销售面积计算

1、销售面积计算一、计算公式套内建筑面积二套内使用面积 +套内墙体面积（一半）+阳台建筑面积（一半外 边线）公用建筑面积分摊系数（常数）二总的公用建筑面积十套内建筑面积之和 每户分摊的公用建筑面积二公用建筑面积分摊系数X每户的套内建筑面积 建筑面积（也叫销售面积）二套内建筑面积 +分摊的公用建筑面积 主楼与地下室分开，分别算公摊。地下室室外楼梯、室内管道井也应计入地下室的公摊。套内使用面积包括：卧室、起居室、厨房、卫生间、餐厅、工作室、工人房、儿 童房、过厅、过道、前室、储藏室、壁橱等的使用面积总和。跃层住宅中的套内楼梯按自然层数的使用面积总和计入使用面积。烟囱、通风道、管道井等计入公摊面积，不应

2、计入使用面积。套内建筑面积计算应符合下列规定：1、套内建筑面积等于套内使用面积、套内墙体面积之和。2、套内墙体面积是指套内使用空间周围的维护或承重墙体，其分为共用墙和非 共用墙两种，共用墙是指套型之间分隔墙和套与公共建筑空间的分隔墙等共 用墙体，非共有墙是指套内分隔墙空间的墙体。3、套内墙体面积的计算方法，共用墙按墙体水平投影面积的一半计入套内面积, 非共用墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。二、公摊面积主要由以下两部分组成1. 电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值 班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积；2. 套（单元）与公用建筑空间

3、之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。而已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不计入公用建筑面积部分。作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。公摊面积当然也是不同的。一般来说，将整栋建筑物的公用建筑面积除以整栋建 筑物的各套套内建筑面积之和，就能得到建筑的公用建筑面积分摊系数。3. 不应计入的公用建筑空间仓库、机动车库、非机动车库、车道、供暖锅炉房等，作为人防工程的地下室、 单独具备使用功能的独立使用空间。 售房单位自营、自用的房屋。为多幢房屋服 务的警卫室、管理（包括物业管理）用房。公摊系数的计算公式公摊系数的计算公式为：公摊系数二公摊面积/套内建筑面积。然后，各

4、套（单元）的套内建筑面积乘以公摊系数，就能得到购房者应合理分摊的分用建 筑面积。即：每一户分摊的公用建筑面积二公摊系数*套内建筑面积。4 可分摊的公用建筑面积大堂、公共门厅、走廊、过道、公用厕所、电（楼）梯前厅、楼梯间、电梯 井、电梯机房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱间、冷冻机房、消 防通道、交（配）电室、煤气调压室、卫星电视接收机房、空调机房、热水锅炉 房、电梯工休息室、值班警卫室、物业管理用房以及其他功能上为该建筑服务的 专用设备用房。套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙（包括山墙），为墙体水平投影面积 的一半。三、不同类型建筑共有建筑面积的分摊方法1 .住宅楼共有建筑面积的分摊

5、方法 住宅楼以幢为单元，依照第二点的方法和计算公式，根据各套房屋的套内建筑面 积，求得各套房屋分摊所得的共有建筑分摊面积。2. 商住楼共有建筑面积的分摊方法首先根据住宅和商业等的不同使用功能按各自的建筑面积将全幢的共有建筑面 积分摊成住宅和商业两部分，即住宅部分分摊得到的全幢共有建筑面积和商业部 分分摊得到的全幢共有建筑面积。然后住宅和商业部分将所得的分摊面积再各自 进行分摊。 住宅部分：将分摊得到的幢共有建筑面积，加上住宅部分本身的共 有建筑面积，依照第二点的方法和公式，按各套的建筑面积分摊计算各套房屋的 分摊面积。商业部分：将分摊得到的幢共有建筑面积，加上本身的共有建筑面 积，按各层套内的

6、建筑面积依比例分摊至各层， 作为各层共有建筑面积的一部分， 加至各层的共有建筑面积中，得到各层总的共有建筑面积，然后再根据层内各套 内建筑面积按比例分摊至各套，求出各套房屋分摊得到的共有建筑面积。 商住楼的室外楼梯不应计入门面房的公摊，应计入住宅楼的公摊。一层或二层的管道井不仅参与住宅楼也参与一层或二层门面房的公摊。3. 多功能综合楼共有建筑面积的分摊方法多功能综合楼共有建筑面积按照各自的功能。参照商住楼的分摊方法进行分摊。附：不计算建筑面积的范围1. 层高小于2.20m以下的夹层、插层、技术和层高小于 2.20m的地下室和半 地下室。2. 突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、

7、垛、勒脚、台阶、 无柱雨篷等。3. 房屋之间无上盖的架空通廊。4. 房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池。5. 建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台。6. 骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的部分。7. 利用引桥、咼架路、咼架桥、路面作为顶盖建造的房屋。8. 活动房屋、临时房屋、简易房屋。9. 独立烟囱、亭、塔、罐、池、地下人防于支线。10. 与房屋室内不相通的房屋问伸缩缝。疑问：公摊面积怎么算出来的？（1）共有建筑面积的内容包括：电梯井、管道井、楼梯井、垃圾道、变电室、 设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等。以及为整幢服务的公共用房 管理用房的建筑面积，以及

8、水平投影面积计算。共有建筑面积还包括套与公共建 筑之间的分割墙，以及外墙（包括山墙）水平投影面积一半的建筑面积。独立使 用的地下室、车棚车库、为多幢服务的警卫室、管理用房、作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积。（2）共有建筑面积的计算方法；整幢建筑物的建筑面积扣除整幢建筑物各套内 建筑面积之和，并扣除已作为独立使用的地下室，车棚，车库，为多幢服务的警 卫室，管理用房，以及人防工程等建筑面积。即为整幢建筑物的共有建筑面积。（3）共有建筑面积的分摊方法住宅楼以幢为单元，按以下计算公式：每套房的公摊面积二本幢楼的共有建筑面积十本幢楼套内总面积x每套房套内 面积。四、规定凡是计算建筑面积的房屋，层

9、高均应在 2. 20米以上（含2. 20米，下同）。 房屋屋顶斜面结构的，层高2. 20米以上的部位计算建筑面积。房屋墙体向外倾 斜以及阳台、挑廊等水平投影超出底板外沿的， 以投影计算建筑面积。 对倾斜、 弧状等非垂直墙体的房屋，层高 2. 20米以上的部位计算建筑面积。房屋套内具有使用功能但层高低于2. 20米的部分，在房屋权属登记中应明确其相应权利 的归属。依照规定，同一楼层外墙，既有主墙，又有玻璃幕墙的，以主墙为准 计算建筑面积，墙厚按主墙体厚度计算。各楼层墙体厚度不同时，分层分别计算。 楼梯已计算建筑面积的，其下方空间不论是否利用均不再计算建筑面积。临街楼房、挑廊下的底层作为公共道路街

10、巷通行的， 不论其是否有柱，是否有维护结 构，均不计算建筑面积。五、得房率有两种计算公式得房率二套内建筑面积（套内使用面积 +套内墙体面积+阳台面积）十建筑面积 1得房率=套内使用面积/每户建筑面积，此算法的得房率也叫使用系数。 2得房率=套内建筑面积/每户建筑面积，此算法的得房率也叫建筑系数。公摊系数是一栋建筑的总公摊面积与总套内建筑面积的比例。公摊系数需要 注意的是它只针对单一建筑，不是所有建筑的公摊系数都一样的，每栋建筑都有 自己的公摊系数。建筑面积二套内建筑面积+公摊面积 套内建筑面积二套内使用面积+套内墙体（柱）面积+阳台面积六、特别提示其他购房人受益的其他非经营性用房，需要进行分摊的，应在销（预）售合 同中写明房屋名称、需分摊的总建筑面积。售房单位在预售商品房前，应向商品房预售管理部门提交预售商品房的面积 测量报告。预售商品房设计方案变更涉及预售房屋面积的，应重新提交面积测量报告。售房单位在销（预）售商品房时，在销（预）售合同（含补充协议）中应明 确商品房销售面积、分摊的公用建筑面积及公用建筑部位。建设项目部分竣工、售房单位申请对已竣工商品房销售面积进行计算，因分摊的部分公用建筑或参加分摊的其他商品房尚未竣工，需要以规划批准的建筑面积为依据的，要经国家房管部门同意，并需书面承诺：先按预售合同的约