上海嘉定同济ABC房地产开发项目研究报告

1、如有你有帮助，请购买下载，谢谢！1页上海嘉定同济ABC房地产开发项目研究报告目录一、 摘要.2二、 项目总说明.3三、项目概况与基地分析 .4四、市场环境分析 .6五、项目定位.11六、建设内容与市政配套 .13七、建设方式与进度安排 .16八、投资估算与资金筹措 .17九、经济效益分析 .19十、不确定性分析 .21十一、社会及环境效益分析 .23十二、结论.25摘要2008年9月1日，上海欣欣房地产公司受让取得上海市嘉定区同济新城一块40年使用权的土地，意欲开发写字楼，本可行性研究报告对该项目进行财务和国民经济评价。项目位于上海市嘉定区同济新城，曹安公路以北、嘉松北路以西、桃浦快速延伸段以

2、南。自2002年上海汽车城的建造,同济新城凭借良好区位条件和历史、人文、基础设施等 优势，吸引了众多的外商投资创业，写字楼市场投资急剧增长。2008年美国次贷危机致使 金融业客户减少，写字楼已经供过于求，预计明后年将延续。该项目有方便的交通、低开 发难度、良好的自然条件和周边环境，毗邻研发区，但是人气不高，市政配套不全，受周 边一定负面影响，与附近其他写字楼形成竞争。该写字楼容积率3.5，建筑面积35000平方米，地下1层，地上6层。开发总成本11473.99万，项目建设期为1.5年，第一年投入总投资的70%，第二年上半年投入总投资的30%。 银行贷款7224.06万元，抵押贷款期限15年，贷

3、款利率5.40%。建成后出租，预计85%出 租率，租金每日每平方米2元。内部收益率为11.946%，按10%的目标收益率测算的财务 净现值为1000.459万元，动态投资回收期为22.0053年。项目可行。一、项目总说明1.1项目背景 为积极支持上海市城市建设，促进嘉定区的经济发展，上海欣欣房地产开发有限公司通过招标的方式取得嘉定区同济新城的地块。1.2发展商情况项目发展商：上海欣欣房地产开发有限公司开发资质：一级 法定代表人：吴金阳 注册资金：8000万元（人民币）地址：上海市嘉定区曹安公路4800号 企业类型：有限责任公司（国内合资） 注册号：沪房地资（嘉定）第123号1.3项目评价目的本

4、报告对上海欣欣房地产开发有限公司写字楼项目的可行性进行评估。其主要评价目 的如下。1)过投资环境研究分析，确定项目的市场定位。2)通过市场研究分析，确定项目的市场定位。3)通过对该项目投资开发总价值、投资成本费用、资金筹划计划、销售收入、经营 成本、税金等基础数据的预测和选定，利用利润率、净现值、投资内部收益率、 投资回收期等经济指标对项目进行赢利能力分析及评价。4)通过对项目现金流量、资金来源与运用对项目进行贷款偿还能力分析、评价项目 的资金安全度。5)通过对项目的敏感性分析、 盈亏平衡分析、 风险分析， 对项目进行不确定性分析。如有你有帮助，请购买下载，谢谢！2页6)为委托方进行项目决策、

5、开发、经营和管理提供参考。7)为政府进行项目审批提供参考和依据。1.4项目评价依据1)中华人民共和国建设部发布房地产开发项目经济评价方法2)定额标准：上海市建筑和装饰工程预算定额 (2000)3)投资项目可行性研究指南 ，北京：中国电力出版社，20044)与项目相关的规划、设计、建设、税收等法律法规5)中华人民共和国企业法人营业执照(副本)6)委托方提供的项目开发有关资料1.5建设可行性概述本项目符合上海市政府开发嘉定区同济新城的要求， 得到了上海市嘉定区政府的支持。 本项目处于距市中心较远的嘉定区，预计租金较低，在当前经济金融环境下，能吸引各地 商户进驻，有利于同济新城的长远发展。另外，项目

6、区位未来发展方向良好，潜力巨大， 本项目将拥有良好的发展空间。本项目有可观的盈利能力，较低的投资风险，具有良好的 经济效益。我们认为，本项目的开发是可行的。二、项目概况与基地分析2.1项目获得本项目由欣欣房地产有限公司于2006年9月1日通过上海AA拍卖有限公司拍得， 成 交价1.5亿，总价1.8亿。2006年6月1日上海市规划管理局规定了本项目的规划指标。2.2项目区位 本项目位于上海市嘉定区同济新城内，同济新城位于曹安公路以北、嘉松北路以西、 桃浦快速延伸段以南。嘉定区位于上海西北部，中心位置在北纬31度23分，东经121度15分。东与宝山、 普陀两区接壤；西与江苏省昆山市毗连；南襟吴淞江

7、(苏州河) ，与闵行、长宁、青浦三区 相望；北依浏河，与江苏省太仓市为邻。 总面积458.8平方公里。行政区域界线总长167.8461公里。全境地势平坦，东北略高，西南稍低。市、区级河道藻浜、练祁塘、娄塘河横卧东 西，向东流经宝山区直通长江和黄浦江；盐铁塘、横沥、新槎浦纵贯南北，与吴淞江、浏 河相连。河道总长1800余公里，平均河网密度为每平方公里4公里。本项目所在的同济新城总投资约100亿， 绿化率45%，同济新城按功能分区划分为 “四大板块” ：中部板块“AH”商贸办公中心，西部板块综合发展区，东部板块 现代科技研发区，北部板块生活居住区。本项目则是位于中部板块的中心地段， 具有良好的地理

8、位置。嘉定镇离上海市中心的人民广场30公里，距虹桥国际机场、上海火车站、张华浜国际 集装箱码头均在25公里左右。2.3交通道路嘉定区交通便捷。有铁路沪宁线、沪杭外环线过境。南翔站是全国铁路特等编组站， 也是上海铁路枢纽的心脏，其综合自动化程度为国内一流。境内公路总长700多公里，密度为每平方公里1.5公里。主要公路有沪嘉（A12）、沪宁（A11）、嘉金（A5）、郊环（A30）等高 速公路，沪宜公路（204国道）、曹安公路（312国道），还有宝嘉公路和外青松公路2条市道等。沪嘉线、沪钱线、沪唐线、北嘉线、北安线、嘉亭线、嘉杭线、嘉温线等50余条客运线路分别连结上海、周边区县、区内各镇及杭州、温州

9、、苏州诸地。有航道22条，通航里程212.5公里，其中境内市级航道蕴藻浜长19.4公里。2.4周边环境嘉定区于2002年11月1日，经市绿化局领导、专家的考核，嘉定区创建上海市园林 城区工作通过验收，成为上海市园林城区。如有你有帮助，请购买下载，谢谢！3页其公共绿地552.1675公顷总计绿地面积1055.4427公顷绿地覆盖面积1125.1129公顷城镇人均公共绿地15.7平方米/人城镇人均绿地30.1平方米/人绿地率35.47%绿化覆盖率37.8%同济新城的绿化覆盖率也达45%本项目景观环境良好，西南方向无其它高层建筑，采光、通风等基本均无受影响，视 野开阔。另外南部毗邻同济公园，举目便可

10、看到品种丰富的植被、大片草坪及水域景观， 令人心旷神怡、身心放松。详见“五、建设内容与市政配套”。设有地面与地下停车场，共计车位约100个。本项目于同济新城内的嘉定新天地仅几步之遥，新天地内有众多餐饮选择，但是档次都较低。新城外也有众多有酒楼、咖啡厅等但数量较少。城区内风味小吃吉祥馄饨、田仓米粉、福建沙县小吃、兰州拉面店、图门烧烤、 游子老鸭粉丝汤、饮品茶风暴、第五街、缘味站、新一佳快餐欧德隆、，米诺多汉堡、真有味咖啡、西餐三叶坊、苏卡咖啡店、堡盛西餐城区外饭店新词大酒店：墨玉路29号 湖南料理：新源路600号 金湘隆：新源路602号面包糕点闽甜西饼屋、元祖蛋糕、闽香西点面包房风味小吃川福火锅、小云南米线店、重