2020——收藏资料1日包头市某地产项目提案

1、 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879地地产项目提案产项目提案2010.52010.5月月1 1日日 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879 目目 录录 第五部分 项目本体分析第十部分 项目销售分期策略第一部分 包头市基本情况概述第二部分 2009年包头房地产分析第三部分 2010年包头房地产展望第四部分 周边项目分析第六部分 项目SWOT分析第七部分 项目市场定位建议第八部分 项目技术层面建议第九部分 项目策划推广思路

2、房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879 包头市宏观情况概述介绍包头市宏观情况概述介绍一一 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879包头市辖个旗、县、区，其中：个市区（昆都仑区、青山区、东河区）个矿区（白云鄂博矿区、石拐区），个农牧业旗县区（土默特右旗、达尔罕茂明安联合旗、固阳县、九原区）。总面积平方公里。人口.万，居住着蒙、汉、回、满、达翰尔、鄂伦春等个民族。 包头的矿产资源具有种类多、储量大、品位高,尤以金属矿产得天独厚，其

3、中稀土矿不仅是包头的优势矿种，也是国家矿产资源的瑰宝。 包头土地总面积平方公里，其中，山地占. ，丘陵草原占.，平原占。 已开发和利用的土地中，市区面积为.平方公里。包头位于内蒙古自治区西部，地处渤海经济区与黄河上游资源富集区交汇处，北部与蒙古国接壤，南临黄河，东西接沃野千里的土默川平原和河套平原，阴山山脉横贯中部。（一）（一） 基本概况基本概况 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879（二）（二）包头市经济发展现状包头市经济发展现状 2004年2009年产业结构图示美元亿元根据三产业占比情况表明包头市是一个以

4、工业为主的城市，属于发展中于二三线城市。随着一线城市地产市场的饱和，保利 恒大 万达等国有大中型等知名地产商逐步将战线转移到市场潜力力较大的二三线城市。包头地产市场潜力深厚 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879 2004年2009年财政收入图示亿元随着社会的进步，人民生活水平进一步提高，包头市财政收入每年增长率超过20%。财政收入的不断增长，反映当地居民纳税能力不断提高，同时反映居民出其经济能力提高。全民收入上涨，地产呈蓬勃发展态势 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划

5、大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879 2004年2009年GDP增长图示美元亿元 2004年2009年GDP以年均16%的速度迅猛增长。 截止2009年人均GDP已经达到1万元美以上，消费者对住房需求承受能力已经大为提高。包头人均收入较高，为地产销售提供了市场所需经济购买力 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879（三）（三）包头市城市总体规划包头市城市总体规划 据规划局数据，2005年2020年城市规划区面积由885平方公里增加至1901平方公里。到2020年规划末期，市域总人口为340万人，城

6、镇人口320万人，城市人口300万人（其中中心城区人口270万人，辅城人口30万人），城镇化率达到94.1%。中心城区城市建设用地总规模为321.4平方公里,人均建设用地指标为119.04平方米。地区生产总值达到4800亿元以上，建成全国经济强市，基本实现现代化，成为经济发达、文化繁荣、环境优美、社会和谐的现代化城市。 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879 包头市包头市20092009年房地产分析年房地产分析二二为了摆脱08年全球性经济危机的影响，同时实现快速拉经济增长，09年初国家大力调整宏观调控，出台各

7、项利市措施，首次购房首付款低至20%，首次购房可享受7折贷款利率，不足90平米减免税收等. 20092009年政策导向年政策导向08年由美国次贷危机引发的全球经济波动深化，各国陆续采取积极的措施自救，在美国的主导下，全球六大央行于10月8日同宣布降息，导致全球性地产市场惨淡。关键词：政策、利市关键词：政策、利市 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：10535278791.2009年商品房市场开发总量1033万平方米，同比增长6.28%。2.2009年商品房销售总量517万平方米，同比增长53.41%。3.2009年商品房总存量

8、33万平方米，同比增长3.13%。4.2009年商品房销售均价为3200元，同比增长10.3%。 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：105352787920092009年商品房交易情况年商品房交易情况1.2009年全年商品房交易量为44441套， 1-5月交易量占全年交易量的26.7%， 6月份交易量占全年交易量的16.4%， 6-12月交易量占全年交易量的56.9%。2.09年6月份以包头市房管局“包头房 交会”三天实现商品房成交5100套， 既而市场持续热销，同时伴随出现大 幅度价格上涨，形势一片大好。3.2009年在多

9、方优惠条件的刺激下，地产行 业呈现井喷式增长。 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879 包头市包头市20102010年房地产展望年房地产展望三三20102010年政策导向年政策导向：4月月17日国务院出台国十日国务院出台国十条条u 异地购房贷款政策：异地购房贷款政策：对不能提供对不能提供1 1年以上当地纳年以上当地纳 税证明或社会税证明或社会保险保险缴纳证明的非本地居民暂停房贷缴纳证明的非本地居民暂停房贷 u 二套住房：以家庭为单位计算是否为二套住房，同二套住房：以家庭为单位计算是否为二套住房，同时首付不得低

10、于时首付不得低于50%，贷款利率为基准利率的，贷款利率为基准利率的1.1倍倍 提高外来购房门槛，对于以移民为主的包头，无疑将消减30%外来购房客户提高本地升级换代及投资户购房门槛，带来购房犹豫及观望u 首套住房：首付不得低于首套住房：首付不得低于30% 提高首套住房首付，消减10%首次置业客户关键词：政策、抑制关键词：政策、抑制 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：10535278791.2010年1-4月销售总量为11625套，与 2009年相比增长35.7%。3.五一期间，据有关新闻网报道，全国以 北京上海为首的地产销售更

11、是降至冰点 包头门庭若市的局面集聚扭转，观望情 绪持续加重。2.政策出台前包头市商品房日均成交量为交量 132套，政策出台后较浓的观望情绪持续笼 罩，水降船跌，日均成交量迅速114套！降 幅达到15.8%！ 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879 周边同比项目分析周边同比项目分析四四市调汇总信息表市调汇总信息表 案名项目案名项目赛汗郡庭赛汗郡庭香林湾香林湾左岸绿洲左岸绿洲田城康都田城康都阳光翠景阳光翠景中铁中铁诺德诺德友谊天地友谊天地玫瑰园玫瑰园基本情况基本情况开发商开发商包头泰乐地产包头泰乐地产朗立房地产朗

12、立房地产当代集团当代集团田城房地产田城房地产鑫大成地产鑫大成地产中铁中铁未知未知北京万北京万邦邦施工单位施工单位包头泰乐地产包头泰乐地产广厦、兴业广厦、兴业当代集团当代集团田城房地产田城房地产包头市交通建筑包头市交通建筑未知未知未知未知未知未知占地面积占地面积未知未知6 6万万未知未知200020001200012000平方米平方米未知未知未知未知3 3万平米万平米建筑面积建筑面积4 4万万 5454万万10103.2 3.2 4000040000平平方米方米未知未知未知未知产品类产品类物业特点物业特点纯住宅纯住宅纯住宅纯住宅纯住宅纯住宅纯住宅纯住宅纯住宅纯住宅未知未知1212栋，其中栋，其中

13、4 4栋加底商栋加底商商业加商业加高层高层产权时间产权时间7070年年7070年年7070年年7070年年7070未知未知未知未知7070年年销售单价销售单价35243524起，均起，均400040004 4350-4600350-4600，底店底店9000-9000-10001000元元均均430043004 4080080- -48004800均均3 38 80000元元未知未知未知未知未知未知楼楼 高高6 6层层1818层层1212层层1919层层1919未知未知未知未知未知未知层层 高高2.92.9米米2.92.9米米3 3米米2.9-32.9-3米米2.92.9米米未知未知未知未知未

14、知未知物业费物业费0.60.6元元/ /1-1.51-1.5元元/ /1.2-1.51.2-1.51.51.5元元/ /未知未知未知未知未知未知一.市场信息汇总 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879户型类户型类主力户型主力户型两室两厅两室两厅两居三居两居三居80-19080-190111-196 111-196 70-12070-120未知未知90-15090-150未知未知热销户型热销户型两室两厅两室两厅114114两室两厅两室两厅111 111 住宅两居、三住宅两居、三居，公寓一居居，公寓一居未知未知未

15、知未知未知未知户型配比户型配比未知未知未知未知1 1梯两户梯两户未知未知2 2居居-3-3居为主居为主未知未知未知未知未知未知户型特点户型特点简约方正简约方正简约方正简约方正简约方正简约方正简约方正简约方正方正合理方正合理未知未知未知未知未知未知装修类装修类外墙装修外墙装修涂料涂料访石材访石材涂料涂料涂料涂料高级涂料高级涂料未知未知未知未知未知未知内墙装修内墙装修毛坯毛坯毛坯毛坯毛坯毛坯毛坯毛坯毛墙毛地毛墙毛地未知未知未知未知未知未知电电 梯梯未知未知日立日立未知未知德国莱茵德国莱茵三菱三菱未知未知未知未知未知未知楼宇设施楼宇设施未知未知一卡通一卡通未知未知无无大堂保安、酒大堂保安、酒店式管理

16、店式管理未知未知未知未知未知未知配套类配套类商业配套商业配套无无私人会所私人会所1 1号楼底店号楼底店+ +公寓，公寓，7 7月月-8-8月开月开卖卖无无1-51-5层商业层商业未知未知未知未知未知未知商铺层高商铺层高无无4 4米米无无未知未知未知未知未知未知商铺开间商铺开间无无5 5米米-15-15米米无无未知未知未知未知未知未知商铺面积商铺面积无无40-10040-100无无6000060000未知未知未知未知未知未知分析总结分析总结户型户型90-11490-114中小户型中小户型为主，已售为主，已售罄罄位置优越，位置优越，售罄售罄成成规模，规模，配套完善，配套完善，销售半年销售半年以来，

17、中以来，中小户型早小户型早售罄，目售罄，目前只前只13130.260.26- -178178滞销滞销未形成规未形成规模社区，模社区，面积偏大，面积偏大，剩余全部剩余全部为为1 15656以以上上，现房，现房社区社区以中小户型为以中小户型为主，低总价小主，低总价小户型户型，4 4月月内内售罄售罄围挡气围挡气势较大，势较大，刚开始刚开始动工动工已经进场，已经进场，未定价，未定价，户型主要户型主要为为90-15090-1506 6月进场，月进场，预计预计7 7月开月开始认购始认购 案名项目案名项目赛汗郡庭赛汗郡庭香林湾香林湾左岸绿洲左岸绿洲田城康都田城康都阳光翠景阳光翠景中铁诺中铁诺德德友谊天地友谊

18、天地玫瑰园玫瑰园 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879二.案例分析左岸绿洲1.项目基本情况：总用地面积总建筑面积结构层高售价情况户型面积销售情况备注2万多平米8万多平米框架高层、小高层均价4200元/平米85平米已售罄5#楼公寓共18层，3-8层已做酒店，友谊大街底店不卖，准备做汽配城，万青路底商没开始卖价格未定，公寓预计5月中旬开盘，开盘当日，5000元顶10000元，可优惠5000元。100平米已售罄138平米剩余3套189平米集中在顶层，数量10余套剩余7套未售出2.本项目一期基本销售结束，二期即将开

19、盘，从一期小周中看，85平米户型临友谊大街，但是 早已售罄，顶层连带阁楼销售总共189平米，建设数量只有10来套，目前剩余7套。销售不是 很理想。 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879赛汗郡庭赛汗郡庭友谊天地友谊天地中铁诺德中铁诺德玫瑰园玫瑰园共建7栋，其中6栋住宅，户型面积为90平米至138平米，已经售罄。1栋公寓主要设计48平米小户型公寓，未开盘。共建设12栋，住宅9栋，商业3栋，户型面积主要集中在90平米至150平米，现已开工，销售已经进场，但尚未定价，预计在4000元/平米以上地处市教育局东侧，与本

20、案西侧相邻，占地面积45亩，预估建筑面积达到13万平米，目前未开工。地处友谊大街南侧，与本案正对面，占地面积预估将近180亩，建设规模大，开发商为中铁集团，本社区将来属于包头市高品质社区。总结：本案所处地段区域开发体量大，区域市场供给量很大，势必造成该区域市场竞争 加剧，本案要想在本区域内实现完销，必须避强就虚，走差异化路线。 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879阳光翠景2、案例剖析：阳光翠景地处一宫东，赛罕塔拉北，紧邻品质社区保利花园，与本案相同，本案仅靠中铁诺德这样大型品质社区，相比较物业服务难以跟进，

21、体量较小。阳光翠景在户型上采用紧跟保利花园的策略、相对平米数小，强化居室使用功能，实现单价相对较低策略，在相同使用功能的户型情况下，实现总价低策略，并且在宣传推广上充分借用保利花园在包头市场上品牌优势，2009年9月份开盘，4月内实现完销。1.项目介绍：地理位置：赛罕塔拉北，紧邻品质社区保利花园；主要技术指标：砖混、多层、共7栋住宅。3.本案是小盘仅靠大盘的情况下，迅速实现完销的成功案例，我们可以从中借鉴其成功经验。 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879田城康都院1.项目基本情况：占地面积：4000平米；建

22、筑面积：33031平米；绿地面积：2000平米绿化率：35%；容积率：2.9楼号层高户型面积套数销售情况目前售价1#楼11层111 共42套前年售罄4080元至4880元之间，均价为4480元。156 共44套剩余10套2#楼16层168 共48套剩余35套196 共48套剩余42套 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879田城康都院案例剖析：4.田城康都院从2008年开盘至今已经3年，其中 168平米、196平米大户型大量滞销，196平米的 户型3年只售出6套，楼盘的滞销导致资金回笼 慢，致使经营风险系数提高

23、。1.社区规模与本项目相当，总建筑面积3000平米以 上，也只有2栋楼。3.田城康都院户型面积区间为111平米至196平米 目前我项目拟定户型面积区间相似，主要集中在 100平米至190平米。2.地理位置相隔较近，田城康都院地处钢铁大街 东段，而本项目地处友谊大街东段。5. 前车之鉴，避免包头再现田城康都院。 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：10535278792.我本案同期同区域同施工的共有3个，玫瑰园、友谊天地、中铁诺德，均 成规模化社区，区域市场供给量大，区域市场可供消费者选择余地大，市 场竞争激烈。总 结1. 该区

24、域地处友谊大街东段，地理位置优越，周边项目均价在38004500元 之间，相比包头市均价（3200元/元），相对较高。4.周边项目均为规模化社区，配套设施等条件相对优越，以户型比较 大，功 能全，居住品质化为主要亮点，以此分析其主要客群为经济实力较强首次置 业者、改善居住条件二次置业者、投资性客户，且均为中高层消费群体。3.该区域户型面积主要集中在100平米-190平米，产品同质化严重。本案相比 周边项目体量最小，建议本案操作上避强就虚，走差异化路线，在产品设计 上以中小户型为主，从而与周边形成差异化经营。 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营

25、销策划大全，QQ：1053527879 项目本体项目本体介绍介绍五五一一 、区域、区域介绍介绍项目北临香林湾与大连新型中高端居住区项目西接西接劳动路，紧临包头市教育局项目位处适宜人居的青山区友谊大街，交通便利，对面规划为品质社区中铁诺德中铁诺德中铁诺德本案本案友谊天地友谊天地田城康都苑田城康都苑田城御庭院田城御庭院赛赛罕罕郡郡庭庭玫瑰园玫瑰园 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879区域区域分析分析：位处适宜人居的友谊大街：位处适宜人居的友谊大街本案位处青山区友谊大街东段，大连开发区南，片区东侧是包头市城市绿肺

26、赛罕塔拉，环境优越，近年金地豪庭、香林湾、田城康都院、现代城等相继开发，09年随着中铁诺德、玫瑰园、友谊天地等项目的入住，周边生活配套逐步完善，青山区第二大宜居中央生活区已然形成。 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879二二. 参数介绍参数介绍总用地面积 9835平米总建筑面积 39073平米容 积 率 2.9建筑密度 25.02建筑结构 框架 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879 项目项目SWOTSWOT分析分析六六优优

27、 势势1. 项目所处适宜人居的友谊大街，地理位置优越，交通便利；2.周边公建配套完善，包括包头示范学院、四十五中、幸福南路小学、第一工人文化宫、 党校、民族幼儿园、餐饮一条街、美特好大型超市、恒通家具、三鹿家具、深港家具、 曲美家具等大型商业业态。3. 距城市绿“肺” 之称的赛罕塔拉草原、劳动公园、儿童公园等绿地车程仅5分，环境 优越。劣劣 势势1.体量较小，缺乏健身场所等社区配套及园林设施等共建设施。2.小区地处友谊大街，容易受来往车辆噪音、尾气影响，影响居住品质。3. 未形成规模社区，物业管理难以跟进，制约小区发展 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划

28、大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879机机 会会1.建议打通与赛罕郡庭小区连接过道，借用其成熟社区物业配套提高项目附加值。2.迎合市场需求及产品差异化选择，选择适合本项目的户型规划。3.进行特色主题园林规划，例如塑造绿植雕塑、设计活水景观等，增强居住舒适感，提高 产品附加值。威威 胁胁1.周边在建项目林立，同一区域供应量较大，包括左岸绿洲、赛罕郡庭、中铁诺德、香林 湾、友谊天地、田城康都院等十多个，可选择余地大。2. 同区域项目内，面积集中于90到160平米之间，产品同质化严重，不利于实现较高的利 润。 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全

29、房地产营销策划大全，QQ：1053527879新的机会点首次置业，经济实力较强多次置业，短线投资客首次置业，经济实力一般，思想前卫二次置业，改善居住条件 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879二. 客户群体特征描述1.首次置业，刚性需求。2、客户群体年轻化，对于产品细节有独到的见解；3、经济条件有限，趋向于中小户型，且可以在适合的产品单价上 接受等同于甚至高于市场同类产品的价格。4、二次置业经济实力一般，趋向于户型多功能化5、多次置业短线投资客户，对于产品要求较大的利润空间，倾向于地段 优、低总价产品 房商网

30、房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879 项目市场定位建议项目市场定位建议七七 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879案名建议摩卡：源于Mocha，一种古老的咖啡；用摩卡来替代一种咖啡，又用咖啡来替代一个群体，这个群是很时尚的，喜欢泡吧，喝咖啡这种时尚的生活。另说法：摩卡是一种时尚，摩卡是一种艺术，摩卡是一种居住模式。能够引起主题客群的共鸣。1、摩卡空间、摩卡空间 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营

31、销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879蓝筹股是指具有稳定的盈余记录，能定期分派较优厚的股息，被公认为业绩优良的公司的普通股票，又称为绩优股。蓝筹名座意在指社区潜力与质感。2、蓝筹名座、蓝筹名座此案名直指青年一族，意在开辟新的居住新天地，充满期望与动感3、阳光新天地、阳光新天地 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879价格定位价格制定二、周边市场价格导向二、周边市场价格导向一、一、成本导向（粗略的开发成本估算）：成本导向（粗略的开发成本估算）：1.1.土地成本占总成本的土地成本占总成本的35%3

32、5%；2.2.建安成本占总本本的建安成本占总本本的30%30%；3.3.管理成本占总成本的管理成本占总成本的7%7%；4.4.税费成本占总成本的税费成本占总成本的15%15%；5.5.营销成本占总成本的营销成本占总成本的4%4%；6.6.利息与其它成本占总成本的利息与其它成本占总成本的11%11%。三、以每平米开发成本为基础，参考周边市场价格，制定相对有竞争力的价格。三、以每平米开发成本为基础，参考周边市场价格，制定相对有竞争力的价格。 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：10535278794.户型差，现有参数为1%11%建

33、议控不超过15%产品定价采用差别定价模式。 根据影响每个单元销售的客观因素形成的产品差异性，产品会表现出不同的景观价值和使用价值 ，如朝向、楼层、视野、景观、户型等，利用差别定价的“调节器”加权点数法的原理，扩大定价差别，利用价格因素引导客户购买。 1.朝向差，现有参数为3%11%2.楼层差，最高不应超过10。3.景观差，为1%-11%为基准参数单户定价方法 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879通过以上参数：建议本案均价4100元，并根据单户定价方法，相应起价3899元，最高价4400元。每层高加50元-1

34、00元不等。 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879 技术层面建议技术层面建议八八一. 小区建议小区大门小区大门符合25-35岁青年一族要求，简约、时尚顶部建议设置挑空，中间大理石贴面立柱，通透、气派。 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879外外 观观简约、大气，与本案有机融为一体，凸现本案特色与质感外立面以跳脱色调为主，充满时尚感 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划

35、大全，QQ： 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879凸窗、拐角窗凸窗、拐角窗创新建筑元素，增添本案亮点，增强采光与通透感；有效增加使用面积 ，增强实用性。 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879露台露台弧形露台简洁、明快，使建筑外立面更加丰富、美观，增强舒适性；生活露台朴素大方，增强户内采光，与厨房相连，增强生活便利性。 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：

36、1053527879单元门单元门酒店式入口设计，银色金属建材，时尚、气派，素雅、大方凸现业主身份与品味。 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879空调机位空调机位样式新颖，美观，色泽明快、大方；与整个建筑体浑然一体，视觉效果良好。 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：10535278791、设置主题园林，2、增加艺术情趣的小型园林景点，满足客户对生活情趣的追求，并与社区整体风格相一致。 园林建议园林建议 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地

37、产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879三. 主力户型建议两房二厅一卫两房二厅一卫(小高层小高层/高层高层)87-89M2两房二厅一卫两房二厅一卫(小高层小高层/高层高层)89-91M2n该房型位于二梯三户单元的东西向，利用南北通透特点、打造全明设计南北通透、全明设计双卧、客厅朝南n该房型位于二梯三户单元的中间n房型实用房型实用、卧室客厅皆为阳光房，受到市场追捧，为同期为同期二房房源中二房房源中最先售罄产最先售罄产品品 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879 55%

38、15%30%7070平米至平米至9090平米平米9090平米至平米至1 12 20 0平米平米1 12 20 0平米以上平米以上 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879u 配以配以以以90M2-120二房二房三房三房设计，设计，突出突出南北通透房、全阳光房概念南北通透房、全阳光房概念u 以以 90-110两房的两房的市场热销市场热销为主力户型为主力户型，缩小每个功能室面积，在合理舒适居，缩小每个功能室面积，在合理舒适居住的基础条件上，尽可能强化功能配置，以适应中小户型购房需求，从而为户型住的基础条件上，尽可能

39、强化功能配置，以适应中小户型购房需求，从而为户型制胜奠定坚实的基础。制胜奠定坚实的基础。u 添加添加120120平米以上户型平米以上户型 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879（二）销控管理（二）销控管理控制好销售节拍，在营销过程中安排合理的供给比例，每个期间内供应的销售量在面积、朝向、楼层中保持一定大小、好坏、高低的比例，保证优质价格核心产品面市时处于价格的上升期，实现最佳的销售价格 ，实现均衡销售的目标。销控管理需要一下措施来完善 1、销售折扣机制系统化 2、销控总表3、销控表4、销售登记5、换退房管理6

40、、催交欠款7、成交客户管理8、销售统计报表 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879 推广推广思路思路九九u 建立友谊大街上中青年聚居地项目形象，占领市场先机 u 产生爆发式营销，迅速回收资金，达到项目安全线u 二次强销实现价格上涨，实现利益最大化一、营销目标一、营销目标 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879二、营销策略1.1.概念营销概念营销 实行差异化概念营销，迎合实行差异化概念营销，迎合 主体目标客群思维模式及创新理主

41、体目标客群思维模式及创新理 念，主题念，主题 中产阶级的聚集地，首中产阶级的聚集地，首 次置业者的首选地次置业者的首选地。2.2.借力使力借力使力 借助中铁诺德大型住宅借助中铁诺德大型住宅 商业项目完成本项目的整合播商业项目完成本项目的整合播 理念理念。 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879八、广告宣传策略1、宣传思路：根据我们楼盘实际情况，规模比较小，周期比较短，建议广告操作采取短、平、快的策略，在此基础上采用低成本投入尽可能地降低企业的营运费用。 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！20

42、11房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：10535278791、宣传内容：突出总价低、月供低、功能齐全等差异化优势重点解读新时代我的地盘我作主、中青年生活新天地等新解构概念 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879售楼部时尚简约包装，提升楼盘品质。增设道路引导旗，烘托现场气氛。进行围挡包装，针对过往客户进行强视广宣、传递项目形象。鉴于售楼部前绿植视线遮挡，建议于售楼部前进行大型户外导视。2、现场包装： 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ

43、：1053527879DM单项目简介户型图：附带户型 解说项目沙盘与单体沙盘资料袋3、销售道具： 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879短信群发针对 目标群体进行短信 告知DM单派发针对 客户群进行点对点发放假报纸针对楼盘形象进行品质化覆盖宣传广播大面积覆盖青昆，进行项目卖点告知4、媒体选择精准营销 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879 项目销售分期项目销售分期十十蓄水期蓄水期全面亮相全面亮相二次强销期二次强销期清盘期清盘

44、期销售进场销售进场 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879开开 荒荒 入入 场场6月10日前售楼部布置到位售楼部布置到位销售人员培训到位销售人员培训到位围挡到位围挡到位售楼部导视到位售楼部导视到位中产阶级的聚居地、中产阶级的聚居地、首次置业者的首选地首次置业者的首选地城市绿肺一站即到城市绿肺一站即到宜居生活全新解构宜居生活全新解构友谊大街、生活新天地友谊大街、生活新天地首付首付* * *，月供，月供* * *即可拥有即可拥有 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产

45、营销策划大全，QQ：10535278798月10日前蓄水期蓄水期有的放矢的广告投放有的放矢的广告投放接电续客接电续客配合促销策略告知配合促销策略告知电访分析电访分析蓄客300以上 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879l 蓄水期蓄水期 a)蓄水阶段蓄水阶段时间：2010.6.10 8.10 目的：通过60天的蓄水期完成项目体量约100套的300%400%的蓄客量，蓄客数量为300400人，保证项目去化量；核心标题：（配合主广告语）*认购火爆进行中；推广手段 -1. 群发短信 数量：70万 分两次发送，6月中旬

46、发送一次，7月初发送一次；针对人群：青山区教师、稀土区企事业单位工作人员、年轻公务员、 话费100元以上客户费用：单价 0.05 合计 35000元 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：10535278792. 夹（假） 报 数量：6万； 6月中旬发送一次2万份 7月中旬发送一次2万份， 8月初一次2万份发放形式：夹入包头晚报、包头日报、广播电视报，通过市邮政局进行发放；针对人群：企事业单位、政府部门、中大型民营企业、教育部门等；费用：印刷、发送 单价 0.40元/份 合计24000元 3. 调频100.1广播 频率：6次/日

47、 时间6月15日 7月15日 针对人群：私营老板、中高端客群；费用：暂定 4.车体广告 市内5路公交线 时间2010年6月15日 12月15日（半年） 针对人群：包头市内众面人群； 费用：暂定 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：10535278795. DM单派发 3万张 时间6月10日 8月1日 针对人群：派发地点为项目周边；昆区包百、青山娜琳等核心地点进行项目的宣传费用：0.15元 ，100000张 合计15000元（备注：DM单派发人员费用） 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大

48、全房地产营销策划大全，QQ：1053527879b) 蓄水确认阶段蓄水确认阶段时间：2010.7.30 8.10目的：通过对于蓄水储备客户进一步的确认，促使储备客户交付一部分的意向金，保证开盘时的整体效果；购买VIP卡的客户具有优先选房权；核心标题：*VIP卡火热销售中.营销手法：1. VIP卡的内容和形式：种类：金卡、银卡购买方式：认筹当天排队认购（先到先得原则）。发行数量：拟定120张（金卡:40张， 银卡：80张）。价格：人民币壹万元整（10000元） 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：10535278792. VIP卡的使用权益1)凭*VIP金卡的客户，在开盘当天选铺成功