长春怡景佳苑物业项目的整体设计与构思

1、怡景佳苑物业项目的整体设计与构思第一部分 怡景佳苑物业项目的整体设计与构思一、项目概况（一）简介怡景佳苑为市吉顺街与体北路的交汇处，紧邻美丽的动植物公园，并与南岭体育场和全民健身 为伴，战地面积约为 11.24 万平方米，总建筑面积月 15 万左右 其中住宅面积为 12.25 万平方米， 商铺为 2.75 万平方米 高层住宅楼 47522平方米。容积率为 1.358. 总计 17栋住宅，其中高层 5 栋， 多层住宅楼为 12栋，合计 75个单元 其中高层住宅 8个单元，多层为 67个单元总居住户数为 982 户，商户 60户，车库 348个，底下停车位 175个，雨季居住人口为 3120 人.

2、（二）小区配套设施小区主要设备设施：地下停车场 1 个，变电站 3 座，电梯 8部, 供水泵站 ,排污泵 , 供热泵等（三）周围的配套设施教育：中小学 :8 中、 39 中、平泉小学交通： 61 路、 246 路、 17 路 80 路 277 路人文景观：市动植物公园健身娱乐设施：南岭体育场 全民健身中心生活设施：工商银行，建设银行，国商（四）物业服务企业介绍市中兴物业服务公司成立与 2000 年，具有二级物业管理企业资质，多年致力于物业服务工作 的不断创新和追求，秉承以“公司经营为主导，寓管理于服务之中”的运营理念，遵循服务第一， 业户至上，依法经营，务实奋进的企业宗旨，弘扬中兴物业，勇争第

3、一的企业精神，以优质文明的 服务，为业户创造美丽温馨的家园 曾经对多个楼盘进行物业服务工作，具体有武夷家园、丰和日 丽、好景山庄 钻石山庄、万生家园等，得到了社会和消费者的一致好评和认可。我公司将利用 我们“天时、地利、人和”的得天独厚的管理优势，以及公司先进的管理模式，丰富的管理经验， 专业化的管理队伍，使XXX小区更增魅力，更上档次。通过全方位的服务，提高小区的知名度， 使XXX真正达到增值保值的目的，为业主营造一个方便、快捷、温馨、舒适的居住环境。我公司 服务宗旨是以人为本、规管理、追求创新、服务。二、客户服务与需求分析主要是针对上班一族，事业成功人士的中高档的消费人群，切合实际的考虑到

4、了这类人群对于 安静幽雅的居住环境和完备的生活基础设施的考虑，充分利用该区的地理优势和自然优势，人文优 势，力求打造健康，时尚，和谐的居住环境，让人们在喧嚣的都市中寻找到一方自然纯粹的生活空 间。三、项目的可行性研究与定位立足本地的房地产开发市场和所在区域的人居特点，充分考虑到了推行该项目的可行性以及广阔的市场潜力。经过细致的市场调查和民意测验，历史资料的考证并结合现有的市场特点，进行了 有关于此项目的相关论证，从多方得到的数据和资料证明了推广和实践该项目是可行的，能够实现 经济和社会的多种利益的有效组合，能够给企业带来预期的效益，同时对于改善该项目所在区域的 刃具环境有着重大的意义。项目名称

5、位置开发商物业公司物业服务费配套优势怡景佳苑吉顺街与体北路交汇省天地房地产开发市中兴物业服务0.7元/月与其他两个楼 盘相比更接近 繁华的商业中 心和动植物公 园，及南岭体 育场和全民健身中心卉香小区自由大省宏英房市民生物0.65 元/路和东岭街地产开发公司业服务月万晟第一区亚泰大街和东岭街省万晟房地产开发市万晟物业服务0.8元/月利用SWOT理论进行项目的对比分析1. 机会分析现代社会消费者对买房置业的要求已经从过去单一的户型质量上把更多关注的焦点转移到了物业服务上，负责怡景佳苑的中兴物业服务是我省为数不多的二级物业服务企业，所以无论是在资质诚信,管理经验等方面有着明显的优势，并且地理位置和

6、基础设施配套方面有着其他楼盘不可比拟的优势.2. 威胁分析 房地产行业正以着蓬勃的势头不断上升强大，新的竞争对手不断出现，同类的竞争产品在市场上不断出现，此地段仍有待建楼盘，卉香小区和万晟第一区的物业服务企业就是在本土刚刚崛起的服务企业.3. 优势分析首先在地理位置上怡景佳苑更接近繁华地段和商业中心和动植物公园，及南岭体育场和全民健身中心，卉香小区和万晟第一区的位置则相对距离远一点，而且交通也并不十分便利并且我们有着良好的市场口碑和充足的财政支持，在考虑企业经济效益的同时更加注重产品服务.我们要做的是细致和全面的服务.4. 劣势分析卉香小区和万晟第一区的物业服务企业作为市场的新生力量必然在管理

7、上存在 着不可避免的问题，而且由于所在位置的限制很难在空间上将地理优势和人文优势向所倡导的实现 吻合.四、物业管理服务的重点及难点根据先行的市物业管理服务条例，结合小区自身开发建设和管理的特点，对于小区中存在 的午夜管理服务的重点和难点做如下概述了：（一）物业管理服务的重点公司本着服务第一，以人为本，在管理中导入IS09001质量管理体系、IS014001环境管理体系。运用现代的科技手段及管理方法来管理与服务，最终实现社会效益、环境效益、经济效益的统公司将通过良好的物业管理，使“万年嘉城”保值、增值，真正为业户营造一个方便、温馨、 舒适的生活和工作环境。（二）物业管理服务的难点鉴于以上原因，对

8、小区的整体的规划提出如下建议： （详见规划图）1. 小区出入口的设置建议：设立一个主出入口，三个次出入口，吉顺街方向一个，体北路方向一个，在吉顺街方向设一个 主出入口和一个次出入口。2. 小区物业管理用房的建议：需提供物业管理用房用于小区物业管理站的办公用房，每个站需建设物业管理办公用房 30 平 方米，或租用住宅楼用于办公用房。3. 小区的公共秩序管理建议方案一：建议小区进行封闭式管理，除出入口外与街道连接的通道用铁艺围栏隔离，这样有助 于小区公共秩序的管理，因为小区没有建设小区监控系统，如果不予隔离，公共秩序的管理将很困 难。（物业管理方案中物业管理费用测算按方案测算的）方案二：小区进行开

9、放式管理，则需要建设小区监控系统，电子追寻系统，还需要增加综合管 理员的数量，这样将加大物业管理的成本，增加业主的负担。 结合物业服务项目中的重点和难点， 我们将发挥自身优势，我们的追求目标：以公司经营为主导，寓管理于服务之中，为业户推出完善 的管理服务，为企业打造物业品牌 .五、物业管理服务模式1. 运用持续发展的战略，确保物业的保值与增值；2. 人性化的管理方针为业户铺架沟通的桥梁，增进了解与信任，以诚信为本提高管理服务的信 誉；3. 结合物业实际情况，导入切合实际的管理理念，以高效率的管理降低成本，全心全意为业 户服务；4. 采用PDCA循环整改的方法，不断提高物业管理水平；管理处采用的

10、管理体制是：企业化、专业化、一体化。管理思想是：安全第一，不断满足业户 日益增长的对服务的需求，打造物业管理精品。最终达到经济效益、社会效益、环境效益的统一。第二部分管理方式与运作程序-、管理方式与运作程序（一）怡景佳苑管理组织架构管理处经理经理助理设 备 维 护 员会计物业主管保安.消防主管保洁、园艺主管行政、财务主管管理处组织架构描述：1.组织架构的设置原则是精简高效、一专多能，采用经理负责制，签订经营责任书,实行独立核算。2怡景佳苑管理处各岗位所需人力资源配置实行XX物业管理公司管理下的完全双向选择，以保证管理处经理建立一支高效、协调的团队。3怡景佳苑管理处部采用直线职能制，尽量减少管理

11、环节，提高工作效率和保证信 息渠道的畅通。4. 管理处经理助理的主要职责是协助经理完成各项工作任务，监督管理处的服务质量，同时兼任行政主管和会所主管，降低人力资源成本。5. 物业主管的职责是负责小区各种设备、设施的维护、检修以及业主的请修工作。6. 行政主管的职责是负责管理处各部门的考核和监督、办公室事务、后勤和社区文化建设。7. 客户助理的职责是负责客户服务中心的运作，建立管理处与业主之间的桥梁。（二）管理机制的确定结合怡景佳苑文化区的管理要求，实现“为业主节约每一分，让业主满意多一分”的IS09001品质管理体系,根管理理念，依托中兴物业成功的连锁经营模式和经验，完善的怡景佳苑所处的地理环

12、境,据中兴物业对的顾客定位，楼宇设备设施的自动化程度，以及我们拟采用“以客户为中心，服务品质为导向”的经营管理模式。按管理方案制定全年工作计划制定全年成本指标和服务质量指标按两项指标进行预算并逐项分解至 部门、岗位组织考核，确定业绩n质量成本均达标成本指标不达标服务质量不达标奖金否决给予奖励奖金否决（三）创建怡景佳苑有效的服务价值链围绕“以客户为中心，服务品质为导向”的经营管理模式，我们将在XXX全面推行竞争型服务战略；采取有效的管理策略提升XX物业人的服务价值，建立一支高效的、既能为业主提供优良的服务，又能向周边展示XX物业人风采的团队。服务价值链服务价值供应基本要素内部满意度机制互动服务链

13、第三部分人员的配备、培训与管理、人员的管理管理管理人员素质要求岗位设置岗位要求配置人数管理处经理大学本科以上学历，从事物业管理多年，具有丰富的理论知识和实践经验，对物业管理有独到的见解，对管理处的工作有整体的思路和构想，具审员资格。1人管理处经理助理大学本科以上学历，从事物业管理多年，具有丰富的理论知识 和实践经验，并具有很强的沟通协调处理能力，具审员资格。同时兼任行政主管和会所主管。1人工程副经理大学本科以上学历，多年的工程维护经验，稳重冷静1人物业主管大学本科学历，机电设备专业，具有工程师职称，从事本专业 多年，并具有物业管理知识，熟悉IS09001质量管理体系。1人出纳大学本科学历，会计

14、师职称，具有一定的行政管理经验，并具有较强的沟通协调处理能力，熟悉ISO9001质量管理体系。客户接待大专以上学历，外表形象气质佳，具有较强的沟通协调处理能 力，熟悉ISO9001质量管理体系。1人楼层管理员大专学历，建筑或工民建专业， 持有物业管理上岗证，具有物业管理经验，熟悉ISO9001质量管理体系。3人维修工高中以上学历，具有会计证，工作认真负责。8人素质描述:职务性别年龄文化程配置（岗位）要求要求度要求工作技能及工作经验要求人数保安员男性2!0-26 岁高中A年退伍军人，党员优先；B.身体健康，五官端正；10C.身高1.75-1.82 米，体重 65车管员男性高中公斤以上；D. 说话

15、清楚，没有明显口音；E. 威严而不失灵活。6人消防值班员男性3运岁以下高中B.相关工作经验三年以上；B.有物业管理工作经验。3人保安班长男性310岁以下大专三年以上保安管理工作经验1人保洁班长不限男性：40岁以下高中A.男性身高1.65米以上，女性1.55米以上；1人B.五官端正，动作麻利保洁员不限女性：初中C.有星级酒店或清洁公司工作8人35岁以下经验者优先。维修班长男性40岁以下大专以上B.具有一年以上物业管理经1人验及三年以上的工作经验B.具有中级以上的相关技能等级资格维修技工男性：运岁以下中级A. 身高1.65M以上；B. 具有中级以上的相关技能等级资格并通过本公司的专业考核C. 二年

16、以上相关工作经验3人园艺师男性35岁以下中级专业工作经验三年以上1人备注：作业人员必须同时具备以下条件：A. 身体健康，无传染病，无不良嗜好；B. 收银员须具有 XX市户口或XX市户口担保人；C三证齐全（、计划生育证及劳务用工证 ），有相关的学历证明或技术明；D. 有良好的敬业精神和职业道德；E. 方面具有持长者，可适当放宽其他条件。二、管理服务人员配备根据XXX的规划设计思路及销售定位，并结合我们以往小区物业管理的经验，拟在怡景佳苑管理处前期介入期配备4人，其中管理人员1人，销售中心配备服务人员3人，待小区入伙以后再对销售中心配备的服务人员进行调整；在小区管理进入正常期时，配备 各类管理服务

17、人员 38 人（含保安、保洁和园艺等） 。三、管理人员的选用办法XXX管理处各岗位所需人力资源配置实行中兴物业管理公司管理下的完全双向选择，以保证管理处经理建立一支高效、协调的团队。建立素质优良的员工队伍，提高员工素质是实现我们在本次投标中的各项承诺，最关键的在于员工的整体素质，人的因素决定一切。管理处日常运作中的一项工作重点就是保证XX物业用人机制的有效推行，我们将通过竞争上岗、优胜劣汰和各级岗位责任制来给予员工一定的工作和竞争压力，通过持续不断的培训和考核来保证队伍的素质。第四部分 管理指标与措施、质量指标1. 房屋建筑的完好率达到98以上；2. 报修及时率达到 100；3. 清洁管理无盲

18、点；4. 设备设施完好率达到 98以上；5. 小区路灯完好率达到 100；6. 管理区域不发生重大安全与火灾责任事故；7. 有效投诉处理率 100；8. 服务满意率达 95以上；9. 绿化完好率达到 98以上；10. 道路完好率达到 98；11. 各类管理人员岗前岗中培训100%;12. 无服务安全事故发生。二、管理措施1. 完善各项管理制度和管理规定；2. 所管辖区卫生无死角，绿地存活茂盛；3. 治安良好，环境清洁，辅助设备及建筑良好；4. 管理人员及服务人员上岗要佩带标志，规制服，设立立岗、巡岗、监控岗5. 明确岗位职责及考核标准；6. 建立各种资料档案、报修、养护记录；7. 各种收费项目

19、、标准公开，合理收费；8. 制定大、中修年度计划，并负责实施；9. 制定并组织员工培训计划的实施；10. 结合创优评比标准，进一步提高物业管理水平。三、各项服务指标序号指标名称指标承诺1房屋完好率99%2房屋零修、急修及时率100%3维修合格率100%4管理费收缴率98%5绿化成活率95%6保洁清洁率99%7道路完好及使用率90%8雨水井、污水井完好率100%9路灯完好率99%10停车场完好率100%11小区治安案件发生率0.1%以下12排水管、明暗沟完好率100%13消防设施设备完好率100%14火灾发生率0.1%以下15违章发生率与处理率0.1%、100%16住户有效投诉率及处理率1% 1

20、00%17管理人员专业培训合格率100%18维修服务回访率80%19居民对物业管理满意率99%第五部分管理制度的制订、公众制度（一）业主公约（见附件）（二）装修制度1. 在二次装修的审批过程中，建立项目主管初审、综合管理部部长复审、管理处经 理签字的三级审批责任制，强化审批责任。2. 加强对施工队伍的管理，实施“二证一 书”制度，即要求装修施工单位办理“ 修许可证”和“施工人员出入证” ，并签订“二次装修责任书” ，同时要求施工单位缴纳 一定数额的装修保证金作为约束。于萌3. 为防止房屋结构、外观受损及违章搭建，我们在实际工作中，除要求项目主管的 例行巡查外，管理处保安员、保洁员等各岗位也对二

21、次装修进行全方位监管，消除管理 盲点，形成立体交叉式的装修监管网络，一经发现问题及时处理，把违章装修消灭 芽状态。4. 为防止装修后经常出现渗漏水问题，我们将要求施工队做好洗手间、厨房等部位 的防水处理并经管理处确认后方可继续施工。5. 电梯使用管理（ 1 ）根据电梯制造厂家提供的图纸资料及技术性能指标制订电梯安全运行和保养的 规章制度；（ 2 ）电梯运行人员和维修人员必须持证上岗，电梯的故障修理必须由经劳动部门审 查认可的单位和人员承担；（ 3）保持机房、井道、轿厢的清洁。二、部制度（一）岗位职责1. 行政办公室： 负责档案文件资料的处理及后勤、人事等事务的处理。2. 物业事务部：负责物业公

22、共部位的环境清洁、绿化维护、卫生消杀、环保监测、和居民委托 的清洁服务项目等。3. 工 程 部： 负责物业接管验收、共用部位、共用设施设备的使用管理、维修养护、更新及 住户委托的维修服务项目等工作。4. 客户服务部：负责办理住户入住手续、日常接待、住户信息收集与反馈及社区文化活动的策 划、组织、实施、特约服务等。5. 财 务 部： 负责管理处各项费用的收缴和部帐务管理。（二）员工考核考核办法1. 总则（1）为建立正常的员工考核制度，调动员工的积极性，真实地反映员工的工作能 力、工作表现，切实地把工作表现和工资待遇结合起来，特制订本办法。（2）办法适用于经公司聘用的管理处全体员工，各部门可根据本

23、办相应地制定各部门的员工考 核办法，但不得超越本办法之基本原则，且须将考核方法之容报总经办 / 人力资源中心审批方可执 行，总经办 / 人力资源中心并将监督该考核过程。（ 3）考核包括试用期考核、年度考核及不定期考核三种。（ 4）考核之基本容见员工考核报告 ，员工考核报告分主管级及以上级别人员适用和主管 级以下级别人员适用两种。（5）员工的考核资料将存入个人档案，并作为以后奖惩晋升之有关依据。二、试用期考核（一）员工试用期将满时，由员工所属部门为员工作试用期考核，填写员工考核报告 ，并签 署转正意见及填写员工之优、缺点。（二）试用期考核一般由员工之直属上司进行考核，并由部门主管确认，也可由部门

24、主管直接 安排考核人进行考核。（三）所有的试用期考核由部门主管签字确认后报总经办/ 人力资源中心审核再报物业经理批准转正。（四）试用期转正未获批准，如未延长试用期者将视为试用期终止合同，如延长试用期者，待 延长之试用期满后再作试用期考核，如仍未获批准转正，将作试用期终止合同处理。三、年度考核一）年度考核原则上安排在年度末或下年度初进行；（二）年度考核中群众评价部分采取不记名评分方式，如对被评价人不了解可不作评分，群众 评价部分将去掉一个最高分和一个最低分；（三）员工自我评价分如超出领导评价分和群众评价分之平均数正负 5 分以上，员工自我评价 分将不被承认，并相应调整为领导评价分和群众评价分之平

25、均数；（四）各项考核分数比例构成如下：领导评价分占总分的 50%；自我评价分占总分的 10%；群众评价分占总分的 40%。（五）员工考核分数如低于 50 分，管理处将对该员工的工作能力及工作表现再作评估，考虑其 现职工作的胜任程度，并视情况作出调整或作出解聘安排；四、不定期考核（一）管理处可根据需要在任何时间对任何员工作出不定期考核安排；（二）不定期考核一般由部门主管或总物业经理提出，并亲自或指定考核人进行考核；（三）不定期考核将由考核人填写员工考核报告 ，并作出考核意见后报总经办 / 人力资源中 心，总经办 / 人力资源中心根据员工考核报告就该员工作出调查后签署考核结果报物业经理批 准后执行

26、。第六部分 档案资料的建立与管理根据国家档案法和档案管理规定，为进一步提高管理处文档管理工作的质量和管理水平，确保 文档的完整与安全，应作好如下工作：一、档案资料建立与管理的相关规定1. 管理处文档管理员专职负责管理处所有文件 （ 通知、规定、公函、总结、报告、通报、会议 纪要等 ）及资料 （技术图纸、说明书、手册、声像、员工档案、市府法规、车辆档案等 ）的收集、存 档和保管工作，做到资料系统、准确、完整。2. 级文件由资料管理员妥善保管，不得散播其容，未经领导批准，任何人不得翻阅、复印、或 带离办公室。3. 文件资料存档时要进行合理分类，做到标识清楚，查找方便，并注明保存期限。4. 定期检查

27、存档文件，过期的文件资料，经管理处领导批准后，做销毁处理。5. 管理处购置的重要设备到货时，会同有关部门，检查验收说明等材料，并及时归档。6. 管理处各项活动拍摄的照片、 声像材料， 必须在活动结束后一周整理完整， 注明时间、 地点、 来宾、活动容，交资料室保存。7. 政府往来文件、公司下发的文件须按类别及时存档，保证资料的完整性。8. 管理处部发文须由资料员对格式、方法等方面进行审核，编发文号，并在电脑保存后，交部 门经理批准，方可按规定发送，同时发文原件由资料室存档。9. 文件、资料的借阅须按公司有关文件的规定执行，由资料员负责完善借阅手续。二、档案资料建立与管理的容管理处建立业户权籍档案

28、时，应将业户的个人资料、报修记录、服务记录等一并归档。1. 管理处负责建立业户档案，业户档案一户一档。2. 业户档案的管理办法按公司档案要求操作。3. 物业管理处经理负责业户档案的收集、整理、归档、利用。4. 管理处在每月 5 日前把上月的有关业户资料、产权清单、租赁清单整理好并归档。5. 管理处经理每季度检查一次业户档案工作，对发现问题应立即整改。6. 权籍档案中包含以下容：入伙通知书， 入伙手续书， 业主使用公约， 装修管理协议， 房屋验收表， 入伙手续资料签收单， 产权清单，租赁清单，合同复印件，权证复印件，有关业户其他资料，业主信息表，报修项目表， 服务项目表， 保管钥匙委托书， 代办

29、服务委托书， 安全责任书每月由经理将上述资料进行检查归档， 发现疏漏，立即补齐。三、权籍管理1. 经理要掌握管理区域入住业户的权属情况,负责业户资料的收集 , 并将业户相关的资料记录在管理手册中 , 管理手册要动态的反映业户产权的转移、 使用权的变更情况 ; 能正确反映业户权属转 移、变更的时间和方式。2. 物业管理科负责编制产权清册、租赁清册, 并输入计算机 .3. 产权清册容房屋类型，使用面积、建筑面积，土地分摊面积，使用情况附设，设施情况4. 车库使用情况租赁清册容，租赁户，租赁时间，房屋地址，部装修情况5. 经理每月出一份产权清单、租赁清单，清单要系统正确反映目前实际情况。6. 管理处

30、经理负责审核产权清单、租赁清单。每月一次抽查业户接待的管理手册，对于抽查中 发现记录不规或不及时登录权属变更情况，管理处经理应书面通知业户接待整改。第七部分早期介入服务容一、早期介入的容房地产开发商邀请物业管理企业在项目的规划设计阶就提前介入，参与物业的规划设计、施工监理、竣工验收等各个环节的工作，保证建成后的物业符合业主的使用要求，并方便以后的物业管理。二、早期介入的作用多年的实践告诉我们，物业在开发建设期间实行物业管理的早期介入，其直接作用与间接作用 都是很大的。（一）促进规划合理，设计优化规划设计是物业区域能否形成完整、合理、舒适、便利等区域功能的先天决定因素。对在规划设计中可能存在的不

31、足和遗漏在物业规划设计时或物业建设前提请发展商加以修正，使规划设计更合理。（二）减少返工，防止留下后遗症在物业建设中，质量问题总是给发展商和物业管理企业留下一个又一个的难题，这些问题往往, 必然造成后期物业管理的力不从心。将施工、安装、调试、验收中可能存在的质量问题降低到最低 程度，以发挥早期介入减少返工、防止后遗症的作用。（三）为物业的正常管理打下基础物业管理企业通过早期介入，可以大量收集和掌握物业的第一手资料，如收集图纸资料，分门 别类编制物业设备设施台账、记录物业建设过程中的重大相关事项、建立物业技术档案和物业业户 档案、调查分析未来业户服务需求等。以上论述证明，前期物业管理的早期介入确

32、实非常重要，非常关键，它既能较好的履行建设单 位与物业管理企业对前期物业管理的责任，更能防前期物业管理中的潜在风险。物业发展商，应该 充分认识物业管理早期介入对房地产开发的积极意义与有利作用， 使房地产开发的前期生产环节与 后期的物业管理间实现富有成效的对接。自己的服务品牌，逐步与一些优秀的房地产发展商建立长 期的合作关系，强强联合，互惠互利，共同发展。第八部分 物业管理服务容、物业管理制度1. 管理处经理职责；2. 管理人员岗位职责；3. 作业人员岗位职责；4. 员工培训；5. 管理处运作管理工作规程；6. 人事管理及员工培训、考核制度；、管理处运作管理规程1. 部运作管理办法2. 小区秩序

33、管理；3. 清洁管理；4. 绿化管理；5. 消防弱电设备设施管理；6. 供配电设备管理；7. 给排水设备管理；8. 共用设施和共用场地管理；9. 安全操作规程；10. 特约服务管理规定。（以上各种规定及制度略）三、物业经理岗位职责1. 全面负责对所管辖的物业实施一体化综合管理，贯彻执行IS09001质量体系及IS014001环境管理体系，完成年度管理目标和经济指标。2. 制定管理处年度、月度工作计划并组织实施，业务上接受上级领导的指导和监督。3. 负责检查、监督各项制度的执行情况。4. 合理调配人员，协调各岗位的分工协作，责任到人，同时关心员工的生活，确保管理处员工 有良好的精神面貌和积极的工

34、作态度。5. 负责所管辖物业的装修审批，协调违章和投诉的处理工作，落实安全、防火工作。6. 协调本部门与各方面的关系，便于开展各项工作。7. 认真完成管理处其它工作职责容和公司安排或委托的其它工作任务。四、业户接待岗位职责1. 负责小区业户接待工作，做到仪表端庄、态度和蔼，热情大方，反应敏捷，处事稳健。2. 负责为业户办理入住手续，装修手续，非公共性服务手续，建立业户档案。3. 负责管理费、维修资金及其它费用的催缴、收缴工作。4. 负责接待及处理业户咨询、来访、投诉工作，并定期进行回访工作。5. 走访业户，征求和收集业户对管理与服务方面的意见。6. 保持与业户的联系和相互沟通，做好日常接待工作

35、。7. 协助管理处经理做好其它工作。五、保洁服务岗位职责1. 严格遵守公司各项管理制度和操作规程。2. 负责本辖区的卫生清扫工作。3. 负责本辖区的公共设施的清洁工作。4. 负责公司及管理处业户的服务工作。5. 负责小区的垃圾收集及清运工作。6. 完成领导交办的其它工作。六、绿化服务岗位职责1. 负责小区苗木的移栽和修剪。2. 负责小区花草树木的养护和管理。3. 对花草树木定期进行浇水、施肥、除草、修剪，防止病虫害的发生。4. 熟悉园林机械的操作使用步骤，并对机械进行简单的维修保养。5. 负责对绿化修剪场地的清理、清洁。6. 认真完成领导交办的其它工作。七、秩序管理员岗位职责1. 服从领导，听

36、从指挥，以军人的风度处事。2. 负责本辖区的车辆进出、停放管理。3. 负责本辖区的人员进出管理。4. 负责小区的安全、防火、防盗、防破坏的防工作。5. 负责小区应急处理的抢救工作。6. 完成领导交办的其它工作。八、设备维修工岗位职责1. 定期清洁所管理的设备和设备房，确保设备设施、设备机房的整洁。2. 严格遵守操作规程，防止安全事故发生。3. 发生突发情况，应迅速赶往现场，及时采取应急措施，保证设施、设备的正常、完好。4. 定期对设施、设备进行全面巡视、检查，发现问题及时处理。5. 负责业户的日常报修工作，并做到工完料清。6. 认真完成领导交办的其它工作任务。第九部分 工作计划、早期介入计划中

37、标后十天1. 签订物业管理服务合同2. 参与规划、设计与建设中标后进驻到物业交付1）收集整理各类图纸资料，熟悉园区情况。2）加强与发展商、施工单位等部门联系，参加工程例会，了解工程进度。（3 ）就物业管理方面，对 XX广场当时阶段提出专业建议。4）参与现场施工管理及各类设备的选型与调试。在建物业早期介入工作中标后至物业交接前全面介入在建物业的施工。 向项目部提出合理化建议。参与隐蔽工程验收、机电设备调试。分专业工种全面熟悉物业。3. 组建机构物业交付使用前三个月1）人员招聘2）人员培训考核3）人员上岗及试运行4. 办公后勤1）管理用房及办公用品配置。2）安排员工用房。3）物资配备。5. 制定与

38、完善各项章制度物业交付使用前二个月物业交付使用前 3 个月（1）严格按照 ISO9000 质量管理体系标准，制定符合园区管理处的各项操作规（2）结合园区实际情况，对各项操作规进行调整完善。前期介入工作计划、前期介入物业验收与接管物业交付使用前一个月（1）依据接管验收标准，逐项严格进（2）对不合格项目备案，并督促责任部门整改。（3）进行复验。（4）符合接管标准后办理书面移交手续。（5）制作园区的“备忘录”三、入伙阶段工作计划1. 入伙实施 物业交付使用前后三个月（1）与环卫、房管局、公安、物价局、电信、银行等有关部门取得联系，开展有关工作。（2）各项入伙资料文本的准备。（ 3）明确入伙流程及各岗

39、位职责。（4）与开发商共同策划举行入伙仪式，入伙现场的准备。（ 5）入伙手续办理。2. 初次业主意见 使用三个月（1）以问卷调查、 、拜访等形式了解业主各类信息，加强与业主交流。（2）针对业主合理意见，进行纠正措施。（3）回访与回馈意见收集。3. 二次装修管理 物业交付使用起（1）装修方案审批，宣传装修规定。（2）装修手续办理及装修服务。（3）装修施工工程监控。4）装修工程验收物业交付使起4. 档案建立与管理（1）收集业主资料归档。（2）各类图纸资料的装订归档。（ 3）建档与运用。5 . 配合销售 物业交付使用起（ 1）以出色的物业管理协助推动销售，及时将顾客信息反馈给销售部。（2）协助销售部

40、、工程部做好售后服务工作。四、管理期工作计划第一年（ 1）全面导入 ISO9000 质量保证体系，修订和完善符合园区特点的各项管理规章制度及操作。（ 2）开展宣传教育活动，加强精神文明建设, 普及物业管理相关政策法规。（ 3）全面导入 CI 识别系统。（ 4）建立电脑网络系统，实现办公无纸自动化。（5）员工系统培训开展。（6）开展多种经营业务，有偿、无偿服务。（7）按照年度社区活动计划，开展适合园区特点的社区活动。第二年（ 1）根据首年开支预算， 合理调整财政收支。（ 2）开展各开展项便民服务活动。增收节支工作（ 3）争创“市物业管理优秀小区” ，并获得称号。（4）管理水平达到“全国城市物业管

41、理优秀示居住区”的标准，并在达到评比资格的情况下，申报。（5）个性化服务的提供和推广。第十部分物资装备为确保对怡景佳苑实施物业管理的高起点和高水平，我们按照科学性和实用性的原则进行论证，并结合实地调研，制订出怡景佳苑管理处详细的物资装备计划（详见附表）。、管理用房的配置面积和要求管理用房序号部门面积(M2)位置序号部门面积(M2)位置1经理办公室102经理助理办公室103行政财务部204综合事务部205客户服务中心56仓库157会议室20备注管理用房拟安排100平方米、物资装备计划附表1:怡景佳苑管理处行政办公用品名称数量单价（均价）合计备注办公桌椅8套500.004000.00会议桌椅1套2

42、500.002500.00打印机1台1500.001500.00复印机1台10000.0010000.00电脑设备3套4000.0012000.00空调机（分体式、柜式）2套4000.008000.00传真机1台3000.003000.00保险柜1台1000.001000.00照相机1台1000.001000.00社区文化活动用3部300.00900.00包安装档案、资料柜2套1000.002000.00整体制作员工服装38X2 套300.0022800.00附表2 :怡景佳苑管理处维修工具及清洁工具名称数量单价合计备注75型室疏通机1台2000.002000.008KVA型电焊机1台1500

43、.001500.00冲击钻1个2000.002000.00砂轮切割机1台2000.002000.00手电钻1个600.00600.00台钳1台800.00800.00梯子1把1000.001000.00万用表2台200.00400.00摇表1台350.00350.00潜水泵1台2200.002200.002寸套丝机1台3000.003000.00测试仪表2套1000.002000.00吸尘吸水器2台5000.0010000.00高/低压冲水机1台5000.005000.00清洁及浇花用胶管600米2.001200.00机动喷雾器1台2500.002500.00电工工具4套500.002000.

44、00电流表2块300.00600.00木工工具1套1000.001000.00高空作业工具1套1500.001500.00常用材料备件1批5000.005000.00吸尘机1台1500.001500.00手推垃圾清运车3台500.001500.00手推式剪草机1部5000.005000.00绿篱修剪机1部3000.003000.00清洁工具4套800.003200.00绿化工具2套800.001600.00铁架床与木床10套200.00 （均价）1000.00小计65950.00附表3 :怡景佳苑管理处治安、交通、消防装备名称数量单 价合计备注无线对讲系统6台1500.009000.00消防工

45、具1套300.00300.00自行车4辆300.001200.00云梯1架2500.002500.00训练器材1套3000.003000.00警棍5棍100.00500.00防毒面具10副200.002000.00钢盔、消防斧头、专用扳手、消防靴等10套180.001800.00物品搬运便民服务车2辆500.001000.00不可预见装备费5000.005000.00小计37300.00第十一部分费用测算一、物业管理费用的测算在物业管理经费收支上，我们将“取之于民，用之于民”作为物业管理收支的基本原则。收入方面，坚决按照市房地局、物价局等政府部门的定价标准执行；政府部门没有规定服务项目的收费标

46、准，坚持略低于市场平均价格执行。支出方面，以服从业主利益为前提，坚持“事前预算，事后核算，量入为出，合理使用”的资金管理原则，并采取必要的增收节支措施，在降低管理成本、提高服务质量的同时，确保资金的合理使用,实现物业管理在较低收费条件下的高效运营。（一）测算依据及说明1. 市政府有关物业管理的法规和文件。2规划设计方案提供的原始数据。3.根据实地调研，我们预计：除商业用房的推出有一定的滞后性外，房屋销售形势良好，据此，我们对相关经济指标预测如下：指标名称第一年第二年第三年以后住宅入伙率80 %90 %95 %商用房出租率30 %70 %95 %管理服务费收缴率98 %98 %98 %停车库房使

47、用率60 %80 %90 %自行车位使用率90 %98 %100 %（二）物业管理资金的筹措与使用管理资金是物业管理正常有效运作的基础和必要条件，为此，我们把物业管理经费收支的管理作为管理处工作的又一重要容，确保XXX居住区物业管理的经费收支实现良性循环物业管理费用主要包括物业的前期投入和物业管理运行的费用1. 前期投入费用测算汇总表序号项目费用1用品27870.002工具及设备31000.003综合管理员服装及设备22920.004工具及设备44720.00合计 26610.00费用测算结果；前期投入的总费用为：26610.00元合计；63人2. 员工工资及物业管理运行支出费用年运行费用测算

48、汇总表序号项目取费比例金额1人员工资2%682800.002职工工会经费2%13656.003福利费20484.004培训费1.50%10242.005办公费15. %25920.006公用部位维护费118664.007设备运行费及其他费用872449.488资产折旧费10.00 %12173.009税金5.5 %95931.8510利润2.00 %1875031.64合计；1875031.64 元费用测算的结果；物业管理的前期投入为126650.00元，因此-物业管理运行费用年指出为 1875031 元。3. 物业管理人员工资预测表物业管理人员工资预测表序号岗位名称人数元/人月元/人年金额元

49、1总经理1300036000360002副总经理2280033600672003资料员兼打字员1120014400144004库管员1700840084005客服接待员1800960096006会计1100012000120007出纳员190010800108008监控室值班员36007200216009管理站站长11200144001440010供水工360072002160011综合管理员380096002880012_Lxl4 AyV 口楼官员190096002880013绿化工170084003360014保洁员470084003360015保安员1080096001920016电梯维

50、护工21200144002280017维修工29001080021600合计414000费用测算结果：物业管理人员工资每年需要指出的总费用为；414000元.、测算结果分析1.收支盈亏及原因 （根据天地公司和中兴置业公司双方商谈的收支标准测算和分析）2. 收支亏损的弥补办法针对小区入住后最初年度可能出现的亏损，管理处将利用小区入住初期消费需求量 大及商业配套短期不够完善等条件，开展一些满足业主入住及生活必需材料、物品的经 营项目，在方便业主入住和生活的同时增加管理处收入，以弥补出现的亏损，仍不足部 分用以后年度的收支节余弥补。3. 收支盈余资金的使用从入住后起，管理处收支将逐步达到有一定的盈余

51、的水平，我们根据XXX 居住区物业管理的实际需要，将盈余资金用于弥补以前年度的亏损或结转到下个年度使用，也可 用于建设和完善小区社区文化活动设施，使有限的资金发挥最大的效用，不 断完善小区 的功能，促进物业的保值增值。三、增收节支的措施1. 根据业主的需求，不断拓展有偿服务项目，利用居住区的商业需求开展多种经营 活动 , 努力增加营业外收入。2. 将成本指标完成情况与员工的利益直接挂钩，增强员工的成本意识，提高员工控 制成本的积极性和主动性。3. 严格控制办公用品消耗 , 坚持物尽其用的原则 , 节约办公费用开支。4. 加强物料采购、使用、保管、审批等程序的管理，加强物料成本的控制。5. 加强设备管理和养护, 使之保持良好状态 , 减少维修支出 , 降低运行费用。6. 强化总公司财务部对管理处资金、物资使 用的监督职能 ,制定严格的管理制度 , 监 督各部门的各项财物消耗过程附:业主公约一、 总则第一条：本公约属于协议、合约性质。订立本公约的目的，是要清楚和明确各项规则，使物业 业主或使用者以及物业管理者都有共同遵守的行为准则，使双方都明白各自的职责、权利和义务。第二条：本公约将业主或使用者以及管理者双方的权利和义务以