房地产成本优化总结

1、房地产成本优化的总结（设计优化分享）设计阶段成本优化的困局成本控制与优化谁来做？怎么做？靠个人英雄主义？一直在努力，从未满意过？今天就从： ？结构优化？地下室优化？精装优化？景观优化？部品优化？设备优化？成本对标等方面给大家分享设计阶段的成本优化全过程01结构优化的缘起：ii.结构工程占总建安成本的比例较高。2、过剩部分客户价值低，不能成为卖点。3、一旦施工图完成，既成事实，往往没有时间进行优化，或者设计院的抵触情绪非常iJi_.口RJo4、实际情况是，水分较大，差异邕大:尸一我们现在如何控制的？重点控制两个指标：o钢筋含量与混凝土含量。阳口住”建筑结构设计专业度较高，可考虑以下方式进行优化工

2、作：形成自身的标准化的结构设计要求体系；借助外部设计咨询公司或专业的结构优化公司开展优化工作；推进限额设计；从方案上判断结构的合理性、 基础及结构的选型、专业力量过程跟踪控制、 出图前快速测算指标 （标准层）指标横向对比及是否超出二标b案例一：小高层钢筋含量34kg/m2广州某为12层住宅，经过设计、工程、成本等部门的共同努力，在设计单位的配合下，优化后方案钢筋含量为34kg/m2（含承台及地梁），相对同类结构钢筋含量经验值60kg/m2有较大幅度减少，甚至偏低。经相关专业人士评估认为结构安全度符合国家标准。从设计方面而言，已经没有任何的富裕，是结构设计的最底线。按3元/kg计算，钢筋成本较常

3、规标准低78in2/Lojy.-i?,-L-i,案例二：结构优化降低成本50元/m2/i!risrf，rIBB-us-，FSR”R,_=?- 武汉某项目在应用标准化施工图时，武汉公司规划设计部对结构部分进行了非常详细的分析，对柱梁板等构配件和配筋进行逐项优化，并在碎板配筋中采用冷轧带肋钢筋替代普通圆钢。 优化后的结构指标较原版有一定幅度下降，成本降低较多C统计地上部分结构指标，钢筋含量从43.9kg/m2降至35.64kg/m2,硅含量从0.2744m3/位降至0.2495m3/m2,成本降低00i6兀/rn2o违,了.?j,02地下室优化的原因1、成本总金额高.单方造价也较高。2、过剩部分客

4、户价值低，不能成为卖点。3、对房地产企业来说，大多是低效资产。4、一旦施工图完成，既成事实，往往没有时间进行优化，或者设计院的抵触情绪非常高0-二赫信号:巴决定地下车库成本的因素很多，主要有以下几方面:1：地下车库规定停车数量2：地下车库范围、层数以及布置方式3：人防地下室面积、等级及布置方式4：停车率（重点内容）构造做法含钢量成本结论：ADBC地下室尽量布置在地下一层，C方案不可取普通地下一层地下车库建安成本约1600元/平米，人防地下室约2300元/平米地下一层加地下二层普通地下车库建安成本约20002200元/平米地下一层普通地下车库，地下二层人防地下室的建安成本约200025C：元,平

5、米人防地下室布置:停车率优化：地下车库总面积/停车位总数注，I总面积指地下车库外墙围合的所有面积，当存在消防控制室、垃圾房、污水处理站、换热站以及政府规定要做的非机动车库、物管用房等特殊情况下需要设置的房间时，应进行特别说明及复核。当地允许以摩托车位折抵小汽车停车位时,停车位总数包括摩托车位折算后的数量。停车位总数包括当地政府1!可的子母车位停车率指标直接反映一个地下车库的停车效率停车率限制:地下车库停车效率控制指标类型停车率砰米序）无人防地下车库3232平米偿有人防地下车库1/41/4地下空总面视人防区面枳1/31/3地下室总面积3434平米倒1/31/3地下室总面积人防区面积1/21/2地

6、下室总面积3636平米序人防区面租1/21/2地下室总面职3838平米像注：1 1、上部直筑落入地下室的面积比例大于地下室面积的表中鼓值加1 12 2、山地鱼黄可增加0.5IT0.5IT一二下二厂适用范围：适用于住宅楼下方的普通地下车库，不包括机械式立体停车库、复式停车库、别墅TH私家车库等特殊的地下车库J微信号力七仙门3刃停车率限值不是最优值.不能因已达到注：很多较大型项目能做到30平水/辆以下指标而停止优化。、先微信号:dichan360遇有特殊情况.应提前沟通确定1：当地下车库占地面积小于5000平米，同时建筑居中布置时，停车率值难于控制。2：当地库与建筑塔楼彻底脱开，同时又没有人防时，

7、停车率值能轻松做到25平米/辆以下0I=-7；-irK-,i?，ry一，BBSS，IBSTSBS，“一，BBSS， ， ，-，-rs-一，rrs? T一，rrs?w-E，“ai想尽办法不要让柱距突破8200mm,否则： 层高、 含钢量等指标将难于又现信号牝-3打|问题三：有个别地区要求车位2500 x5300mm1，柱网怎么布置？答.口!：:T：柱网8100 x8300mm|2：梁高会超过800mln,相应层高也会超过3600mmI3：综合成本增加约10%!i此时：i1=平行车道方向柱子断面贾应取550皿一是看当地政府的执行力度，二是看大家普遍做法，验收时有没有被卡住过的例子， 总之要尽最大努

8、力不做大柱距一放信寸一2门3%关注几个要点:层高、垫层、覆土：层取垫层建土L顶根覆匕平均厚度每Ml加300mm,地下室壕合成本会Ml加30元/平米一一此方案成本靖加约45元/平米2：层高每增加100mm,地下室馀合成本会埔加约18元/平米此方案成本增加约54元/平米3:建筑基层厚度每增加100mm,地下室综合成本会增加约10元/平米，同时，相对层高也会增加】00mm一-此方窠%.本增加为42元/平米士成本分析4:顶板采用结构找坡，可省去顶板建筑找坡层（细石硅配钢筋网片）-此方案找坡层厚度平均200mm,成本增加约105元/平米5：顶板采用结构上都梁，不会降低3QA0成本,反前会影响渗透水的揖出

9、，影响顶板防水层的施工，增加防水层的面积一不要做上翻梁：300以一个2万平米的地下车库为例， 仅因为居万、阳土，热层及排水技坡问题，就要多花近500万元层高垫层烟I._正确做法:设备房的耘i不应挤占停车位置，应尽量利用塔楼下方不方便停车的空间布置设备房设备房层高不够时，可采用局部地面下沉的方法，不可以借此加高整个地下室的屋高,也不能做两层通高的设备房成本分析1：每个车位价值1015万元2：每平米地下室的建造成本约2000右3:行车道两边是停车位布置的河河nKT黄金宝地,若这里被挤占，那么要想得到相同数量的车位，需用三倍的面积来实现一般因设备房挤占停车位以及设备房过大而浪费的面积设备房的面积应挤

10、压到最小.尽量减少面积设备房二二1L一上 j夕花数百平米，成本付出会近百万柱网、布车方式及轮廓线外塘靠边境布置平行车位，停车效率低J行车道靠边境布5置，停车效率低/71?信号:dichon%。柱网、布车方式及轮廓线柱距不符合车位宽度模数.浪费面积行车道太宽，浪费面积这部分没有实际用途，浪费面积、先微信号：dlchcin34。柱网、布车方式及轮廓线3柱网、布车方式及轮麻线I柱网、布车方式及轮廓线Ja正确做法I2:轮廓线不紧凑，以及塔楼下的无用空间不去掉等，是产生无效面积的主要原因_禁止行车道靠边墙布置一不宜沿边墙布置平行车位轮廓线应进行仔细推敲修剪,两方向柱距均应按停车位及行车道尸寸的模数进行紧

11、凑布豫避免出现无用面积1:柱网及布车方式不科学，造成停车效率低，产生“隐型”无效面积，而这种无效面积往往比直接的无效面积大得多.无效面积是增加地下室成本的最成本分析柱网、布车方式及轮廓线直接因素，每平米两千多元的题造成本，常常让我们不知不觉就付出上才万，莅至上千万的无效成本一微信号:dich地下车库10个常见错误:柱网漫布车不合理，出柱阿应将合车位模数，经常能优化出几十排至数百上千平米现“I I膨”无效面积景凄布宜，禁止边车道无效第优化成本常常城百万(7)(7)设纤屏胃相谀计太大设詈商勉*蟒周即可步出的设看廊面积普于无效国程禁止设在府疥占行车道被挤占后I I要补回相同车位裁， 需要旁边的停车位

12、付出三倍的面税，于出现无效面枳相邻人防硼护单元主及相邻人防防护单元主要初帮人的昉护单元主要出入口若未含出入口未合井设出入口鹿尽管井设宜萍设置，不ftft浪费而且彩响景瑰布(8(8) )设防扇排占停车位AtAt置未利用汽车坡道做人图主要由人口曲犀利用汽车坡道做人防主要出入口月悚 K 梆欢坡道出口，琅费会上万元地下车库4个控制条件：控翦条件控制阶段操做方法地下宣停车敷洋蒯规划1.皆合当地情况，与政府部门沟通，多做地面停车2、对地面停车进行宿蒯设计与胡计，做到地下停车总少3.当地政府允忤时，宜利用塔槿下方容不便布车的空间做摩托车位，来折减规定的停车数地下室范M及层数详细短崩1,地下室星数越少越好2、

13、青定地下室的蒐围，宜使上部建筑尽量分布在地下宣的周边3.埴下室的边境应尽与上部建筑平行，并且方正面清.人防面积及布置单体方案K结合本项目情况，却告分析是否界饱建设或蜡纳费用更有利2、与当地政府部门沟通,尽量不做或少做五皴人!地下3.帔当地人防办规定的应建人防地下宣面积.不!（多做4、人防区应安掉在底层，并尽量利用塔楼下方及其它不便布军的空间有人防口部设停车率限值单体方案按集团地下车座停车率隈值迸行或定地下车库5个优化要点:】设缶用历尽意布置在塔楼下方及其它不便停车的边角地市2.设多用房不能挤占停车位位置3、设备用房面积蠕用即可，不可有多余空间，面积控制见附件1示意优化襄点轮鹿金柱网布置曲车方式

14、优化方法1.鼬J*绘虎倚浩.逆兔出现今盘折餐造成外”参2.轮廓我成紫洪，避免出现多余空间，造成无效面枳3、貂廉蛆应方IE,避免出现螳角魏度，造成布车例.见附件1示意L柱两尺寸也符合停至血底则廉痴法免附件Z示意2.尽量不要出现一车或两车的小住距情况，应按并排三车均匀布1、“选叁直停车方式.尽量不出现平行及斜向停车2、行车道宽度按鹿落小尺寸执行（一般要求6米童）.不应过宽3、珞根与地下宜之间不宜簟纯珅的连接通道，应安瘩两便停车位4、不成出现行车道靠边墙的情况，见附件1示意设事用房4上水通水箱尽量利用坡道下方及其他受限制空间工人防口都尽量布在塔楼下方及其七不便布车的地带2、相邻防护单元的人防主出入口

15、应尽井城宣3、防护审元的划分应与防火分区的划分喇合.避免出现跨越储位人防布置精装修优化重在以下方面：?合理定位：， ，=， 一，1，*-rSB-丁，（=，-，一，一，WBE，T-e，a，f，曰11v，-?u根据客户定位合理定位精装修标准，一般情况下，精装修总成本是售价的10%左右?在大的标准定位下，研究客户细分、如何客户价值最大化。微信号小皿31!&Slit.-一”=一”一”.一-,.,：.*一J一I客户需其市场定位决髅修标潴客户细分：寻找目标客户群，目标客户的卜肖费习惯、可承受价格区间、价值取向分析A 周边市场调查： 收集分析当地同类型目标市场产品、竞品楼盘的装修标准及供应、销售情况）A 装

16、修标准确定：结合项目的市场定位，确j定装修标准I二言；此装修标准将指导后期设计方向（市场定位发生变化情况下将修订装便标准）d/I?设计前置、样板先行精装优化案例一：设计前置精装优化案例二：统一标准某项目一期小高层64户为全装修交楼，营销为促进销售要求提供两种全装修标准供业主选择（1、650元/平米全装修成本，2s800元/平米全装修成本）,从销售情况来看:1、选择普通标准的为59户，占92%,2、选择豪华标准的为6户，占8%。从销售反馈的信息来看，提供两种装修标准对销售基本没有促进，反倒让客户犹豫不决。n代号 ,1一个项目只做一种装修标准，采购，施工管理，预结算，营销等一系列工作都简单化,提高

17、工作效率甲供料选择和采购:甲供材料比例已经占到装修总成本的近60%,控制住材料费用是成本得以降低的最为关键的一点。采用战略招标、集中采购、一站式采购有利于成本降低。以合适及功能性为标准设计，合理的配置、理性的选用材料部品。成本、采购人员对市场价格、竞争对手配置要熟悉。对楚修材料选择提出诒理牝建攻统一精装修成本测算格式各项目口径统一，方便成本横向比较，方便控制与优化。有助于测算过程中及时发现成本配置过剩科目，向公司提出优化建议。良信”测算模版示意：硬底水景I泳池运血场地督类活电场地一.注：1,所有计算面积均为平面投影面积2.隐形消防车道按面层材料区分计算（例：面层为草坪算软景，面层为铺装算硬景）

18、软硬景比例控制：商业街+架变信别整庭院别整庭院, ,院墙院墙车行道+停车位 （杜区围墙）景观木平台及栈道构筑小品铺装广场人行道硬r=应用实例：7135m2600m217048m2硬景/软景标准配比3/7严格控制硬景比例景观成本投入合理规划控制措施:由设计人员与成本人员，根据小区景观的主次、重要性进行成本预分摊，按分摊的各段成本进行控制，以利于实现景观中心突出、减少低效成本的目的。分配原则：客户关注度原则，重点突出原则。景观优化案例某项目景观总成本928万，平均377元/m2,总环境按照环境区域分为：619展示区、小围合、大围合三个区域；经与设计讨论，确定各区域重要性系数分别为1.11、0.73

19、、1.0,则成本控制额为：必一序号项目单位展示区泳池_区_非展示区1各区域环境面积m288003700121002各区域成本万元3701024563各区域单位成本元/m24202763774环境平均成本指标/m23775成本权重1J1110/73|该项目最终各区域成本实际发生比例为：由上表我们可以看出，该项目的环境成本的使用是比较均衡的，最大差异率为10%,与平均指标相比，差异幅度仅为5%。问题一：根据统计，有关人行路面基层的做法有+JU*,价格相差5强/淀！此部分成本只有结算的时候才看得见,缺乏控制。这部分施工前和施工后都“看不见”的东东，我们该不该控制成本？?目标:保证路面质量，合理控制造

20、价,伯号现状:各一线项目采用的基层厚度和水泥标号不统一导致成本相差较大，或者配置太低导致路面沉降。二微信基层材料价格分析:影响基础层价格的因素：自拌+2030元/m32.泵送+10yu/m33.总包施工2030元/mA卜信号:clichari360推荐做法：人行路部微信号：clichan360垫层做法：80厚6%水泥石粉渣产级配砂石综合价格：8.5元/疗素土夯实J综合价格：此部分价格含在基层价格之内.说明:基层综合造价（含人工及管理费）43.5元/十，社区内部人行路面及广场推荐此做微信号：dichan360法。.面层与基层价格分析人行dichan360面层材料面层价格（H/m2）基层价格（元/

21、m2）合计面层与基层价格比备注石子混凝土切催洗石米混凝土於照结砖窑变砖8510511010048.5133.55：320厚页岩（板岩）110153.5158.5148,5158.520/30厚常用石材1600833价格均包含人工及管理由此可见，基层的价格在整体费用中的比重还是较为重要的，请相关部门要重视，并严格控制基层厚度和混凝土标号！问题二：车行路（消防通道）基层时是多少？“出由于车行系统的基层地质情况较多，不能统,针对地库顶板或地质较好的情况做推荐做法，其余情况则不规定、心微信号:clichan360基础做法：100摩C20混凝综合价格：38元/杆垫层做法：100厚6%水泥石粉渣/级西综合

22、价格：11元/疔砂石东合价格：此部分价格含在更层价格之内推荐做法:车行路基层微信号:dichan360面层说晒：基层综合造价（含人工及管理费）49元/社区内部非消防通道车行路及停车位推荐此做法。二微信号:clichan3&。车行基层价格分析:敬信号：dichcirBi。车车行行路路/ /停停车车皿皿面层材料面层材料 面层价格面层价格（元元）基层价格基层价格（元（元/ /福福）合计合计备注备注5+6沥青沥青8549134价格包含人工植草水泥砖80129植草格130179消消防防路路/ /登登高高面面面层材料面层材料面层价格面层价格（元元/ /m2）基层价格基层价格（元（元/ /次次）合计合计备注

23、备注5+6沥青8597二微信，182价 格包 含人 工jr）360植草水泥砖80177植草格130227普通石材/砖110-150210-11一一250控制设计图纸：对于道路及广场的基础做法要审核，避免过高配置控制现场实施:尽量参照推荐做法，如翻场变动需综合考虑再决定控制结合方式:有构筑物（亭子、花架）或者不同材料衔接的可局部加固基层合理控制，保证戊量;051精装成本优化必须做的是根据客户感知度的不同，应进行合理的归类和排序，建立营销、设计、成本沟通的基础。产品差异和客户价值认知不同，主要体现在客户感知度高和中的部分。微信号:dlchan360根据项目的成本构成情况,高和中的比例约为40%户感

24、知客户感知低客户可以明显接触和观察到，并对购买决策产生关键影响的内容对客户决策产生影响，但客户的敏感度稍低需要客户具备一定专业知识才可以觉察，或者对产品长期使用有影响的客户难以觉察或无法观察到的成本内容I客户感知度定义调整成本配置，提升产品竞分力卜号:clichciri340客户感知度高的内容，成本标准确保品质;客户感知度低的内容，严格控制标准。在总成本不变的情况下，根据客户价值，外墙装饰成本优化控制点：1外墙装饰材料档次、外立面复杂度、立面主次划分、外装材料适用性与后期维护容易性控制点：2立面主次划分，确保重点立面（如低层、主线条），大面寻求替代材料微信号：dichcjn360门窗成本优化面

25、积（窗地比）一一窗地比应不超过同类产品经验值。控制点2：型材、五金的选用，选择适合的材料及品牌档次。微信号：dichan360栏杆栏板成本优化控制点1:合理选型、选材，生活阳台应重点控制。控制点2：在既定的立面风格下，优化栏杆的型材、连接方式。入户门成本优化控制点1:合理选型、选材，合理确定门的尺寸。控制点2：内部构造优化，锁具、五金片档次合理选择大堂成本优化控制点:客户感知度很高， 应确保较匕的品质Iphari340微信号:clichan360电梯厅成本优化I.UWLI-I0UrWWTTTTWTWmTWWMWWWIIIIIImilIIIBIIIIWI11IIIIIIIImilIBII控制点1:是优化的重点，严格控制装修标准。控制点2