千岛湖进贤湾旅游度假区块概念性规划.docx

1、千岛湖进贤湾旅游度假区块概念性规划工程名称：千岛湖进贤湾旅游度假区块概念性规划工程起止时间；2007. T2007.11工程委托单位：浙江省淳安旅游度假区管理委员会工程面积：27. 58平方公里，其中水面12. 86平方公里，陆地14. 72平方公里1工程概况千岛湖地处长江三角洲的腹地，位于浙江省杭州市淳安县境内，东距杭州133公里，西距黄山150公里，是镶峡在"杭州 T岛湖一黄山”这条”名城、名水、名山”黄金旅游线上的 晦灿烂的明珠，是两江一湖富春江、新安江、千岛湖）国家级重 点14景名胜区的主要组成局部，国家AAAA级旅游区，也是上海经济区和我国东南一流14景旅游城市杭州的&qu

2、ot;后花园，历经25年的打造，干岛湖己成为全国知名的旅游品牌，景区接待游客量到达720万人次.实现旅游经济总收入19. 3亿元。 近年来，随看对外交通条件和自身接特设施的根本性改善，千岛湖休闲度假旅游已初露端倪。为做大做强休闲度假产业，淳安 县委县政府确定了打造休闲度假胜地.建立:旅游经济强县"的战略决策，并建。了干岛湖省级旅游度假区.为提升千岛湖旅游品味.推进千岛湖旅游由规光型向休闲度假型的转变,实现"以湖兴县"开展定位.立足打造"休闲度假 胜地'这一战略II标，千岛湖旅游度假区管理委员会委托同济大学进展千岛湖进贤湾旅游度假区块的概念规划编制

3、工作。1. 1规模进贤湾旅游度假区块位丁淳安以干岛湖风坂区外围的保护地带范围内.干岛湖镇的北侧.通过跨湖的干岛湖大桥相联系。 整个进贤湾旅游度假区块面积27.58平方公里，其中水面12.86平方公里，陆地14.72平方公里（见图1 一区位图）。1.2目标从长三角及全国范围入手，在保护好区块生态环境、景观环境的根底上，确定度假区块的主体定位、旅游度假工程、开展 规模、总体布局，通过进贤湾旅游度假区块的规划建立.加速千岛湖旅游的快速转型和全面开展。1.3创新先确定进贤湾旅游度假区块内的环境生态保护条件并进展技化，然后利用GIS对各种限制条件进展死合和修正，得出具有 可操作性的最终规划土地适宜性模型

4、.2千岛湖旅游开展现状千岛湖从1982年开场开展旅游到2002年实施旅游转型，旅游业开展经历了起步、开展、壮大、转型四个阶段，产业规模 不断壮大，旅游经济快速开展，品牌知名厦日益响在，逐步确B了国内湖泊旅游典范的地位.2. 1旅游度假开发模式分析目前，干岛湖旅游度假开发模式主要有三种以下模式:酒店（单一地产模式）以阳光大酒店为代表.这是以唯一酒店形式而出现的单一地产模式.也是最为普遍的一种简单旅游地产开发模式。酒店+别墅（夏合地产模式）以天清岛度假村、风尽岛度假村、开元度假村为代表，这是以高档星级酒店和住宅相结合的一种夏合地产模式，比酒店单 一地产模式具有更大的优势。酒店+别墅+特色餐饮+水上

5、娱乐多类型复合地产模式）以温啜岛度假村为代表.这是以高档酒店、住宅、商业、娱乐等多类型的操作模式.不是单的务合工程。这也是千岛湖 景区内唯一独立具有住宿、商务活动和娱乐的度假村。2.2旅游开发中存在的问题T岛湖经过25年的不断努力和开展.旅游业实现了从无到有，从小到大,从弱到强，由低到高这样的一个迅速开展过程， 取得了众多荣誉和称号，树立了国内湖泊旅游的典范地位。千岛湖旅游在其开展过程中，也在不断完善、不断进取，但也不得 不成认.在开发建立上仍存在一些问题.因此.总结过去展望未来，这对丁进贤湾旅游度假区块的安康开展是大有牌益的.2. 2.1问题-：开发模式千岛湖旅游转型已经开展了 5年，但是目

6、前休闲度假工程比拟单一，”酒店+房产为主要模式，缺乏真正有特色的休闲度 假产品.据不完全统计，目前干岛湖在魏以及规划审批中的五星级酒店就有10家左右，这类度假型酒店，通常根本上都是和度 假别笔、湖景公寓、精装修"捆绑"开发的夏合地产，酒店除了极尽豪华外，并无太多的特色，与城市度假酒店区别不大。2. 2.2何题二：景区房产化由于受经济利益的驱动，国内景区、瑛假区都热衷于捣景观地产、度假房产，甚至认为开展度假旅游就足单纯的修建别墅， 造成周边存在大规模房地产开发的热潮。千岛湖也存在这样的问题，沿湖和一些岛屿也修建了不少度假别墅，使沿湖景观和周 边的环境受到一定破坏.优美的景区环

7、境在城镇化、商业化、社区化，这势必影响千岛湖风景区的可持续开展。2. 2.3问题三：溟水工程无论早期开发的阳光大酒店，还是近期开发的开元度假村.都位于湖边,届于滨水开发的工程。这些旅游度假工程尽管滨 水，但是与湖面存在较大的高差，除工程选址、地形、防汛因素影响外，还有设计上缺乏一定的考虑，造成工程与湖水缺乏联 系.缺乏亲水性.使水可看不可亲.表达不出滨水度假工程的特色.这是千岛湖滨水度假工程普遍存在的个问题。2. 2. 4何题四：度假别基目前，千岛湖沿湖和一些岛屿开发许多度假别塑，为了取得良好的景观效果，别墅不是临水建立如凤厩岛度假村)，就 是沿山脊开发(如开元度假村)，这对沿湖第一照面景观和

8、周边环境造成了极大冲击和影响，这也是千岛湖度假房产普遍存在 的一个问题.2规划框架根据度假区块地形地貌、用地、坡度、坡向登加成现状土地适宜性基准模型，在此根底上,结合生态保护、划定和出让土 地范围，叠加成土地适宜性参考模型，再根据具体的开发与保护条件进屣调艇，得出最终埋划土地适宜性最终模型。根据旅游 客源市场分析，提出可开发的旅游度假工程，在规划土地适：ft性最终模型根底上，确定区块内旅游度假工程的设置和选址(见 图2规划框架)。3 土地适宜性评价模型土地适宜性评价模型是由现状用地、生态环境保护、己划定和出让土地三局部条件瓮加出来。3.1现状土地适宜性基准模型叠加条件(1) 地形地貌：U0v1

9、70mifi5程之间用地可以开发：170m以上高程严禁开发。(2) 土地利用：耕地(根本农【口)、园地严禁开发；供电用地、旅馆业用地、农居点用地保存：由于该地块开发根本上 在现有林地上进展.因此.林地局部不参加至加.所有因开发建立涉及的林地要经过当地国土局批准。(3) 坡度：坡度：0° '30°之间的斜坡地适宜开发；30° 45°之间的山坡地不适宜开发，45°以上的山坡地严禁开发。14)坡向：阳坡适n建立，阴坡不适在建立。3.2生态环境保护叠加条件(1) 除划定的水上休闲运动区域外，与湖区连通的水体严禁水产养殖、禽帝饲养和开发。(2)

10、除了个别必要的标志性景观(不上人)外，坡度30°以上的山地、商程170米以上的山地，严禁开发建立，封山 有林，保护山林生态环境。(3) 除生态旅游工程外，岛的严禁开发建立。(4) 沿湖第一照面严禁开发，保护良好的景观视线。(5) 除道路含机动车道、滨水步道、自行车道)、游船码头、亲水工程外，距湖岸线20米范围内原那么上不进展开 发。(6) 景观核心区和景观影响范围严禁开发。(7) 历史文化保护区严禁开发。(8) 生态湿地和重要的生物栖息地严禁开发。(9) 地质灾害隐患区严禁开发.3.3己划定和出让土地斐加条件温馨岛度假村己建成。3. 4模型修正叠加后，得出土地适ft性参考模型，与现状

11、土地适H性基准模型相比，缶要保护的用地得以有效地保护。参考模型中可开 发用地相比照拟分散，不利丁T：程的集中开发和环境的生态保护.因此,对丁那些在可开发用地内的较不适宜建立的用地(满 足高程小于170米、坡度30° 45°的用地)，本若集中开发的原那么，可以进展地形改造，用于工程的开发建立，经过修正得 出最终土地适宜性评价模型(见图3土地适宜性最终模型)。4客源市场分析与预测4.1客源小场概况近年来，千岛湖游客数量快速增长，2006年千岛湖接待国内外游客180万人，其中卜湖游客140万人.同比增长21.1%, 门票收入达1.31亿元，旅游经济总收入19. 1亿元。2007年

12、"五"黄金周,千岛湖风景区共接待游客22. 9万人，同比增长26. 5%. 其中卜湖购置.大门票的游客16.4万人，同比增长24. 3 %：实现旅游经济收入2.3亿元，同比增长27.8板千岛湖客源市场呈现以下几个特点：(I)散客比例快速增长：(2)自驾游日渐增多：(3)观光向休闲度假转变：(4) 高收入度假人群增多。4.2度假客源市场需求分析4. 2. 1按收入划分(1) 高收入作为高收入的群体，社会上各种企业的高层管理人员、私营企业主等在旅游方面的选择多为商务会议度假型出游。商务会 议度假酒店一般为高星级的酒店，设施较为豪华齐全，效劳质量很高。商务会议度假市场方面.千岛湖

13、可以依托杭州和上海， 凭借良好的资源优势，利用奥运会、世博会的开展机遇，在巡贤湾开展高端商务会议度假旅游.(2) 中等收入白领阶层由于日常工作压力较大，.且多牛.活居住在大中型城巾里，平时已经身处噌杂、拥挤、喧闹的都小环境，他们更希 望去自然风光好、环境清挣的地方旅游度假,他们对有特色、有文化气甄的酒店更为偏无。因此具有民俗风情、地方文化、的 景痂对他们来说是有吸引力。(3) 低收入低收入人群很多足年轻的背包族，他们追求的是更贴近自然的旅游方式，喜欢登山、水上运动等活动，他们的特点是流动 性大.花费少.可以为他们提供适合他们年龄和心理需求的露营基地和露营设备,还可以开展青年旅舍性质的经济型酒店

14、。4. 2. 2按年龄构造划分（1）吉少年学生市场学生市场是比拟枪定的客源市场，对于学生市场，可以考虐提供更多自助式、廉价的效劳.如利用千岛湖众多的岛屿开屐 拓展训练、孤岛生存，还可以开展一些诸如登上、繇首、野炊、钓鱼、沙滩浴、划船、森林浴等活动。千岛湖可以努力获得修 学旅游接待试点的资格.充分利用干岛湖丰富的动植物资源和独特的山乡风情以及渔业文化.修学旅游的形式可采用参观考察、 学习观摩、科技实验、生活体验和劳动锻炼等。（2）中吉年家庭市场以三口之家为代表，这样的家庭式度假的游客，旅游工程和设施需要考虑小孩以及父件与孩子互动的需求，例如，室内水 上乐园酒店和动漫主题酒店也是这种家庭式出游度假

15、的非常适合的选择，有许多丰富的游乐活动可以让小孩子和家K同乐，可 以增加父时与孩子之间的互动。（3）银发市场据有关部门不完全统计.目前全国老年人外出旅游人数每年都在1.5亿人次.已占到旅游者总数的20%。老年人由于时间充裕，可供选择的范围大，有主动避开旅游旺季的趋向，非常有利于缓解淡旺季。千岛湖的秀美自然景观 和良好生态环境非常适合老年游客颐养大年.千岛湖开展老年游客休闲度假应该以养老瘦假村、乡村酒店、渔家乐等形式为主， 让他们远离城市的电嚣、在青山典水中颐养大年.同时，闲来可以照顾照顾菜地和果林，钓鱼也是非常情意、闲适的休闲活动。（4）度假客源市场预测根据国际通行开展惯例，度假需求从产生开展

16、到具备一定规模所需时间为35年.千岛湖自2002年开场旅游转型以来， 已经经历了 5年的开展过程.-批休闲度假工程建成使用,为T岛湖加快旅游转型奠定了根底.据估计，2007年千岛湖游客将达200万人，同比增加11%,其中，休闲度假游客将占到总游客数的30%,即60万人。2008 年和2010年适逢北京奥运会和上海世博会，干岛湖的游客将呈迅猛上升趋势，度假游客比例也将快速增长.2008年度假游客比 例将到达40%，2010年将达60* （表2）。进贤湾旅游度假区块的开发建立将更加有助于加快千岛湖旅游转型的步伐。5总体规划目标见图4一总体规划日标）6. 1方案一：以会议度假为导向（1）主题：商务之

17、旅、度假胜地(2) 避贤湾旅游度假区块凭借自身优越的区位优势和良好的生态环境优势，形成以会议、休闲、度假为特色.打造面向 商务和高端市场的国际商务休闲度假基地，成为未来千岛湖休闲度假的核心区域。(3) 功能分区：商务度假区：休闲度假区；宗教文化区(4) 工程筹划：国际会议与培训中心、度假酒店、渔人乡村酒店、滨水别母度假村、水上度假村、水上剧场、港湾商业 娱乐街区、游船码头、水资源生态教育中心、农家乐、寺庙、宗教会议中心、旅游社区、湖心公园(见图5一方案一工程筹划图)。(5) 开发容量：204.61平方公里，占陆地面积13.9% (见图6方案一土地利用规划)。(6) 投资估算：27.32亿元6.

18、2方案二：以度假娱乐为导向(1) 主题：特色度假、欢乐港湾(2) 面对千岛湖快速增长的休闲度假市场，加快千岛湖的旅游转型，在现有度假旅游的根底上，进一步提升，形成以主 题酒店度假为特色，打造成为面向不同客源市场的千岛湖特色旅游度假区块。(3) 功能分区：入口效劳区：度假娱乐区；旅游效劳区：宗教文化区(4) 工程筹划：室内水上乐园度假酒店、灯塔主题酒店、帐逐主题酒店、摇滚主题酒店、动漫主题酒店、别墅度假村、 水上剧场、游船码头、农家乐、寺庙、宗教会议中心、进贤湾旅游小镇、旅游社区、游客效劳中心、景观塔(见图7方案二工 程筹划图),(5) 开发容量：260.88平方公里，占陆地面积17. 72%

19、(见图8方案二土地利用规划)(6) 投资估算：30. 22亿元6.3方案三：以养生居住为导向(1) 主题：山水人居、养生天堂(2) 根据淳安县”十一五”规划中"休闲度假胜地.养生居住天堂”的开展目标，以当前人们对生存环境品质的需求为依托， 凭借进贤湾区块自身戊好的区位和生态环境优势.形成以生态养生居住为主的生态养生休闲度假区块。(3) 功能分区：山水生态养生区：农业生态休闲区；宗教文化养生区(4) 工程筹划：寺庙、宗教会议中心、宗教养生、别墅度假村、宗教文化交流市场、农家乐、生态养生休闲社区、养生 培训教育基地、养生会议中心、生态养生度假山庄、森林木屋区、水上娱乐区、休闲体育区、景观塔、码头区(见图9一方案三 工程筹划图)。(5) 开发容量：149. 19 T-方公里，占陆地面积10. 14% (见图10方案三土地利用规划)。（6）投资估算：19. 76亿元5.4方案综合比拟表3：方案综合比较3案. 类弑方案一。方案二2方案三。主题3商务之旅、度假胜地，特色度假、欢乐港湾Q山水人居，养生天堂。功能， 定位3会议度假-度假娱乐Q养生居住Q项目/策划5国际会议与培训中心、度 假酒店、渔人乡村酒店、 滨水别墅度假村、水上度 假村、水上剧场