2020——收藏资料2日长沙·广州服饰城项目调研报告

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2、于长沙 广州服饰城广州服饰城 GRAND投资商广州伟国集团运营商湖南瑞天实业物业管理莱佛士物管顾问项目地点长沙市万家丽路上河国际商业广场B区项目规模裙楼1-4层共5万平米商铺数量分A区、B区共约2000个项目定位中南集批发、零售、展示等多功能于一体的国际知名服装品牌展贸中心 开发模式出售商铺经营权，固定年回报，统一招商、经营、管理经营模式免收租金及管理费，收取押金及入场费，实行联营扣点制销售率95% 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ： 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策

3、划大全，QQ：10535278793 |长沙广州服饰城项目调研报告长沙广州服饰城项目调研报告地理区位地理区位GRAND高桥批发市场圈核心高桥批发市场圈核心项目地处万家丽路与人民路交界处，东接万家丽路，南临火焰路，西接马王堆路，北临市政规划路，占据长沙大东城中心区域占据长沙大东城中心区域；项目距长沙火车站、武广高铁车站、东塘商圈约10分钟车程，距五一商圈约20分钟车程。 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ： 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：105352787

4、94 |长沙广州服饰城项目调研报告长沙广州服饰城项目调研报告关于投资商关于投资商GRAND广州广州伟国投资集团伟国投资集团业务结构：业务结构：专业从事商业地产投资运营，以商业地产、工业地产和城市运营为核心；投资产业：投资产业：大型专业批发市场、综合购物中心、大农业开发及城镇产业集群开发建设等； 运作项目：运作项目：持有物业面积约800万平方米，开业和在建项目十余个，遍及广州、东莞、清远、枣庄、监利等城市；企业远景：企业远景：致力于成就中国商业地产航母。伟国集团所投资项目大多偏离传统商圈，商业价值待挖掘，且均采取出售经营权、高经营权、高额回报承诺、统一招商经营、零租金零管理费额回报承诺、统一招商

5、经营、零租金零管理费等操作模式，商铺前期销售业绩可观，但后期经营却难以为继，惨淡收场，投资陷阱、资金断裂、高风险炒作投资陷阱、资金断裂、高风险炒作的谣言四起。 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ： 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：10535278795 |长沙广州服饰城项目调研报告长沙广州服饰城项目调研报告关于运营商关于运营商GRAND长沙长沙湖南瑞天实业湖南瑞天实业湖南瑞天实业成立于年，是为操作长沙广州服饰城而成立的项目公司；隶属于香港瑞天控股集团，但实

6、际上是伟国集团子公司隶属于香港瑞天控股集团，但实际上是伟国集团子公司，核心操盘人员均是伟国集团高管；伟国集团在各地所开发项目均采取当地注册、本地经营的策略，以弱化对集团的连带影响。 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ： 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：10535278796 |项目经营定位项目经营定位GRAND中国首席品牌服饰批零直销中心中国首席品牌服饰批零直销中心统一招商、统一招商、统一规划、统一经营、统一管理、统一规划、统一经营、统一管理、统一收银、统

7、一收银、统一形象、统一推广统一形象、统一推广“八统一八统一”长沙广州服饰城项目调研报告长沙广州服饰城项目调研报告 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ： 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：10535278797 |商场业态分布商场业态分布GRAND商业裙楼共四层，从首层到三层，M层即第二层；内设有两个大型中庭，外广场约平米；B区已开业运营，A区装修招商中，M层餐饮区业态调整为男装。长沙广州服饰城项目调研报告长沙广州服饰城项目调研报告 房商网房商网海量房地产资料

8、下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ： 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：10535278798 |长沙广州服饰城项目调研报告长沙广州服饰城项目调研报告项目开发过程项目开发过程GRAND大事记大事记月日，与天润五江签署整体租赁整体租赁协议；月日，启动商铺内部认购； 月日，湖南瑞天实业有限公司购买广州服饰城全部产权购买广州服饰城全部产权；月日，盛大开盘，B区商铺售罄售罄； 月日，国际著名物管公司莱佛士物业莱佛士物业加盟广州服饰城； 月日，招商全面启动；月日，A区举行客户进场仪式，盛大开业

9、盛大开业。 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ： 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：10535278799 |长沙广州服饰城项目调研报告长沙广州服饰城项目调研报告与上河国际关联与上河国际关联GRAND从整体租赁到整体购买从整体租赁到整体购买设计原型：设计原型：上河国际B区商业裙楼原定位为大型百货店定位为大型百货店，并按百货店动线和规范设计，但由于商圈尚未成熟，建成后招商举步维艰；整体租赁：整体租赁：伟国集团在多次考察后协定整体租赁B区，租金为租金为元，租期为

10、年元，租期为年，以打造类似于广州白马市场的服装批发中心；整体购买：整体购买：广州服饰城出售经营权试水引发市场反响，但由于产权分离引发购铺者疑虑及上河国际开发商质疑，伟国集团决定整体购买，售价为售价为0元元 ，总金额为，总金额为.亿元，亿元，采取分期付款模式。 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ： 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：105352787910 |长沙广州服饰城调研报告长沙广州服饰城调研报告铺面划分铺面划分 GRAND铺位数量：铺位数量：总个，单层

11、约个；铺面大小：铺面大小：，主力铺位面积 ；过道设置：过道设置：米；实用率：实用率：；层高：层高：一楼米，二四楼米；铺面面宽：铺面面宽：米；铺面进深：铺面进深：米；通铺处理：通铺处理：大部分铺面可上下左右打通。 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ： 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：105352787911 |长沙广州服饰城项目调研报告长沙广州服饰城项目调研报告销售模式销售模式 GRAND单价总价折扣付款方式一楼一楼：2元；二楼二楼：16元 ；三楼三楼：12

12、元；四楼四楼：0元；单铺总价在4万，主力铺位总价在万左右；下定优惠，一、三、四层售罄，二层销售一次性付款，三天内交齐全款，不能办理银行按揭销售商铺年经营权销售商铺年经营权 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ： 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：105352787912 |长沙广州服饰城项目调研报告长沙广州服饰城项目调研报告经营模式经营模式GRAND时间经营模式要点第年必须委托开发商经营，开发商支付固定年回报给投资者年租约满可选择开发商原价回购、继续委托经营、

13、自主经营（自营生意出租门面转让门面）第年如选择开发商继续委托经营，开发商继续支付固定年回报给投资者第年自主经营（自营生意出租门面转让门面第年后铺面返还给开发商 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ： 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：105352787913 |长沙广州服饰城项目调研报告长沙广州服饰城项目调研报告回报模式回报模式 GRAND时间年收益返还方式要点前年必须委托经营，按固定比例返还年收益第年分季按年收益总额返还第年同上第年同上第年同上第年同上年租约

14、满可选择原价回购自主经营继续委托经营，如继续委托经营，则按固定比例返还年收益第年分集按年收益总额返还第年同上第年同上第年同上第年同上第年自主经营年后铺面返还给开发商 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ： 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：105352787914 |长沙广州服饰城项目调研报告长沙广州服饰城项目调研报告典型案例分析典型案例分析GRAND以以M层（第二层）层（第二层）M铺为例铺为例商铺面积： ；商铺规格：米米；（实用率）单价：按万元 ，即总价万元

15、总价万元，须一次性付款。投资者获得的相应回报为：第年第年收益率收益额万收益率收益额万第年收益率收益额万第年收益率收益额万第年收益率收益额万第年收益率收益额万第年收益率收益额万如果继续委托经营如果继续委托经营第年第年收益率收益额万收益率收益额万第年收益率收益额万第年同上投资者获得的总回报为：投资者获得的总回报为：第年收益万元后十年经营收益第年收益万元后十年经营收益 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ： 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：105352787915

16、 |长沙广州服饰城项目调研报告长沙广州服饰城项目调研报告投资回报率计算投资回报率计算GRAND年投资回报率计算：年投资回报率计算：计算公式：第年收益后十年经营收益第年收益后十年经营收益后十年如收益率后十年如收益率则后十年总收益为；年总经营收益为 ；扣除投入后的实际经营收益为 ；年年实际回报为年年实际回报为 。后十年如收益率后十年如收益率则后十年总收益为；年总经营收益为 ；扣除投入后的实际经营收益为；年年实际回报为年年实际回报为。后十年如收益率后十年如收益率则后十年总收益为；年总经营收益为；扣除投入后实际经营收益为；年年实际回报为。年年实际回报为。后十年如无收益率，即市场全面失败后十年如无收益率

17、，即市场全面失败则后十年总收益为；年总经营收益为；扣除投入后实际经营收益为；年年实际回报为。年年实际回报为。从上面分析可得知，对于投资者而言，购买经营权的投资模式其投资收益实际非常有限，即使在后十年收益率即使在后十年收益率的情况下，年投资回报也不到，而此收益率对应的租金的情况下，年投资回报也不到，而此收益率对应的租金须达到元须达到元 （二楼（二楼M铺）铺），脱离实际市场租金，存在较大的投资风险；而对于开发商而言，即使市场失败，按此规则也毋需承担较大市场风险。 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ： 房商网房商网海量房地产资料下载

18、！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：105352787916 |长沙广州服饰城项目调研报告长沙广州服饰城项目调研报告运营模式运营模式GRAND招商优惠：招商优惠：租金，管理费，风险租金，管理费，风险五年内不收取优惠计划中的任何费用收取押金和入场费：收取押金和入场费：入场押金：元间铺（可退）入场费：万元间铺（不退）实行联营扣点制：实行联营扣点制：统一收银，月底结算，首层：联营扣点方式为15%，M 层：联营扣点方式为13%，二层：联营扣点方式为12%，三层：联营扣点方式为10%长沙广州服饰城A区层已全面开业，层层M层满铺出租，层层铺面出层满铺出租，层层铺面出租

19、率约，部分是开业后因生意不好而停业的租率约，部分是开业后因生意不好而停业的。商场虽定位为服装批发中心，但实际是零售商场，客流稀少，大多数店面生意惨淡，经营中店铺转让的达，B区尚在装修中，预计年月开业，但后市不容乐观。 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ： 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：105352787917 |长沙广州服饰城项目调研报告长沙广州服饰城项目调研报告营销模式营销模式GRAND高回报吸引高回报吸引大事件营销大事件营销大手笔促销大手笔促销大面积

20、推广大面积推广有节奏推售有节奏推售分区、分阶段推售，不断推出超值铺、旺中铺刺激购买神经潇湘晨报、长沙晚报、三湘都市报、湖南都市频道、大范围户外广告强势推广前五年净收益前十年净收益后十年稳收巨额租金年内包退，获净回报湖南服装服饰高峰论坛产权购买签约新闻发布会盛大开业客户进场仪式买铺即送宝马奔驰买铺即送商铺五年经营权看铺即赠两万基金营销总结：快、准、狠营销总结：快、准、狠营销速度快，营销推广准、营销策略狠营销速度快，营销推广准、营销策略狠 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ： 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2

21、010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：105352787918 |长沙广州服饰城项目调研报告长沙广州服饰城项目调研报告广告模式广告模式GRAND广州服饰城的报版、户外等设计大抵类同广州服饰城的报版、户外等设计大抵类同“鼓惑性鼓惑性”画面，画面，“鼓吹性鼓吹性”语言语言广告设计：广告设计：红、黄搭调直白醒目，以夸张数字描绘美好前景，鼓舞人心；广告内容：广告内容：极力鼓吹倍数增值、超高回报倍数增值、超高回报、包退承诺、限量加推、高额优惠等、包退承诺、限量加推、高额优惠等要点，刺激客户关注。广告投入：广告投入：长沙广州服装城所投入的各类广告费用至今已逾两千万两千万。 房商网房商网海量房地

22、产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ： 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：105352787919 |长沙广州服饰城项目调研报告长沙广州服饰城项目调研报告开发商收益开发商收益GRAND购买产权：.6亿元销售收入：亿元装修投入：亿元广告及持续推广投入：0.亿元前年入场费收入：亿元其他投入：0.亿元返租支出：前十年亿元联营扣点收入：亿年管理成本：0.亿元从以上计算来看，如在商场经营达到亿元、联营扣点.亿元年的情况下，项目开发整体可实现亿元的赢利；（购买产权不计入成本）即使在商场经营难

23、以为继的情况下，因因开发商拥有全部商铺产权，风险仍可控开发商拥有全部商铺产权，风险仍可控，总收益仍无虞，总收益仍无虞。 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ： 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：105352787920 |长沙广州服饰城项目调研报告长沙广州服饰城项目调研报告人和商业人和商业GRAND人和商业布局中国人和商业布局中国出售商铺经营权的最佳实践者出售商铺经营权的最佳实践者-人和商业是中国最具实力的地下商城开发商及运营商之一，年香港上市；以地一大道品牌

24、地一大道品牌运作全国大中城市黄金批发商圈的主要街道下方开发、运营地下商城；以转让商铺经营权、预收商铺租金为主要赢转让商铺经营权、预收商铺租金为主要赢利方式利方式，全国运作项目达三十余个； 2009年銷售額78億元（增長155）；純利純利4747億元（增長億元（增長147147），），直逼万科等龙头房企。 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ： 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：105352787921 |长沙广州服饰城项目调研报告长沙广州服饰城项目调研报告广州地一大道广州地一大道GRAND广州地一大道广州地一大道-广州市站前路及站南路地下，地处广州火车站商圈，是全球最大型的服装分销中心之一该项目占据地下两层，总建筑面积约为47,554平方米，已售面积万平米；年出售的商铺有37年的使用和经营权，售价售价5万元万元/平方米，每间平方米，每间15平方米，已售罄平方米，已售罄。 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ： 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下