全国房地产估价师执业资格考试-房地产开发经营与管理试卷

1、2003年全国房地产估价师执业资格考试房地产开发经营与管理试卷一、单项选择题（共35小题，每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意。）1某投资商预测到政府大型公共设施的投资建设计划，并在附近预先投资，最后取得巨大成功，则该投资商利用的是房地产投资特性中的（）。A位置固定性B不一致性C适应性D相互影响性2不考虑其他因素变化，利率升高，则房地产价值（）。A下降B上升C不变D不能确定3下列风险中，属于个别风险的是（）。A购买力风险B市场供求风险C政策风险D比较风险4已知两税一费的税、费率分别为营业税5、城市维护建设税7、教育费附加3，若销售收入为1000万元，则应缴纳两税一费的总额为（）万元。A

2、55.0B85.6C150.0D123.65某家庭购买一套面积为100m2的商品住宅，单价为5000元/ m2，首付款为房价的30，其余通过申请公积金和商业组合贷款支付。已知公积金和商业贷款的年利率分别为4和 7，期限均为10年，公积金贷款的最高限额为10万元，则公积金贷款部分的按月等额还款额为（）元。A1002.45B1012.45C1027.42D1037.456某家庭以30万元购买了一套住宅，银行为其提供了15年期的住房抵押贷款，该贷款的年利率为6，按月等额还款。如果该家庭于第6年初一次提前偿还贷款本金5万元，则从第6年开始的抵押贷款月还款额将减少（）元。A544.10B555.10C1

3、776.32D2109.387某家庭以住房抵押贷款方式购买了一套住宅，住房抵押贷款期限为20年，年利率为6，以每月2500元等额还款。该家庭于第9年初一次性偿还贷款本金10万元，余额在以后的5年内用按月等额还款的方式还清，则最后5年内的月等额还款额为（）元。A301.53B2983.84C1524.15D1587.658某物业的购买价为100万元，其中50万元为银行抵押贷款，期限10年，年利率12。按年等额偿还。如该物业年挣经营收入为30万元，则该物业投资的还本付息比率为（）。A0.18B0.12C3.39D5.009.甲写字楼购买价格为100万元，年净经营收入为30万元，年还本付息额为15万

4、元；乙写字搂购买价格为200万元，年净经营收入为50万元，年还本付息额为10万元。若不考虑其他因素的影响，则甲、乙两写字楼投资之现金回报率的关系为（）。A.甲>乙B.甲<乙C.甲=乙D.无法判断10土地使用者因使用国有土地而需按规定每年支付给政府的费用是（）。A土地使用权出让费建设工程教育网提供B土地使用费C土地使用权转让费D毛地价11市场的客体通常是指（）。A买家B卖家C交易对象D交易价格12在房地产产品生产过程中，承担开发建设用地规划方案设计、建筑设计等项工作的，一般是（）。A建筑师B结构工程师C设备工程师D监理工程师13决定投资型房地产购买者愿意支付价格水平的最主要因素是（）

5、。A满足购买者使用要求B购买者支付能力C物业预期收益D物业用途14按照四象限模型，确定房地产资产需求的关键是房地产使用市场的（）。A存量规模B租金水平C开发成本D资本化率15在房地产市场自然周期的复苏阶段，房地产市场中的空置率与合理空置率的关系是（）。A空置率>合理空置率B空置率<合理空置率C空置率=合理空置率D不能判断16对市场需求与供应情况、建筑材料供应状况、项目所在地区的社会经济情况、项目地址及其周围环境、项目规划设计方案、项目进度、项目销售收入与投资估算项目财务分析等进行的预可行性研究，属于（）阶段。A投资机会研究B初步可行性研究C详细可行性研究D项目的评估和决策17下列费

6、用中，不属于土地费用的是（）。A土地使用权出让金B城市建设配套费C拆迁安置补偿费D基础设施建设费18以单位工程量投资乘以工程量得到单项工程投资的估算方法是（）。A单元估算法B单位指标估算法C工程量近似匡算法D概算指标估算法19下列费用中，不属于企业财务费用的是（）。A审计费B利息C外汇、汇兑净损失D融资代理费20财务内部收益率是指项目在整个（）内，各年净现金流量现值累计等于零时的折现率。A计算期B动态投资回收期C项目寿命期D开发期21动态投资回收期与静态投资回收期之间的关系是（）。A动态投资回收期大于静态投资回收期B动态投资回收期等于静态投资回收期C动态投资回收期小于静态投资回收期D动态投资回

7、收期可能大于、等于或小于静态投资回收期22财务杠杆效应是由于（）引起的。A贷款利率与项目全投资收益率不同B预售收入与自有资金收入占总收入比例不同C预售收入资金回笼较快D自有资金投入时间点的差异23项目利润为零时，分析项目成本、售价或销售率所处状态的方法是（）。A获利能力分析B盈亏平衡分析C市场状况分析D定性风险分析24对评估中数据估算误差引起的最终结果变化进行分析的常用方法是（）。A保本点分析B敏感性分析C现金流量分析D统计试验分析25当项目评估中有若干个变量，每个变量又有多种甚至无限多种取值时，进行风险分析的方法一般采用（）。A概率分析B解析法C蒙特卡洛法D杠杆分析26对开发商而言，在下列合

8、同形式及补充条款中，风险最大的是（）。A固定总价合同，采用按日计价的增价条款B固定总价合同，采用重大增价条款调整C固定总价合同，采用延期增价条款D成本加浮动酬金合同建设工程教育网信息27房地产开发项目所采用的建筑工程施工合同文件优先解释的顺序为（）。A合同协议书、投标书及其附件；图纸、工程报价单或预算书B图纸、投标书及其附件、合同协议书、工程报价单或预算书C合同协议书、投标书及其附件、工程报价单或预算书、图纸D图纸、工程报价单或预算书、投标书及其附件、合同协议书28当开发项目完工并具备竣工验收条件后，负责组织有关单位进行验收的是（）。A开发商B设计单位C承包商D监理单位292002年3月某人以

9、4.5万元的预付款订购了一套售价为30万元的期房，2003年3月该项目交付使用时，楼价上涨到33.6万元，则其预付款的收益率为，（）。A12B13.4C80D12530目前，中国个人住房抵押贷款期限最长不超过（）年。A10B15C20D3031当贷款综合风险度超过（）时，为高风险贷款。A50B60C80D9032根据估计的总销售收入和销售量来制定价格的方法称为（）。A成本加成定价法B目标定价法C撇脂定价法D认知价值定价法33当某开发商的成本费用和产品质量与市场领导者相比具有竞争优势时。可以采用的定价法是（）。A领导定价法B挑战定价法C随行就市定价法D渗透定价法34在物业管理中，市场化、社会化程

10、度最高，管理最为复杂的是（）物业。A收益性B工业性C居住性D特殊性35在商业辐射区域内，各商场间位置的优劣主要取决于（）。A物业的易接近性B物业的临街状况C物业的周围环境D物业所处区域的繁华程度二、多项选择题（共15小题，每题2分。每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意。全部选对的，得2分；错选或当选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得0.5分。）1下列关于房地产经济寿命和自然寿命的说法中，正确的有（）。A房地产同时具有经济寿命和自然寿命B自然寿命一般要比经济寿命长C如果房地产维护状况良好，可以令投资者从一宗置业投资中获取几个经济寿命D房地产的经济寿命与使用性质无关建设工程教育网整理E房

11、地产的经济寿命是指在正常市场和运营状态下，房地产收入大于零的持续时间2物业的资本价值在很大程度上取决于预期的收益现金流和可能的未来经营费用水平，未来经营费用包括（）。A重新装修费用B更新改造费用C建筑物存在内在缺陷导致结构损坏的修复费用D空置损失费用E为偿债或其他原因急于将房地产变现时的折价损失3关于房地产企业的经营收入、利润和税金，存在的数量关系有（）。A经营收入=销售收入+出租收入+自营收入B利润总额=经营利润+营业外收支净额C税后利润=利润总额-所得税建设工程教育网信息D经营利润=经营收入-经营成本-期间费用-销售税金E销售税金=营业税+城市维护建设税+房产税+土地使用税4房地产投资决策

12、分析的主要工作包括（）。A投资机会寻找B市场分析C投资机会筛选D财务评价E规划设计5城市土地开发和供应计划，一般由（）按城市总体发展要求、土地开发潜力以及城市规划的要求制定。A土地管理部门B规划管理部门C市场管理部门D设计管理部门E计划管理部门6市场主体通常包括（）。A买家B卖家C交易对象D交易价格E交易行为7开发商在将工程发包给建筑承包商时，不仅要考虑其过去的业绩、资金实力和技术水平，还要审核承包商对拟开发项目的（）。A施工方案B工期C质量目标D报价E市场售价8在进行可行性分析中的调查研究时，资源调查一般包括（）。A开发项目用地现状B市场供给量C交通运输条件D水文地质E气象9前期工程费用主要

13、包括（）。A拆迁安置补偿费B规划费用C设计费用D可行性研究费用E“三通一平”费用10投标价格如果出现单项报价之和不等于总报价时，符合规定的处理方法有（）。A以总报价为准建设工程教育网整理B以单项报价之和修正总报价C以单价为准，重新计算总报价D双方可以重新商议价格E该投标报价无效11金融机构在融出资金时，要遵循（）原则。A流动性B安全性C偿还性D盈利性E地域性12金融机构进行项目贷款审查时，要进行(）工作。A客户评价B项目评估C担保方式评价D贷款综合评价E环境评价13企业确定广告预算的主要方法包括（）。A量力而行法B销售百分比法C目标任务法D竞争对等法E谈判法14下列房地产定价方法中，属于竞争导

14、向定价的有（）。A认知价值定价法B价值定价法C领导定价法D挑战定价法E随行就市定价法15收益性物业管理中，影响有效毛收入的因素有（）。A潜在毛租金收入B空置损失C租金损失D其他收入E经营费用三、判断题（共15小题，每题1分。请根据判断结果，用“”表示正确，用“×”表示错误。不答不得分，判断错误扣1分，本题总分最多扣至零分。）1房地产置业投资能够得到税收方面的好处，这是由于税法中规定的折旧年限相对于建筑物自然寿命和经济寿命来说要短得多。（）2从理论上说，通过投资组合可将投资者所面对的风险完全抵消。（）3开发商成本利润率等于开发投资项目竣工后项目正常盈利年份的年净经营收入与总开发成本之比

15、。（）4土地使用者可以通过出让方式取得60年期的居住用地的土地使用权。 （）5居住区总用地是指居住区范围内除公共建筑用地外的用地面积。（）6人们在房地产上享有的权利不是绝对的、无条件的，但一般是排他的。（）7在四象限模型中，如果需求量对租金特别敏感，则第一象限的需求曲线会变得与纵轴平行。（）8房地产市场预测中的定性预测方法主要用于短期预测。（）9“三项预测值”分析方法是多变量敏感性分析方法中的一种。（）10在评标期间，开发商与评标小组可以要求投标人回答或澄清某些含糊不清的问题，也可以要求投标者调整报价。（）11对于投资者认为经济可行的房地产投资项目，其投资的财务内部收益率肯定要大于银行贷款利率

16、。（）12在房地产抵押贷款时，银行确定的抵押贷款成数越高，则贷款人获得的贷款金额越多。（）13如果房地产开发公司想树立高价格形象，则应采用奇数定价策略。（）14过高或过低的物业租金，都有可能导致业主利益的损失。（ ）15物业可以获取的最大租金收入称为潜在毛租金收入。（ ） 四、计算题（共2小题，20分。要求列出算式、计算过程；需按公式计算的，要写出公式；仅有计算结果而无计算过程的，不得分。计算结果保留小数点后两位。）1某投资者以1.8万元/m2的价格购买了一个建筑商积为60m2的店铺；用于出租经营。该投资者以自有资金支付了总价款的30，其余用银行提供的抵押贷款支付。该抵押贷款期限为10年，年利

17、率为5.31基础上上浮1.5个百分点，按年等额偿还。经营费用为毛租金收入的25。投资者希望该店铺投资在抵押贷款还贷期内的税前现金回报率不低于12。试计算在还贷期内满足投资者最低现金回报率要求的月租金单价（每平方米建筑面积月毛租金）。（8分）2某开发商于2000年8月1日投资开发一专业商场，开发期为3年，平均售价为0.8万元/m2。2002年8月1日王某以1.1万元m2的价格购买了其中50m2的店面，并向开发商支付了5万元定金，产权持有期为47年。2003年8月1日开发商交房时，王某又支付了11.5万元，余款由商业银行提供的10年期抵押贷款支付，年贷款利率为6.5，按年末等额付款方式偿还。另外，

18、王某与一承租人订了一份为期10年（2003年8月1日至2013年7月31日）的租赁台同。合同规定，第一年租金为每月150元/m2，此后租金按每年2的比率递增，每年年来一次性收取。据估算每年的平均出租经营费用为3万元。王某打算在出租期满时，将此店面装修后转售，装修费估计为6万元。如果王某要求其自有资金在整个投资经营期的内部收益率迭到12，试计算届时最低转售单价（计算时点为2003年8月1日，不考虑装修时间和转售税费，计算结果精确到元）。（12分）参考答案一、单项选择题01.D02.A03.D04.A05.B06.B07.A08.C09.A10.B11.C12.A13.C14.B15.A16.B1

19、7.D18.B19.A20.A21.A22.A23.B24.B25.C26.A27.C28.A29.C30.D31.B32.B33.B34.A35.A二、多项选择题1.ABC2.ABC3.ABC4.BD5.AB6.AB7.ABCD8.ACDE9.BCDE10.AB11.ABD12.ABCD13.ABCD14.CDE15.ABCD三、判断题01.02.×03.×04.05.×06.07.×08.×09.10.×11.12.13.×14.15.四、计算题1购买商铺总投资：18000×60=1080000元购买商铺首付款

20、（初始投资、自有资金、权益投资）：1080000×30=324000元购买商铺的贷款额（P）：1080000×70=756000元抵押贷款年还本付息额：i=1.5+5.31=6.81，n=10年A=Pi(1+i)n/(1+ i)n-1=756000×(6.81×)1+6.81)10/(1+6.81)10-1=106693.99元净经营收入（利用现金回报率）：（净经营收入-年还本付息额）/首付款=12所以：净经营收入=首付款×12+年还本付息额=324000×12+106693.99=145573.99元有效毛租金收入=潜在毛租金收入=

21、净经营收入+经营费用=145573.99+毛租金收入×25则：毛租金收入=145573.99/(1-25)=194098.65元最低月租金单价=毛租金收入，（可出租面积×12个月）=194098.65/(60×12）=269.58元/m22（1）现金流入现值：a租金收入现值：A1/(i-s)×1-(1+s)n/(1+i)n=150×12×50/(12-2)×1-(1+2)10/(1+12)10=54.6765万元b转售收入现值：/(1+12)10（2）现金流出现值：a定金：5×(1+12)=5.6万元b追加首付款：

22、11.5万元c贷款偿还：总房价：50×1.1=55万元贷款额（P）：55-(5+11.5)=38.5万元年还本付息额：A=Pi/1-(1+i)-n=38.5×6.5/1-(1+6.5)-105.3555万元折现值：P=A/i×1-(1+i)-n=5.3555/12×1-(1+6.5)-10 =30.2598d.出租成本：A/i×1-(1+i)-n=3/12×1-(1+12)-10=16.9507万元装修费用：6×(1+12)-10=1.9318万元（3）转售单价：令净现值为0，则有：54.6765+/(1+12)10-5.6

23、-11.5-30.2598-16.9507-1.9318=0因此，=35.9216万元转售单价为：35.9216/50=0.7184万元/m22004年全国房地产估价师执业资格考试房地产开发经营与管理试卷一、单项选择题（共35小题，每题1分。每题的备选答寨中只有一个最符合题意。）1仅考虑房地产的投资特性时，一般认为购买销售自行车的店铺比购买生产自行车的厂房的投资风险小。这是因为前者比后者具有（ ）。A更长的经济寿命B更显著的各异性C更强的适应性D更专业的物业管理2下列房地产投资风险中，属于系统风险的是（ ）。A比较风险B通货膨胀风险C时间风险D资本价值风险3某投资市场的平均收益率为12，银行贷

24、款利率为5.17，国债收益率为3.5，房地产投资的风险相关系统数为0.5那么，当前房地产投资的折现率为（ ）。A3.5B5.17C7.75D8.594某市2003年新开工的房屋建筑面积为90万m2，2002年未完工转入2003年继续施工的房屋建筑面积为30万m2，2003年竣工的房屋建筑面积为80万m2那么，该市房屋均平均建设周期为（ ）年。A0.5B1.5 C2 D3 5下列关于房地产市场特性的表述中。说房地产市场具有（ ）是不正确的。A供给非同质性B需求多样性C竞争充分性D交易复杂性6产生房地产价格泡沫的主要诱因是（ ）。A土地稀缺B城市化进程快C竞争充分性D交易复杂性7房地产投资决策分析

25、主要包括（ ）和项目财务评价两个部分。A价格分析B市场分析C产品分析D成本分析8开发商在申请领取施工许可证时，若建设工期超过一年，则其到位资金原则上不得少于工程合同的（ ）。A20B30C40D509由城市规划管理部门核发的（ ），主要规定了用地性质、位置和界限。A选址规划意见通知书B规划设计条件通知书C建设用地规划许可证D建设卫程规划许可证10房地产开发商根据消费者对物业品牌的认知价值来制定价格的方法，属于（ ）。A成本导向定价法B购买者导向定价法C竞争导向定价法D市场导向定价法11对某种特定的商品来说，下列关于市场容量概念的表述中，正确的是（ ）。A潜在市场>服务市场>有效市场

26、>合格的有效市场B服务市场>潜在市场>服务市场>合格的有效市场C潜在市场>有效市场>合格的有效市场>服务市场D潜在市场>服务市场>合格的有效市场>有效市场12某房产开发企业经过市场调研后，决定在某城市开发供老年人居住的“银发公寓”。那么，开发商在目标市场选择过程中采用的是（ ）模式。A选择专业化B产品专业化C大量定制D单一市场集中化13下列行业中，（ ）中的企业盈利水平与企业规模、市场份额均有关。A批量行业B僵滞行业。C分块行业D专业化行业14已知年利率为14，则按季度计息时的实际年利率为（ ）。A12.55B12.68C14.75D

27、15.0115某购房者向银行申请了以等比递增方式还款的个人住房抵押贷款。如果该贷款的年利率为5.75，期限为15年，按月偿还，首次月还款额为2000元，月还款额增长率为0.2，则该购房者在第5年第6个月的还款额为（ ）元。A2277.4 B2281.9 C2728.8 D2741.9 16购置某物业用于出租经营，购买价格为100万元，从购买后下一年开始有租金收入，年净租金收入为20万元。现金收支均发生在年初，目标收益为10，则该项目的动态投资回收期（ ）。A小于5年B在56年之间C在67年之间D在78年之间17下列关于房地产开发项目静态评价指标的表述中，不正确的是（ ）。A成本利润率是年成本利

28、润率B成本利润率是开发经营期的成本利润率建设工程教育网C投资利润率是项目经营期内年平均利润总额与项目总投资的比率D投资利润率是项目经营期内一个正常年份的年利润总额与项目总投资的比率18某物业的购买价格为60万元，其中20万元为金融提供的抵押贷款，在正常经营期内，年租金收入为10万元。年运营费用为5万元，年还本付息额为2万元，所得税率为33，则该项投资的税前现金回报率为（ ）。A7.5B8.3C12.5D16.719对于一般的商用房地产投资项目，其偿债备付率至少应大于（ ）。A1.2B1.5C120.5D16.720若某房地产投资项目的表面收益为18，年租金增长率为8，通货膨胀率为6，则该项目房

29、地产投资的实际收益为（ ）。A9.26B10C11.32D1221某开发商向银行申请了年利率6、期限为10年、按年等额偿还的一笔总额100万元的贷款，则该开发商第一年的还本收益为（ ）万元。A6.00 B7.05 C7.59 D13.59 22某房地产投资项目的总投资为5000万元，其中投资者投入的权益资本为2000万元，经营期内的年平均利润总额为600万元，年平均税后利润为480万元，则该投资项目的资本金利润率为（ ）。A12B20C24D3023盈亏平均分析结果显示：甲项目当售价下降30、成本上升60时，开发利润（税前）为0；乙项目当售价下降20成本上升50，开发利润（税前）为0因此，在抵

30、御售价和成本变动风险的能力方面（ ）。A甲项目强于乙项目B乙项目强于甲项目C甲项目与乙项目一样强建设工程教育网D不能确定哪个项目强24房地产项目的临界点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到（ ）的极值。A利润为零B允许的最低经济效益指标C最大费用建设工程教育网D最大利润25下列因素中，属于房地产置业投资项目主要不确定性因素的是（ ）。A容积率B空置率C，利息备付率D成本利润率26下列不属于房地产投资项目经济评价静态指标的是（ ）。A投资利润率B投资回报率C贷款利率D成本利润率27公共配套设施建设费在房地产开发项目投资估算的费用构成中属于（ ）。A土地费用B前期工程费C房屋开

31、发费D管理费用28某房地产投资者以300万元购入一个商业店铺用于出租经营，资本金为100万元，其余资金为金融机构提供的利率为10、期限为10年，投年等额还款的抵押贷款：如该店铺第一年扣除还本付息后的净租金收益为10万元，则考虑还本收益（不考虑所得税影响）后的权益投资回报率为（ ）。A10B11.27C14.18D22.5529下列贷款中，不属于房地产开发贷款的是（ ）。A土地购置贷款B土地储备贷款C土地开发贷款D建投贷款30下列选项中，不计入收益性物业经营费用的是（ ）。A抵押贷款还本付息B管理人员工资建设工程教育网C公共设施维修费建设工程教育网提供D保险费31下列关于计算贷款综合风险度的系数

32、的表述中，不正确的是（ ）。A企业信用等级越高，信用等级系数值越高B贷款期限越长，期限系数值越大C项目风险越大，风险等级系数值越大建设工程教育网D用商品房抵押与用其他房屋和建筑物抵押相比，贷款方式系数值较低32市场经济条件下，物业租金水平豹高低主要取决于（ ）。A经营成本B物业档次C业主目标收益要求D同类型物业的市场供求关系33王某打算承租某写字楼的一个单元，在可出租面积波及系数计算上与业主发生了分歧，后经测量得出以下数据：出租单元内使用面积30m2，外墙面积6m2，单元间分隔墙面积8m2，公摊面积3m2那么，可出租面积应为（ ）m2 A33 B40 C43 D47 34物业管理公司在选择零售

33、商作为零售商业物业的租户时，首先要考虑的因素是（ ）。A零售商的财务能力B零售商需要的服务C零售商组合与位营分配D零售商的声誉建设工程教育网35某单位拥有的一出租物业的原值为5000万元，年租金收入为600万元，则该单位应缴纳的年房产税数额为（ ）万元。A42.0 B50.4 C60.0 D72.0二、多项选择题（共15小题，每题2分。每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意。全部选对的，得2分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得0.5分。）1一般来说，房地产投资风险分析主要包括（ ）等分析。A投资资金的安全性B项目定位的科学性C期望收益的可靠性D投资项目的变现性E资产管理的复

34、杂性2房地产市场结构包括（ ）。A总量结构B区域结构C产品结构D供求结构E资金结构3从房地产市场自然周期和投资周期之间的关系来看，投资周期滞后于市场自然周期变化的情况出现在（ ）。A第一阶段B第二阶段初期C第三阶段初期D第三阶段E第四阶段4制定租售方案的工作内容主要包括（ ）。A租售选择B宣传手段选择C租售进度安排D广告设计及安排E租售价格确定5随着市场细分化研究的深入，在房地产营销中引入了“弥隙市场”的概念：弥隙市场的特点是（ ）。A消费者愿意支付较高的价格B企业处于领导地位C消费者以年轻人为主建设工程教育网D商品住宅多为豪宅E以投资性购买为主6按照消费者对产品两种属性的重视程度进行划分，形

35、成不同偏好的细分市场的模式是（ ）。A同质偏好市场B分散偏好市场C个别偏好市场D集群偏好市场E弥隙市场7现金流量图是进行复利计算和投资分析的有效辅助工具，现金流量图中的时间点“零”是（ ）。A资金运动的时间始点B日历年度的年初C某一基准时刻D既不能现金流出也不能有现金流入的时间点E既可有现金流入也可有现金流出的时间点建设工程教育网8在计算房地产投资项目的偿债备付率时，可用于还本付息的资金包括（ ）。A折旧和摊销B投资回收C投资回报D未分配利润E权益融资9房地产置业投资的效果主要表现为（ ）等。A企业实力提升B租金收入C对社会贡献增加D物业增值E物业权益份额增加10房地产开发前期的规划管理包括（

36、 ）。A开发项目的选址定点审批B规划设计条件审批C规划设计方案审批D核发建设用地规划许可证E核发建设用地批准书11房地产开发项目财务评价的基本报价表包括（ ）。A总投资估算表B现金流量表C资金来源与运用表D损益表建设工程教育网E资产负债表12以出让方式取得城市熟地的土地使用权时，土地使用权出让的地价款包括（ ）。A建筑安装工程费B土地使用权出让金C拆迁补偿费D公共配套设施建设费E城市基础设施建设费13债务融资的资金融出方所获得的报酬有（ ）。A项目投资形成的可分配利润B协议中所规定的贷款利息C协议中规定的有关费用D租售收益建设工程教育网E股息14物业管理企业在确定写字楼租金时，一般要考虑的主要

37、因素有（ ）。A可出租或可使用面积B出租方的商业信誉C基础租金与市场租金D出租单元的面积规划和室内装修E物业管理企业的经营业绩15影响房地产市场区域形状和大小的关键因素有（ ）。A自然特征，如山地和河流等B细分市场C人口密度的大小D该区域发展的类型和范围E竞争性项目的区域建设工程教育网三、判断题（共15小题，每题1分。请根据判断结果，用“”表示正确，用“×”表示错误。不答不得分，判断错误扣1分，本题总分最多扣至零分。）1当房地产开发投资者将建成后的房地产用于出售、出租或经营时，其投资均属于长期投资。 （ ）2购买住房抵押支持证券的个人和机构，是房地产间接投资者。 （ ）3在进行风险分

38、析时，期望收益的标准劳差值越小，表明该项目风险越大。 （ ）4通货膨胀对房地产投资只有负面影响。 （ ）5房地产空间市场决定房地产租金，资产市场诀定房地产价格。 （ ）6房地产市场自然周期的第三阶段始予供求转折点，此时房地产空置率低于合理空置率。 （ ）7当某房地产投资项目的基准收益率大于银行贷款利率且该项目在经济上又是可行的，那么其资本金的内部收益就大于全投资内部收益率。 （ ）8在房地产开发中，开发商所投入的资金大部分以固定资产形式存在于房地产商品中。所以对开发商来说，不论其开发模式如何，其投入开发的资金大部分均不属于流动资金的性质。 （ ）9开发商成本利润率是开发经营期利润率，且年成本利

39、润率不等于成本利润率除以开发经营期的年数。（ ）10在房地产投资分析中，若不能确定各风险因素未来发生的概率，则盈亏平衡分析就无法进行。 （ ）11在非线盈亏平衡分析中，有可能出现多个盈亏平衡点。 （ ）12假如房地产项目的全投资收益率大于银行贷款利率，则房地产开发商对象权益投资比例越高，其资本金的收益率也越高。 （ ）13个人住房抵押贷款属于购房者的消费信贷，通常与开发商没有直接关系，因此无论是期房还是现房，金融机构发放的个人住房抵押贷款风险只来自于申请贷款的购房者。建设工程教育网 （ ）14虽然开发商以在建工程作抵押在某银行办理了开发建设贷款，但该在建工程在竣工验收前仍可以被销售。 （ ）1

40、5租期越长，租金水平可能越低，因此业主尽量避免签订长期租约。 （ ）四、计算题（共2小题，20分。要求列出算式，计算过程；需按公式计算的，要写出公式；仅有计划结果而无计算过程的，不得分。计算结果保留小数点后两位。）1张某于2000年1月1日以50万元购得一套住宅，购房款中60来自银行提供的年利率为6、期限为15年、按月等额偿还的个人住房抵押贷款。现张某拟于2005年1月1日将此套住宅连同与之相关的抵押债务转让给李某。根据李某的要求，银行为其重新安排了还款方案：贷款期限从2005年1月1日至2014年12月31日，年利率为6，按月等比递增式还款（月等比递增比率为0.2）问李某在新还款方案下的首次

41、月还款额多少？（8分）2某开发商购得一宗商业用地使用权，期限为40年，拟建一商场出租经营。据估算，项目的开发建设期为2年，第3年即可出租。、经过分析，得到以下数据：建设工程教育网（1）项目建设投资为1800万元。第1年投资1000万元。其中资本金400万元；第2年投资800万元，其中资本金230万元。每年资金缺口由银行借款解决，贷款年利率为10。建设期只计息不还款，第3年开始采用等额还本并支付利息的方式还本付息，分3年还清。（2）第3年租金收入、经营税费、经营成本分别为2000万元、130万元、600万元。从第4年起每年的租金收入、经营税费、经营成本允别为2500万元、150万元、650万元。

42、（3）计算期（开发经营期）取20年。请根据以上资料，完成下列工作：建设工程教育网（1）编制资本金现金流量表。（不考虑所得税）（2）若该开发商要求的目标收益率为15；计箕该投资项目的净现值。（所有的投资和收入均发生在年末）（12分）参考答案一、单项选择题1C 2B 3B 4B 5C6C 7B 8B 9A 10B11C 12D 13D 14C 15A16D 17A 18A 19A 20C21C 22D 23A 24B 25B26C 27C 28D 29B 30A31A 32D 33B 34D 35D二、多项选择题1ACDE 2ABCD 3AB 4ACE 5AB6ABD 7ACE 8ABD 9BDE

43、 10ABCD11BCDE 12BCE 13BC 14ACD 15ACDE三、判断题1× 2 3× 4× 56 7 8× 9 10×11 12× 13× 14 15×四、计算题1.第一种解法：已知：i=6 i'=6/12=0.5 s=0.2n=15×12=180 m=5×12=60（1）抵押贷款额P=50×60=30万元（2）张某月还款额第二种解法：已知：P=50×60=30万元i=6/12=0.5n=15×12=180（1）张某月还款额：A=Pi(1i)n

44、(1i)n-1300000×0.5%×（1+0.5%）180（1+0.5%）180-1 =2531.57（2）张某5年共还款：（3）2005年1月1日李某共欠银行款额：F2=p(1+i)n =300000×(1+0.5)60 =404655.06元F3=F2-F1=228027.34元（4）略（同原答案）第三种解法：已知：P=50×60=30万元 i=6/12=0.5 n=15×12=180（1）张某月还额：APi(1i)n/(1i)n-1=300000×0.5%×(1+0.5%)180/(1+0.5%)1801 =2531

45、.57（2）张某5年共还款额：A=2531.57元 i=0.5 n=12×5=60（3）张某拭欠银行贷款额：P2=(300000-P1)=169053.12元F1=169053.12×(1+0.5）60=228027.33元（4）略（同原答案）2.第一种解法：（1）借款需要量的计算见下表。年份内容12合计建设投资10008001800资本金400230630银行借款600570（2）借款还本付息表见下表。年份内容12345合 计年初借款累计06301291.5861.0430.5当年借款6005701170当年应计利息3091.5121.5当年还本430.5430.5430.5当年利息支付129.1586.1043.05年末借款累计6301291.5861.043050当年利息=年初借款累计+当年借款2×年利率各年还本=1291.5/3=430.5（3）资本金现金流量表（税前）见下表。年份内容0123 456201.现金流租金收入20002500250025002.现金流出资本金400230经营成本600650650650经营税金130150150150本金偿还430.5430.5430.5利息支付129.1586.1043.053.净现金流量0-400-230710.351183.41226.451700（4）净现值：第二种解法：（1）第1