2020西青金悦府年度推广策略沟通方案-130P

1、写在提案前写在提案前2002-20082002-2008，概念时代概念时代2008-20132008-2013，产品时代产品时代2013-20182013-2018，故事时代故事时代20192019年后，年后，咀嚼时代咀嚼时代上层/上谕/上界朝外MEN黑白矩阵就掌灯看不懂的看不懂的就是最厉害的就是最厉害的绿城的mm级施工山水文园的样式雷建筑滟澜山的5重园林谁的产品价值体系庞大谁的产品价值体系庞大谁就最厉害谁就最厉害梵悦108*大师故事融创181*酒店故事万科第五园*中国故事产品天花板时代产品天花板时代谁的故事动听谁厉害谁的故事动听谁厉害碎片化时间和生活客户更专注于品质享受形容词卖点要嚼碎基于既

2、定真实价值我不说，你不知道我不说，你不知道信息碎片化时代，信息碎片化时代，什么才能吸引客户的眼球？什么才能吸引客户的眼球？普普通通的易拉罐普普通通的易拉罐HAHA S Schultchult把它把它“玩大玩大”了，了，变成了一支征服并震撼世界的超级舰队。变成了一支征服并震撼世界的超级舰队。一口铁锅一口铁锅舌尖上的中国舌尖上的中国第三季，捧红了章丘铁锅，第三季，捧红了章丘铁锅，在网络上被疯狂抢购。在网络上被疯狂抢购。公园里普通的鹿公园里普通的鹿成都的麓湖生态城成都的麓湖生态城一只千变万化的鹿，一个超级连接一只千变万化的鹿，一个超级连接IPIP，成为地产圈广泛被谈论的一个项目。成为地产圈广泛被谈论

3、的一个项目。只有只有打造超级打造超级IPIP，才能从竞争中脱颖而出，成为特殊的那一个，才能从竞争中脱颖而出，成为特殊的那一个，从而引发更多关注，成为传播源，让传播事半功倍！从而引发更多关注，成为传播源，让传播事半功倍！IPIP化化，是成功破局的关键。是成功破局的关键。超级超级IPIP化，化，是对抗碎片时代的核武器。是对抗碎片时代的核武器。移动互联网时代，信息碎片化，迭代速度快。移动互联网时代，信息碎片化，迭代速度快。必须必须“跳出来，玩点不一样跳出来，玩点不一样”，才能成就事件、新闻直至热点，才能成就事件、新闻直至热点，引发关注，并形成传播的羊群效应。引发关注，并形成传播的羊群效应。打造超级打

4、造超级IPIP并非只是一句口号，并非只是一句口号，它是基于对市场、环境、人群、项目的深度洞察，它是基于对市场、环境、人群、项目的深度洞察，经过深思熟虑而得出的、最佳传播策略的、深入浅出的表达。经过深思熟虑而得出的、最佳传播策略的、深入浅出的表达。超级超级IPIP之战之战正式进入提报环节正式进入提报环节Part1Part1 背景解读：市场及区域竞品分析背景解读：市场及区域竞品分析Part2Part2 项目分析：项目价值体系深度剖析项目分析：项目价值体系深度剖析Part3Part3 明确定位：项目差异化市场定位体系明确定位：项目差异化市场定位体系Part4Part4 营销营销IPIP化：项目差异化

5、表现和营销体系化：项目差异化表现和营销体系Part1Part1 背景解读：市场及区域竞品分析背景解读：市场及区域竞品分析一一、市场背景市场背景1 1、政策导向、政策导向稳价格、稳预期，是调控政策重点，稳价格、稳预期，是调控政策重点，当前限价政策有所放松当前限价政策有所放松，一定程度上，一定程度上可以拉动可以拉动销售。销售。2 2、城市规划、城市规划天津市总体规划（天津市总体规划（20052005年年-2020-2020年）年）天津市总体规划中确立了天津市总体规划中确立了“三轴，两带，六板块三轴，两带，六板块”的市的市域空间结构布局，西青区位于域空间结构布局，西青区位于“两带两带”中的由中的由“

6、蓟县新蓟县新城城宝坻新城宝坻新城中心城区中心城区静海新城静海新城”构成的西构成的西部城市发展带上。部城市发展带上。城市主中心：中心城区城市主中心：中心城区城市副中心：滨海新区城市副中心：滨海新区新城：蓟县、宝坻、京津、武清、宁河、汉沽、津南、西青、新城：蓟县、宝坻、京津、武清、宁河、汉沽、津南、西青、静海、团泊、大港。静海、团泊、大港。天津中心城市职能向外埠转移，西青新城成为天津中心城市职能向外埠转移，西青新城成为重要承接重要承接地地，起到，起到疏解中心城区人口，承接产业转移，带动区域疏解中心城区人口，承接产业转移，带动区域发展发展的作用。的作用。张家窝镇，位于西青区中部，坐拥张家窝镇，位于西

7、青区中部，坐拥天津南站科技天津南站科技商务区，商务区，东邻天津高科技产业园区，西依京沪铁东邻天津高科技产业园区，西依京沪铁路，京福公路、京沪高速公路穿镇而过。张家窝路，京福公路、京沪高速公路穿镇而过。张家窝镇镇距离天津市中心区距离天津市中心区2020公里，距离西青区行政中公里，距离西青区行政中心心1010公里。公里。20162016年年1212月月7 7日，张家窝镇被列为第三批国家新日，张家窝镇被列为第三批国家新型城镇化综合试点地区。型城镇化综合试点地区。依托得天独厚的地理位置与政策利好，张家窝镇依托得天独厚的地理位置与政策利好，张家窝镇成为西青区承接中心城区产业、人口转移的核心成为西青区承接

8、中心城区产业、人口转移的核心区域。区域。2 2、城市规划、城市规划天津南站科技商务区，天津南站科技商务区，区域总规划面积区域总规划面积1010平方公里，规划总建筑面积平方公里，规划总建筑面积731731万平方米，规划人口万平方米，规划人口1515万，其中核心区占地万，其中核心区占地5 5平方公里，规划了科技研发区、科技商务区和配套住宅区三大功能区，平方公里，规划了科技研发区、科技商务区和配套住宅区三大功能区，是承接科技、商务、会展等高端产业、资源的重要载体，是承接科技、商务、会展等高端产业、资源的重要载体，是是“天津西部门户天津西部门户”，将建设成为，将建设成为面向京津冀的面向京津冀的“综合交

9、通枢纽综合交通枢纽”和和“科技商务区科技商务区”。“面向京津冀面向京津冀”是其对接区域的范围，将以自身特色和优势为依托，全面对接京津冀；是其对接区域的范围，将以自身特色和优势为依托，全面对接京津冀；“综合交通枢纽综合交通枢纽”是其核心功能之一，将依托着高铁、高速、公路、轨道、城市干道网络等是其核心功能之一，将依托着高铁、高速、公路、轨道、城市干道网络等综合交通优势辐射带动周边地区发展；综合交通优势辐射带动周边地区发展；“科技商务区科技商务区”是其另一核心功能，将以科技商务为特色对接京津冀，以综合服务功能整是其另一核心功能，将以科技商务为特色对接京津冀，以综合服务功能整合带动周边功能区发展。合带

10、动周边功能区发展。天津南站科技商务区，天津南站科技商务区，“天津西部门户天津西部门户”&“”&“综合交通枢纽综合交通枢纽”，未来将成为，未来将成为天津中心城市西部天津中心城市西部入市第一印象区域，发展潜力巨大。入市第一印象区域，发展潜力巨大。2 2、城市规划、城市规划3、区域市场、区域市场20192019年环城四区成交总额（亿元）年环城四区成交总额（亿元）环城作为市场重心地位持续巩固，其环城作为市场重心地位持续巩固，其中中西青西青以区位、产业、规划、配套等以区位、产业、规划、配套等优势优势稳居环城成交价格榜首稳居环城成交价格榜首。环城高流量产品总价环城高流量产品总价180-20

11、0180-200万万，西青区高流量产品总价，西青区高流量产品总价150-250150-250万，万，呈现以呈现以刚需、刚改刚需、刚改为主的市场特征。为主的市场特征。3、区域市场、区域市场3、区域市场、区域市场张家窝板块成交多集中在张家窝板块成交多集中在90-10090-100、总价、总价180-200180-200万万小户型住宅产品成交率较高，改善型产品难有流量小户型住宅产品成交率较高，改善型产品难有流量3、区域市场、区域市场中北张家窝精武李七庄大寺高新区津门正荣府洋房20500-22000融侨方圆小高层18500-20000华侨城万科翡翠嘉和高层25000-27000洋房29000-3100

12、0金地藝墅家高层20000洋房22000-23500锦庐19000-21000联发锦里洋房23000-25000万科翡翠大道高层24000-25000洋房27000-29000远洋万和城高层21000-24000本案在售项目二手房中心城区天房领世郡洋房23000-24000区域竞争关系：区域竞争关系：西青各板块已出现分化，西青各板块已出现分化，张张家窝板块受南站家窝板块受南站& &3 3号线交通号线交通牵引利好，吸引各大开发商牵引利好，吸引各大开发商进驻。进驻。市场背景小结市场背景小结政策方面政策方面稳价格、稳预期，是调控政策重点，当前限价政策有所放松稳价格、稳预期，是调控政策

13、重点，当前限价政策有所放松，一定程度上，一定程度上可以拉动销售。可以拉动销售。城市规划：城市规划：天津中心城市职能向外埠转移，西青新城成为重要承接地。天津中心城市职能向外埠转移，西青新城成为重要承接地。依托得天独厚的地理位置与政策利好，张家窝镇成为西青区承接中心城区产业、人口转移的核心依托得天独厚的地理位置与政策利好，张家窝镇成为西青区承接中心城区产业、人口转移的核心区域。区域。天津南站科技商务区，是天津南站科技商务区，是“天津西部门户天津西部门户”&“”&“综合交通枢纽综合交通枢纽”，未来发展潜力巨大。，未来发展潜力巨大。区域市场：区域市场：西青区以区位、产业、规划、配套等优

14、势稳居环城成交价格榜首。西青区以区位、产业、规划、配套等优势稳居环城成交价格榜首。西青区高流量产品总价西青区高流量产品总价150-250150-250万，呈现以刚需、刚改为主的市场特征，万，呈现以刚需、刚改为主的市场特征，小户型、低总价领跑市场。小户型、低总价领跑市场。张家窝板块受南站张家窝板块受南站&3&3号线交通牵引利好，吸引各大开发商进驻。号线交通牵引利好，吸引各大开发商进驻。二二、竞品分析竞品分析45321本案1 1、招商公园、招商公园187218722 2、津门正荣府、津门正荣府3 3、社会山西苑、社会山西苑4 4、融侨方圆、融侨方圆5 5、融侨阳光城皓玥融侨阳光城皓

15、玥项目基础信息项目基础信息开发商开发商正荣正荣地址地址南站西侧瑞雪路与嘉泰道交汇处南站西侧瑞雪路与嘉泰道交汇处建筑面积建筑面积17.917.9万万容积率容积率1.31.3产品形式产品形式7-9F7-9F洋房洋房( (类洋房）类洋房）面积段面积段共共4545栋，栋，8012580125总户数总户数14161416户户车位车位1 1：1.21.2开盘时间开盘时间19.9.2219.9.22成交均价成交均价均价均价2100021000元元/ /物业费物业费装修标准装修标准8080户型装配式精装户型装配式精装其余毛坯其余毛坯南站片区当前最热销项目南站片区当前最热销项目紧邻南站高铁站，全洋房低密社区紧邻

16、南站高铁站，全洋房低密社区7-97-9层洋房产品，层洋房产品，1.31.3容积率容积率一环双轴八园全龄园林一环双轴八园全龄园林核心诉求：园林、核心诉求：园林、TODTOD生活模式生活模式SloganSlogan：时代所向时代所向 南站正荣南站正荣南站芯南站芯 双铁上双铁上 80-125 80-125宽景洋房宽景洋房津门正荣府津门正荣府招商公园系产品，主打绿化中心景观招商公园系产品，主打绿化中心景观3 3万平米公园观景万平米公园观景10001000平米中央会客厅平米中央会客厅人车分流双大堂设计人车分流双大堂设计111111米楼间距米楼间距与为明学校签署战略合作与为明学校签署战略合作核心诉求：区位

17、、公园核心诉求：区位、公园Slogan:Slogan:南站正芯南站正芯 地铁地铁3 3号线旁号线旁 理想公园人居理想公园人居南站芯南站芯 地铁地铁3号线号线500米米项目基础信息项目基础信息开发商开发商招商招商地址地址天津市西青区柳静路与嘉泰到交口天津市西青区柳静路与嘉泰到交口建筑面积建筑面积1212万万容积率容积率2.02.0产品形式产品形式21-26F21-26F高层高层面积段面积段共共1212栋，栋，8711887118总户数总户数11631163户户车位车位1 1：1.21.2开盘时间开盘时间预计预计1111月底月底成交均价成交均价预计均价预计均价1900019000元元/ /绿化率绿

18、化率45%45%装修标准装修标准毛坯毛坯招商公园招商公园18721872低密度社区低密度社区本区域内唯一一个做到同层排水的项目本区域内唯一一个做到同层排水的项目部分洋房一梯一户部分洋房一梯一户出房率高出房率高，产品多样化产品多样化核心诉求：产品核心诉求：产品SloganSlogan： 真墅区真墅区 臻洋房臻洋房项目基础信息项目基础信息开发商开发商天津融津置业有限公司天津融津置业有限公司地址地址天津西青区张家窝镇枫雅道以北天津西青区张家窝镇枫雅道以北建筑面积建筑面积20.320.3万万容积率容积率1.571.57产品形式产品形式11F11F小高小高7F7F洋房洋房4F4F叠拼叠拼面积段面积段小高

19、：小高：9090、115115洋房：洋房：127127、137137、143143叠拼叠拼143143、154154总户数总户数18981898户户车位车位1 1：1. 1.8 8开盘时间开盘时间20192019年年5 5月开盘月开盘20192019年年9 9月加推月加推成交均价成交均价1900019000-21000-21000元元/ /绿化率绿化率45%45%装修标准装修标准9090精装，其余毛坯精装，其余毛坯融侨方圆融侨方圆低密度社区，产品类型丰富低密度社区，产品类型丰富整个小区全部为地下车位，电梯地下直接入库整个小区全部为地下车位，电梯地下直接入库核心诉求：产品核心诉求：产品Sloga

20、nSlogan： 城市归心处城市归心处 筑东方风骨筑东方风骨项目基础信息项目基础信息开发商开发商融侨、阳光城合作融侨、阳光城合作地址地址西青区张家窝镇京福支线与辛老路交口以南西青区张家窝镇京福支线与辛老路交口以南建筑面积建筑面积12.212.2万万容积率容积率1. 1.4848产品形式产品形式3-4F3-4F叠拼叠拼7-8F7-8F洋房洋房11-14F11-14F小高小高面积段面积段9898、118118总户数总户数车位车位1 1：1 1以上以上开盘时间开盘时间20192019年年5 5月首开月首开 成交均价成交均价9898178-180178-180万万118118210210万万绿化率绿化

21、率4 40 0%装修标准装修标准毛坯毛坯融侨阳光城皓玥融侨阳光城皓玥十余年老项目，价格低十余年老项目，价格低2626万自持商业配套万自持商业配套所有产品底层带院，顶层带阁楼，赠送面积多所有产品底层带院，顶层带阁楼，赠送面积多产品多样化产品多样化核心诉求：自持配套、产品核心诉求：自持配套、产品SloganSlogan： 南站核芯南站核芯 宜居住区宜居住区 百万平米成熟大盘百万平米成熟大盘项目基础信息项目基础信息开发商开发商国民地产国民地产地址地址西青张家窝镇祥和大道181号建筑面积建筑面积2020万万容积率容积率1.51.5产品形式产品形式16-18F16-18F高层高层6-7F6-7F洋房洋房

22、联排联排面积段面积段高层：高层：9595、9898洋房：一二层为洋房：一二层为121121顶层为顶层为8484中间层为中间层为9494、9797总户数总户数13331333户户车位车位1 1：1 1开盘时间开盘时间成交均价成交均价19000-2100019000-21000元元/ /绿化率绿化率4 45 5%装修标准装修标准毛坯毛坯社会山西苑社会山西苑按目前市区项目去化，按目前市区项目去化，待本项目入市时，区域内刚需、刚改产品存量较少，待本项目入市时，区域内刚需、刚改产品存量较少，津门正荣府、招商津门正荣府、招商18721872将与本项目存在直接竞争关系。将与本项目存在直接竞争关系。区域内竞品

23、市场小结区域内竞品市场小结1 1、资源：区域内的配套资源为竞品共享价值。、资源：区域内的配套资源为竞品共享价值。2 2、业态：张家窝板块在售、业态：张家窝板块在售/ /待售产品业态种类丰富。待售产品业态种类丰富。3 3、存量：区域内刚需刚改产品存量较少，未来竞争市场环境相对宽松。、存量：区域内刚需刚改产品存量较少，未来竞争市场环境相对宽松。4 4、主要竞品：招商、主要竞品：招商18721872、津门正荣府位于南站商务区核心，交通及配套资源优质，且均为近、津门正荣府位于南站商务区核心，交通及配套资源优质，且均为近期入市项目，产品对位目前市场需求，为本案主要竞品。期入市项目，产品对位目前市场需求，

24、为本案主要竞品。5 5、产品：区域内竞品、产品：区域内竞品多为低密生态住区，多为低密生态住区，产品主要为高层产品主要为高层95-10095-100和和110-125110-125，洋房，洋房105105及及115-130115-130，小高，小高90-10090-100及及115115；6 6、价格：洋房、价格：洋房2.05-2.22.05-2.2万万/ /，高层，高层1.8-1.91.8-1.9万万/ /。大热张家窝，知名开发商云集，八仙过海各显神通。大热张家窝，知名开发商云集，八仙过海各显神通。文化与精神文化与精神平分秋色平分秋色土地和口碑土地和口碑平起平坐平起平坐品牌和产品品牌和产品各有

25、千秋各有千秋Part2Part2 项目分析：项目价值体系深度剖析项目分析：项目价值体系深度剖析大家的产品都差不多，区域内竞品同用一样的卖点，大家的产品都差不多，区域内竞品同用一样的卖点，客户对这些东西早已形成超强客户对这些东西早已形成超强“免疫力免疫力”，我们如何形成自己独特的项目符号，是营销的首要问题。我们如何形成自己独特的项目符号，是营销的首要问题。1 1、目标客群锁定、目标客群锁定45%35%5%5%5%5%0%20%40%60%80%100%南开区河西区河东区红桥区地缘人群新天津人西青重点板块新房客户（西青重点板块新房客户（2010-20142010-2014年）年）25%20%5%5

26、%10%35%0%20%40%60%80%100%南开区河西区河东区红桥区地缘人群新天津人西青重点板块新房客户（西青重点板块新房客户（2015-20182015-2018年）年）20%10%15%55%0%20%40%60%80%100%南开区河西区地缘人群新天津人西青重点板块新房客户（西青重点板块新房客户（20192019年）年）1 1、目标客群锁定、目标客群锁定客户来源：客户来源：外来新天津人（周边产业、交通牵引）、市区外溢首置外来新天津人（周边产业、交通牵引）、市区外溢首置置业目的：首置为主置业目的：首置为主 总价承受：主力总价承受：主力200200万以内万以内小户型、低总价的房子，是新

27、天津人的置业、市区外溢改善的首选小户型、低总价的房子，是新天津人的置业、市区外溢改善的首选近郊环外项目近郊环外项目小户型、低总价产品小户型、低总价产品背井离乡，渴望扎根的新天津人天津中心城区主动外溢20-30岁（90-00后）本案的第一目标客群：本案的第一目标客群：背井离乡，渴望扎根的背井离乡，渴望扎根的20-3020-30岁的新天津人岁的新天津人他们在这里奋斗、追梦，渴望一种归属感，他们在这里奋斗、追梦，渴望一种归属感，工作中快节奏、敢拼搏、敢进取，生活中乐于尝试新事物，追求生活的品质与享受，工作中快节奏、敢拼搏、敢进取，生活中乐于尝试新事物，追求生活的品质与享受，他们被称为他们被称为“新天

28、津青年新天津青年”。新天津青年新天津青年个性中个性中的共性的共性？时代在发展，社会在进步，时代在发展，社会在进步，刚需的刚需的新人类新人类时代已经到来。时代已经到来。我们通（我们通（guoguo）常（）常（ququ）意义上的刚需盘，都是这样与年轻人沟通的）意义上的刚需盘，都是这样与年轻人沟通的青春青春/ /加班加班/ /同学同学/ /9090年代年代一家之煮一家之煮自己的孩子自己的孩子有些年轻人有些年轻人已经老了！已经老了！在新世纪走到第在新世纪走到第2020个年头时，个年头时，我们忽然发现，我们忽然发现，20002000年出生的人都已经年出生的人都已经2020岁了，岁了，他们已经从谈情说爱到

29、了谈婚论嫁的年纪了。他们已经从谈情说爱到了谈婚论嫁的年纪了。90后，乃至后，乃至0000后，后，到底是一群什么样的人？到底是一群什么样的人？潮流一：美颜相机潮流一：美颜相机拍照离不开美颜相机拍照离不开美颜相机潮流二：微商、海淘潮流二：微商、海淘追捧进口物品及网络爆红产品追捧进口物品及网络爆红产品潮流三：网络新成语潮流三：网络新成语我太南了、好嗨哟、雨女无瓜我太南了、好嗨哟、雨女无瓜特征一：特征一：他们眼中的社会一一他们眼中的社会一一没有层级之分，只有方向不同没有层级之分，只有方向不同他们眼中的资本论一一他们眼中的资本论一一“拼爹拼爹”、“拼脸拼脸”= =努力、奋斗努力、奋斗特征二：特征二：他们

30、眼中的移动互联网一一他们眼中的移动互联网一一微博、抖音、朋友圈、微博、抖音、朋友圈、Ins.Ins.展示自己的需求已经从强关系逐渐转向陌生人的大规模展示展示自己的需求已经从强关系逐渐转向陌生人的大规模展示特征三：特征三：8080后的青春后的青春7070后的青春后的青春9090后的青春后的青春关于他们，你更需要知道的是！关于他们，你更需要知道的是！和移动互联网一起长大和移动互联网一起长大互联网语系的使用者互联网语系的使用者极度自我极度自我彰显个性彰显个性消费主义消费主义工作认可兴趣、发展工作认可兴趣、发展正在改变影响着移动互联网正在改变影响着移动互联网互联网流行语的创造者互联网流行语的创造者但不

31、自私但不自私趣味相投趣味相投只买喜欢的只买喜欢的高薪不是追求高薪不是追求他们喜爱新鲜事物，他们喜爱新鲜事物，勇于尝试最新科技成果对生活带来的改变。勇于尝试最新科技成果对生活带来的改变。他们通常是忠实的果粉，从他们通常是忠实的果粉，从iPhoneiPhone到到IPadIPad，从，从IPodIPod到到IMacIMac，也许是盲目的喜爱，但也许是盲目的喜爱，但更多的是对苹果更多的是对苹果IPIP的认可，的认可，对其代表的生活方式的认可。对其代表的生活方式的认可。他们追求卓越，追求更鲜明的个性；他们追求卓越，追求更鲜明的个性；愿意为更好的体验、更好的产品，付出更多的财力、物力、时间愿意为更好的体

32、验、更好的产品，付出更多的财力、物力、时间。品质升级，产品品质升级，产品IPIP化，城市归属感化，城市归属感打造专属新天津青年的个性鲜明的打造专属新天津青年的个性鲜明的IPIP化产品化产品以品质升级营造新天津青年向往的生活方式以品质升级营造新天津青年向往的生活方式给予给予新天津青年强烈的城市归属感新天津青年强烈的城市归属感基于对新天津青年的解读，我们给出的策略是基于对新天津青年的解读，我们给出的策略是品牌品牌IPIP金融街控股，布局京津冀、金融街控股，布局京津冀、长三角、珠三角、成渝、长长三角、珠三角、成渝、长江中游五大城市群的江中游五大城市群的1515个城个城市及区域，缔造了多座城市市及区域

33、，缔造了多座城市人居精品，成为城市综合运人居精品，成为城市综合运营服务商。营服务商。以布局全国九大城市的高端以布局全国九大城市的高端住宅产品系住宅产品系金悦府之名，金悦府之名，集全国九大金悦府精粹，以集全国九大金悦府精粹，以全新的建筑准则匠筑西青金全新的建筑准则匠筑西青金悦府，致敬西青人居。悦府，致敬西青人居。产品产品IPIPLifeLife金融街金融街悦生活悦生活金品家：匠心铸就品质金品家：匠心铸就品质金智家：科技智造人居金智家：科技智造人居融社区：生活从融开始融社区：生活从融开始打造美好人居生活打造美好人居生活生活生活IPIP先看，金悦府的外部物理属性先看，金悦府的外部物理属性地段属性地段

34、属性天津中心城区城市职能向外转移，西青成为产业、人口的重要天津中心城区城市职能向外转移，西青成为产业、人口的重要承接地，对拉动区域发展意义重大。承接地，对拉动区域发展意义重大。天津南站科技商务区，定位为天津南站科技商务区，定位为“天津西部门户天津西部门户”，未来发展潜，未来发展潜力巨大。力巨大。交通路径交通路径比邻天津南站，京津城际、京沪高铁，半小时通达首都，比邻天津南站，京津城际、京沪高铁，半小时通达首都，4 4个半个半小时直抵上海。小时直抵上海。距离地铁距离地铁3 3号线直线距离约号线直线距离约800800米，便捷换乘米，便捷换乘1 1、2 2、5 5、6 6、9 9号线，号线，便捷接驳中

35、心城市。便捷接驳中心城市。津沧高速与荣乌高速在此交汇，快速通达区域内外。津沧高速与荣乌高速在此交汇，快速通达区域内外。未来云轨未来云轨T2T2、T3T3线在此交汇，紧密连接杨柳青、李七庄及赛达线在此交汇，紧密连接杨柳青、李七庄及赛达核心区域。核心区域。生活配套生活配套商业配套商业配套：社会山中心广场、物美超市、世纪华联超市社会山中心广场、物美超市、世纪华联超市教育配套：教育配套：K12为明学校、华夏未来、逸阳小学、张家窝中学为明学校、华夏未来、逸阳小学、张家窝中学医疗配套：鹏瑞利健康城、张家窝医院医疗配套：鹏瑞利健康城、张家窝医院休闲配套：社会山温泉、张家窝中心公园、滨河公园、枫雅公园休闲配套

36、：社会山温泉、张家窝中心公园、滨河公园、枫雅公园其他配套：经纬恒润研发总部、呷哺呷哺总部其他配套：经纬恒润研发总部、呷哺呷哺总部津西门户，城市新封面津西门户，城市新封面醇熟配套，宜居新领地醇熟配套，宜居新领地便捷通达，区域新枢纽便捷通达，区域新枢纽再看，金悦府的内部产品属性再看，金悦府的内部产品属性建筑设计建筑设计新中式风格建筑，中魂西技，符合年轻人的审美标准。新中式风格建筑，中魂西技，符合年轻人的审美标准。建筑细节处理考究，归家礼仪建构尊崇生活意向。建筑细节处理考究，归家礼仪建构尊崇生活意向。空间机能空间机能81-11381-113瞰景高层，直面刚需首置，历经多年空间规划沉淀，瞰景高层，直面

37、刚需首置，历经多年空间规划沉淀，呈现生活场景最优配置呈现生活场景最优配置。小高、高层小高、高层户型，户型，得房率高，得房率高，丰富空间使用功能，每个空间都丰富空间使用功能，每个空间都悉心考虑规划悉心考虑规划。金悦府顶级产品规格保障。金悦府顶级产品规格保障。品牌服务品牌服务金融街控股，金融街控股，30座地标座地标5大城市群，深耕天津大城市群，深耕天津15年，继融府、融年，继融府、融汇、武清金悦府后再现人居经典。汇、武清金悦府后再现人居经典。Life金融街金融街悦生活，以金品家、金智家、融社区，打造金质社区悦生活，以金品家、金智家、融社区，打造金质社区生活。生活。新中风格，尊崇新定义新中风格，尊崇

38、新定义国企品牌，金质新标准国企品牌，金质新标准品质设计，生活新格局品质设计，生活新格局Part3Part3 明确定位：项目差异化市场定位体系明确定位：项目差异化市场定位体系外部价值共享外部价值共享内部价值即内部价值即产品价值产品价值，为本案最大发力点，为本案最大发力点金悦府金悦府其他盘其他盘品牌品牌IPIP：美好生活运营商：美好生活运营商产品产品IPIP：金悦府，金融街高端精工住宅：金悦府，金融街高端精工住宅性格性格IPIP：活力的、个性的、智慧的：活力的、个性的、智慧的社群社群IPIP：融社区：融社区品牌：无主张美好生活运营商品牌：无主张美好生活运营商产品：正荣府、招商产品：正荣府、招商18

39、721872为系列产品，其他为系列产品，其他竞品无延续性竞品无延续性性格：中式的、沉稳的性格：中式的、沉稳的社群：尚无社群运营社群：尚无社群运营金悦府金悦府招商公园招商公园18721872津门正荣府津门正荣府社会山西苑社会山西苑融侨方圆融侨方圆融侨阳光城皓玥融侨阳光城皓玥超级超级IPIP金悦府金悦府金悦府通过品牌金悦府通过品牌IPIP、产品、产品IPIP、性格、性格IPIP、社群、社群IPIP打造出打造出品质升级且符合时代潮流、符合青年人审美的产品品质升级且符合时代潮流、符合青年人审美的产品3 3号线旁号线旁 新青年活力生活区新青年活力生活区项目定位项目定位人生向上路人生向上路 渐入佳境时渐入

40、佳境时项目项目SloganSloganPart4Part4 营销营销IPIP化：项目差异化表现和营销体系化：项目差异化表现和营销体系一、售楼处包装建议一、售楼处包装建议金悦府营销差异化路线金悦府营销差异化路线天津首个智能科技会客厅天津首个智能科技会客厅中魂西技，将新中式与智慧化完美融合，中而不古，西而不洋中魂西技，将新中式与智慧化完美融合，中而不古，西而不洋结合结合LifeLife金融街金融街悦生活悦生活- -金智家金智家“十大智慧科技体系十大智慧科技体系”，将传统的将传统的售楼处打造成售楼处打造成智能体验馆智能体验馆。从踏入项目开始，就是一次智能的归家动线：从踏入项目开始，就是一次智能的归家

41、动线：智能停车智能停车手指静脉仪门禁手指静脉仪门禁门口速递易服务门口速递易服务门窗感应系统门窗感应系统一键报警一键报警智能监控屏幕智能监控屏幕社区智慧安防设施社区智慧安防设施建议：在售楼处设置成建议：在售楼处设置成“智能体验馆智能体验馆”，让这里成为，让这里成为“科技爆表的会客厅科技爆表的会客厅”契合契合9090后群体的娱乐天性，装修设计无处不体现着智慧，后群体的娱乐天性，装修设计无处不体现着智慧，并在具体的智能家居上展现金智家的魅力：并在具体的智能家居上展现金智家的魅力：声音识别开关门声音识别开关门/ /手机远程遥控开启空调手机远程遥控开启空调/ /一键开关音乐背景一键开关音乐背景/ /一键

42、开关家用电器一键开关家用电器.触手可及的功法展示触手可及的功法展示现场搭建由触摸屏统一操控的工法展示系统，现场搭建由触摸屏统一操控的工法展示系统，让客户亲身体验未来人居生活体验，让客户亲身体验未来人居生活体验，提升项目品质感的同时展示品牌实力。提升项目品质感的同时展示品牌实力。现场主题塑造：智能化与新中式的融合现场主题塑造：智能化与新中式的融合阅微阅微烹茗烹茗智享智享邻家邻家阅微：社区图书馆阅微：社区图书馆一个让灵魂慢下来、静下来的空间，盛满了艺术的浓郁，心灵的满足一个让灵魂慢下来、静下来的空间，盛满了艺术的浓郁，心灵的满足。二、项目落地执行二、项目落地执行策略输出策略输出：全年推广节奏划分全

43、年推广节奏划分 根据我们推测的营销阶段，给出以下的推广节奏划分建议：根据我们推测的营销阶段，给出以下的推广节奏划分建议：3月4月5月6月7月8月9月10月11月金悦府形象建立金悦府形象建立项目开盘项目开盘前期准备阶段前期准备阶段品牌形象导入期品牌形象导入期高层产品热销期高层产品热销期根据策略方向确定产品根据策略方向确定产品对外宣传语境及阶段推对外宣传语境及阶段推广主题，准备产品物料。广主题，准备产品物料。配合销售完成售楼处包配合销售完成售楼处包装，以及线下微信运营装，以及线下微信运营的基础工作。的基础工作。网络网络/ /渠道物料渠道物料/ /电商物料电商物料户外户外/ /围挡围挡/ /网络网络

44、/ /微信微信/DM/DM拦截拦截户外户外/ /围挡围挡/ /微信微信/ /网络网络12月售楼处开放售楼处开放排卡升级排卡升级超级超级IPIP建立期建立期梳理并充分释放金融梳理并充分释放金融街美好生活运营商的街美好生活运营商的品牌卖点，通过线上品牌卖点，通过线上线下为项目入市预热线下为项目入市预热制造市场声音。制造市场声音。配合区域外展（社会配合区域外展（社会山购物中心）、电商山购物中心）、电商的线下通路持续释放的线下通路持续释放活力生活区的形象，活力生活区的形象，针对新天津青年进行针对新天津青年进行定向打击。定向打击。配合销售的阶段需求，提供暖配合销售的阶段需求，提供暖场活动、节点公关等对外

45、形象。场活动、节点公关等对外形象。同时更换物料及围挡画面，本同时更换物料及围挡画面，本阶段以传递实际价值为主。阶段以传递实际价值为主。第阶段20202020年年5 5月月-2020-2020年年7 7月月 | | 金悦府品牌形象导入期金悦府品牌形象导入期核心策略：核心策略：通过对金融街品牌的价值梳理，提升客户心理预期，通过对金融街品牌的价值梳理，提升客户心理预期，与张家窝板块所有房地产开发商划分区隔，与张家窝板块所有房地产开发商划分区隔，强化金融街美好生活运营商强化金融街美好生活运营商IPIP形象形象。金融街控股金融街控股 护航美好生活护航美好生活阶段阶段SloganSlogan：走过走过28

46、28年是品牌最好的检验年是品牌最好的检验城市地产领军品牌，城市地产领军品牌，2828年砥砺奋进，金融街控股登顶后再出发年砥砺奋进，金融街控股登顶后再出发全全国第十座金悦府国第十座金悦府| |地铁地铁3 3号线旁号线旁| |新青年活力生活区新青年活力生活区|2020|2020钜制天津钜制天津文案输出：文案输出：开拓开拓1111座城座城 是信赖最好的证明是信赖最好的证明从北京到中国，布局从北京到中国，布局5 5大核心经济带，建筑城市精神，提升区域价值大核心经济带，建筑城市精神，提升区域价值全全国第十座金悦府国第十座金悦府| |地铁地铁3 3号线旁号线旁| |新青年活力生活区新青年活力生活区|202

47、0|2020钜制天津钜制天津文案输出：文案输出：3030余座地标余座地标 是专注经典的肯定是专注经典的肯定融府、融御、融汇、金悦府、金悦郡、融景城，融府、融御、融汇、金悦府、金悦郡、融景城，不辜负每一座伟大的城市不辜负每一座伟大的城市全全国第十座金悦府国第十座金悦府| |地铁地铁3 3号线旁号线旁| |新青年活力生活区新青年活力生活区|2020|2020钜制天津钜制天津文案输出：文案输出：20002000万平米运营万平米运营 是生活信心的长城是生活信心的长城房企百强专筑肯定，美好生活运营值得信赖房企百强专筑肯定，美好生活运营值得信赖全全国第十座金悦府国第十座金悦府| |地铁地铁3 3号线旁号线

48、旁| |新青年活力生活区新青年活力生活区|2020|2020钜制天津钜制天津文案输出：文案输出：第阶段20202020年年7 7- -9 9月月 | | 金悦府超级金悦府超级IPIP建立期建立期核心策略：核心策略：针对新天津青年进行定向打击。针对新天津青年进行定向打击。通过描摹天津新青年租房的窘迫、买房的困境等场景，通过描摹天津新青年租房的窘迫、买房的困境等场景，以自嘲的语言风格，直击目标客群的内心以自嘲的语言风格，直击目标客群的内心痛点痛点，引发目标客群的，引发目标客群的共鸣共鸣。趁年轻，在天津有个家趁年轻，在天津有个家阶段阶段SloganSlogan：不是在路上，就是堵在路上不是在路上，就

49、是堵在路上新青年活力社区，比邻地铁新青年活力社区，比邻地铁3 3号线，快速通达城市内外号线，快速通达城市内外趁年轻，在天津有个家趁年轻，在天津有个家金融街金融街金悦府金悦府| |南站核芯南站核芯| |瞰景高层瞰景高层| |恭迎品鉴恭迎品鉴文案输出：文案输出：人生最扎心的是，如果当初人生最扎心的是，如果当初金融街精品人居，好房不等人，置业要趁早金融街精品人居，好房不等人，置业要趁早趁年轻，在天津有个家趁年轻，在天津有个家金融街金融街金悦府金悦府| |南站核芯南站核芯| |瞰景高层瞰景高层| |恭迎品鉴恭迎品鉴文案输出：文案输出：房东叫我，请这边拜拜房东叫我，请这边拜拜81-9781-97宽心不动

50、产，无压力入住，给你想要的城市归属感宽心不动产，无压力入住，给你想要的城市归属感趁年轻，在天津有个家趁年轻，在天津有个家金融街金融街金悦府金悦府| |南站核芯南站核芯| |瞰景高层瞰景高层| |恭迎品鉴恭迎品鉴文案输出：文案输出：第阶段20202020年年9 9- -1212月月 | | 高层产品开盘热销期高层产品开盘热销期核心策略：核心策略：通过口语化的广告语言描摹入住金悦府的生活，通过口语化的广告语言描摹入住金悦府的生活，输出输出“金悦府助力人生向上金悦府助力人生向上”的概念，的概念，通过人生晋级的成就感，驾驭金悦府购买的关键诱因。通过人生晋级的成就感，驾驭金悦府购买的关键诱因。一座金悦府

51、一座金悦府 人生向上时人生向上时阶段阶段SloganSlogan：成绩怎么样是儿子的事，成绩怎么样是儿子的事，给他拔尖的学校是我的事。给他拔尖的学校是我的事。K12K12为明学校、华夏未来、逸阳小学，让孩子从小赢在起跑线。为明学校、华夏未来、逸阳小学，让孩子从小赢在起跑线。金融街金融街金悦府金悦府/ /新青年活力社区新青年活力社区/ /81-9781-97瞰景高层瞰景高层/ /恭迎品鉴恭迎品鉴文案输出：文案输出：周末我不想上钢琴课、书法课，周末我不想上钢琴课、书法课，只想到公园看毛毛虫变蝴蝶。只想到公园看毛毛虫变蝴蝶。张家窝中心公园、滨河公园、枫雅公园，与自然为伴的孩子，从小眼界不同。张家窝中

52、心公园、滨河公园、枫雅公园，与自然为伴的孩子，从小眼界不同。金融街金融街金悦府金悦府/ /新青年活力社区新青年活力社区/ /81-9781-97瞰景高层瞰景高层/ /恭迎品鉴恭迎品鉴文案输出：文案输出：有没有地儿休闲不是问题，有没有地儿休闲不是问题，选哪里去玩才是问题。选哪里去玩才是问题。社会山中心广场、社会山中心广场、社会山温泉、民国物语博物馆，让生活更加缤纷。社会山温泉、民国物语博物馆，让生活更加缤纷。金融街金融街金悦府金悦府/ /新青年活力社区新青年活力社区/ /81-9781-97瞰景高层瞰景高层/ /恭迎品鉴恭迎品鉴文案输出：文案输出：小结：线上推广体系（全年）小结：线上推广体系（全

53、年）品牌期品牌期亮相期亮相期产品期产品期全年定位：全年定位：3 3号线旁号线旁 新青年活力生活区新青年活力生活区 SloganSlogan：人生向上路人生向上路 渐入佳境时渐入佳境时阶段主题：品牌阶段主题：品牌金融街控股金融街控股 护航美好生活护航美好生活线下分主题：线下分主题：走过走过2828年是品牌最好的检验年是品牌最好的检验开拓开拓1111座城座城 是信赖最好的证明是信赖最好的证明3030余座地标余座地标 是专注经典的肯定是专注经典的肯定20002000万平米运营万平米运营 是生活信心的长城是生活信心的长城阶段主题：亮相阶段主题：亮相趁年轻，在天津有个家趁年轻，在天津有个家阶段主题：产品阶段主题：产品一座金悦府，人生向上时一座金悦府，人生向上时线下分主题：线下分主题：成绩怎么样是儿子的事，成绩怎么样是儿子的事，给他拔尖的学校是我的事。给他拔尖的学校是我的事。周末我不想上钢琴课、书法课，周末我不想上钢琴课、书法课，只想到公园看毛毛虫变蝴蝶。只想到公园看毛毛虫变蝴蝶。有没有地儿休闲不是问题，有没有地儿休闲不是问题，选哪里去玩才是问题。选哪里去玩才是