四川巴中市区房地产市场发展现状调研报告

1、四川巴中市区房地产市场发展现状调研报告2018-10-15自去年下半年以来，国家相继出台了取消限购 ”、降息 降准、不动产登记暂行条例（以下简称条例）等新政，为了解 和掌握新政下巴中市区房地产市场发展现状，国家统计局巴中调查队 采取实地走访房产、国土等相关部门，与问卷调查社会群众相结合的 方式，开展了新政下巴中市区房地产市场发展现状调研，现将有关情 况报告如下，以期为党委、政府及相关部门提供决策参考依据。一、近期巴中市区房地产市场发展现状（一）新建商品房售价企 稳，销量同比呈下降趋势一是售价企稳，同、环比基本持平。根据巴中市房地产管理局提供的数据：今年以来，受降息降准 ” 等新政因素影响，1-

2、2月巴中市区新建商品房市场均价为4079.5元/，较XX年1季度的3988元/川上涨了91.5元/，同比上涨2.3%,较XX年11-12月的4124元/川下滑了44.5元/川，环比下降1.1%。二是销量同比明显下降、 环比增幅收窄。在 条例 颁布实施的影响下,1-2月市区新建商品房销售套数 与面积分别为3093套、325451，较XX年1-2月同比下降19.3% 16.2%。同时今年1-2月的环比增幅较去年1-2月的环比涨幅降低了15.6%。一家二级资质开发商反映：去年仅1-2月销量就达500余套,而今年截止3月中旬才销售了不到300套，表明今年新建商品房销售情况整体不容乐观。究其原因主要有两

3、个方面：一是XX年国内整体经济发展呈下行 态势，作为巴中购房主力军的外出务工人员，带回热钱大幅减少，致 使购买能力减弱;二是一系列新政出台后，促使刚需型购房群体驻足观 望，改善、投资型购房群体放缓或大幅减少购买 ”。（二）二手房交易总体下行，租赁市场有所降温今年来，巴中市主 城区二手房交易市场发展呈现出房源增加，销量、单价双下行，租赁 市场价格小幅下降的总体趋势。一是受条例影响，房源同、环比均有所增加。通过对5家房地产中介实地走访了解，今年一月以来，受条 例颁布实施的影响，二手房房源呈现了三个新特点：首先，房源 同、环比小幅增加。今年1季度较去年同期和四季度均呈现增长趋势，同、环比上涨 幅度分

4、别达10%、18%。其次，业主主动投放的房源比例提升约两成。据各中介反映，XX年以前，业主主动投放房源与中介挖掘房源的 比例大约为3：7，而在条例实施、房产税不久将开征的背景下， 今年的房源构成比例变成了近5：5。第三个新特点是主动投放房源的以有多套房屋业主居多。一家中介今年1-2月共接受主动登记的二手房房源28套，其中12套房源业主拥有2-3套以上住宅，其中一名业主一次性投放房源3套，条例影响可见一斑。二是交易量回落明显，单价小幅下降。据5家中介企业反映，今年1-2月月均交易量较去年月均交易量 明显下滑，平均降幅至少在10-15%，其中一家中介去年月均销售30套，而今年月均不到20套，降幅达

5、到了33%以上。同时企业反映单价下降幅度达4-10%左右，如去年江北120川的 普装二手房交易均价在48-52万之间，而今年交易价格降到了44-48万之间。三是租赁市场有所降温，租金环比下降明显。 由于去年以来国内经济下行压力较大、物价低位运行，同时随着 巴城拆迁还房工作有序推进，巴中市区二手房租赁市场有所降温。今年春节后，二手房年租金均价环比下降8-12%，如地处江南老城黄金地带的南湾国际小区，100川的二手房年租金由XX年的2-2.2万降到了今年的1.8-2万，江北的100平方米二手房租金由2.4万左 右降到了2.2万左右。二、条例反响明显，心态影响市场通过对100名社会群众（包括城乡居民

6、，机关、事业单位工作人员，国有、民营企业员工，个体 工商户，离退休人员）进行入户面访、问卷调查发现，条例试点实 施以来，群众表现出知晓率关注度高、对内容作用了解甚少、改善投 资性购房步伐放缓、不动产处置等待观望等特点。一是新政社会关注度高。3月1日，条例正式落地四川泸州，标志着条例正式实 施。此次问卷调查数据显示：有86%的人知道条例已经开始试点 实施;对不动产登记改革及条例试点实施关注度调查发现，仅16%的受调查者表示不关注，有49%的受调查者表示非常关注，有35%的 受调查者表示比较关注。表明社会各界对条例实施关注度很高。二是具体内容知之甚少。条例已试点实施近一月，社会公众对条例的详细内容

7、、 登记范围、实施步骤等知晓几何，通过调查发现，除16%的受访者表 示了解，有33%的人对此不了解，有51%的受访者表示知之甚少。究其原因，部分受访者表示:一方面是由于不动产改革目前仅在部 分地方试点实施，个人直接利益尚未受影响;另一方面是因为没有出台 配套政策，群众处于观望状态;再者是因为条例试点实施时间短， 宣传解读信息量少，信息获取渠道狭窄、宣传解读工作有待进一步强 化。三是观望心态比较普遍。通过调查发现，受调查者中仅有10%的人考虑近期购置不动产， 刚需购房者仍然是主力，改善和投资性购房者观望政策和市场行情意 向明显增加;64名拥有多处不动产的受访对象在回答是否准备在近期 处置不动产

8、”问题时，仅有6人选择近期急于出手 ”，所占比例不到10%;有36人表示看政策和市场行情变化再作决定，所占比例达到了56%，表明拥有多套房产者观望情绪明显。四是作用意义理解偏差。受访者在回答条例实施作用 ”时，大家都知晓简政放权、保 护权利人合法财产权 ”、利好刚需购房、有效调控房价 ”、提高政府治 疗效率和水平、方便企业、群众 ”等核心作用以及反腐败 ”、为房产、 遗产税开征夯实基础 ”等其他衍生作用，但存在着主次不明的现象： 选择反腐败 ”、为房产、遗产税开征夯实基础 ”两项的分别达到了68%、55%，在作用重要程度中分别排第一和第三位，由此可见，群 众在认知条例的作用意义上存在着主次不明

9、的情况，有待进一步 正确解读引导。五是担忧新政泄露隐私。对条例实施后最大担忧 ”的问题，有60%的受访者选择了怕 个人信息等隐私被泄露 ”，表明受访者对条例中的登记信息共享 与保护 ”存在不理解、有疑虑，希望在这方面进一步完善查询、调阅 机制，确保个人信息等隐私不被非法窃取。其次有51%的受访者选择了多处房产会被征过高的税。 ”表明公众对舆论传导的房产税、遗产税等税开征的隐忧、更表 明了公众期待政府及时公布相关政策实施时间表，利于群众妥善处置 相关事宜。同时有44%的受访者对不动产登记程序是否简化便民产生担忧， 亦表明希望条例实施具体方案应尽快出台落实。三、新政影响初现，程度尚需观察（一）企业

10、多措并举适应新政为 了适应条例实施、降息降准 ”等新政实施，巴中市区多数房地产 开发商、二手房中介积极采取举措，应对新政实施带来的影响。一是开发企业稳中求进、积极应对。首先，走访的5家房开企业中有4家采取了调整营销策略、优化 促销方案、积极宣传政策等举措对在售楼盘进行销售策略整合，力促 稳价保量。其次，对已纳入开发计划的项目进行整体发展评估，择优选择开 发，放缓整体开发脚步;同时针对巴中市区房地产市场实际情况，结合 新政影响，减少购地计划，有的放矢地购买土地，确保企业发展稳中 求进。二是二手中介多措并举、 促成交易。面对二手房交易市场供大于求的局面，部分企业首先取消看房佣 金、降低提成费率，力

11、促降低买卖双方交易成本;其次强化服务保障， 提升贷款办理、房产过户、纳税报备等工作效率，切实提升服务水 平， 降低买卖双方时间成本;同时采取切实可行举措， 积极做好买卖双 方沟通说明工作，认真履行居间职责，努力提升交易成功率。（二）百姓买跌卖空持续观望一是购房者观望心态较重，等待价格 继续下行。在新建商品房、二手房单价出现下降，房源供给大于需求的背景 下，不少购房者认为条例等新政实施必然会使更多的房源涌现， 价格势必会继续下行，因此问多买少、持续观望、期待价格继续下行 的现象较为普遍。二是大量抛售未出现，希望相关政策尽快出台。 二手房源虽然较同期相比小幅增长，但由于条例实施现属于 试点阶段，且

12、各地实施细则及相关配套制度还未建立健全，致使大幅 降价趋势未有显现，故巴中市区未出现抛售潮。同时多数多套房产拥有者希望条例实施细则、房产税实施时 间表等尽快出台，利于社会群众做出合理判断和相应举措。（三）新一轮政策出台，博弈心态将凸显3月30日，五部门相继出 台降低二套房购买首付及调整征收营业税期限相关政策，标志着新一 轮房地产刺激政策将进一步冲击市场，作为房屋销售将迎来利好，尤 其是二手房销售在降低首付和2年以上住房免营业税双重利好政策的 推动下，将会一定程度上扩大交易量;但由于条例实施、房产税实 施方案未出台的影响，作为改善型需求的购买者博弈心态也将凸显。四、相关意见及建议通过问卷收集和实

13、地面访，现将群众提出的 意见和建议归纳如下：一是强化政策宣传，正确引导解读。进一步强化不动产登记改革方案和条例的宣传解读，特别是 针对普通群众，利用电视、网络、报纸、微信等采取通俗易懂、群众 喜闻乐见的方式强化宣传引导，确保群众清楚了解不动产改革方案和条例实施细则，并给予支持配合，为不动产登记改革及条例 实施稳步推进夯实群众基础。二是强化责任落实，出台配套政策。针对不动产登记改革和条例实施的具体问题及时研究出台配 套政策，如改革后监管及个人信息隐私的问题、房地产企业发展的问 题、反腐败的问题、不动产征税的问题、多部门联动充分发挥衍生作 用的问题等，进一步明确责任，逐步完善配套政策，努力构建符合群 众主体利益需求的体制机制。三是强化配套服务，夯实物权保障。进一步梳理职能，简化和优化办事程序，提高工作效率和服务质 量，从基本工作职能和各项具体业务事项出发，做到一窗受理、一次 性告知、一条龙审批，让老百姓少跑冤枉路;同时，重点规范登记行 为，