龙井—智慧谷建设方案（大纲版）.docx

1、内部资料注意保密龙井第二工业区改建“智慧谷”建设方案（摘要）一、龙井第二工业区现状龙井第二工业区位于龙珠大道与龙珠四路交界的东南角，有新区厂房建筑4 栋，建筑面积约5.7万平方米，有旧区建筑物建筑面积约为1.48万平方米。目前, 新区厂房租金25-28元/平方米，旧区建筑物不少己成危房，只有部分在租。（有 关区内现有出租率、入住企业数、区内从业人员数、每平米产值、每平米能耗等 信息不详）二、“智慧谷”建设方案简介1、计划对新区4栋厂房进行功能调整和穿衣戴帽，改建后的办公场地面积约5 万平方米（其中1万平方米将用于创新创业企业的孵化器），建设智慧城市产业 展示区1000平方米，建设园内企业公共的

2、数据中心机房和云计算平台占用1000 平方米，改为商业、服务配套面积2000平方米，改为停车面积3000平方米。2、计划对宿舍楼及入区道路北侧的建筑物进行改造，改建成员工公寓、集中就 餐食堂和便捷商务酒店，作为园区的公共服务配套物业。3、计划将园区入口处北侧改造成适合白领人士休闲消费的品牌咖啡店和快餐点 （如星巴克、麦当劳、肯德基等），提升园区及龙井村的消费层次。4、对园区入口、入园道路进行重新的规划和设计，对整个园区的空间、景观和 绿化做出创新设计，并考虑借助北侧山体资源，营造一个适合高科技人才工作的 舒适环境。5、对园区与龙井村的环境协调方法做出建议方案，整体提升龙井村的风貌、村 内服务业

3、的水平。三、“智慧谷"招商方案简介1、“智慧谷”招商主题“智慧谷”的招商主题确定面向智慧城市领域的企业。智慧城市的概念源于 2008年IBM提出的“智慧的地球”的理念，智慧城市被定义为“能够充分运用 信息和通信技术手段感测、分析、整合城市运行核心系统的各项关键信息，从而 对于包括民生、环保、公共安全、城市服务、工商业活动在内的各种需求做出智 能的响应，为人类创造更美好的生活气智慧城市是城镇化和信息化的高度融合，是信息技术发展到云计算、物联网、 大数据、移动通信时代的产物，是未来相当长阶段我国经济发展的新的一驾马车。 围绕智慧城市建设这个主题会有一大批从事技术开发、产品开发、系统开发、

4、应 用服务的企业，面向智慧政务、智慧交通、智慧安防、智慧民生、智慧医疗、智 慧教育、智慧文化、智慧农业等诸多领域。2、计划改建后入园企业100家左右（主要以智慧城市领域的企业为主）3、计划园区招商配套服务类门店约20家，包括便捷商务酒店、西餐咖啡店、中 餐店、快餐店、商务中心、便利店等。四、“智慧谷"改建合作建议方案1、由瑞象投资（及深圳市未来创新管理服务公司，以下简称“瑞象投资”）、深 圳市龙井实业股份有限公司（以下简称“龙井股份”）、深圳市南山区大沙河创新 走廊建设办公室（以下简称“大沙河办”）三方签订改建项目合作协议书。2、三方共同商议确定龙井第二工业区改建“智慧谷”的建设方案

5、和园区规划要 点，瑞象投资负责具体方案的起草、征求意见及修改完善工作，龙井股份负责配 合调研及提出建议，大沙河办负责提供政策指导和进度协调。3、原则上龙井股份负责改建项目的投资，包括建筑物功能调整、穿衣戴帽、园 区道路修缮、园区景观和绿化等，并负担园区规划设计费用。4、瑞象投资负责公共服务管理平台的投资和建设，并负责园区招商和智慧管理 服务。5、龙井股份负责现有租户的清租及补偿工作。6、大沙河办负责落实各种支持政策，争取按政策提供最大限额的支持，并协调 各种补贴资金及时到位。7、龙井股份作为业主和改建的投资方，主要享有改建后稳定增长的房租收益； 瑞象投资作为园区的管理服务方享有管理费收益和提供

6、平台服务的收益；为有效 激励管理者不断提高服务水平从而带动园区房租收益的增长，对于超过目标租金 价格的增值收益，给予管理者一定比例的租金价格超出部分的奖励分成。五、“智慧谷”管理服务方案简介1、为迎合当今知识经济、创新、分工协作、信息化等产业发展特点和潮流，我 们将“智慧谷”打造成一个智慧产业园区。“智慧谷”的管理和服务可以分为三 个层次：（1）基础设施层。提供最人性化的基础设施服务，同时符合绿色、低碳、 节能、减排的潮流，为园区企业提供一个安全、舒适、低碳的环境；（如智能化 的照明系统、智能化的监控系统等）（2）ICT服务层。充分利用云计算技术，最大限度的节约园内企业的IT办 公、通信和经营

7、成本，使入园企业实现“拎包入住"、“随用随买”、“用多少资源 付多少钱”的IT办公通信模式和付费模式。（3）经营服务层。结合本园区产业主题以及园内企业的经营模式，主动吸 引和整合行业资源，促进产业链的形成和园内企业的业务合作，并为园内企业提 供从人才引进、管理咨询、项目融资、产品推广、市场拓展、行业并购、辅导上 市等一系列增值服务，帮助园区内企业快速成长。2、基于以上管理服务的功能定位，作为智慧产业园区将建设一个平台、一个运 营支撑系统和两大增值模块：（1）一个平台一一云计算服务平台。通过此平台，为入园的中小企业提供 基础设施租赁服务（laaS）、平台租赁服务（PaaS）及园区各类企

8、业常用软件租赁 服务（SaaS）o（2）一个运营支撑系统一一云计算管理体系。具体包括业务支撑管理、运 行支撑管理、服务请求管理、服务发布管理等模块。这些模块主要实现云计算各 项应用的计费，对服务提供商的管理，云计算平台各项应用的研发、测试、发布 管理，云计算平台的安全管理、自动化部署、备份灾备等功能。（3）两大增值模块。一是园区综合管理与服务模块，主要用于园区管理者, 通过该模块，使园区管理者能更好的管理园区，为园内企业提供更好的服务；另 一个是园区企业运营支持模块（产、供、销、学、研、融资服务模块），通过此 模块为园区企业提供虚拟生产制造、原材料采购与产品成品销售服务、知识产权 经营、融资和

9、中小企业贷款等系列服务，助力园内企业的成长。六、“智慧谷"改建项目投资预算1、改建项目的整体规划设计费预计300400万元；2、改建项目的土建、装饰、绿化等施工费预计1500万元；3、现园区内租户的清租补偿（需龙井股份普查合同后统计）；4、公共服务和管理平台的建设费预计300-500万元。七、“智慧谷"项目经济效益和社会效益评价1、直接经济效益：（1）因园区整体环境、形象、管理服务水平提升所带来的房租收益的稳定、 持续的增长。（计划改建完成后，首年出租率达到80%,办公用途每平米租金达 到40元，次年开始出租率接近100%,办公用途租金每年有5%-10%的增长，商 业服务类

10、租金会高于办公用途房租）（2）因园区整体服务管理提升所带来的管理费的稳定收益；（3）智慧园区云计算服务平台对园内企业提供服务的收益。2、项目的社会效益（1）因园区形象提升所带来周边环境的改善：人员素质提高、大货车减少, 治安环境改善、居民出租民房收益提高，村内服务业收益增加，村内整体生态环 境改善。（有利于村民和村内经营者）（2）推动大沙河走廊区域内的产业升级换代，大幅提高园区内的产值，为 地方政府创造更多的就业机会和税收。（3）提升为园内企业的服务水平，帮助园区内企业整合资源，实现快速成 长。（有利于园区内企业）（4）创造智慧、绿色、低碳、节能的样板园区，为其他地区的产业园区改 造和智慧园区

11、建设积累经验。（5）打造深圳智慧产业的联合舰队，携手出海，为中国的智慧城市建设和 城镇化发展贡献深圳企业的整体力量。八、关于“智慧谷"项目策划、建设和管理服务方1、瑞象投资管理团队长期关注中国城镇化发展、信息化进步和智慧城市建设， 其核心人员参与创办了深圳市电子商务协会、深圳市智慧城市研充会，是深圳市 电子商务协会的创会副会长、深圳市智慧城市研究会的常务副会长。并与深圳市 互联网协会、物联网协会、安防协会、服务贸易协会、创业投资协会、留学生联 谊会等机构有广泛的业务联系，积累了众多的企业资源。2、瑞象投资正在发起设立智慧城市领域的运营平台和专注智慧城市建设的融资 平台，在智慧城市领域进行布局，定位做智慧城市的综合运营服务提供商，通过 对行业内人才、技术、市场、资本等资源的整合，打造智慧产业的生态圈，为中 国智慧城市的建设发展服务。3、瑞象投资正在策划在深圳周边及国内其他城市做智慧城市主题的产业园