作的内容、结果都要有记录，对待各种事件要有可追溯性。C.凡事有人负责做每件工作，只有安排责任人，需要落实的工作才能有人去执行，明确了责任人，工作上才能有责任心，工作才能得到真正的落实。D.凡事有人监督对于每件工作在落实过程中，都要建立一套监督机制，通过监督体系的执行，可以对责任人的工作起到促进作用，并能够及时发现问题，修正工作目标。项目管理目标项目管理

9、的目标主要包括质量目标、进度目标、投资目标、安全目标、职业健康安全目标和环境保护目标。根据设定的各种目标，进行目标分解，并落实到部门和人员。一、项目管理目标分解的原则(1)项目管理目标的分解应该根据代建管理合同进行；(2)项目管理的分目标应该能保证总目标；(3)目标分解应该落实到人，责任到人；(4)目标分解应该尽可能量化。二、项目管理目标分解的方法(1)项目结构图法；(2)组织结构图法；(3)项目管理任务分工表法；(4)项目管理职能分工表法。三、项目管理目标分解根据代建项目管理的内容，质量目标、进度目标、投资目标、安全目标、职业健康安全目标和环境保护目标一般可按照以下方式进行分解：序号创优分部

10、创优子分部创优分项备注1地基与基础工程有支护土方土方开挖土方回填地下防水防水砂工程卷材防水工程混凝土基础钢筋工程混凝土工程2主体结构工程混凝土结构钢筋工程混凝土工程砌体结构砌筑工程钢结构钢结构制作、安装3建筑装饰装修工程地面地面基层工程整体楼、地面工程门窗木门窗安装工程铝合金门窗工程塑料门窗安装工程吊顶暗龙骨吊顶轻质隔墙骨架隔墙幕墙玻璃幕墙、石材幕墙抹灰装饰抹灰工程涂饰水性涂料涂饰饰面板（砖）饰面砖安装细部门窗套制作、护栏和扶手制作安装4建筑屋面工程卷材防水屋面屋面保温层工程屋面卷材防水层工程屋面防水保护层工程5建筑给水、排水及采暖室内给水系统给水管道安装工程给水管道附件及配件安装室内排水系统

11、排水管道及配件安装工程室内采暖系统采暖管道安装工程采暖附属设备安装工程卫生器具安装卫生器具安装工程室外给水管网给水管道安装室外排水管网排水管道安装供热锅炉及辅助设备安装锅炉安装6建筑电气工程变配电室成套配电柜、控制柜安装供电干线电缆沟内和竖井内电缆敷设电气动力成套配电柜、控制柜安装电气照明安装专业灯具安装备用和不间断电源安装成套配电柜、照明配电箱安装防雷及接地安装避雷针及接地装置安装工程7智能建筑通讯网络系统通讯系统办公自动化系统计算机网络系统建筑设备监控系统变配电系统、照明系统、电梯和自动扶梯系统等火灾报警及消防联动系统火灾和可可燃气体探测系统、火灾报警及消防联动系统安全防范系统电视监控、停

12、车管理系统等综合布线系统线缆敷设、机柜、机架、配线架安装等电源与接地智能建筑电源、防雷接地环境空间环境、视觉照明环境住宅智能化系统各分项工程8通风与空调工程送排风系统风管制作安装、风机安装调试等防排烟系统风管制作安装、风机安装调试等除尘系统风管制作安装、风机安装调试等9电梯安装工程电力驱动的曳引式或强制式电梯安装曳引装置组装工程导轨组装、轿箱、层门电器装置安装工程安全保护装置试运转项目管理内容实施期代建根据实施代建的特点，将实施代建分为三个阶段，即：实施代建前期（从获得初步设计批复到获得开工证）、实施期（从获得开工证到竣工验收移交）和实施后期（竣工移交以后）。4.1.1项目管理程序和控制要点项

13、目代建管理总程序图5-1项目代建管理总程序前期手续办理程序和控制要点5.2.1 建设用地规划许可证办理程序；5.2.2 国有土地使用证办理程序图5-3国有土地使用证办理程序5.2.3 建设工程规划许可证办理程序图5-4建设工程规划许可证办理程序5.2.4 施工许可证办理程序图5-5施工许可证办理程序5.2.5图5-2设计准备阶段管理工作程序框图5.3.2设计阶段管理工作程序图5-3设计阶段管理工作程序框图5.3.3图5-4设计变更管理程序框图5.3.35.4.2图5-6专业分包、劳务分包工程招标流程图(公开)图5-7专业分包、劳务分包工程招标流程图(邀请)5.4.3图5-8质量管理总工作程序(2)质量管理分工作程序图5-9质量管理分工作程序(3)材料、设备质量管理工作程序图5-10材料、设备质量管理工作程序(4)分包单位管理工作程序图5-11分包单位管理工作程序(5)分部/分项工程验收管理工作程序图5-12分部/分项工程验收管理工作程序(6)单位工程验收管理工作程序图5-13单位工程验收管理工作程序(7)质量问题处理管理工作程序图5-15进度管理总工作程序(2)进度管理分工作