项目策划成本管理操作手册范本

1、1 / 173项目成本治理操作手册第 1 节总则1 项目成本确定1.1项目成本的编制1.1.1可研成本：项目可研时期，依据项目策划方案和经营思 想及成本操纵要点编制投资估算，作为项目可研成本，原则上目 标成本不应超过可研成本。1.1.2目标成本：项目开工前，原则上应完成施工图设计，细 化并确定可研成本中工程类成本操纵部分，如因专门缘故不能完 成施工图设计，必须完成较完整的扩初设计，达到可对可研成本 中工程类成本进一步细化的目的，确定目标成本中工程类成本操 纵部分；项目开盘前，确定目标成本中非工程类成本操纵部分， 依据已确定的目标成本中的工程类成本和项目的经营期、销售价 格及销售收入，确定非工程

2、类成本，形成项目实施的目标成本，由董事长批准。1.2项目成本编制应具备的条件1.2.1可研成本1）每个新项目进行成本测算，进展部应提供书面的 项目内联单并经主管副总裁批准。项目内联单需包含以下内容a） 土地价款的组成（是否含都市基础设施配套费和土地契税）；b） 土地价款的支付方式；c ）优惠政策（具体优惠条件及返还或减免比例等）；2 / 173d ）项目各业态销售价格；e ）对成本阻碍较大的费用（人防异地建设费、劳保统筹、物业 维修基金、燃气增容费、供电高可靠性费用、热力集资费、水增 容费等）。2 ）规划院应提供方案，并经主管副总裁或董事长签批。122 目标成本确定项目目标成本时，项目公司需预

3、备以下资料:1 ）项目合作意向书和国有土地使用权出让合同 ；2 ）政府行政事业性收费项目名称、收费标准和收费文件；3 ）合同台账和已签订的要紧合同；4）当地的要紧材料设备价格。1.3项目经营决策文件的会签和交底1.3.1项目公司将目标成本上报，股份公司成本操纵部牵头审 核，确定目标成本，形成项目经营决策文件，进行项目经营 决策文件的会签。1.3.2项目经营决策文件由项目公司总经理、股份公司规 划院院长、成本操纵部总经理、财务部总经理、项目治理中心副 总经理、分管项目的副总裁、分管酒店副总裁、分管成本和财务 副总裁和总裁会签，报董事长批准。1.3.3项目经营决策文件附件由股份公司成本操纵部、股

4、份公司财务部、股份公司项目治理中心分管业务的副总经理会签。1.3.4项目规划经济技术指标 由股份公司规划院项目主管 工程师和分管该项目的副院长会签。1.3.5项目投资打算表和项目成本打算表由项目公司3 / 173分管成本的副总和股份公司成本操纵部分管目标成本的副总会签。1.3.6项目经营决策文件会签完毕后，由股份公司相关部 门组织对项目公司整个领导班子成员进行收入、成本、现金流等 方面的联合培训，使项目公司在项目实施前完整掌握项目经营 决策文件，实施过程中自觉进行操纵。2 项目成本过程治理2.1所属项目公司成本操纵部负责建立工程类成本台账（包括合同及无合同费用台帐、设计变更台帐、现场签证台帐和

5、成本超 支报警台帐）；所属项目公司财务部负责建立 非工程类成本台账， 登记、审核实际发生成本是否在目标成本规定范围内。2.2项目施工过程中发生的现场签证（ 包括工程量变更和材料设备差价等）和设计变更（包括图纸会审），必须执行现场签证 工作指引和设计变更工作指引的规定，实行对内一单一估算，对外一单一确认，最后结算。2.3所属项目公司 成本动态操纵报表和材料设备信息表，应于 每季度末月 25-28 日提交股份公司成本操纵部备案，作为股份公司 成本操纵部对项目公司进行结算复核的依据之一。2.4成本核算与分析2.4.1所属项目公司必须按项目成本核算与分析工作指引的规定，每季度进行项目成本核算和经济活动

6、分析，对目标成本4 / 173的执行情况进行时期性的检查和总结，分析成本发生的增减动态 和趋势，并通过分析成本细项超支发生的缘故，及时制定操纵成 本的措施。242 所属项目公司成本核算与分析报告，作为所属项目公司 季度经营分析报告的组成部分。3 限额指标的操纵治理3.1总成本操纵：依照可研成本及其限额指标，目标成本原则 上不得超出可研成本，并优化和完善限额指标。围绕目标成本的 设计优化和成本动态操纵应贯穿项目开发建设全过程。3.2低效资产设计指标的操纵：规划时期设计优化重点关注并 操纵公建配套设施，如学校、幼儿园、物业服务用房、人防工程 等政府法规强制要求建设的内容以及地下室的面积指标。3.3

7、施工图结构设计指标操纵：选择设计单位时，设计单位承 诺执行限额设计是投标入围的差不多条件，合理确定限额设计指 标；加强设计过程监督治理及设计完成后的评估总结。3.4材料设备高性价比操纵：依照项目或业态定位，选用相应 的材料设备品牌，并关注环保节能要求。3.5建筑立面、室内精装修和景观环境设计的操纵：目标成本 是确定方案和评标的重要依据之一；投标文件应包括方案造价估 算、要紧材料的品牌选用和价格。第 2 节目标成本确定工作指引1 适用范围适用于项目目标成本编制的各个时期。5 / 1732 项目成本构成及定义项目总成本是指作为成本核算主体的所属项目公司开发一个房 地产项目发生的全部成本。一个所属项

8、目公司开发数个项目或一 个大型项目分成几期开发时，每个项目或每一期工程各自构成单 独的项目总成本。项目总成本由以下成本科目构成：工程成本：1）土地费用2） 政府行政事业性收费3） 建筑成本：a）前期工程预备费b ）主体建筑（装修）工程费c）主体安装工程费d ）社区管网工程费e ）园林环境工程费f ）配套设施费g ）其他建设工程支出h ）预备费非工程成本：1）费用及税金a)治理费用6 / 173b)营销费用c)财务费用d)各项税金2)其他成本a)物业服务启动费与商业招商费等b)酒店开办费c)酒店项目部治理费用2.1土地费用1)地价款及市政配套费：土地出让金及其契税、市政基础设 施配套费、土地使用

9、费、耕地占用税、土地变更用途和超面积补 交的地价等。2)合作款项：补偿合作方地价、合作项目建房转入分给合作 方的房屋成本等。3)红线外市政设施费：红线外水电气热设施与管线费用、红 线外通讯设施建设费、红线外道路绿化建设费、接口补偿费等。4)拆迁补偿费：地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿净支 出、安置及动迁支出、农作物补偿等。5)市政配套设施的其它支出：2.2政府行政事业性收费1)报批报建费：安检、质检、交易中心手续费、人防报建、消防配套设施、散装水泥集资、白蚁防治、墙改基金、建筑面积 丈量、路口开设、规划治理、拆迁治理、招投标治理、竣工验收 各项报批费用等。2)增容费：供水、供电、燃气、热力等

10、。7 / 1732.3前期工程预备费1)勘测丈量费：初勘、详勘、沉降观测、验线、复线、定线、 放线、面积丈量等。2)规划、设计、可研费：可行性研究、规划设计、方案招标、 方案评审、交通阻碍分析、环境阻碍评价、模型制作、效果图设 计、施工图设计、人防设计、装修设计、制图晒图赶图、酒店治 理公司的技术服务费、可研顾问费、法务顾问费等。3)三通一平费：临时道路、临时用电、临时用水、场地平坦 等。4)临时设施费：临时围墙、临时办公室、临时场地占用、临 时围板等。5)其它支出：2.4主体建筑(装修)工程费1)地基与基础工程：土石方、基坑支护、降水、桩基及检测、 地基处理等。2)地下结构及粗装修：地下主体

11、结构、地下砌筑及粗装修等。3)地上结构及粗装修：地上主体结构、地上砌筑及粗装修等。4)门窗工程：室外门窗、户门、防火门、防火卷帘、其他等。5)室外精装修：屋面、外立面等。6)室内精装修：大堂、电梯厅、楼梯间、厨房、卫生间、厅 房、阳台露台、主力店、地下室及停车场等。2.5主体安装工程费2.5.1室内水暖气电管线设备：8 / 1731） 室内给排水系统：给排水系统（含直饮水系统、中水系统）、虹吸雨排工程。2） 室内采暖系统：散热器采暖、地热采暖工程。3） 室内燃气系统：低压燃气工程（供餐饮用）、中压燃气工程 （供设备用）。4） 室内电气系统（强、弱电预埋管）:低压干线安装工程、电 气设备安装工程、防雷接地安装工程。5） 其它。2.5.2室内空调、电梯设备及其安装：1） 空调通风及其安装:空调主机、冷却塔、空调机组及末端设 备、复合风管、空调通风安装工程。2） 电梯及其安装。2.5.3消防系统：1 ）消防水系统。2