基准地价系数修正法模板

1、（一）基准地价系数修正法1、基准地价系数修正法的基本原理和公式基准地价系数修正法，是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估成果，按照替代原则，就待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，进而求取得待估宗地在估价期日价格的方法。其公式为：地价=基准地价X （1士综合修正系数）X期日修正系数X年期 修正系数X容积率修正系数士开发程度修正2、郑州市基准地价成果郑州市人民政府关于公布我市市区土地级别与基准地价的通知（郑政文 201437 号） 于 2014年 8月 29日公布实施，文件中附的郑州市市区土地基准地价表适用范围为郑

2、州市市区范围内的国有土地，基准地价的内涵如下：（ 1） 基准地价是指不同级别区域的平均地价，是由征地及有关费用、土地开发费、基础设施配套费、公共事业建设配套费、利息、利润、管理费、级差地价等部分构成，即由土地取得费、出让金、开发费等部分构成；（ 2）基准地价估价期日为2013 年 1 月 1 日；（ 3）土地用途划分：分为商服用地、工矿仓储用地、住宅用地、公共管理与公共服务用地（不含旅游、娱乐）、公共管理与公共服务用地（旅游、娱乐）、特殊用地、交通运输用地、水域及水利设施用地八种用途；（ 4）土地等级划分：商服用地、住宅用地九个级别，工矿仓储用地、公共管理与公共服务用地、交通运输用五个级别，特

3、殊用地、水域及 水利设施用地三个级别；（5） 土地使用年限：均为法定最高出让年限（即商服用地 40年、工 矿仓储用地50年、住宅用地70年、公共管理与公共服务用地（不含 旅游、娱乐）50年、公共管理与公共服务用地（旅游、娱乐）40年、 特殊用地50年、交通运输用地50年、水域及水利设施用地50年）；（6） 土地开发程度：宗地外部“七通”（即供电、供水、排水、通讯、通路、通气、通暖），内部土地平整；（7）郑州市市区土地基准地价成果。郑州市市区土地基准地价表单位：元/平方米类型商服用地住宅用地工矿仓储用地公共管理与公共服务用地（不含旅游、娱乐）公共管理与 公共服务用 地（旅游、娱 乐）交通运输用地

4、特殊用地水域及 水利设 施用地一级90008400112530005100270016501050二级75006750915232537501800975675三级63005550720172527001200450420四级5250465054012001950825五级435039003847501275525六级35253300七级28502700八级21752100九级150018003、测算过程（1）确定估价对象土地级别及基准地价待估宗地位于天轩街东、绿城路南，规划用途为二类居住用地（R2）。根 据郑州市基准地价文件及郑州市市区住宅用地土地级别与基准地价 图，估价对象不在郑州市现行的

5、城镇住宅用地基准地价级别范围内, 本次评估参照郑州市城镇住宅基准地价九级，即基准地价为城镇住宅1800元/平方米。根据郑州市基准地价更新成果，其用地影响因素指标说明表和修正系数表如下：郑州市城区九级住宅用地宗地地价影响因素指标说明表影响 因素影响因子优较优一般较劣劣商服繁华条件距商服中心距 离距小区级商服 中心小于500m距小区级商 服中心小于5001000m距小区级商 服中心小于 10001500m距小区级商服 中心小于15002000m距小区级 商服中心 大于2000m街道等级生活型主干道混合型主干 道交通主干道生活次干道支路交通 条件距主干道距离>2000m15002000m120

6、01500m8001200m<1000m距公共交通设 施距离有4路以上路 公交车通有3-4路公交 车通有2-3路公交 车通有1-2路公交车通有1路以 下公交车 通距汽车站距离<2500m25003000m30003500m35004000m>4000m基础设施条件供水条件保证率高保证率较高保证率一般保证率较低保证率低排水条件排水畅通排水较畅排水一般排水较差排水不畅供气保证率高保证率较高保证率一般保证率较低保证率低供暖保证率高保证率较高保证率一般保证率较低保证率低公用设 施条件距中学距离<1000m10001500m15002000m20002500m>2500m距

7、小学距离<1000m10001500m15002000m20002500m>2500m距幼儿园距离<300m300600m600900m9001300m>1300m距医院距离<1000m10001500m15002000m20002500m>2500m距菜市场距离<800m8001300m13001800m18002500m>2500m距公园距离<1000m10001500m15002000m20002500m>2500m距文化设施距离<1500m15002000m20002500m25003000m>3000m自然环 境

8、优劣 度自然环境优劣 度工程地质条件 优越无灾害影 响工程地质条 件较好无灾 害影响工程地质条 件一般，无灾 害影响临近存在地质 灾害隐患的区 域，工程地质较 差位于地质 灾害易发 区，工程地 质条件差环境质 量条件大气环境好较好一般较差差声环境无污染轻微污染一般污染较重污染严重污染绿地覆 盖度绿地覆盖度绿地率高，环境 好绿地率较高， 环境较好绿地率一般， 环境一般绿地率较低，环 境较差绿地率低， 环境差宗地自身条件临近道路类型混合型主干道生活型主干道生活型次干道交通型主干道支路临街状况十字路口丁字路口临主街临次街临支路宗地形状矩形规则多边形较规则不规则极不规则宗地面积无影响略有影响有一定影响

9、影响较重严重影响规划限 制条件规划限制条件对土地的利用 类型利用强度 无限制对土地的利 用类型无限 制，但对利用 强度略有限 制对利用类型 无限制，利用 强度有一定 限制对利用类型基 本无限制，利用 强度限制较大改变了利 用类型郑州市城区九级住宅用地基准地价修正系数表影响因素影响因子优较优一般较劣劣商服繁华条 件距商服中心距离0街道等级0交通条件距主干道距离0距公共交通设施 距离0距汽车站距离0基础设施条件供水条件0排水条件0供气0供暖0公用设施条件距中学距离0距小学距离0距幼儿园距离0距医院距离0距菜市场距离0距公园距离0距文化设施距离0自然环境优劣度自然环境优劣度0环境质量条件大气环境0声

10、环境0绿地覆盖度绿地覆盖度0宗地自身条 件临近道路类型0临街状况0宗地形状0宗地面积0规划限制条规划限制条件0件(2)综合修正系数的确定根据城镇住宅用地地价影响因素指标说明表和地价修正系数表，针对影响本次评估地块的区域因素和个别因素分析， 并对其影响幅度进行 评估，编制待估宗地地价修正系数表。最终确定待估价宗地综合修正 系数如下表：待估宗地地价影响因素条件说明表和修正系数表(住宅)条件描述评定等级修正系数商服繁华条件距商服中心距离距小区级商服中心小于 5001000m较优街道等级生活次干道较劣交通条件距主干道距离<1000m劣距公共交通设施 距离有1路以下公交车通劣距汽车站距离>4

11、000m劣基础设施条件供水条件保证率高优排水条件排水畅通优供气保证率高优供暖保证率低劣公用设施条件距中学距离>2500m劣距小学距离<1000m优距幼儿园距离<300m优距医院距离20002500m较劣距菜市场距离<800m优距公园距离10001500m较优距文化设施距离>3000m劣自然环境优劣度自然环境优劣度工程地质条件优越无灾害影响优环境质量条件大气环境好优声环境无污染优绿地覆盖度绿地覆盖度绿地率高，环境好优宗地自身条件临近道路类型生活型次干道一般临街状况十字路口优宗地形状规则多边形较优宗地面积无影响优规划限制条件规划限制条件对土地的利用类型利用强度无限制优

12、综合修正系数(3)确定期日修正系数本次估价期日为2016年7月14日，与基准地价内涵不一致，需要进 行期日修正。郑州市属于地价监测城市，本次评估参考中国城市地价 动态监测相关数据进行修正。经分析待估宗地所处区域地价成交情 况，其地价变化情况与郑州市整体地价变化情况一致，故采用郑州市地价指数对估价对象进行期日修正。根据地价动态监测成果，郑州市 2012年12月31日的居住用地地价 指数为253, 2016年6月30日的居住用地地价指数为338, 2016年 6月30日至估价期日，地价基本无变化，则估价期日的地价指数为 338。则：居住用地期日修正系数=338/253=郑州市居住用地地价指数表年度

13、2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年二季 度居住用 地173178202240248253271293322338(4)确定土地使用年期修正系数年期修正系数=1-1/ (1+r) m/1-1/ (1+r) n式中：r土地还原率(确定方法采用安全利率加风险调整值法。安全 利率根据中国人民银行公布的估价期日一年期银行定期存款利率确定， 即。风险调整值根据郑州市社会经济发展情况及土地市场情况确定为 6%。最终确定土地还原率为%+6%=%详见特殊事项的说明)； m-评估设定年期；n-基准地价对应年期。待估宗地评估设定年限为城镇住宅用地 70年，与基准地价内涵一致, 故年期修正系数为1。(5)容积率修正本次评估容积率设定为，根据郑州市基准地价更新成果，本次评估确 定估价对象城镇住宅用地容积率修正系数为。郑州市住宅用地容积率修正系数表容积率修正系数容积率修正系数容积率修正系数1315246(6)确定估价设定开发程度修正待估宗地开发程度为宗地外部“六通”( 通电、供水、排水、通讯、 通路、通气)、内部“场地平整”，与基准地价内涵宗地外部“七通”(通电、供水、排水、通讯、通路、供暖、通气)、内“场地平整”不一致，少了 “通暖”，故需要进行开发程度修正，根据郑州市土地