浅议房地产开发成本控制存在的问题及对策

1、管理纵横 Sweeping over the Management随着市场竞争的日趋激烈 ,房地产 正在告别暴利时代 ,利润回归社会正常 利润水平。房地产业正在进入精耕细作 时代 ,专业化分工越来越细 ,专业化水 平越来越高 , 需要开发企业变粗放式管 理为集约式管理 ,实现开发成本费用的 精确控制。如何有效地控制工程建设成 本 ,下面主要从成本管理工作的事前控 制、事中控制、事后控制三个阶段 ,提 出几点意见与大家共同探讨。一、房地产企业成本管理现状存在的问题目前现状来说 ,企业的成本管理还 没有完全脱离传统的成本管理 ,虽然注 入了很多新的管理制度 ,也注入了很多 新的元素 ,比如 ,采用

2、了动态成本管理 体系 ;采用了目标成本管理办法 ;丰富了招投标的手段;采用了合作商数据库;规范了现场签证与设计变更的流程 和控制量。但 成本管理工作在事前控制、事中控制和事后控制三个阶段仍存 在不足之处。(一事前控制阶段的不足之处1、不够重视资金的时间价值。开发周期过长 ,造成资金利息太高 ,资金回 笼速度慢 ;2、 产品设计和产品定位中个别分部 分项工程的定位不够合理 ;在初步设计 阶段仅对规划指标、总平、户型等内容 进行审核 ,忽视了对不同方案成本的审核。3、施工图设计过程中 ,存在设计质量下降、 套图、 缺项、 漏项、 设计不明确及设计错误等现象 ,公司内部的设计管理深度不足、施工图纸会

3、审还不够细致,对设计缺陷未能及时发现,造成设计变更和签证的增加 ,从而引起工程成本的增加。(二事中控制阶段的不足之处1、建筑工程预算 (包括标底的编制质量和准确性还有待提高。因为我们这项业务属于外包业务 ,均打包给专业的造价咨询公司。从目前的运行情况看,企业缺乏对中介机构的监督、管理以及审核 ,审查也不够细致 ;2、公司目前签订的工程造价咨询委托合同 ,关于咨询服务质量的要求这一款中 ,对核心内容的工程量清单表示方式没作具体规定 , 咨询公司按 “自选 ”动作完成 ,比较笼统 ,不利于甲方审查 ;3、材料、品牌合作商数据库未建立或不够完善 , 样本太少 , 容易造成入库单位之间结成价格同盟 ;

4、同时入库单位水平参差不齐 , 一旦中标 , 会给施工带来诸多不利影响 ;4、材料设备的询价不够贴近市场,未形成战略合作伙伴并形成规模采购优势,造成与施工单位扯皮 ;5、工程进度款的审核不够精确,存在一定的随意性 ;6、签证变更的审核还不够及时;(三事后控制阶段的不足之处1、预结算人员对材料市场行情和施工现场情况的调研力度不够,不能掌握第一手的资料 ;2、对工程事后评价缺乏系统的总结, 没有做好经济技术指标的分析 , 计算固然重要 , 但只有注意平时总结 , 才能不断提高业务水平 ;3、没有建立企业历史成本数据库。二、加强工程成本管理的几点建议(一树立全员成本管理意识首先 ,全体员工要树立这样一

5、种观念;成本是可以控制的 ,但是成本控制 不只是成本控制部门的事情 ,更需要大 家的共同参与。员工的良好的成本意识 是全面成本控制的先决条件。对此 ,建 议如下 :1、各级领导要以身作则 ,为良好的 成本控制系统营造好的环境;2、加强各部门的通力合作 ,共同控 制成本。如设计部和市场部应力求产品 的定位准确,设计方案要反复修改 ,尽量减少设计变更,并做好优化设计工作。项目部要注意加强设计变更和现场 指令管理 ,成控部不要局限于预算审核 以及与既定的供应商讨价还价 ,还要精 通招标、 合同管理、 工程技术等知识 , 尤 其要详细掌握上游产业链中各供应商的 市场资源情况。3、建立适当的激励机制、约

6、束机制 和监督机制相互配合。加强合同管理 , 设立 “成本管理团队奖 ” 并,在项目开始 之初签订责任书。对达到项目成本控制 目标的成控部相关人员、设计部相关人 员及项目部 (或项目公司全部人员组 成的项目成本管理团队进行奖励 ,否则 按 “奖罚对等 ”的原则进行处罚。采用 这个方式有以下几个好处 :A 、可以让成 本管理渗透到各个环节 ,这样可以形成 完整的管理链条 ,达到全过程控制。 B 、 可以优势互补 ,充分调动各相关部门的 工作积极性 ,达到互相监督、制约。 C 、 可以避免各部门之间的推诿、扯皮。 D 、 可以通过表彰、奖励 ,树立榜样 ,促进 企业员工的成本管理意识、团队作战精

7、神。(二事前控制阶段的建议1、加强土地购买阶段的市场调查和可行性研究。多研究房地产发展的周期规律 ,在低谷适量买入储备土地。在 土地购买之前我们要制定三大目标 ,即 保底最低利润目标、保底最低销售目标 和最高的综合成本目标 ,并贯彻执行于 房地产开发的全过程。2、注重资金的时间价值 ,尽量缩短 开发周期。目前的实际工作中 ,拍得土 地以后到项目开工建设施的时间过长 , 一方面给企业造成了大量的银行贷款利 息负担 ,加大了项目的财务成本 ,另一 方面减缓了资金的回笼速度。由于项目 前期已经投入大量资金 ,所以合理的加 快开发进度 ,提前销售环节 ,是降低财 务成本和尽快回笼资金的最有效途径。 建

8、议在土地拍卖时花小钱办大事 ,与长浅议房地产开发成本控制存在的问题及对策【文章摘要】房地产企业工程项目成本管理的成败,直接关系到企业的生存与发展。本文分析了房地产开发成本在事前控制阶段、事中控制阶段、事后控制阶段存在的问题 ,并对各阶段的工程成本如何进行控制管理提出了建议。【关键词】房地产开发 ;成本控制 ;存在的问题对策江 丽 厦门市房地产股份有限公司361004现 代 商 业 MODERN BUSINESS管理纵横 Sweeping over the Management期合作的设计单位和咨询机构进行合作,请期对待拍卖土地进行合理的市场 定位、初步设计规划和成本概算 ,一旦 中标 ,马上进

9、行初步设计 ,从而缩短设计时间 ,加快报建报批 ,这样可以使动 工时间提前 ,大大缩短建设周期 ,从而 节省庞大的、可观的资金占用费 ,也大 大提高资金的回笼速度。3、设计阶段实行设计方案招投标、限额设计、开展价值工程、加强图纸会审。(1 实行设计方案招投标。引进竟 争机制 ,加强管理工作。通过设计招投 标来选择优秀的设计单位 ,从而保证设 计的先进性、合理性、准确性。(2 实行限额设计。把目标成本分 解为分部门项成本 ,并作为设计合同的 组成部分 ,旨在强化设计单位的成本意 识,赋予设计单位成本控制的责任 ,从 而获得合理的工程成本 ,同时杜绝设计 浪费和无价值设计 ,考虑到设计单位并 没有

10、专门的造价工程师 ,可以在签订设 计合同时增加适当费用 ,让其聘请专业 的造价咨询单位为设计把关。(3 开展价值工程。 根据价值工程公 式 ,价值 =功能 /成本 ,提高产品价值 的途径有五种 :A 、 功能不变 , 降低成本 , 这是最理想的途径 ,B、功能不变 ,降低 成本 ;C 、成本不变 ,提高功能 ;D 、功 能略有下降 ,但带来成本大幅度降低 ; E、成本略有上涨、但带来功能大幅度提 高。(4 加强图纸会审。 将工程变更的发 生尽量控制在施工之前 ;在设计阶段 , 克服设计方案的不足或缺陷 ,所花费的 代价最小 ,可取得的效果最好。在设计 出图前 ,组织策划设计部、市场部、投 管部

11、、设计院及监理单位对图纸技术上 的合理性、施工上的可行性、工程造价 上的最经济进行审核 ,从各个不同角度 对设计图纸进行全面的审核工作 ,以求 提高设计质量 ,避免因设计考虑不周或 失误给施工带来设计变更和现场签证 , 造成经济损失。(5 建立户型资料库。 建议建立户型 数据资料库 ,对以往用过的户型进行梳 理,对市场成功户型进行整理 (包括采 盘和考察时收集到的户型 ,在市场检 验的基础上作合理化创新 ,在新项目设 计上挑选使用 ,这样就可以有效的提高 设计工作进度。4、实行限额设计。把目标成本分解 为分部门项成本 ,并作为设计合同的组 成部分,旨在强化设计单位的成本意识,赋予设计单位成本控

12、制的责任 ,从而获得合理的工程成本 ,同时杜绝设计浪费和无价值设计。(三事中控制阶段的建议1、继续完善合作商数据库,并逐步在各个环节确定战略合作伙伴。建立合作商数据库的目的 ,主要是在实际工作当中发现和培养长期的战略合作伙伴,公司能够将更多的注意力关注于产品和服务,同时通过长期的战略合作的形式,增强相互之间的信任 ,提升合作的附加价值。2、规范工程量清单格式 ,切实把好预结算关。招标代理引入竞争机制,以提高工程预算编制的质量和准确性,对搞好基本建设设计、投资管理、 克服 “三超”、降低工程造价、提高投资收益、推行投资包干和招投标承包制等均意义重大。针对我司目前的标底预算和施工图预算外包的特点

13、,就加强监督和审计提几点建议 :(1 工程量的计算是施工图预算的核心 ,为便于审查和控制咨询公司的工作质量及项目施工过程中进度的有效控制,要求咨询公司按标准化格式提供详细的清单 :以往的咨询造价书的工程量比较笼统 ,例如只标明了整栋楼的钢筋多少吨 ,砼多少立方 ,并没有将它按类别将工程量分解到每一层 ,从而增加工程量的透明度 ,从源头上杜绝咨询公司作假的动机,同时也方便我们随时抽查。(2 用规范的工程量清单来加强工程进度款的审核工作 ,减少随意性。建立中标价、工程款支付、财政控制价台帐,实时动态分析对比 ,控制工程投资。(3 审计部可以委托其它的咨询中介机构进行审计。3、加强合同管理。在项目的

14、实施过程中 ,要围绕合同开展项目管理工作,以合同指导项目的施工 ,即对在施工过程中可能发生的扯皮、现场签证、施工配合等问题尽可能在合同中约定,保证项目的顺利进行。4、签证、变更要严格按企业有关规定办理。为了确保工程签证的客观、准确,我们首先强调办理工程签证的及时性。其次 ,对签证的描述要求客观、准确,要求隐蔽签证要以图纸为依据 ,标明被隐蔽部位、项目和工艺、质量完成情况 ,如果被隐蔽部位的工程量在图纸上不确定 ,还要求标明几何尺寸 ,并附上简图。施工图以外的现场签证 ,必须写明时间、地点、事由、几何尺寸或原始数据 ,不能笼统地签注工程量和工程造价。签价发生后应根据合同规定及时处理 ,审核应严格

15、执行国家定额及有关 规定 ,经办人员不得随意变通。要加强 预见性 , 尽量减少签证发生。5、预算人员要广泛掌握建材行情 , 在现行材料价格全部为市场价的今天 , 如果对材料市场价格不清楚 ,就无法进 行工程造价管理。6、竣工结算是事后成本控制的关 键。控制建安造价的最后一道关是竣工 结算。凡进行竣工结算的工程要有竣工 验收手续 ,同时 ,为了保证工作少出纰 漏 ,应实行工程结算复审制度和工程尾 款会签制度 ,确保结算质量和我们的投 资收益。7、重视项目的后评价工作 ,不断提 高业务水平。归纳总结是人类最伟大的 发明之一 ,只有不断的运用这一武器 , 我们的水平才会提高。同时 ,我们要建 立企业的历史成本数据库 ,尽可能地收 集先进企业的成本数据为以后的工作带 来便利。总之 ,房地产具有投资回收期长、 价值大、占有资金多等特点 , 这些特点 说明了房地产开发需要大量的资金 , 特 别是在国家进一步紧缩银根、当前楼市 价格回归理性、自主需求占主导地位、 销售量回到正常水平情况下 ,对于开发 商来说最理性的事