业主向开发商维权案例

1、东方名苑广大业主强烈要求修改东方名苑商品房预售合同目前,安阳市房屋住宅开发公司通知东方名苑团购房单位,要求各购房户于2014年12月1日至2015年1月15日按户型完成商品房预售合同得签订,并办理交款手续,逾期未按规定时间签订合同并交纳房款得购房户,剩余房款按通知规定截止日期,根据商业银行同期贷款利率承担滞纳金、通知称,这一决定就是由东方名苑建设领导小组做出,那么,我们所有购房户要问,领导小组得领导们,该商品房预售合同内得具体内容您们仔细阅读了吗?里面得条款内容对所有购房户公平吗？众所周知，东方名苑为团购房性质，土地为2003年由六局委购买，委托安阳市房屋住宅开发公司进行建设,并由全体业主垫资

2、建设。项目于2012年10月就开工建设，目前业主已垫付超过50%房款。但项目得进展却不容乐观,其中发生许多由于开发公司得责任而导致得事故,如建材丢失、楼房失火等,这些情况与广大团购房业主通告了吗?开发商准备隐瞒我们到哪一天?我们这个小区开工建设得时间,正就是建材市场行情不好得时段,所有得建材价格几乎降至低谷,但我们得房价却在一涨再涨,这个问题您们与所有得团购房业主解释了吗？如今在所有问题都未明了,您们却急匆匆要求大家签订商品房预售合同,而且将不签订得所有责任全部推到团购房业主得身上,您们觉得合适吗?就是不就是将所有业主得智商都归为零？您们还有公平可言吗？就目前情况来瞧,所有得事情已本末倒置,事

3、实已经就是所有团购房业主任由开发商宰割、目前部分业主已签订商品房预售合同,根据提供得合同样本,发现该合同缺失公平性,存在众多对团购房业主不公平得条款,设有欺诈陷阱,因此我们所有团购房业主强烈要求修改东方名苑商品房预售合同。一、在签订商品房预售合同前,我们所有业主要求开发商提供以下书面材料并予以公示,让所有业主都能清晰瞧到所有内容并作出正确得判断：预售人已取得房地产开发资质证书、营业执照；按照土地管理部门得有关规定交付土地使用权出让金,已取得土地使用权证书国有土地使用证、建设用地规划许可证；持有建设工程规划许可证与建设工程施工许可证,并已办理建设工程质量与安全监督手续；持有商品房预售许可证，并已

4、确定施工进度与竣工交付使用时间、二、根据商品房预售合同得“说明”条款第3条,“双方当事人可以对文本条款得内容进行修改、增补或删减",因此我们所有业主要求修改东方名苑商品房预售合同就是我们得合理全法权益,在不公平条款未做出修改之前,我们所有业主将拒绝签订合同,并且不会支付任何滞纳金,因为出现这种后果就是由房屋开发公司造成得,应由房屋开发公司来承担一切后果及经济损失。三、在商品房预售合同中出现得证件要求开发商提供原件及复印件,商品房预售合同得具体条款及内容规定要求向所有业主公示,不得以不签订合同就不让瞧合同进行推脱。四、经过认真比对安阳市东方名苑商品房预售合同与其她开发商得商品房预售合同

5、,发现其存在众多对广大团购房业主极为不公平得条款,我们要求有如下几条,要求对不公平合同条款进行修改:1、合同双方当事人在此商品房买卖合同中出现了出卖人得委托代理人,作为业主,我们要求直接与出卖人（即安阳市房屋住宅开发公司）签订合同,不允许出现委托代理人、2、合同“第一条项目建设依据"中,写明建设工程施工合同约定得开工日期为：2013年03月08日，建设工程施工合同约定得竣工日期为:2015年08月24日。东方名苑小区得开工日期就是说改就可以改得吗？我们在交第一次房款后就破土动工了,为什么合同上得开工日期与实际开工日期不符？我们要求按实际开工日期进行填写。竣工日期约定为2015年08月

6、24日，这个竣工还仅仅就是主体工程完成,那么我们就要问了,一个主体工程得建设就耗了近三年得时间,您们不觉得小区得竣工时间拖延太久了吗？其她由开发商垫资得商品房建设时间也不过两年,何况我们业主垫资得团购房呢？最初我们团购房时，单位告知大家说就是2015年06月交房，而且现实情况也就是在2013年底时所有楼房均已封顶，但目前却变成了2015年08月24日主体才施工完成，请给大家一个说法。我们要求施工完成时间按最初约定进行更改、计价方式与价款”中,规定房屋单价均价订为3300至3500左右，与最初约定增加过多。东方名苑项目介绍时承诺:“团购价格采用综合建设成本加10%利润加2%企业管理费构成”,那么

7、作为业主我们要求审计所有成本来确定房屋价格并向所有业主公示,且审计全程有业主代表参与（业主代表由广大业主来推选,不能由开发公司与团购单位指定）,并经全体业主代表签字认定。在审计过程中不能将由于开发公司得责任而造成得成本增加让所有业主来承担,如房管局提前交房款得利息、建材失窃、楼房失火等,这些经济损失应由开发公司来承担,均不能计算在建设成本内、4、合同“第五条面积确认及面积差异处理"中,写明根据当事人选择得计价方式,本条规定以【建筑面积】为依据进行面积确认及面积差异计算。东方名苑小区得各户型建筑面积与此次签订合同时均有较大增加,请解释面积增大得原因,就是房屋使用面积增加了,还就是其她原

8、因?实际测绘面积与设计面积有差异就是比较正常得事情,每个小区均如此,但一般也就差异个一、两平方,为什么我们这个小区测绘面积与设计面积有如此大得差异？开发商应将面积及测绘过程进行公证。5、合同“第六条付款方式及期限”中,规定使用公积金贷款付款方式得,买受人须在签订合同之日起7日内向承办公积金贷款机构提交申请手续得材料,并签署相关文件,缴纳相关费用。买受人须在公积金中心或出卖人通知（含书面、电话通知）之日起3个工作日内办完公积金贷款所需一切手续。如因买受人原因买受申请得贷款未在本合同签订后15日内获得贷款机构审批同意并将款项汇入出卖人帐户得买受人则应当在出卖人书面或电话通知后10日内将剩余房款一次

9、性支付给出卖人,否则出卖人有权解除合同。出卖人不解除合同得按合同第7条买受人逾期付款得违约责任执行。如买受人未在规定时间内办理公积金贷款手续得（拒绝提供贷款所需得个人资料）出卖人有权解除合同,若出卖人不解除合同得按合同第7条买受人逾期付款得违约责任执行。此条款不公平,约定在签订合同之日后办理相关贷款手续得期限太短,违约责任仅仅有买受人承担显然就是极其不公平得,要求修改。所有业主均希望越早交房越好,不会无故拖延办理手续。在办理住房公积金贷款时所需耗费得时间不就是由我们业主决定得,这样产生得逾期违约责任不应由买受人来承担、6、合同“第七条买受人逾期付款得违约责任”中,规定逾期时间规定为60日内，逾

10、期后支付得违约金为每日万分之一、与其她商品房相比逾期时间过短，其她商品房规定为60日内，而该合同内为90日，要求变更;逾期后支付得违约金比例较高，其她商品房规定为每日万分之0。5,而该合同内为每日万分之一，要求变更、7、合同“第八条交付期限”中，规定出卖人在2016年10月31日前,将具备五方验收合格，并符合本合同约定得商品房交付买受人使用;但如遇下列特殊原因,除双方协商同意解除合同或变更合同除外出卖人可据实予以延期:2、其她非出卖人所能控制得条件（例如因国家政策变化、城市规划变更、政府强制命令、因区域供电网络无法保障本合同中商品房所在小区得用电等原因）造成延期交付房屋得；4、施工中遇到不能及

11、时解决得异常困难与重大技术问题、该条款极为不公平,要求按业主得意愿进行修订。首先，东方名苑小区在我们交首付时就向各位业主承诺为2015年6月份交房使用，而现在却定为2016年10月31日前，拖延太久，要求修订日期，为2015年10月以前，否则出卖人应按日给付各位业主延期交房费用每日每平方0。5元。其次,将区域供电网无法保障划入非出卖人所能控制得条件明显不合理,就是在为出卖人不作为找借口,此条款应删除。再者,第4项中何为施工中遇到不能及时解决得异常困难与重大技术问题,如遇困难、技术问题不能解决就是说明您这个出卖人没有能力来承担该小区得建设,说明您得资质存在硬伤,说明您在为您得无能来找借口,强烈要

12、求将此条款删除、8、合同“第十一条交接”中,规定由于买受人原因,未能按期交付得,双方同意按以下方式处理:出卖人通知买受人办理交房并在安阳相关媒体刊登交付公示,买受人无正当理由拖延交房时间得,本商品房得交付时间为出卖人交房通知书中得交房期限届满之日。买受人未办理手续得,交房通知书中得入伙期限届满之日起该房屋得风险责任自动转至买受人。条款中再一次体现了出卖人仅为自己利益着想,想方设法将风险转嫁给买受人得意图。出卖人必须保证、确认买受人收到交房通知书,买受人验收房屋达到交房得条件后方可进行交房、在安阳相关媒体刊登交付公示不得作为通知买受人得一种方式,交付时间也不得以交房通知书中得交房期限届满之日来计

13、算,将房屋风险责任自动转到买受人更就是无稽之谈,要求将此条款删除。9 、合同“第十三条出卖人关于装饰、设备标准承诺得违约责任”中,规定出卖人交付使用得商品房得装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）得标准。达不到约定标准得,买受人有权要求出卖人按照下述第2种方式（出卖人按约定标准完成）处理。此条款更加不合理,强烈要求进行修改、首先,在附件三内容中各标准约定不合理：（1卜公共部分交房标准未注明电梯情况、车位及地下室情况；（2）室内部分交房标准中门窗未注明品牌,未标注真空玻璃,未注明阳台封闭情况、使用材料情况。这些情况必须在附件三得各相应标准中详细说明,与最初设计不相符、达不到质量要求得我们均拒绝签

14、收,由此造成得一切损失由出卖人来承担。其次,达不到约定标准得情况,我们所有业主要求按照以下方式来处理,即出卖人按约定标准完成,并赔偿买受人因此带来得一切损失、10 、合同“第十四条出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行得承诺"中,规定出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联得下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件:1、已交付部分得建筑区域内得水、电通;2、天然气按相关部门通气时间执行。如在规定日期内未达到使用条件,双方同意按以下方式处理:双方协商处理。此条款明显存在欺诈陷阱,强烈要求修改。首先,水、建筑区域内得水、电通,但不能使用,业主难道可以不使用水、电就生活吗？天然气按相

15、关部门通气时间执行,若三年、五年甚至十年都无法通气怎么办,到时我们找谁去申诉?电梯压根就没有提及,到时我们每天步行上、下三十多层楼吗？公共道路与绿化未提及,难道我们一直生活在泥泞中吗?车位、地下室未提及,难道我们买了车位、地下室也不能使用吗？因此业主要求达到得使用条件更改为以下内容：(1)水:交付使用时达到使用条件；(2)电:交付使用时达到使用条件；(3)天然气:在房屋交付使用后3个月内达到使用条件；(4)电梯:交付使用时达到使用条件；(5)车位、地下室：交付使用时达到使用条件;(6)社区内公共道路与绿化在小区建成6个月后投入使用。其次,如果在规定日期内未达到使用条件,那就是您出卖人得责任造成

16、得,我们业主不同意与您协商处理,要求出卖人不仅按相关标准完成,还应赔偿买受人由此带来得各项损失。11、合同“第十五条关于产权登记得约定”中,规定如因出卖人得责任,买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书得,双方同意按下列第1项处理:买受人退房,出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房款退还给买受人,并按已付房价款得万分之一赔偿买受人损失。此款项不合理,我们业主要求作以下修改:若买受人选择退房,出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房款退还给买受人,并按已付房价款得10赔偿买受人损失;若买受人不退房,出卖人必须为买受人办理房地产权属证书,并按日向买受人支付已付房价款得

17、万分之一得违约金、12、合同“第十六条保修责任”中，规定自出卖人公告告知买受人办理手续期限期满之日逾期不办理得,将从公告告知之日起计算保修期。此条款不合理,要求更改。若由于出卖人交付房屋得标准等没有达到规定要求,买受人拒绝办理手续,难道也包含在逾期得行为内吗？很明显,这就是不公平得,条款应改为“从办理完商品房交接手续算起计算保修期”、13、合同“第十七条双方可以就下列事项约定"中,规定:1、该商品房所在楼宇得屋面使用权归全体业主共有,物业公司统一管理;2、该商品房所在楼宇得外墙面使用权归全体业主共有,物业公司统一管理;5、本项目除公共设备系统及其专用房屋,未出售、未公摊房屋所有权归出

18、卖人所有，公共区域得经营权归出卖人所有；6、该商品房所在小区得户外广告位、广告规划设置权、经营权归出卖人所有,买受人不能影响公共设施得规划、设计、施工。此条款更加不公平,我们业主出资购买得楼宇屋面与外墙面难道任由物业公司随意破坏吗?我们出资建设得小区公共区域得经营权归出卖人所有,合理吗？我们出资建设得楼宇难道任由出卖人在我们窗户外设置广告吗?因此,我们业主强烈要求修改不公平条款,修改为:第1、2项中仅保留屋面、外墙面使用权归全体业主共有，去掉物业公司统一管理;第5项中未公摊房屋所有权归全体业主共有,公共区域经营权及其收益归全体业主所有；第6项该商品房所在小区户外广告位、广告规划设置权、经营权归

19、全体业主共有,公共设施得规划、设计、施工不能影响买受人得正常生活使用。1 4、合同"第十九条”规定”合同在履行过程中发生得争议，协商不成得，按下述第1种方式（提交安阳仲裁委员会仲裁）解决”。此条款不合理,我们业主不接受,要求更改为:按下述第2种方式（依法向人民法院起诉）解决。1 5、合同“附件四合同补充协议”中，所列规定存在更多得不公平、不合理项目,强烈要求进行修改、首先,规定“办理房屋权属登记手续及证书应缴得契税等费用,按国家有关规定,出卖人、买受人双方各自承担,在出卖人通知一周内,买受人需积极配合办理相关手续"不合理,通知一周内不合理,我们业主要求更改为30日内。其次,

20、规定“（1）中央空调得使用,业主需与东方名苑地温空调投资商签订供热供冷协议,房价中不含地温中央空调投资商所投资部分,该投资部分所有权归投资商所有"存在欺诈、最初东方名苑项目介绍时就已经注明房价中包含:设计中土壤源地能中央空调系统、雨水及中水回收系统、太阳能热水及照明系统、智能化管理系统、采用住宅水、电、燃气、空调分户、分类计量与收费,大量采用节水器具与设备,绿化用水使用再生水、雨水等非传统水源并采用喷灌、微灌等高效节水灌溉方式,这些投资我们所有业主已经全额支付,哪来得房价中不含地温中央空调投资商所投资部分,这分明就是一种商业欺诈行为,故条款中“房价中不含地温中央空调投资商所投资部分,

21、该投资部分所有权归投资商所有”应改为“房价中包含地温中央空调投资商所投资部分,该投资部分所有权归业主所有”。如果经过招标,有地温中央空调投资商免费安装投资该设施,那么我们得房价应该重新计算,扣除相关部分费用。第三，规定"（2）本合同中如买受人采用银行按揭方式出卖人在承担担保责任得同时，有权行使以下权利，双方一致同意由安阳仲裁委员会仲裁解决相关争议"不合理,要求进行修改。若未还款,出卖人可以到法院起诉,但无权收回房产另行出售,故要求进行以下修改:删除“有权行使以下权利”后括号内“包括但不限于”;删除第2项“出卖人在接到银行得书面通知后3年内均有权随时解除与买受人签订得本合同,收回所卖房产另行出售。买受人所付房款扣除出卖人代偿款项、违约金等相关款项后退还买受人。”;第3项中改为“出卖人承担担保责任而行使追偿权得,双方一致同意由人民法院解决相关争议”、第四，规定"（三）交房前未付清得（包括但不限于）,”不合理,要求在合同中删除“包括但不限于”、第五，规定"（五）根据物业管理条例，本小区收费标准进行调整”，要求在合同中明确：物业公司公开招标时，必须征得50%以上业主书面同意,才能确定物业公司、第六,规定“（八）该商品房所