考研详规原理11第十一章

1、第十一章 控制性详细规划控制性详细规划控制性详细规划 regulatory plan 以城市总体规划或分区规划为依据，确定建设地区的土地使用性质和使用强度的控制指标、道路和工程管线控制性位置以及空间环境控制的规划要求。 一、控制性详细规划的作用和地位产生背景：从规划设计方案的灵活性和“弹性”要求提出 从方案的产生和最终的实施完成，往往经历了一个较长的时期，而在较长的时间中，很多问题会因条件变化而发生改变，将规划作为最终实施的结果，显然是不合理的。实例说明，如：某城市编制了一个城市中心区的（修建性）详细规划，并已经作了规划设计模型，效果很轰轰烈烈，但最后并没有按此实现。是规划不对吗？并不是。 这

2、是规划设计方案缺乏灵活性和弹性。城市建设管理的需要而提出 城市规划是城市建设管理的依据。总体规划的管理着重于宏观，对城市的细部不能具有指导意义，而（修建性）的详细规划又太具体，对下一步的建筑设计，限制太大，要么按规划实施，要么就不按规划实施，仍然缺乏灵活性，缺乏指导意义。并似乎规划的工作在替代了建筑设计的工作。 这样，规划管理的人员总觉得规划落后于实际，或者规划具有很大的随意性，因为详细规划没有直接的指导作用。最终规划成为纸上画画，墙上挂挂的装饰品。例：苏州古城的改造，如果直接编制修建性详细规划，既不可能有这么多的资金进行改造建设，也难以对古城风貌特色进行切实的保护。因此苏州古城很早就进行了古

3、城的控制性规划，使古城在逐步的改造过程中，得到规划指导控制的要求。这些控制要求主要是：道路、建筑层数、保留、控制保留、和可以拆除的建筑物等进行控制。应该肯定，原来编制的控制性详细规划发挥了一定的作用。改革开放，土地有偿使用的要求而提出 随着我国的改革开放的逐步深入，我国将城市土地的所有权和使用权进行分离。城市土地的使用权可以有偿使用，也就是说，城市土地使用权可以进行批租。（国家规定，土地批租最高年限为年，不同的土地使用性质有不同的批租年限。）这样，为了适应城市城市开发土地的批租，首先需要提出规划要求，以控制土地使用的科学性和合理性。借鉴国外“区划”编制的方法和作用，编制控制性详细规划。这是控制

4、性详细规划与国外的“区划”Zoning类似的重要方面。但“区划”与控制性详细规划有本质的区别。 控制性详细规划是伴随中国城市规划理论及实践的变革而出现的，它代表了一种新的规划理念，表明中国城市规划管理从终极形态走向法制的过程，表明城市规划是立足于城市发展的客观过程，是向着预定的规划目标不断渐进的决策程序。 与以形体设计为特征的传统的修建性详细规划相比，它代表了一种新的技术手段，也是规划管理的一大进步。具体作用有：(1)(1)承上启下的作用承上启下的作用 总体规划是一定时期内城市发展的整体战略框架，由于它面对未来，跨越时空，不可确定因素很多，具有很大程度上的原则性和灵活性，是一种粗线条的框架规划

5、，需要下一层次规划深化； 修建性详细规划是对小范围内城市开发建设活动进行总平面布局和空间形体组织，需要上一层次规划对用地性质和开发强度等控制，对开发模式和城市景观进行引导。 控制性详细规划是两者之间的有效过度和衔接，起到深化前者和控制后者的作用，确保规划体系的完善和连续。(2)(2)管理的依据和建设的引导管理的依据和建设的引导 规划编制和规划实施脱节，需要加强管理。A管理法制化，提高管理人员素质；B事先确定公开的、适当的管理依据和建设指导。 控制性详细规划采用管理语言表述规划原则和目标，明确控制什么，避免主观和盲目性，同时，控制性详细规划自身的法律效力和相应的规划法规，也使规划管理的权威性得到

6、保证。有利于社会整体的可持续发展。（3 3）城市政策的载体）城市政策的载体 城市政策是一定时期内为实现城市发展的某种目标而采取的特别措施，相对于城市规划原则来说，城市政策的针对性更强。控制性详细规划的编制和实施过程中都包含诸如城市产业结构、城市用地结构、城市人口空间分布、城市环境保护，鼓励开发建设等各方面广泛的城市政策的内容。如：适当放开规划地区土地使用强度控制，可以更多的吸引开发者的投资意向，从而带动地区发展。 作为城市政策的载体，控制性详细规划通过传达城市政策方面的信息，在引导城市社会、经济、环境协调发展方面具有综合能力。市场运作过程中各类经济组织和个人可以通过规划所提供的政策以及社会经过

7、充分协调的关于城市未来发展的政策和相关信息来消除这些组织在决策时所面对的未来不确定性，从而促进资源的有效配置和合理利用。二、了解“区划”的起源、发展背景及与“控详”的不同1用地区划（Zoning）产生于欧美发达的资本主义国家城市，他最初源于19世纪末的德国（普鲁士），本世纪在北美得到了很大的发展。当时的用地区划主要采用高度分区方法，将城市分为不同高度区，用以控制建筑物的绝对高度，并规定了在工业区中不准建造住宅等内容。以后，美国几大城市完成了各自的城市规划（区划），但主要针对公共建筑，对私有土地和建筑仍缺乏控制和管理。 用地区划在美国真正有了立法并得到极大的发展还是在纽约1916年建立了“用地区

8、划条例”（Zoning Resolution）之后。该条例对建筑高度和基地面积占用比例以及土地使用性质进行了规定，作为一项综合控制方法，区划法实现了分地区对城市进行管理和建设，使区划工作走向了正规，从而使规划不仅成为控制城市建设的工具，而且也成为指导人口增长、土地利用、区域经济活动的手段之一。2美国区划的几项典型控制技术 早期的区划是为了阻止城市中心过度开发而产生的，其目的在于增进公众福利，避免私人之间的相互干扰，以及维护居民的健康与安全。到60、70年代许多规划控制规划逐渐富有弹性，既不一味“限制不应该做什么”，而是“确定应该做什么”。由消极控制转向积极引导，使控制体系更加完善。1961年推

9、出了一个全新的区划法规。有以下几项技术：容积率(Floor Area Ratiao简写FAR)对建筑体积的控制，规定建筑物的楼板面积及高度，以此方法提供建筑物的通风，采光要求，同时兼顾设计的灵活性。天空暴露面(Sky Exposure Plance简写SEP)这一规定取代了原有“建筑高度和退缩”规定，它规定建筑物正墙面不得突破这个面的界限。曝光面是一个规定的斜面，它是在街道范围上空的某一特定高度以上按一定斜率所形成的一个控制面，这里的高度与斜率值是由某地一定时间内的日照条件来确定的。空地率(Open Space Ratio简写OSR)为一地块上所留空地面积与地块内实际建造楼板面积之比。这一规定

10、多用于居住区的控制，以鼓励在用地上获得较多的开敞空间。要求留出的空地面积是随地块内FAR的变化而不同，在控制的限度内，建筑物FAR越大，空地要求越高。操 作 标 准 ( P e r f o r m a n c e Standards)这是在原有区划规划中加入量化的控制标准，以控制噪声、废气、烟雾、强烈闪光、工业废气物等因素，从而可在一定条件下在城市中保持一定量工业项目，而不是绝对限制工业，保持工业区与城市其他区协调发展。规划单元(Planned Unit Development简写P.U.D)在较大规模土地开发时，开发商只要满足基本的规划控制要求（如人口密度等），其他项目可由开发商自由安排。这

11、为区划提供了可变更的选择，在特别的开发区，一般的区划暂时不起作用，而由投资者根据全区法定密度，为保持土地的自然特点，因地制宜，做出有利于保护自然环境的开发设计，创造特色。奖励性区划(Incentive Zoning)通过提高FAR的奖励措施，取得开发者的合作，在新开发地块上提供公共设施，来实现良好的规划目标。如：商业区FAR为15，开发商如能提供一定面积的公共广场的话，可得原FAR20%的奖励（Bonus),即FAR可达18。这一规定鼓励和促进了开发商，丰富了城市公共活动空间。空中开发权转让(Air Right Transfer)为了保护城市中有价值的历史性地段，让历史性建筑、标志性建筑和特色

12、风貌免遭破坏，区划允许将这些资源在地块上未被开发的空间权力转向其他地块中予以弥补，得到开发权的开发商将被允许在规定容积率控制之外增加一定的建筑面积。通过空中开发权的转让和容积率的补偿，保护了城市特色，也保护了业主的权益。3.其他国家和地区的用地区划 加拿大：要求地方立法的用地区划必须符合城市规划。某些城市数十年致力于保护历史建筑，用地区划在某些内容上控制得相当严格，如建筑高度，在用途区范围上也较美国小日本：有近似美国的“区域地区制度”。区域用途指定了不同区域的建筑用途规则，即不同用地功能区。形态规划规定了各开发地块的形态规则，即控制指标，包括容积率，建坪率（占地面积和建筑面积的比例）、墙壁后退

13、、高度限制、斜线限制（邻地斜线和山地斜线）、阳光规定等。环境保护、历史风貌、绿化保护、传统建筑等也有具体要求。还有城市设施管理等。中国香港：1956年首次建立“建筑设计法规”，主要有基地系数（Plot Ratio）建筑覆盖率（Lot Coverage),沿街建筑高度，开敞空间等。香港土地使用控制是“分区计划大纲”，是位于“次区域发展纲领”和“发展大纲图则”之间的一个层次。是城市规划唯一的立法图纸。虽不如美国完整，但同样发挥管理作用。4“控详”与“区划”的不同A本质的不同。（制度不同）B国情的不同。（经济条件和思想观念等）C内容的借鉴。（有相同之处）控详与区划的本质不同。“区划”是在土地私有的前

14、提下编制的规划，对私人的利益相对考虑较多，也是私人和城市居民参与较多的原因之一；“控制性详细规划”是针对我国土地国有的情况编制的，本质上与土地私有不同，政府行为较为强烈，相对居民参与的热情较小，这也与组织不力有关。国情不同。城市规划师不能简单地引进。城市规划技术也不能简单地引进。经济条件、观念、文化意识等不同。“区划”与“控制性详细规划”的主要相同点相同点是对城市土地进行细分，确定土地使用强度，达到对城市土地进行控制的作用。三、控制性详细规划编制的内容和编制方法1、编制内容： 确定规划范围内各类不同使用性质的用地面积与用地界线； 规定各地块土地使用、建筑容量、建筑形态、交通、配套设施及其他要求

15、，提出建筑高度、建筑密度、容积率的控制指标；规定各类用地内适建、不适建、有条件可建的建筑类型； 确定各级支路的红线位置，控制点坐标和标高，规定交通出入口方位，建筑后退红线距离等。 根据规划容量，确定工程管线的走向、管径和工程设施的用地界线； 制定相应的土地使用及建筑管理规定；2、编制方法（1）现状调查、分析研究、确定规划原则和目标）等； 土地使用性质调查。画出土地利用现状图和统计出现状用地平衡表。用地分类按城市用地分类与规划建设用地标准执行。 人口。主要有总人口、性别比、年龄构成、文化构成、职业构成、人口密度、人口分布等。 建设状况。市政设施：给水排水电力电信有线电视煤气；公共服务设施： 商业

16、网点服务网点文教卫生体育娱乐行政管理金融邮点其它（第三产业，公厕、垃圾站等）。 道路情况：绿化环境：建筑状况： 规划分析、规划原则与规划目标规划原则：一般规划原则所要强调的是： 与城市总体规划的一致性，强调规划区域与城市和地区的协调关系； 贯彻国家和地方的有关法律法规，并结合实际； 突出重点，强调城市建设为经济建设服务； 合理运用规划技术手段，创造良好的城市空间环境，为人的生活和工作创造条件； 要求规划方案既有原则性，又有弹性和灵活性，既有理论性，又有可操作性等； 保持生态环境的良性发展，注重环境保护的要求和可持续发展的要求；地方特色的保护等。规划目标：总目标：经济效益、社会效益、环境效益的发

17、展和三者的统一；生产力的发展和生活水平、生活质量的提高；文化和历史的延续。具体目标：一般与国民经济和社会发展计划相一致，有近期和远期。C 区域和环境的分析D总体构思。对规划方案的整体把握。首先确定用地的布局和用地结构，尤其是道路系统的结构。（2）地块划分和用地性质的控制；A、地块划分是“控详”的一项重要工作。“控详”就是通过对地块提出控制建设要求而达到规划目的的。地块划分的大小，与控制的要求直接相关。一般地块划分的原则主要有：根据用地部门，单位，用地产权或使用权分界划分地块；以同一性质化定地块,避免不相容使用性质用地之间的干扰；考虑土地价值和区位级差划分，保证地块至少有一边和道路相邻；结合自然

18、，行政管辖分界划分地块；地块形状呈长方形，短边临路；按一次开发，改造的可能性划分，用地大小符合建设开发的要求；按规划管理的方便和要求进行划分。等。B、用地性质和控制指标的确定是“控详”的核心内容。性质确定应考虑的主要因素有：城市总体规划或分区规划对土地使用的控制要求；保证规划的延续性。公共设施配套的要求；总体规划和分区规划不可能对低等级公建设施作安排，“控详”应根据性质、规模和特点进一步明确落实。市政设施配套建设的要求；一方面落实总体和分区规划已确定的项目，另一方面完善规划区内市政设施的配套，如环卫所，垃圾站等。调整因特殊原因，或上一级规划不当的用地性质。 用地性质一般划定到小类（国标）。10

19、大类，46中类，73小类。C、用地划分和用地性质的确定要考虑土地使用的兼容性 土地使用的兼容性是指在细分土地并确定使用性质后，为适应城市建设灵活性的要求，在一定条件下，地块用地性质变更的特性。用地性质更改分为同类更改和不同类更改。能否更改应以总体目标为原则。（3）开发强度的控制（土地使用强度的控制）； 这是控制性详细规划最关键的内容之一。主要包括：容积率、建筑密度、平均层数（建筑限高）、允许居住人口等。 容积率容积率 plot ratio,floor area plot ratio,floor area ratioratio一定地块内，总建筑面积与建筑用地面积的比值。一般不同性质的用地，容积率

20、相差较大；容积率在市中心高，边缘低，临街高，不临街低；容积率的确定，既要考虑开发商的经济利益和积极性，也要考虑城市环境的综合效益（景观，通风等）；容积率可以作为鼓励开发的奖励条件。 建 筑 密 度建 筑 密 度 b u i l d i n g b u i l d i n g density,building coveragedensity,building coverage一定地块内所有建筑物的基底总面积占用地面积的比例。建筑密度与用地性质有关；与城市区位有关；一般容积率高，建筑密度宜低，环境要求高，密度宜低。 平均层数平均层数 地块内总建筑面积与建筑基地累计面积之比。容积率=平均层数建筑密度

21、。一般限制建筑高度限制建筑高度building height limit还有建筑限高、限制层数、和限制道路中心线至建筑顶端连线与地面的夹角的方法。 居 住 用 地 允 许 居 住 人 口 控 制居 住 用 地 允 许 居 住 人 口 控 制 recidentical capacity 指在不减少居住用地面积条件下，地块内允许居住的最大居民人口数量。允许居住人口=总居住用地/人均居住用地=住宅建筑用地/人均住宅建筑用地=总住宅建筑面积/人均住宅建筑面积。 开发强度指标确定的方法：有根据国家规范确定的，有根据实际情况、经济发展要求、环境发展要求等确定的，有根据其它方案比较确定的等等。一般归纳有四种

22、方法：1.反馈法2.比较法3.标准法4.综合法。（4）配套公共服务设施控制； 配套公共服务设施项目项目的确定；参照公建定额指标。 配套公共服务设施规模规模的确定；参照公建定额指标。 配套公共服务设施定位定位的控制；要注意指令性控制和引导性控制的不同和相结合。 如文教设施，菜场等指令控制，个体商店引导控制。（5）道路交通设施控制； 道路网的控制（或称道路系统控制）；道路网的定位控制（中心线控制点、坐标和标高。）；道路技术指标控制；（机动车出入口方位、交叉口视距三角形、转弯半径、停车场种类和面积要求（6）建设范围控制； 即建筑红线范围控制。（ 建筑红线建筑红线 building lingbuild

23、ing ling城市道路两侧控制沿街建筑物（如外墙、台阶等）靠临街面的界线。又称建筑控制线。）控制方法：建筑后退（红线）建筑后退（红线） set back 为避免建筑与道路和建筑与建筑之间的相互影响，要求建筑后退用地界限。（即在建筑红线内。）某市建筑后退道路红线距离规定（单位：米）道路红线宽40-50 20-307-15建筑高度H15 4.0 2.5115H30 4.5-5.53.0-4.02.0-3.030H60 30米以上部分每增一层，后退递增0.8米，45米以上部分，每增一层递增0.7米30米以上部分每增一层，后退增加0.7米，45米以上每增一层后退递增0.5米30米以上部分每增一层，后

24、退增加0.5米，45米以上每增一层后退递增0.4米H60每增加一层后退递增0.4米 每增加一层后退递增0.3米每增加一层后退递增0.2米备注：建筑物四面临街按表中规定0.7倍计，三面临街按表中规定0.8计，特殊地段另定。 建筑间距建筑间距 building building intervalinterval 两栋建筑物或构筑物外墙之间的水平距离。（垂直距离或最小距离）。一般根据城市的日照间距为依据确定。特殊要求另定。建筑间距控制表类型建筑性质建筑布置建筑高度(m)间距控制备注A住宅平行布置正南北向或偏东（西）小于30度30南向建筑高度的1.1倍60度南北向偏东（西）30度30南向建筑高度0.9

25、倍南北向偏东（西）60d度30南向建筑高度0.7倍南北向和东西向平行布置30山墙间距较高建筑高度0.5倍最小间距大于4.5米B住宅建筑山墙与另一建筑山墙垂直30山墙间距较高建筑高度0.5倍90度山墙夹角60度 30较高建筑高度0.6倍60度山墙夹角30度 30较高建筑高度0.8倍夹角60每增加一层，主要间距增加1.5米公建60D156米最小不小于4.5E中小学、幼托、医院、图书馆等按A、B条款并各增加15%的间距 最小应增加10%（7）环境景观控制； 广义上，城市环境景观包括自然环境景观、人工环境景观和人文环境景观。一般而言，是通过点、线、面的控制来实现。如控制比例尺度、色彩、体量、风格等，一

26、般环境景观控制为指导性控制；而对历史文化地段的控制要求会更加严格，一般采用指令性控制。 空间形态的控制：在现有的控制性详细规划中，一般对空间形态的控制要求较少。其原因主要是空间形态的控制方法并不确定和成熟。控制指标中的指导性控制较多难以量化，是重要的原因。 一般控制方法有： 硬质景观和软质景观的要求 所谓硬质景观是指由水泥和钢筋混凝土等形成的城市景观；所谓软质景观是指由绿色植物、河道形成的景观。 连续和非连续空间界面 所谓连续空间界面，是指连续的实景构成的景观；所谓非连续空间界面，就是构成实景的景观是非连续的。所谓空间界面是指两个空间的交界面。主要指道路空间和建筑空间的界面。 匀质和非匀质空间

27、界面 所谓匀质空间界面，是指构成界面的物质的材料，比例尺度相对均匀；非匀质空间界面则相反。 也有的空间形态控制是直接对建筑物和构作物的比例和尺度进行规定从而达到控制的要求。（8）市政工程设施控制；容量估算用水量；污水量；用电量；用电负荷；能源消耗；电信设施需要量消防人防和防震减灾；环境卫生工程等。管网及设施布置给水管线、雨水管线、污水管线；电力线、电信线、有线电视线、网络线；雨、污水泵站、变电所、煤气调压站、垃圾站、水厂等；工程管线之间的协调和衔接管线综合；管线与建筑物、构作物的协调；管线与道路、景观的协调等。（9）规划成果汇总。文本说明书图则其他（意向性设计、研究性报告等） 控制性详细规划的

28、文件和图纸：A规划文本包括土地使用与建筑管理细则，以条文形式重点反映规划地段各类用地控制和管理原则和技术规定，经批准后纳入规划管理法规体系。具体内容如下：总则：指定规划的目的、依据及原则、主管部门和管理权限；各地块划分及规划控制的原则和要求；各地块使用性质划分和适建要求（适建、不适建、有条件适建的建筑类型）；各地块控制指标一览表；建筑物后退红线距离的规定；相邻地段的建筑规定；市政公用设施、交通设施的配置和管理要求；奖励和惩罚。 文本后附地块控制图则，规划说明书等；旧城改造需附基础资料汇编。B主要图纸包括：现状图；规划图；分析图；意向性设计图。 规划范围现状图（土地利用现状图、建筑物现状、人口分布现状、市政公用设施现状等）；可分别绘制。 控制性规划图则 主要包括：用地现状图用地规划图道路交通及竖