物流园区未来盈利抓手-物业+管理IT化

1、物流园区未来盈利抓手:物业+管理IT化物流园区将来盈利抓手：物业+管理IT化前段时间，物流圈围绕物流园区的争论甚为喧闹，大有百家争鸣之势，恰好本人近期也接触到一些园区相关的内容，略有一些自己的感受，今日就拿出来和大家探讨下，也为这次“物流园区”的论战再加把火。为了节约大家的时间，此前论战中已经争论过的内容，如行业规模、竞争现状以及存在的问题等这里就不再重复了，本次探讨也省去铺垫的内容直入主题，重点从园区盈利模式和业务/运营模式两个视角重新端详下国内物流园区的将来进展趋势。从盈利模式看进展趋势当前国内物流园区的盈利模式主要有以下几类：土地出让、土地溢价、厂房出租、厂房出售，以及围绕园区物业的一些

2、增值服务收入(当然玩得高端点的还有一些金融相关的衍生收入)。整体而言，中国的物流园区相当一部分还是依靠土地出让进行创收的，这类园区没有经过系统的规划，园区运营也毫无特色可言，主要依靠政策或者低价格吸引商户入驻，后续经营缺乏竞争力和可持续性。值得确定的是，最近几年国内已经消失一批以标准化厂房/定制厂房，以及商务办公楼的租售为主的园区运营商，此类企业相对于以土地出让为主要盈利模式的企业而言，资金实力相对较强(由于建筑物持有占款很厉害)，并且自身也已经积累了一些固定的客户资源，如联东U谷。此类园区往往会对园区布局提前做一些规划，并且园区入驻企业也会做肯定的筛选，因此整体而言还是简单做出一些特色的。当

3、然，此模式下园区运营商能够享受到土地溢价，在当前这个寸土寸金的时段，这部分潜在收益还是会让园区运营商很舒适的，当然不拥有土地产权的运营商另当别论。当前以建筑物租售为主的园区中，建筑物出售的比例较高，将来伴随着政策的调整以及融资环境的改善等，建筑物出租的比率会不断提升。与此同时，以物业管理为基础的园区运营商在国内还是凤毛麟角的，多数为外资领先企业在国内的分支，这种模式对产权猎取力量、园区运营力量、招商力量、融资力量，以及服务创新力量等都提出了较高的要求，但如能做到，收益也是最大的，此种模式是园区运营商的终极追求。从业务/运营模式看进展趋势当前国内园区的业务模式设计绝大多数是“由内及外”的，在自己

4、现有资源基础上，依据自身主干业务进展需要，或园区内消失的一些业务需求进行业务延长设计与完善。这种模式下企业也会获得肯定的进展，但很难拉开差距。接下来本人就换个视角，从“待满意的需求”和“新趋势下的趋势”两个维度“由外及内”的帮大家理一理物流园区行业潜在的一些进展趋势。(一)待满意的需求在个人看来，园区业务运营方面至少有两大亟待解决的需求现有园区的空置率降低的需求，以及国家城镇化战略和电商下乡背景下三四线城市园区布局的需求，而这两个需求的满意可不是简洁的业务优化和网络拓展问题，而是模式设计和选择的问题。国内大部分园区处于低使用的状态，这是一个很大的问题，但与此同时这也是一个绝佳的整合机会，当前已

5、有人看到这一形势并实行了行动，园区连锁、园区加盟等模式应运而生，然而由于模式本身设计的缺陷，未能很好的理顺园区合作过程中的利益冲突，因此推得并不是很顺当。至于伴随城镇化和电商下乡潮流而衍生出的新需求，虽然目前尚不明朗，但可以确定这照旧是一个“模式”致胜的领域。可以预见，将来在这两个领域的尝试会不断翻新，而“标准化”或是一个关键的破局点，领先设计好模式的企业，我不敢说其肯定会胜利，但至少会受到资本的追捧。(二)新趋势下的园区进展趋势最近市场消失一些新的趋势，如商业地产企业涉足物流地产，O2O热潮，以及高铁和跨境电商的发力，这些趋势都会在某种程度上影响园区将来的进展趋势，表现形式有三个：商贸物流园

6、迎来进展契机、园区管理渐渐IT化和服务多式联运的物流园将会消失。1、商贸物流园地位进一步强化物流园区可以有多种分类方式。按功能分类，可以分为货运型、生产型、商贸型、综合型：货运型物流园区。主要由运输企业聚集的园区，以不同运输方式的转换、装卸、拼拆箱、货运代理、专线运输、零担快运、车辆停靠、货运中介服务等主要业态。这类园区的典型代表是浙江的传化物流基地和广东林安。中国的货运物流园主要设施是停车场、中转库房、装卸站台、货运信息交易大厅、交易间、入住企业办公用房、司机公寓等。生产型物流园区。是为生产企业服务的物流园区，一般靠近工业聚集区，以保管、装卸、分拣、配送、加工、组装、集散、信息服务、质押监管

7、为主要业态，兼有展现、结算等功能。主要设施是库房、装卸平台、货场、铁路专用线、办公用房等。典型代表是中国的大型物资储运企业和位于工业聚集区的物流园。商贸型物流园。以商贸企业为服务对象的物流园，又分为两种类型：一种是以现货市场交易为主的物流园，这里既有足够的物流设施，又有大面积的交易摊位;另一种是没有交易摊位，其主要设施是为城市生活用品的流通而建设的。以现货销售、结算、信息服务、物业管理、仓储、配送、装卸、搬运、集散为主要功能。伴随商业地产商，如万科;以及综合物流商与互联网企业对接后，如华南城与腾-讯合作等，此类型的物流园数量会增加，商贸物流园在园区中的地位会进一步加强综合型物流园。是以上三种形

8、式的混合状态。各种企业都在这里聚集，各种物流业态都有肯定份额。2、园区管理IT化最近一段时间O2O的概念很火，园区企业也有围绕O2O概念进行炒作的。然而对一些即有案例进行对比分析后，个人认为园区管理IT化是一个趋势，但IT化的目的不是为了“交易”，而是为了实现对园区业务的高效“管理”。园区管理IT化可以通过打造三个平台予以实现：管理平台，主要功能是网上办公及诚信体系构建;服务平台，主要扮演成果展现和信息发布的角色;交易平台，主要担当供求信息发布和营销的功能，促进交易但不直接参加交易。 3、服务多式联运的物流园或将消失 “多式联运”这个概念在物流领域提了许多年，但是在国内落地效果并不好，但随着国内民航货运业业务边界的不断延长，高铁线路的不断加强(电商专列和丝绸之路等)，以及跨境电商(保税网购)等的影响等，国内某些既有的运输格局正在被“重塑”，多式联运的需求开头消失，不过在这个过程中有一个关键的连接点“多式联运场站”。这种场站是海陆空三种运输方式的集散地，里面要有适合不同运输方式的分拣中心，以及便利不同运输方式切换的操作平台及信息系统。当然这种场地/园区的消失不仅仅是硬件的投资，配套的政策等软件资源也是必不行少，如不同运营商依据多式联运的需求特点，以及效率提升的需求等适当调整自身原有的产品设计，如时刻匹配、集中安检