总体概述：施工组织总体设想、方案针对性及施工标段划分-4-30

1、第一章 总体概述： 施工组织总体设想、 方案针对性及施工标段划分本章阐述，主要内容如下：1、施工组织总体设想：本次投标工程南京青奥中心双塔楼及裙房工程写字楼办公区室 内装修工程工期紧，标准高。本章节重点阐述了工程整体概况、工程特 点及难点分析、针对工程特性，我司拟考虑的管理组织设想。2、方案的针对性：针对本工程标准严，质量要求高，管理难度大等方面，主要从工程 管理的组织、施工前期全面准备、实行“样板先行管控制度、各项施 工管理控制程序等各方面阐述了如何有针对性解决施工过程中各环节存 在的难点，保障工程方案切实可行。3、施工标段划分：我司拟将该工程划分四个施工区采用平行施工，公共施工区划分两 个

2、施工段流水施工，办公区每个施工区划分三个施工段流水施工。目录第一章 总体概述：施工组织总体设想、方案针对性及施工标段划分 一、施工组织总体设想一、工程概况二、主要区域饰面用材三、施工组织总体设想二、方案的针对性一、建立工程组织管理机构二、施工准备工作三、样板先行制度四、施工管理控制三、施工标段划分一、施工组织总体设想一、工程概况 南京青奥中心位于南京市建邺区江山大街北侧，金沙江东路南侧， 扬子江大道东南侧，燕山路南延段西侧，南京青奥中心总建筑面积约为 49 万平方米，总投资约 40 亿元。地上总建筑面积 36.7 万平方米，地下总建筑面积 11.4 万平方米， 绿化面积 30000 平方米。南

3、京青奥中心建成后首先用于南京青奥会会议 中心及接待酒店使用。区内按照使用功能不同可以分为会议中心、高星 级酒店、商业办公建筑： 6 层会议中心建筑面积约 8万平方米，其中包括 专用会议室 7700 平方米、多功能区 6000平方米、通用会议区 14000平 方米、会前效劳区 20000 平方米、配套效劳区 33000 平方米。高星级酒 店和商业办公建筑地上建筑面积约 16 万平方米，酒店内设置中、西餐厅 及 1000 张床位的酒店客房。本次招标为南京青奥中心双塔楼及裙楼工程 - 写字楼办公区室内装 修工程标段，楼层为635F及一二层办公大堂，共涉及到29个楼层的室 内装修；涵盖酒店办公大堂、咖

4、啡厅、标准层的办公区域、公共走道、 茶水间、卫生间等：成品、半成品外委加工工期较长的材料较多，如石 材饰板、 木饰板、木饰门、玻璃饰板、隔板及门、不锈钢饰线、地毯等。工程 名称南京青奥中心双塔楼及裙房工程-写字楼办公区室内装修工程建邺区河西新城区白個亮企塢悴中心卤生股林區/克滋自中住/% * / A"/h广怕菇炳徇丹耳声百*脂窗比"七w,ll斛广/世囱讲y直注丹址申心J£jot$羸悄呂吧*白为戟桦以血Ctailitw 直'、/X工程建设A:t on-Bijf苛£"咅*Z细甲心."南京青貝中心取焼槎-厶3地点田印百戛T京盘廂中右

5、/x*、 * 0 *直SIiliT母X*冷皿士 7犬鼻号马.h叭厶心Q旷込、“rXi kTIflL E*溥f *招标人南京河西工程工程管理总包单位中建三局集团资金来源自筹招标范围标段范围内装饰装修及水电工程方案工期：180日历天方案工期方案开工日期：2022年10月1日 方案竣工日期：2022年3月30日质量要求配合总包单位确保获得“扬子杯，争创“鲁班奖。本工程为：南京青奥中心双塔楼及裙房工程-写字楼办公区室内装修工招标范围 工程特点招标范围：标段范围内装饰装修及水电工程。 装饰规模：本标段装饰设计面积约 39400 m20本标段设计的主要内容包括:一层二层办公大堂、咖啡吧、卫生间，6-35层

6、的保洁间、卫生间、电梯厅、公共走道、办公区域不含11层、25层避难层、26层设备层。丄程特点：本标段楼层层咼较咼、空间结构复杂，对施丄丄艺，丄程质量，脚手架搭设，材料的要求都提出了较高的要求。经我司现场踏勘了解，现场已具备施工条件，工程位于南京市建邺区江山大街北侧，金沙江东路南侧，扬子江大道东南侧，燕山路南延段西侧，现场周边交通非常便利，现场已进行围挡封闭，并设有主要出入口。现状现场室内现状外部环境良好且须做好保护工作。建筑内部已经具备室内装饰安装施工条件。现场临时办公设施设置于工程围挡内靠燕山路一侧二、主要区域饰面用材使用区域楼地面踢 脚墙面顶棚一、二层办公大堂石材金 属金属、石材、GRG板

7、石膏板乳胶漆咖啡吧石材、地毯金 属木饰面、石材、GRG板石膏板乳胶漆卫生间石材、地砖石 材石材、木饰面石膏板乳胶漆电梯轿厢石材金 属石材、硬包、不锈钢石膏板乳胶漆635 层不包 括 11、25、26层茶水间、保洁 间、卫生间地砖、石材石 材木纹砖、涂料、 石材石膏板乳胶漆电梯厅石材金 属玻璃、不锈钢石膏板乳胶漆公共走道石材金 属涂料、石材石膏板乳胶漆办公区域钢质架空地 板、石材金 属涂料油漆咼晶板、石膏 板乳胶漆三、施工组织总体设想根据工程的特点，我司将抽调精兵强将精心组织施工，将严格按设 计、标准要求施工。开工前公司技术科要在熟悉设计文件，在技术交底 的根底上进行现场核对，发现问题及时与业主

8、及设计单位取得联系。根 据现场收集的情况及工程量，按工期要求、施工难易度和人员、设备、 材料准备情况编制该施工组织设计，修建生活及工程用房，解决运输电 力和水供应，设定必要的平安标志。为保证工程顺利实施，施工过程中 机械、设备配备以最大限度满足施工进度要求。1、总体目标配置强有力的装饰工程工程经理部，以科学严格的管理，精心严密 的组织，运用充分优良的资源实施本工程施工，确保工程到达：工期准 点、质量优级、工艺精湛、效劳优质，无尾工，创精品工程。2、工期目标根据工程特点，我司优化施工组织设计， 合理安排工序作业， 严格、 科学地利用网络技术动态地控制工期。我司对工期承诺如下：确保总工 期控制在

9、180 日历天内。3、质量目标 严格按照国家建筑安装工程施工质量验收检验与评定标准要求施工， 贯彻质量管理体系标准，工程质量确保符合国家规定的建筑工程施工质 量验收统一标准，并一次性验收通过 100%合格，并配合总包单位确保获 得“扬子杯，争创“鲁班奖。4、平安生产目标 平安目标：创立省级文明工地。坚决杜绝任何重大伤亡事故，轻伤 事故频率控制在千分之一以内，杜绝高空坠物事故，杜绝中毒、火灾等 事故，杜绝交通事故，确保平安文明施工。5、文明施工目标 本工程文明施工目标为：创立省级文明工地。施工中将充分发扬我 司在文明施工方面的良好传统，并结合我司文明施工形象筹划方面的社 会优势；施工现场内外整洁

10、，道路通畅，无污染源，物料堆放有序，施 工人员衣容整洁，讲文明、讲正气。6、管理目标 建立完善的组织机构及各种管理运行体系，做到标准化、标准化管 理，使各项工程有条不紊。7、职业平安健康与环境目标 根据本工程实际情况，我公司充分做好施工噪音控制，污水排放控 制，粉尘控制、消防控制、固体废弃物控制等各方面的具体工作，并结 合国家环境保护论证标准的各项具体要求进行实际操作。 本工程目标为： 不污染城市道路、夜间施工不扰民、无烟无尘施工，以人为本，预防为 主，提高平安管理水平，对内树立良好的企业形象，对外创造新的社会 形象。8、绿色施工目标 以绿色施工为宗旨，在本工程施工过程中，最大限度地保护环境和

11、 减少污染，防止拢民，节约资源 节能、节地、节水、节材 ，为建筑工 程提供环保、健康、舒适的环境。 以资源的高效利用为核心的指导思想， 追求环保、高效、低耗，统筹兼顾，实现环保生态 、经济、社会综合 效益最大化的绿色施工模式。9、效劳目标 工程施工中：协助业主做好与有关部门的协调工作，积极主动地为 使本工程优质、高速地建设提出各种合理化建议，并实行样板引路。工 程竣工后：向业主提供工程维修手册，手册中标明各预埋、预留部位， 各易损零配件生产厂家等。保修期限按国家颁发的现行建筑工程的保修期限实行，在工程保修 期内屡次回访。在回访过程中，如发现质量缺陷或收到业主来函，以及 由于业主进行其它施工工作

12、，需要我司提供维修效劳包括非质量缺陷 因素造成和配合，我司承诺会在 24 小时内到达现场对缺陷进行维修， 尽量不影响业主工作。10、工程资料承诺目标 在本工程施工过程中，认真做好工程资料的收集工作，保证资料的 有效性、真实性。工程竣工后，工程资料的内容和完整必须符合科学技 术档案案卷构成和技术制图复制图的折叠方法。二、方案的针对性 根据招标文件内容，本工程的施工内容是：办公楼精装修施工。因 此我司在编制该施工组织设计时，主要针对高档室内办公楼精装工程施 工进行编制。针对该工程工期紧张、质量要求高的特点，须对各工程工 程施工进行科学的合理安排。一、建立工程组织管理机构1、施工管理组织机构1一旦中

13、标，我司将成立以公司工程经理为首的“南京青奥中心 双塔楼及裙房工程写字楼办公区室内装修工程指挥部，公司各职能 部门领导为指挥部成员，依据各部门的职责直接为现场提供效劳，解决 生产矛盾，发挥公司综合管理优势，强化与支持工程部工作。2施工现场的管理人员是对口专业毕业并具有多年施工实践的工 程技术人员、 管理人员，均具有丰富的施工工程管理经验， 公司总工办、 设计院、工管中心、技术部、质量部全程跟踪效劳、监督、检查工程进 展情况和各阶段各项经济技术指标完成情况，使工程处于可控动态管理 状态下。3我们为保证本工程质量，公司劳务中心组织调配技术等级高， 调派具有施工经验丰富，能吃苦耐劳，质量和平安意识强

14、的技术工人组 建各专业、各工种施工队伍组承建本工程。具体做法是：开工前公司特 别成立一个由总工办、劳务中心、工管中心、技术部、质量部、工程经 理部负责人组成的“挑选小组，从公司A类劳力资源库中挑选出技术过 硬的施工班组长、技术工人，组本钱工程各专业施工队，并统一组织对 施工人员进行技术培训、平安教育并经过考试合格后，方可随队赴现场 施工。2、现场管理1组织各工种负责人进行图纸会审，制定施工方案，对施工人员进行技术交底，解决施工过程中发生的有关问题。2落实?施工现场平安技术管理措施? 、?施工现场消防规定? 、?施 工现场临时用电管理规定?的执行，搞好文明施工和成品保护工作。3协调相关专业施工配

15、合事宜，理顺关系，确保施工顺畅。4处理、保管好往来文件材料技术档案。5组织各阶段工序自检、专业质检、申请监理检验验收。 6工程经理部从公司中抽调精干的各专业管理人员，负责具体指 挥施工全过程。7由公司抽调技术素质好、作风正派的各专业工人队伍，根据施 工进度需要，逐步进入，逐步撤出施工工地。8根据本工程整体施工进度，本公司认真计算了投入的工人数， 从而确定施工方案，认为工期难度较大，为克服困难，高质量地完成任 务本公司采取以下几点措施：1强化内部方案管理，严格按照工程进度方案进行施工；2加强与各专业施工队伍的协调， 对工程中遇到的问题， 积极配合， 尽力创造条件解决，绝不允许互相推诿；3对每一道

16、工序都进行质量检查，严把质量关，杜绝因工程质量问 题造成工期延误；4场内、场外安装加工同步进行，加快施工进度。3、工程组织管理形式1目的性原那么 根据本工程概况所设置的工程组织管理机构，其目的是为了产生组 织功能，实现施工工程管理的总目标，严格履行分包合同，按照“三控 两管一协调即进度控制、 质量控制、本钱控制， 合同管理、信息管理， 组织协调的内容，进行全方位、全过程的施工管理，从这一根本目标 出发，就会因目标设事，因事设机构定编制，按编制设岗位定人员，以 职责定任务授权力。2精干高效原那么施工工程组织机构的人员设置，以能实现施工工程所要求的工作任 务事为原那么，尽量简化机构，做到精干高效。

17、人员配置要从严控制 二、三线人员，杜绝人浮于事，力求一专多能、一人多职。同时还要增 加工程管理班子人员的知识含量，着眼于使维修改造用和绩效相结合， 以提高工程施工水平、质量、效益。3管理跨度和分层统一的原那么管理跨度亦称管理幅度，是指每一个主管人员直接管理的下层人员 数量。管理跨度大，所接触的人员关系就多，处理人与人、人与事的关 系数量相应就多，反之那么少。组织机构设计时，必须有一个适当的管理 跨度。然而管理跨度又与职能分层有关。这就要根据领导者的个人能力 和施工工程的大小进行权衡。本组织机构在设计时，因对本工程招标项 目的工作量和所牵涉到的专业内容加以考虑，其人员设置是相当有针对 性的。该工

18、程施工工程管理组织的设置原那么：1目标原那么：明确施工工程管理总目标，并以此为依据，将其分 解为各项分目标、各级子目标，建立一套完整的目标体系；各部门、 层次、岗位的设置，上下左右关系的安排，各项责任制和规章制度的建 立，信息交流系统的设计，均必须服从各自的目标及总目标，做到目标 相一致，与任务相统一。2效率性原那么：尽量减少机构层次、简化机构，各部门、层次、 岗位的职责清楚，分工协作；防止业务量不饱和，人员过剩，提倡人 员精干、一专多能、一人多职、工作高效。3管理跨度与管理层次的统一原那么：合理确定工程管理跨度和管 理层次；管理层次要适中，尽量减少层次，有利节约本钱、加快信息 传递和效率。4

19、业务系统化管理原那么： 依据工程施工活动中， 不同组织、工种、 作业活动，不同职能部门、作业班组，以及和外部单位、环境之间的纵 横交错、相互衔接、 相互制约的业务关系， 设计施工工程管理组织机构； 使管理组织机构的层次、 部门划分、 岗位设置、 职责权限、 人员配备、 信息沟通等方面，适应工程施工活动的特点，有利于各项业务的进行， 充分表达责、权、利的统一；使管理组织机构与工程工程施工活动， 与生产业务、经营管理相匹配，形成一个上下一致、分工协作的严密完 整的组织系统。5弹性和流动性原那么：在施工的不同阶段，当生产对象数量、要 求、地点等条件发生改变时，在资源配置的品种、数量发生变化时，施 工

20、工程管理组织机构均能及时做出相应调整和变动；施工工程管理组 织机构要适应工程任务的变化对部门设置进行增减、 人员安排合理流动。6与企业组织一体化的原那么：企业组织是工程管理组织机构的母 体，企业组织是工程管理组织机构的上级，工程组织的形式、结构应与 企业母体相协调、相适应，表达一体化。在组建施工工程管理组织机 构，以及调整、解散工程组织时，工程经理由企业任免，人员一般都是 来自企业内部的相关职能部门，根据需要在企业组织与工程组织之间流 动；为此，建立如下的工程组织机构。2科学、系统地进行施工组织： 1施工准备阶段的组织规划： 施工图纸是编制施工方案施工进度方案、人力资源方案、物料 方案等、进行

21、施工的重要依据及前提；施工工程的顺利与否，在很大程度上施工图纸的深化起着至关的作用；优良工程的前提是优秀、合理、完善的设计。因此，在开工前期必须抓好施工图的深化设计工作。为了 该工作目标的实现、施工图纸深化方案的完成，在工程部机构组建设计 时，必须制订相关的设计管理程序及管理制度， 明确各岗位的工作内容、 质量标准及时限要求；在施工合同签订后 10 天内，将该工程现有的相关装饰施工图纸及相 关法规熟悉，并根据工期目标及以上所述的特点，制订该工程施工图纸 深化的目标及方案，经该工程经理同意后上报监理单位，审批后由工程 经理与设计主任签订设计协议包含设计的相关范围、内容、时限、标 准质量、奖惩等。

22、施工图纸深化设计的原那么：对于影响工期、施工质量的重要因素、 施工构造做法复杂、多专业配合的分部、分项工程作为重点，并排序为 先、责任到人、对?施工图纸深化方案?实行过程控制。如：墙面饰板 工程石材、木饰板、壁布饰板、玻璃饰板 、地面石材、隔墙、综合天 花、卫生间墙、地面、电梯间等作为重点；开工前将深化的施工图纸报 原设计及建设方确认； 相关主要材料确实认：石材、木饰板、地毯、玻璃、不锈钢、专业末端器具，如：开关、插座、普通灯具、消防疏散指示灯、台盆、洁 成品、半成品的加工翻样及相关的委托加工方案; 供应商确实认及加工、供料合同的签订； 制订劳务方案及其队伍确实认、劳务合同的签订; 相关培训、

23、教育及方案、技术交底；二、施工准备工作1、施工准备的原那么1关联原那么：装饰工程准备工作不仅需要详细了解装饰本身的设 计要求，而且要了解与之关联的结构、机电安装工程的设计要求及其施 工情况。2覆盖原那么：装饰工程准备工作应覆盖装饰施工管理的各个方面 包括技术、经济、材料、机具、人员组织、现场条件等，不留缺口。3贯串原那么：准备工作不仅做在施工前，而且要贯串装饰施工全 过程。2、施工准备的主要任务1熟悉与核对图纸与其它设计文件的图纸会审纪要。2编制装饰材料方案：根据进度方案和工程量表，按材料品种、 规格编制共需用量和需要时间的方案。3复核结构施工尺寸，确定装饰基准线。4清理影响装饰施工的障碍物。

24、5配备装饰施工队伍。6搭建仓库、办公室、工棚等临时设施。3、技术准备工作1设计图纸会审根据工程承包的有关要求，为保证工程的顺利施工和进度，开工前 应进一步核对图纸和技术文件做好会审工作。会审要求：熟悉图纸，反 复阅读图纸，理解设计意图，了解管线走向、标高与平面布置。新材料 的市场状况能否满足施工要求：建筑结构与装饰、安装之间有无矛盾、 新工艺、新材料的应用是否可行。对原有图纸和需要改动的局部进行书 面准备：将会审文件提交甲方、监理、设计，进行协商处理。对某些施 工节点，我公司根据现场实际情况进行深化设计。2平安和文明施工准备在施工前制定平安和文明施工方案，明确本工程的平安生产目标和 文明施工目

25、标，制定平安生产和文明施工的奖罚措施。3质量方案准备 为确保本工程到达预定的质量目标，在施工前应制定本工程的质量 方案，并按公司“质量、环境、职业健康平安一体化管理体系“程序 文件规定的要求进行编制、审核及发放。4编制施工组织设计、施工方案及作业指导书 为确保工程的顺利施工，在施工前应根据现场及实际情况制定直接 指导施工的施工组织设计、施工方案和作业指导书，并按公司“质量、 环境、职业健康平安一体化管理体系“程序文件规定的要求进行编 制、审核及发放。制定施工组织设计、施工方案和作业指导书后，提交 业主及监理审批，经审批合格前方可施工。编制详细的实施性技术指导文件，关键工序编制作业指导书，组织

26、各专业施工人员，协调并明确相关专业相关位置的走向，整体规划。5施工前技术交底准备 为将本工程的质量目标、平安目标、技术准备贯彻落实，必须按项 目部各班组、各施工人员进行逐级交底。工程部、各班组长的技术交底 由工程经理和技术负责人主持；各班组、各施工人员的技术交底由施工 员和各班组长主持，交底内容包括平安技术交底、施工技术交底、质量 通病防治交底、预防措施交底、质量要求等专项交底。4、施工材料准备在工程经理的组织下与业主设计监理共同配合， 积极组织物资供应。按使用要求做好现场材料贮存，保管工作，对龙骨、板材、五金材料设 备贮存、危险品仓库等按要求进行搭设，并做好标准化管理且配备必要 的消防器材。

27、制订保管及领用手续制度。要有方案、有步骤地组织材料 进场，提前编制成品、半成品材料的订货方案，对一些特殊材料和装饰 材料，取样后报业主审批，尽快落实货源，确定供货单位，尽早备料， 不影响施工进度。(1) 施工物资运输根据工程进度的实际需要，做出详细的材料分批进场的时间要求， 在备料过程中材料员要跟踪每批材料的实际可进场时间，提前报备于业 主，以人力搬运为主，吊装机械为辅，确定吊装机械的可使用时间，将 来料堆放等待时间减少到最少。积极与业主协调与沟通以室外施工的情 况，防止同天或同时段的材料运输发生重叠，对施工现场和景区环境造 成影响。尽量少使用吊装机械，安排好人力与运输设备，协调好需占用 场地

28、；在规定的时间段内调动人员的积极性， 尽快的将物料运输到楼面。 对大量的散装材料如水泥，沙石等提前将其装袋，到场后不需要占用因 装袋占用场地，直接装车搬运。施工人员上下班时间顶峰段错开，防止 顶峰期人员滞留。对于大型的或比重较大的材料如石材、石膏板、成品 木饰面、木门、木门套、水泥、黄砂、碎石等材料尽量采取液压或电动 的运输工具代替人力搬运。5、施工机械设备准备1工程质量的好坏、进度的保证很大程度上与施工机具的先进性 有关。对于本工程的施工，我公司将针对实际情况和各工种、工序的需 要，合理地配备先进的机具设备及挑选专业水平较高的技术操作人员， 最大限度地表达技术的先进性和机具设备的适用性，充分

29、满足施工工艺 的需要，从而来保证工程质量和装饰效果。2我公司在本装饰工程的施工中，配备机具设备时，将遵循以下 原那么：1) 贯彻机械化、半机械化和改良机具相结合的方针，重点配备中、小型机具和手持动力机具。2充分发挥现场所有机具设备的能力，根据具体变化的需求，合理 调整装备结构。3优先配备本工程施工中所必须的，保证质量与进度的、代替劳动 强度大的、作业条件差的和配套的机具设备。4按本工程体系、专业施工和工作实物量等多层次结构进行配备， 并注意不同的要求，配备不同类型，不同标准的机具设备，以保证质量 为原那么，努力降低施工本钱。5另外，在配备机具设备时，我公司还综合考虑了以下因素： 先进性：机具设

30、备技术性能优越、生产率高。 使用可靠性：机具设备在使用过程中能稳定地保持其应有的技术 性能，平安可靠的运行。 便于维修性：机具设备要便于检查、维护和修理。 运行平安性： 机具设备在使用过程中具有对施工平安的保障性能。 经济实惠性：机具设备在满足技术要求和生产要求的根底上，到 达最低费用。 适应性：机具能适应不同工作条件，并具有一定多用性能。 其它方面：成套性、节能性、环保性，灵活性等。三、样板先行制度样板先行是施工中保障质量，防止该工序大面积施工后产生许多问 题的有效措施，在每个样板块、样板段实施过程中，均先上报设计师确 认，待设计师确认后，我公司才组织大面积的施工。样板实施的过程是 发现问题

31、，暴露问题并解决问题的探索过程，又是集思广益，选取最优 方案或措施的实践过程。样板先行即在各分项工程全面施工前，首先组织技术熟练的操作工人做出样板天棚、样板墙面及样板地面，并上报设计师确认，待设计师确认后，我公司再组织大面积施工。特别是对于地面石材、墙面板材安装，事先应根据板材规格、标准要求和图纸设计要求时，组织施工班组 全体人员进行现场观摩，使各施工班组不仅有直观的质量标准，而且可 以通过“样板，总结操作经验，进一步向班组做较深层次的技术交底， 对搞好按照样板质量标准进行跟踪检查验收，从而到达质量预控，少走 弯路。针对本工程在施工过程中坚持实行样板引路制度，施工前编制样板 方案表，明确样板施工部位，保证每一道工序施工前均以样板作为质量 验收标准。所有样板块、样板段，必须经技术负责人和质量经理验收合 格，报设计师、监理或业主代表确认后，方可大面积施工。按照深化设