汪第2章评估方法合版

1、第二章第二章 资产评估的基本方法资产评估的基本方法 资产评估方法是在工程技术、统计、会计资产评估方法是在工程技术、统计、会计等学科中的技术方法的基础上，结合自身特点等学科中的技术方法的基础上，结合自身特点形成的一整套方法体系，是实现评定估算资产形成的一整套方法体系，是实现评定估算资产价值的技术手段价值的技术手段 。按分析原理和技术路线不同，。按分析原理和技术路线不同，资产评估方法可以归纳为三种基本类型，即：资产评估方法可以归纳为三种基本类型，即：一一市场法市场法二二成本法成本法三三收益法收益法第一节第一节 市场法市场法一、市场法的基本涵义一、市场法的基本涵义 市场法是指利用市场上同样或类似资产

2、的市场法是指利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析以估近期交易价格，经过直接比较或类比分析以估测资产价值的各种评估技术方法的总称。测资产价值的各种评估技术方法的总称。市场法也叫市场价格比较法、销售比较法、现行市场法也叫市场价格比较法、销售比较法、现行市价法，它是最直接、最简便的一种资产评估市价法，它是最直接、最简便的一种资产评估方法。方法。市场比较法的理论依据，是经济学中的替代原理。市场比较法的理论依据，是经济学中的替代原理。根据替根据替代原理，在市场上任何经济主体都谋求以最小代代原理，在市场上任何经济主体都谋求以最小代价取得最大利润或效用。因此，效用均等的物价取得最大

3、利润或效用。因此，效用均等的物品或服务其价格应该相等。品或服务其价格应该相等。二、市场法应用的基本前提二、市场法应用的基本前提 通过市场法进行资产评估需要满足两个最基本的前提条件：1、要有一个活跃的、公平的市场 在计划经济模式下不可能具备这个条件，现在已经具备了这个条件。目前不仅单项资产已经发生交易行为，而且整体资产也出现了交易行为。例如中外合资、合作经营、小型企业拍卖、股份经营、公有民营等。特别是近几年的企业改制，对整个企业进行买卖交易的很多。l公平市场价格的条件： l买卖双方都是明白人 l有充分的时间讨价还价 l没有强迫和欺诈因素的作用 l有一个比较完善成熟的交易市场，有足够的买主和卖主

4、l交易以现金或其他等价方式支付 l2、要有三个（至少一个）近期的、可比的、以及成交或已标价尚未成交的参照物。 l所谓近期，最好在半年内成交的参照物，或一年内也行。l所谓可比，应该在规格、型号、功能、性能、内部结构、新旧程度以及交易条件等各方面不相上下。企业评估定理：定理1某个物品的经济价值是由具有同样满意程度的替代物的支出决定的 定理2“可比”并不意味着“相同”。定理3“可比”既表示相似也表示相关 定理4“市场价值”是一个范围（概率分布），而不是单个数值 定理5“市场价值”的最好信息来源就是市场本身 定理6用任何方法进行评估都不是一个完全精确的过程三、市场法的优缺点三、市场法的优缺点l优点:l

5、1、概念易于理解和掌握 l2、适用范围广 l3、不需考虑外部因素变化对资产价值的影响 l4、不需对评估资产的未来收益进行预测和对比分析 l5、在各项可比因素基本相同的情况下，该方法使用简便而又准确。 缺点缺点:l1、公平活跃的交易市场目前还不是非常完善，是否有参照物也是未知数，因此此方法受到了一定的限制。l2、选择参照物很困难，主要是私下交易的不公开性、信息不公开等。l3、可比项目很广，资料搜集工作量大，对比分析复杂。l4、鉴定可比项目的差异很难，将差异表现出价值更困难。l5、有时需要利用收益现值法配合使用才能完成资产评估任务。四、市场法的基本程序及有关指标四、市场法的基本程序及有关指标 通过

6、市场法进行评估大体上要经历以下程序：(一) 选择参照物(二) 在评估对象与参照物之间选择比较因素(三) 指标对比、量化差异(四) 在各参照物成交价格的基础上调整已经量化 的对比指标差异(五) 综合分析确定评估结果四、市场法中的具体评估方法四、市场法中的具体评估方法 市场法实际上是指在一种评估思路下的若干具体评估方法的集合。它们可以被分为两大类： 1.直接比较法 2.类比调整法（一）直接比较法（一）直接比较法 指利用参照物的交易价格及参照物的某一基本特征直接与评估对象的同一基本特征进行比较而判断评估对象价值的方法。其计算公式为： 评估对象价值参照物成交价格（评估对象特征参照物特征）例如：评估对象

7、为95年投产的立式车削加工中心CH5112F，原值150万元，当确定该机床的现行市价时，查处该机床现价170万元，则从现行价格直接比较，评估对象现价应为170万元 l如果有一台93年投产的CH5112F数控机床市场卖价（已成交）为100万元， l则95年投产的评估对象与参照物只是时间上有差异 （评估基准日为2000年）l95年投产的成新率为64，93年的成新率为50 l得出6450 1.28l（95年投产）评估对象价值 （93年投产、价值100万元）参照物成交价格 （95年投产成新率0.6493年投产成新率0.50） 100万元（0.640.50）128万元 （二）类比调整法（二）类比调整法

8、该方法并不要求参照物与评估对象必须一样或者基本一样。只要参照物与评估对象在大的方面基本相同或相似，该方法通过对比分析调整参照物与评估对象之间的差异，在参照物成交价格的基础上调整估算评估对象的价值。 在具体操作过程中，直接比较法和类比调整在具体操作过程中，直接比较法和类比调整法具体表现为以下七种技术方法：法具体表现为以下七种技术方法：1市场售价类比法 市场售价类比法是以参照物的成交价格为基础，考虑参照物与评估对象在功能、市场条件和销售时间等方面的差异，通过对比分析和量化差异，调整估算出评估对象价值的方法，其计算公式为：资产评估价值=参照物售价功能差异值时间差异值+交易情况差异值 资产评估价值=参

9、照物售价功能差异修正系数时间差异修正系数 l例21 (汪海粟第一版)l评估一块600平方米的土地l选4个交易实例l(见P22-24)2功能价值法 功能价值法是以参照物的成交价格为基础，考虑参照物与评估对象之间的功能差异进行调整来估算评估对象价值的方法。其计算公式为： 资产评估价值=参照物成交价格(评估对象生产能力参照物生产能力) 当然，功能价值法不仅仅表现为资产的生产能力这一项指标上，它还可以通过对参照物与评估对象的其他功能指标的对比，利用参照物成交价格推算出评估对象价值。 例2-1：被评估资产年生产能力为30吨，参照资产的年生产能力为40吨，评估时点参照资产的市场价格为100万元，由此确定被

10、评估资产价值接近于75万元。 资产评估价值=10030/40=75（万元）3价格指数法 价格指数法是以参照物成交价格为基础，考虑参照物的成交时间与评估对象的评估基准日之间的时间间隔对资产价值的影响，利用价格指数调整估算评估对象价值的方法。其计算公式为： 资产评估价值参照物成交价格物价变动指数 此方法一般只运用于评估对象与参照物之间仅有时间因素存在差异的情况。当然，此方法稍做调整即可作为市场售价类比方法中估测时间差异系数或时间差异值的方法。 例2-2：与评估对象完全相同的参照资产6个月前的成交价格为100万元，半年间该类资产的价格上升了5%，则： 资产评估价值=100（1+5%）=105（万元）

11、4成新率价格法 成新率价格方法是以参照物的成交价格为基础，考虑参照物与评估对象新旧程度上的差异，通过成新率调整估算出评估对象的价值。其计算公式为： 资产评估价值参照物成交价格（评估对象成新率参照物成新率） 其中：资产的成新率资产的尚可使用年限（资产的已使用年限资产的尚可使用年限） 此方法一般只运用于评估对象与参照物之间仅有成新程度差异的情况。当然此方法略加改造也可以作为评估对象与参照物成新程度差异调整率和差异调整值的方法。5市价折扣法 市价折扣方法是以参照物成交价格为基础，考虑到评估对象在销售条件、销售时限等方面的不利因素，凭评估人员的经验或有关部门的规定，设定一个价格折扣率来估算评估对象价值

12、的方法。用数学式表达： 资产评估价值参照物成交价格（1价格折扣率） 此方法一般只适用于评估对象与参照物之间仅存在交易条件方面差异的情况。 例2-3：评估某拟快速变现资产，在评估时点与其完全相同的正常变现价为100万元，评估人员经综合分析，认为快速变现的折扣率应为50%，因此，拟快速变现的该项资产价值接近于50万元。 资产评估价值=100（1-50%）=50（万元）6成本市价法 成本市价方法是以评估对象的现行合理成本为基础，利用参照物的成本市价比率来估算评估对象价值的方法。用数学式表达： 资产评估价值评估对象现行合理成本（参照物成交价格参照物现行合理成本） 例2-4：评估时点某市商品住宅的成本市

13、价率为150%，已知被估全新住宅的现行合理成本为20万元，则其市价接近于30万元。 资产评估价值=20150%=30（万元）7市盈率乘数法 市盈率乘数方法是以参照物的市盈率作为乘数（倍数），以此乘数与评估对象的收益额相乘估算评估对象价值的方法。用数学式表达： 资产评估价值评估对象收益额参照物市盈率 例2-5：某被估企业的年净利润为1000万元，评估时点资产市场上同类企业平均市盈率为30倍，则： 该企业的评估价值=100030=30000（万元）第二节第二节 收益法收益法一、收益法的基本涵义一、收益法的基本涵义 收益法是指通过估测被评估资产未来预期收益的收益法是指通过估测被评估资产未来预期收益的

14、现值来判断资产价值的各种评估方法的总称。它服从现值来判断资产价值的各种评估方法的总称。它服从资产评估中将利求本的思路，即采用本金化和折现的资产评估中将利求本的思路，即采用本金化和折现的方法判断和估算资产价值。方法判断和估算资产价值。 二、收益法的基本前提二、收益法的基本前提收益法的三个基本要素： 被评估资产的预期收益折现率或本金化率被评估资产取得预期收益的持续时间应用收益法必须具备的前提条件：应用收益法必须具备的前提条件：l（一）具有独立的能够连续获得预期收益的能力 l（二）未来收益能够用金额计量 l（三）未来收益包含风险收益 三、收益法的基本程序和基本参数三、收益法的基本程序和基本参数采用收

15、益法进行评估的基本程序：(一)搜集并验证与评估对象未来预期收益有关的数据资料，包括经营前景、财务状况、市场形势以及经营风险等；(二)分析测算被评估对象未来预期收益；(三)确定折现率或本金化率；(四)用折现率或本金化率将评估对象未来预期收益折算成现值；(五)分析确定评估结果。 运用收益法进行评估的三个主要经济技术参数是： 收益额 折现率 获利期限（一）收益额（一）收益额 资产的收益额是指根据投资回报的原理，资产在正常情况下所能得到的归其产权主体的所得额。资产评估中的收益额有两个比较明确的特点： 1、收益额是资产未来预期收益额，而不是资产的历史收益额或现实收益额； 2、用于资产评估的收益额是资产的

16、客观收益，而不是资产的实际收益。 （二）折现率（二）折现率 折现率是一种期望投资报酬率，是投资者在投资风险一定的情况下，对投资所期望的回报率。折现率就其构成而言，它是由无风险报酬率和风险报酬率组成的。 1、无风险报酬率指在评估时社会平均的投资报酬率，一般以同期国库券利率为指标。 2、风险报酬率指超过无风险报酬率以上部分的投资回报率。 （三）收益期限（三）收益期限 收益期限是指资产具有获利能力持续的时间，通常以年为时间单位。它由评估人员根据被评估资产自身效能，以及有关法律、法规、契约等加以测定。对收益现值法的评价l（一）优点 l1、不管资产量有多么大，只要对预期收益、折现率与剩余经济寿命这三个综

17、合参数测定准确，则评估值就真实、可靠l2、能够解决重置成本法和现行市价法所不能解决的问题 l（二）缺点 l1、基本原理与概念较抽象，难于理解和掌握 l2、确定预期收益等三个综合参数难免带有主观随意性。l3、适用范围有一定局限性 四、收益法中的主要技术方法四、收益法中的主要技术方法 收益法是在预期收益还原思路下若干具体方法的集合。从大的方面来看，收益法中的具体方法可以分为两类： 一、针对评估对象未来预期收益有无限期的情况划分，分为有限期和无限期的评估方法； 二、针对评估对象预期收益额的情况划分，分为等额收益评估方法、非等额收益法等。 收益法中所用字符含义的定义收益法中所用字符含义的定义P评估值；

18、t年序号；Pt未来第t年的评估值；Rt未来第t年的预期收益；r折现率或资本化率；rt第t年的折现率或资本化率；n收益年期；A年金。（一）纯收益不变（一）纯收益不变1在收益永续，各因素不变的条件下，有以下计算式： PA/r （2-10） 其成立条件是：(1) 纯收益每年不变；(2) 资本化率固定且大于零；(3) 收益年期无限。2在收益年期有限，资本化率大于零的条件下，有以下计算式： （2-11） 其成立条件是：(1) 纯收益每年不变；(2) 资本化率固定且大于零；(3) 收益年期有限为n。11(1)nAPrr=-+11(1)nAPrr=-+3在收益年期有限，资本化率等于零的条件下，有以下计算式：

19、 PAn （2-12） 其成立条件是：(1)纯收益每年不变；(2)收益年期有限为n；(3)资本化率为零。（二）纯收益在若干年后保持不变（二）纯收益在若干年后保持不变1无限年期收益。其基本公式为： （2-13） 其成立条件是：(1)纯收益在n年(含第n年)以前有变化；(2)纯收益在n年(不含第n年)以后保持不变；(3)收益年期无限；(4)r大于零。1(1)(1)ntttRtAPrrr2有限年期收益。其计算公式为： （2-14） 其成立条件是：(1)纯收益在n年(含第t年)以前有变化；(2)纯收益在n年(不含第n年)以后保持不变；(3)收益年期有限为N；(4)r大于零。注意：这里纯收益A的收益年期

20、是(N-n)而不是N。111(1)(1)(1)nttN ntRtAPrrrr（三）纯收益按等差级数变化（三）纯收益按等差级数变化1在纯收益按等差级数递增，收益年期无限的条件下，有以下计算式： （215） 其成立条件是：(1)纯收益按等差级数递增；(2)纯收益逐年递增额为B；(3)收益年期无限；(4)r大于零。2ABPrr=+2在纯收益按等差级数递增，收益年期有限的条件下，有以下计算式： （216） 其成立条件是：(1)纯收益按等差级数递增；(2)纯收益逐年递增额为B；(3)收益年期有限为n；(4)r大于零。211(1)(1)nnABBnPrrrrr3在纯收益按等差级数递减，收益年期无限的条件下

21、，有以下计算式： （217） 其成立条件是：(1)纯收益按等差级数递减；(2)纯收益逐年递减额为B；(3)收益年期无限；(4)r大于零。2ABPrr=-4在纯收益按等差级数递减，收益年期有限的条件下，有以下计算式： （218） 其成立条件是：(1)纯收益按等差级数递减；(2)纯收益逐年递减额为B；(3)收益年期有限为n；(4)r大于零。211(1)(1)nnABBnPrrrrr（）（四）纯收益按等比级数变化（四）纯收益按等比级数变化1在纯收益按等比级数递增，收益年期无限的条件下，有以下计算式： （219） 其成立条件是：(1)纯收益按等比级数递增；(2)纯收益逐年递增比率为s；(3)收益年期无

22、限；(4)r大于零；(5)rs0。APrs=-2在纯收益按等比级数递增，收益年期有限的条件下，有以下计算式： （220） 其成立条件是：(1)纯收益按等比级数递增；(2)纯收益逐年递增比率为s；(3)收益年期有限；(4)r大于零；(5)rs0。11() 1nAsPrsr+=-+3在纯收益按等比级数递减，收益年期无限的条件下，有以下计算式： （221） 其成立条件是：(1)纯收益按等比级数递减；(2)纯收益逐年递减比率为s；(3)收益年期无限；(4)r大于零；(5)rs0。APrs=+4在纯收益按等比级数递减，收益年期有限的条件下，有以下计算式： （222） 其成立条件是：(1)纯收益按等比级数

23、递减；(2)纯收益逐年递减比率为s；(3)收益年期有限为n；(4)r大于零；(5)0s1。11() 1nAsPrsr-=-+（五）有限年期收益且已知未来若干年后资产变现价格的条件下，有以下计算式： （223） 其成立条件是：(1)纯收益在第t年(含t年)前保持不变；(2)预知第t年的价格为Pt；(3)r大于零。11(1)(1)tttPAPrrr=-+收益法现值计算最一般的公式为收益法现值计算最一般的公式为 lP 111rA21211rrAnnrrrA11121式中，A1、A2、An分别为未来各年的纯收益r1、r2、rn分别为未来各年的折现率（收益率或资本化率）说明：本公式实际上是上述收益法基本

24、原理的公式化。当公式中的A、r、n变化时可以导出上述各种公式。本公式只有理论分析上的意义，实践中无法操作。（六）应用举例（六）应用举例 例例2-8：某收益性资产预计未来：某收益性资产预计未来5年收益额分别是年收益额分别是12万万元、元、15万元、万元、13万元、万元、11万元和万元和14万元。假定从第六万元。假定从第六年开始，以后各年收益均为年开始，以后各年收益均为14万元，确定的折现率和万元，确定的折现率和本金化率为本金化率为10%。确定该收益性资产在持续经营下和。确定该收益性资产在持续经营下和50年收益的评估值。年收益的评估值。（1）永续经营条件下的评估过程：首先，确定未来5年收益额的现值

25、。现值总额= + + + +=120.9091+150.8264+130.7513+110.6830+140.6209=49.2777(万元)计算中的现值系数，可从复利现值表中查得。其次，将第六年以后的收益进行本金化处理，即：14/10%=140（万元）最后，确定该企业评估值：企业评估价值49.2777+1400.6209136.2037（万元）12(110%)+215(110%)+313(110%)+411(110%)+514(110%)+（2）50年的收益价值评估过程评估价值= + + + + + 1- =49.2777+1400.6209（1-0.0137）=49.2777+85.735

26、1=135.01（万元）12(110%)+215(110%)+313(110%)+411(110%)+514(110%)+51410%(110%)+50 51(110%)-+第三节第三节 成本法成本法(重重 置置 成成 本本 法法)一、成本法的基本涵义一、成本法的基本涵义 成本法是指首先估测被评估资产的重置成本，然后成本法是指首先估测被评估资产的重置成本，然后估测被评估资产业已存在的各种贬损因素，并将其从估测被评估资产业已存在的各种贬损因素，并将其从重置成本中予以扣除而得到被评估资产价值的各种评重置成本中予以扣除而得到被评估资产价值的各种评估方法的总称。估方法的总称。 l1、基本公式 l评估价

27、值重置成本实体性贬值功能性贬值经济性贬值 l2、重置成本、复原重置成本、更新重置成本l（1）复原重置成本 l（2）更新重置成本 l案例及论文 l三峡库区迁建企业补偿投资评估若干理论问题的思考 l宜昌太平溪评估案例 l3、实体性陈旧贬值 l4、功能性贬值l具体概念指： l由于技术进步，与被评估资产结构相同的原型资产能够更便宜的生产出来 l这种“便宜”或节约即功能性贬值 l或指：新的效率更高的资产出现而引起被估资产价值的损失，即损耗 如何确定功能性贬值？如何确定功能性贬值？ 步骤：步骤：l第一步：选取比较资产，即效率更高的同类型资产。l第二步：计算两者的差异，或计算节约额，或计算超过的盈利都视为功

28、能性贬值 l第三步：推算待评估资产的剩余年限 l第四步：计算被评估资产在剩余年限内总的损耗值，并折现 比较项目 被估旧资产 参照物新资产 生产能力 10000件/天 10000件/天 运营成本 5000元/天 4000元/天 一年的运营成本 1825000元 1460000元 一年内运营差异 365000元 365000元 l计算功能性贬值的基本公式 l被评估资产功能性贬值额 l（被评估资产年净超额运营成本折现系数） l关于折现率，主要根据评估资产所处的行业来分析 l在对较大企业进行评估时 l如果落后设备等需要计算功能性贬值的资产较多，为了节约时间，经过抽样分析后也可在按正常情况评估后再打折计

29、算功能性贬值。l对超额投资的资产，其功能性贬值复原重置成本更新重置成本 5、经济性贬值、经济性贬值l外界环境因素主要有： l市场需求的减少 l市场竞争加剧 l原材料能源供应紧张 l基础设施服务价格上涨 l通货膨胀 l国家利率的上升（宏观调控出台） l政府的干预（限产等） l政治因素（动乱、战争、恐怖事件 l、2001年9月11日美国世贸大厦撞机事件等。）l经济紧缩及其他经营条件的变化 二二.对重置成本法的评价对重置成本法的评价l（一）应用重置成本法的前提条件 l1、购买者对拟行交易的评估对象，不改变原来用途 l2、评估对象必须与假设重置的全新资产具有可比性 l3、评估对象必须是可以再生产的，可

30、以复制的 l4、评估对象必须是随着时间的推移，具有陈旧贬值性的资产 三三.重置成本法的适用范围重置成本法的适用范围l1、可复制、可再生、可重新建造和购买的，具有有形损耗和无形损耗特性的单项资产 l2、可重建、可购置的整体资产 l（三）重置成本法的优缺点l主要优点是资产评估值比较客观、准确 l缺点 第四节 评估清算价格法l一、基本概念 l二、前提条件l1、具有法律效力的破产处理文件或抵押合同及其他有效文件为依据 l2、资产可以整体或拆零在市场上快速出售变现 l3、所卖收入足以补偿因出售资产的附加支出总额 三、评估清算价格的方法三、评估清算价格的方法l1、整体评估法 l2、现行市价折扣法 l对涉案

31、资产评估 l房屋评估价值=造价元/建筑面积成新率%（1变现率%） 成本法中的具体评估方法成本法中的具体评估方法(讲义习题讲义习题)1重置核算法 例2-7：重置购建设备一台，现行市场价格每台6万元，运杂费1000元，直接安装成本800元，其中原材料300元，人工成本500元。根据统计分析，计算求得安装成本中的间接成本与人工成本的比为0.8：1，该机器设备重置成本为： 直接成本为60000元 元+800元=61800元 其中：买价，60000元 运杂费，1000元 安装成本，800元 其中：原材料，300元 人工，500元 间接成本（安装成本），400元 重置成本合计，62200元。2 2价格指数

32、法价格指数法 例例2-82-8：某被估资产购建于：某被估资产购建于20002000年，账面原值年，账面原值为为5000050000元，当时该类资产的价格指数为元，当时该类资产的价格指数为9595，评估时该类资产的价格指数为评估时该类资产的价格指数为160160，则：，则： 被估资产重置成本被估资产重置成本5000050000(160%/95%)(160%/95%)100%100% 8421084210（元）（元） 又如，被估资产账面价值为200000元，2001年建成，2006年进行评估，经调查已知同类资产环比价格指数分别为2002年为11.7，2003年为17，2004年为30.5，2005

33、年为6.9，2006年为4.8，则有： 被估资产重置成本 200000(1+11.7%)(1+17%)(1+30.5%)(1+6.9%)(1+4.8%) 100 200000191 382000（元） 由于规模经济效益的作用，资产生产能力和成本之间只成同方向变化，而不是等比例变化。两项资产的重置成本和生产能力的关系可用下列公式表示： 推导可得： （231）x被评估资产的重置成本被评估资产的产量=（）参照物资产的重置成本参照物资产的产量x被评估资产的产量被评估资产的重置成本=参照物资产的重置成本 （）参照物资产的产量3 3规模经济效益指数法规模经济效益指数法功能价值法功能价值法 功能价值法也称生

34、产能力比例法。这种方法是寻找一个与被评估资产相同或相似的资产为参照物，根据参照资产的重置成本及参照物与被评估资产生产能力的比例，估算被评估资产的重置成本。计算公式为： 被评估资产重置成本 (2-32) 被评估资产年产量参照物重置成本参照物年产量 例例2-92-9：某重置全新的一台机器设备价格：某重置全新的一台机器设备价格6 6万元，年产万元，年产量为量为50005000件。现知被评估资产年产量为件。现知被评估资产年产量为40004000件，由此件，由此可以确定其重置成本：可以确定其重置成本： 被评估资产重置成本被评估资产重置成本4000/50004000/50006000060000 4800

35、0(48000(元元) )（二）实体性贬值的测算方法（二）实体性贬值的测算方法 1观测法，也称成新率法。它是指由具有专业知识和丰富经验的工程技术人员对被评估资产的实体各主要部位进行技术鉴定，并综合分析资产的设计、制造、使用、磨损、维护、修理、改造情况和物理寿命等因素，将评估对象与其全新状态相比较，考察由于使用磨损和自然损耗对资产的功能、使用效率带来的影响，判断被评估资产的成新率，从而估算实体性贬值。计算公式为： 资产实体性贬值重置成本（1实体性成新率） （235） 式中，实体性成新率=1-实体性贬值率2使用年限法 使用年限法是利用被评估资产的实际已使用年限与其总使用年限的比值来判断其实体贬值率（程度），进而估测资产的实体性贬值。 使用年限法数学式表达为： （236）重置成本预计残值资产的实体性贬值=实际已使用年限总使用年限其中：总使用年限实际已使用年限尚可使用年限实际已使用年限名义已使用年限资产利用率资产利用率资产利用率 通过资产利用率可以调整实际已使用年限与名义已使用年限的差异，资产利用率计算公式为： （237） 当资产利用率1时，表示资产超负荷运转，资产实际已使用年限比名义已使用年限