透过疑难房产纠纷案例破解房产纠纷谜团(一)

1、透过疑难房产纠纷案例破解房产纠纷谜团 一 透析房产纠纷疑难案例房产纷争，不仅是业主与开发商之间的矛盾，更有许多是发生在业主与其他人的争端，其中不少纷争需要借助专业人士一双慧眼来破解疑团。这里，我们特请两位资深律师为几个典型房产纠纷案例释疑解惑， 希望能为广阔读者提供有益的参考。房产纠纷案例 NO.1房子未交接漏水咋赔偿前不久，邓先生通过中介公司购置了福州城内的一处二手房。邓先生去收房时，原房主与邓先生商量，因为自己的新买住房装修还没有结束，需要延期交房一个月，这个月算是原房东向邓先生租用，租金为800 元，从邓先生的买房款中扣除。 邓先生觉得这要求合情合理， 就答 应了。可是，过了十几天， 房

2、子的下水道漏水， 把楼下邻居的木地板泡坏了。事后，邻居找到邓先生要求赔偿，邓先生认为，房屋买卖虽然已经过户，但是房子还由原房主使用，并未实际交付，房屋附属设备也未验 收，因此应找原房主赔偿。但是原房主却认为，房子已经过户，自己 已经从房主变成房客，既然所有人已经是邓先生，当然应该由邓先生 负责赔偿，双方因此争执不休。律师对房产纠纷案例点拨：首先，楼下邻居可以依法将原房主及邓先 生作为共同侵权人，要求二人共同承当侵权赔偿责任。因为下水道漏 水的侵权事实发生期间，房屋产权登记机关已经确认邓先生为房屋所 有权人了，邓先生依法对房屋设备负有保管、维护的责任；而原房主 虽然不是产权人了，但其仍在使用房屋

3、，是造成下水道漏水的直接责 任人，因此对造成房屋下水道的漏水负有直接责任。其次，邓先生在承当侵权赔偿责任后，可向原房主追偿，要求原房主 承当全部赔偿责任， 理由有：1.房屋所有权虽然已经过户到邓先生的名 下，但双方还没有进行移交，因此，原房主对房屋的保管、维修还负 有责任；2.因原房主的需求而延期交房一个月， 双方协商算是原房东向 邓先生租用，这种租用形式不能简单地认为是房屋租赁关系。因为， 双方达成延期交房的决定，实际上是对买卖财产移交时间的变更，由 于房屋没有办理移交手续，因此财产的风险并没有转移，财产灭失及 致人损害的风险也就没有转移。由于房屋保管人和使用人仍然是原房 主，因此，期间造成

4、他人损害仍应由原房主承当全部赔偿责任。 当然， 如果原房主在产权过户的同时， 及时与邓先生办理了房屋的交接手续， 而后再向邓先生提租用房屋的要求，那么，原房主就不用承当赔偿责 任了。因此，房屋买卖中及时交付，是十分必要的。房产纠纷案例 NO.2公摊有误差房款咋补交厦门的刘女士 2004 年与当地某开发商签订了购房合同， 购置当地的一 个预售楼盘的一套住宅， 房屋暂测面积为 157.9 平方米，其中公摊面积 为 23.3 平方米；房屋总价约为 86 万元。购房合同约定， 除法律、法规、 规章另有规定外， 按以下约定处理： 1.按该房屋每平方米建筑面积单价 计算多退少补； 2.开发商同意当暂测面积

5、的误差超过 +3%包括 +3%， 不向刘女士收取超过局部的房价款。但是该房屋交付时， 经有关部门实测， 建筑面积为 160.2 平方米，其中 公摊面积为 24.8 平方米。开发商交房时要求刘女士支付包括公摊建筑 面积增加局部在内的房款。而刘女士只同意支付套内面积增加局部的 房款，但又不知道是否有相关依据，所以向律师咨询。律师对房产纠纷案例点拨：依照最高人民法院关于审理商品房买卖合 同纠纷案件适用法律假设干问题的解释的规定，合同有约定的，按照约 定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原那么处理： “房屋 实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内含3%部 分的房价款由买受人按照约定

6、的价格补足，面积误差比超出3%局部 的房价款由出卖人承当，所有权归买受人 。按照房产纠纷案例内容理解，刘女士所购房的价款是以包括公摊面积和套内面积在内的建筑面积为计价单位，而不是以房屋套内面积为计价单位。如果房屋交付使用时的房屋的户型及房屋结构与合同规定的没有变化，且交付的房屋无论是房屋总建筑面积还是套内面积的误差 均在+3%之内，刘女士就应按合同规定支付包括公摊建筑面积增加局部 在内的房款。刘女士要求只支付套内面积增加局部的房款并没有合同 和法律依据。房产纠纷案例 NO.3老人卖房产子女咋面对福州的黄老先生最近遇上了烦心事，原因都出在卖房子上。黄老先生夫妇都是退休老教师。他们在市区有一处房产

7、，产权人是黄 老先生的名字。 2002 年，黄老先生的老伴因病去世了，前年黄老先生 经人介绍新交了一个女友，于是他想出售这处房产，到金山新区另买 一处大点的房子作为结婚后新居。可是令黄老先生万万想不到的是， 他的儿子却不同意张老先生卖这房子，说这房子自己也有继承权，黄 老先生未经他的许可是不能卖的。黄老先生十分生气也十分疑惑：这 房子的产权证上明明白白地写着自己的名字，儿子凭什么干预自己对 房产的买卖权？律师对房产纠纷案例点拨：在这个房产纠纷案例中，黄老先生在未征 得儿子同意的情况下，是无权出售这套房子的。首先，根据?中华人 民共和国婚姻法?第 17 条的规定，该房屋虽然登记在黄老先生名下， 但在其夫人去世前，房屋是属于夫妻共有财产，其夫人享有房子一半 的所有权。其次，根据?中华人民共和国继承法?的有关法定继承的 规定，如果黄老先生的父母也已去世，且黄老先生只有一个子女，那 么，黄老先生的妻子去世后，这套房屋一半的所