(营销策划)风险策划书

1、i南京万达广场西地贰街区公寓楼项目项目风险控制计划1. 工程概况南京万达广场西地贰街区公寓区工程占地面积约为G77地块的整个占地面积的一半，工程位于南京市建邺区水西门大街南侧、集庆门大街以北、燕山路以东和江东中路以西之间，由南京万达广场投资 有限公司投资开发新建，公寓区为10幢28F和29F的高层公寓及部 分2F的商业用房；整个公寓区为通体的一层地下室。公寓区总建筑 面积30.02万m2其中地上部分24.09万m2地下室部分5.93万m2拟建建筑物最高为97.75m。南京万达广场西地贰街区公寓区工 程施工总承包工程施工要求：1）承包方式：包工包料；2）质量要求：合格；3）招标范围：施工总承包；

2、4）工期要求：南京万达广场西地贰街区公寓区施工总承包工程工期 招标文件中的合同条款确定如下表招标文件中合同条款确定的节点工期节点内容时间节点酒店式公寓及商业、地下室结构桩基开工2009年7月8日正负零结构2009年11月5日结构+3F2009年11月25日主体圭寸顶2010年4月4日验收备案2010年12月16日ii交房入伙（开业）2010年12月20日2. 风险辨识合同如何管理， 发现合同风险， 有意识规避或降低风险是合同管 理的根本。 由于该合同是采用甲方格式条款订立的， 这在某种程度上 就让我方失去了部分选择权， 使得权利和义务不是很对等。 通过分析 该合同风险主要存在一下几点：2.1工

3、期风险合同协议书第11条规定：双方明确，除非业主事先书面同意延 期外，本合同所述工期不因任何原因予以延期。专用条款26.1条规 定：如果“主体封顶”、“竣工验收”不能按期完成，承包商将按照每 延误一天赔偿30万人民币的标准赔偿给业主。误期违约金的总金额 不得超过合同总价的10%（百分之十）。此项目的工期非常紧张，而 合同约定工期不予顺延， 即使各种生产资源能足够投入， 但还有我们 不易能掌握的外部条件/环境等随时会对工期的保证带来不利的影 响，我公司很有可能会面临高额违约金的赔偿问题。专用条款4.6条规定：承包商不得以图纸任何疏漏向监理工程师 和业主提出延期申请。 此项规定非常苛刻， 排除了因

4、图纸设计者的原 因导致设计错误造成工期延误的情形。 此种情形下我方的权益得不到 任何保障，随时面临高额违约金的赔偿风险。专用条款23.1条规定：业主在合同签订之日起两年内有权利确 定实际开工日期， 无论发包方确定的开工日期为哪一天， 承包商都不 能因为开工时间的变更提出索赔。 业主却未能按本款约定相应地发出 开工通知， 承包商不应就其进场前的准备工作向业主索赔。 此项规定 赋予了业主较大的自由决定权， 而没有考虑到如果业主迟迟不确定工 期，承包商为开工所作出的准备将3得不到任何补偿。通用条款21.1条同样表明了这个观点：业主未能按本款约定相应地发出开工通知， 承包商不应就其进场前的准备工作向业

5、主索赔。通用条款26.3条规定：如果承包商按第26.1款和第26.2款支 付给业主的误期违约金总额不足以弥补因承包商误期竣工造成的损 失，承包商应另行向业主支付赔偿金。 赔偿金的数额以补足误期违约 金与上述损失间的不足部分为限。此项规定完全与法律规定相违背，由于违约金与损害赔偿均以补偿性为其基本功能， 功能的基本重合性 决定了二者原则上不能并用。由于本合同的工期违约金已经相当高， 如果再加上赔偿金， 我方在工期上的压力就非常巨大。 鉴于该合同根 据招标文件的规定无法更改， 争取在以后施工过程中与甲方沟通以备 忘录或会议纪要等其他方式变更。通用条款26.1条规定：若业主认定承包商会发生工期拖延而

6、由 业主另外派人进行抢工， 所发生的费用和抢工队的资质， 承包商一概 认可及承担。此项规定约定不明确， 没有明确在什么情况下业主可以 认定承包商会发生工期拖延。约定不明确容易导致业主滥用此权利， 侵害我方的合法权益。2.2资金风险本工程无预付款， 节点付款，支付比例低。 由于工程体量比较大， 物资、劳务进场时投入较大，加之节点工期较长，第一批工程款到账 时间就会相应地较长， 所以垫资额巨大。 设计变更也只在竣工结算时 一并支付， 这一约定又减少了进度款的支付比例。 且本工程属中间结 算工程， 每一次付款节点， 所完成的工程量必须经过业主聘请的跟踪审计单位审核确认后，工程款才允许支付，计量工程量

7、较大，无形中 延长了回收资金的时间，资金风险巨大。专用条款26.1条规定：业主可以根据承包商的实际进度与计划 进度的差异情况， 在承包商出现阶段性进度滞后的情况下， 从任何支 付款项中先行4扣除工期违约金。 由于该工程本来就是垫资施工的， 资 金压力很大， 如果发生过程中扣除工期违约金的话， 这无疑给我方雪 上加霜。专用条款13.1条规定：“只有业主代表签字但未经前述程序确认 的现场签证在工程结算时不予考虑。 ”由于现场签证的程序较繁琐， 需要经过众多部门确认， 因此想要通过现场签证多回收工程款比较困 难。同时项目部人员尤其要注意现场签证的程序， 避免本来应当确认 的签证因为没有经过规定的程序

8、而无效。通用条款第43.6款规定： “业主未能在约定的时间内支付根据第43.5款应支付的任何款额， 则合同双方协商解决。 ”此项规定显示出 业主与我方的权利义务明显不对等， 我方不能按时竣工将支付高额的 工期违约金，而业主不履行付款义务我方却不能按照法律规定追求业 主的违约责任。 鉴于该合同根据招标文件的规定无法更改， 我方在与 分包商、 材料商签订合同时支付条件应根据业主的付款情况而定， 避 免业主未能按时支付工程款所引起的资金风险。2.3质量风险 本工程质量标准为合格，根据合同条件，该工程质量达到合格，否则由承包商承担由此给业主带来的所有损失。该工程部分为公寓 楼，按照南京市有关规定，应该

9、按照“一房一验”的标准验收，虽然 合格标准是最起码的标准和义务。 且项目部大部分人员未有房地产住 宅楼施工及验收经验，质量风险不可小觑。且本工程单体较多，且对 我施工质量提出了更高的要求，加大了质量履约的风险。专用条款47.1条规定：“如果承包商拒绝或推迟业主的合作伙伴 进入尚未移交的永久工程，则视为承包商违约，每推迟一天，承包商 需要赔偿业主人民币300,000元。如导致业主对购房人和业主的合 作伙伴承担责任，承包5商应全部赔偿。 ”此项规定与建筑法未经验收 或者验收不合格的， 不得交付使用的规定相违背。 司法解释也进一步 明确， 在建设工程未经过竣工验收或者验收未通过的情况下， 发包人 违

10、反法律规定，擅自使用，应当预见工程质量可能存在问题，而其使 用行为可以视为发包人对建筑工程质量是认可的。由于此条款与法律 强行性规定相违背，因此合同条款无效。2.4材料价格上涨等风险专用条款45.3条关于可调单价的材料/设备中规定， 商品砼、钢 材、钢筋、桥架、镀锌钢管材料市场信息价波动幅度在3 %以内的， 不调整结算价。一般来说，建设工程项目成本的大部分都是材料成本， 任何一种主要材料的大幅波动都会给项目带来巨大的影响。 尤其是钢 材的价格我们更应当格外注意。由于钢材的价格实行“一天一价” ， 根据目前市场行情来看， 钢材单价成上涨趋势， 本工程的体量又比较 大，工期长，按上涨幅度的比例调差

11、，扩大了钢材亏损。2.5总包管理风险通用条款52.1条规定：“在不违反本合同约定的情况下， 指定分 包商的合同由承包商与指定分包商签订， 业主作为第三方加签； 指定 供应合同由业主和指定供应商签订， 承包商加签。 加签方不作为合同 主体。指定分包商或供应商由业主招标选定， 承包商不得以任何借口、 理由拒绝签署与指定分包商或供应商的合同。 ”这意味着我方作为总 承包方责任重大， 一旦发生事故， 我方必须要承担全部责任或连带责 任。这种潜在的风险是不可预测的。2.6经济往来文件风险专用条款14.1条规定:“在工程建设过程中， 业主和监理单位发 给承6包商的需签署的或加签的合同文件、 工作指令、 现

12、场技术变更等 有效文件，承包商无条件当日签收。如果拒绝签收，每不签收一次， 承包商应承担壹拾万元的违约责任， 且前述文件留置在承包商工程现 场办公场所即视为承包商均已签收， 因此产生的所有责任及费用均由 承包商承担。”此项约定完全剥夺了我方审核业主和监理单位发给我 方签署的合同文件合法性的权利， 一旦无条件签署了此合同， 出现事 故我方就必须承担相应的责任。 此条款非常不利于双方的合作，也 有碍于工程的正常进展。 建议一方面与甲方沟通， 另一方面我方应认 真做好经济文件的签收工作， 以免承担高额违约金为公司带来巨大损 失。2.7农民工上访风险通用条款第59.1款：任何情况下，承包商均不会因延迟

13、或推迟 支付工人的工资而引发社会矛盾，从而影响业主的经营、工程进展。 如果因投标人延迟或推迟支付工人工资导致下列事件：a)要求业主支付工人工资；b)媒体披露欠薪的情况；c)工人因欠薪而有组织的上访；d)工人因欠薪而引起的有组织的集会以及其他事件。 如果发生上述事件中的任何一件， 承包商不仅需要支付应处理该事件 的费用，还需要因此而赔偿业主；对业主的最低赔偿限额为：100万 人民币作为违约金。 如果类似事件不止一次发生， 除支付处理事件的 费用以及赔偿业主100万的最低赔偿额外，在赔偿给业主的部分还需 要每次递增100万人民币作为违约金， 且不作上限约定。 如业主还有 其他损失的，承包商仍应给予

14、赔偿。由于该项目的资金压力很大， 节点付款周期长， 如期支付农民工 工资7可能有一定的困难， 所以不排除工人因欠薪而上访、 因欠薪而引 起的集会以及其他事件等的发生， 存在一定的赔偿风险。 该条款对于 支付工人工资不利所引发的种种后果将导致高额违约金的赔偿， 我方 应及时与工人协商工资发放事宜避免出现上述不利影响。3. 风险管理责任人与部门职责3.1项目风险管理机构项目部自行成立项目风险管理小组，项目经理为风险管理的第一 责任人，由项目经理任组长， 项目副经理任副组长， 成员有项目总工、 项目合约经理、财务主管、安全总监、材料主管、各专业工长、预算 员、施工员等。重大(风险)项目必须配置项目法

15、律顾问，同时设立项目法务经 理或法律联络员， 负责项目履约过程中的具体法律服务， 进行履约过 程的法律风险控制。 项目法律顾问由公司委派或指定， 项目法务经理 和法律联络员分别由合约经理和预算员兼任。3.2项目法律顾问职责 ：（1）负责项目法律事务工作流程的建立和项目相关规章制度的建 立。（2）负责及时总结项目履约过程中法律风险防控事务的经验和教 训，并及时向所属公司的法律事务部门提出项目履约法律风险防控规 章制度的建议和提案。（3）开展与项目生产管理有关的法律咨询，及时搜集提供有关法 律信息， 组织项目人员开展法律宣传和培训， 提高项目管理人员法律 意识。（4）负责监督、指导和纠正项目法务经

16、理和项目法律联络员开展 的法律风险防范事务。（5）整体负责总包合同履行过程中法律风险防控事务合法、 有效 地开展8以及履约全过程基础资料体系化地建立与完善。3.3项目法务经理职责（1）根据具体项目的招（议）标、投标文件和签订合同的具体 情况，参与制定履约策划方案， 并根据方案实施过程中出现的新情势、 新问题、参与动态完善和变更履约策划方案；（2）定期研究合同条件，并及时向项目经理部提示相关的履约 要点；（3）参加项目例会和其它谈判性会议，参与项目经理部履约管 理决策，有针对性地提出专业意见， 为减免项目履约风险、 增加项目 履约收益保驾护航；（4）参与履约过程中合同条件的变更谈判和补充协议的签

17、署，参与分供方合同的谈判、评审与签署；（5）负责处理履约过程中的法律纠纷及其他法律风险事件；（6）牵头履约过程中的索赔与反索赔事务，特别是结合合同约 定和法律规定的索赔与反索赔时限等要求收集、整理有效证据资料，参与拟定索赔与反索赔报告， 并及时递交相对方， 或采取其它包括法 律途径在内的有效方式进行索赔与反索赔；（7）参与履约过程中往来函件、变更签证以及其它往来经济资 料的审核、文本拟定与收发；（8）督导项目经理部规范、 系统地建立相应的经济资料档案 （见 附件四）；（9）负责每两周一次向直接上级法律事务工作机构汇报工作， 一般项目其上级为公司法律事务部门， 重大 （风险） 合同项目其上级 为

18、项目法律顾问；（10）负责向上级法律事务部门及时报告法律风险事件和请求援 助，并接受上级法律事务部门的工作指导。93.4项目法务联络员职责主要负责项目履约过程中日常简单的法律事务， 并负责及时和项 目法律顾问或上级法务部门报告项目履约过程中的应急法律事务和 项目履约过程中的其它自身难以处理的法律事务。4. 风险控制措施4.1工期风险控制措施影响工期风险的因素多种多样， 而且各不确定性因素所引起的后 果的严重程度也不相同。 项目人员应当首先分析工期风险的因素， 抓 住主要因素加以控制。 项目部要对项目管理人员有明确的分工， 各工 段的单位工程负责人对其所负责的工段要认真作好施工记录做好各 阶段工

19、期索赔证据的收集、索赔条件的创造、及时送达索赔报告，争 取工期补偿至关重要。 尤其应当注意承包合同中规定的索赔程序。 总 的来说合理安排工期及资源投入，保障工程顺利按期完成。4.2资金风险控制措施(1)提前招标， 有充分的时间选择考察分包商， 通过分包商竞标， 将费用降下来。 尽快与分包队伍签订合同， 给分包商留有充足时间组 织劳动力，有助于正式开工后各项工程全部顺利展开， 避免劳动力紧 缺造成劳动力价格上涨。(2)选择有实力的分包商和供应商，将垫资风险转嫁给分包商和 供应商。我们采取在付款的比例上， 分包合同比承包合同还低， 并且 收取较高的管理费，这样既保证了利润，又降低了垫资风险，还能有

20、 资金周转。(3)提前进行计量结算审计，原则上已完工程量取得审计确认时 间不得晚10于每一个付款节点，为工程款及时回收创造条件。4.3质量风险控制措施 建立科学的质量管理体系和质量管理组织结构， 提高项目管理人 员的质量控制意识。组织学习相关规范标准，参观类似工程，弥补经 验不足缺点；加强施工过程质量检查，确保过程质量受控。根据施工 进度节点，突出重点，抓住关键过程进行质量控制。4.4材料价格上涨等风险控制措施随时密切关注价格波动比较大的一些材料价格， 如钢材、混凝土。如资金条件允许在钢材价格偏低时采购一部分钢材。 一旦出现材料价 格大幅度波动的情况， 我方成本支付比例上浮太大， 亏损严重的情况 下一方面主动与公司管理层沟通以制定应对措施， 另一方面积极地与 甲方协商增加材料成本费用。4.5合同履约过程风险控制措施(1) 履约过程中合同条件的变更谈判和补充协议的签署和分供方 合同的谈判、评审与签署工作要做到心中有数， 不签风险较大的合同。(2) 处理好履约过程中的索赔与反索赔事务，特别是结合合同约 定和法律规定的索赔与反索赔时限等要求收集、整理有效证据资料，参与拟定索赔与反索赔报告， 并及时递交相对方， 或采取其它包括法 律途径在内的有效方式进行索赔与反索赔，(3) 履约过程中往来函件、变更签证以及其它往来经济资料的审 核、文本拟定与收发一