山东财经大学 不动产期末重点整理

1、简答：1、不动产公允价值怎么入账，在升值时怎么入账？在贬值时怎么入账？答:自有房屋不能公允入账，企业应当在资产负债表日采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，但有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。采用公允价值模式计量的，应当同时满足下列条件：投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与

2、原账面价值之间的差额计入当期损益，这样使费用减少，利润增加。此外，将资产负债表日投资性房地产的公允价值与原账面价值之间的差额计入“当期损益”，即使没有其他业务，当房地产升值的情况下，公允价值将普遍高于账面价值，因此公司账面利润大幅上涨，使股价上涨。若房价下跌，则挣的钱无法弥补房价的下跌，也会使公司利润减少，股价下跌。所以以公允价值入账有助涨助跌的作用。并且，投资性房地产重估增值部分虽然直接计入公司当期损益，但实质上这部分利润并未真正实现，如果对增值部分征收所得税，则意味着大多数企业将因为重估增值而增加现金流出，对企业来说并不一定是好事。 2、同样面积的几宗土地，什么样的形状价值最高？为什么？答

3、：（1）临街情况越好，利用率越高，其价值也相应越高；反之则低。如街角地或两面临街的房地产，价格一般较高。当然也要结合土地的用途考虑，若其位于街角，并且做大型商业地产用，但是门前没有足够的缓冲场地，影响了人流出入的方便性，不利于商业地产的利用，那也将不利于其价值的提升。（2）土地形状为方正形的要比不规则形状的价值高，土地越规整，越有利于开发的，价值就越高。3、对于一块建设用地而言，其土地的肥沃程度是否影响其评估值？为什么？答：征地成本高，在建楼时，肥沃土地易于搞绿化，易于开发，降低建筑成本，但在评估其价值时，土地的肥沃程度对评估结果的影响甚小，忽略不计。4、如何理解地租资本化？答：地租是土地所有

4、者凭借土地所有权而获得的一种收益。由于土地空间位置的固定性、数量的有限性、土地利用的持久性等特点，地租是一种恒久的收益流。随着土地权属的转移，这种收益流也将会发生转移。因而，土地收益本身就是价格的一种表现。地租的存在决定了土地价格存在的客观性。然而，地价不是对土地实体的购买价格，而是对土地预期收益的购买价格，其实质是土地未来地租的资本化，即：土地价格：地租/利率。由此可见，地租与地价是密不可分的，是一个事物的两个方面。地租是地价的基础和出发点;地价是地租的货币表现和结果，是地租的资本化。地租资本化是指把未来还没发生的每年的地租收入用资本化率折现之后来确定地价。在有限年期，地租资本化率就等于折现

5、率。在永续年期则用资本化率进行折现，土地价值=地租/资本化率。一般的地租资本化的公式为P=r0/（1+i）1+r1/（1+i）2+r2/（1+i）3如果每年的地租相等时，公式便简化为P=r/i5、如果土地和其上的房屋建筑物可以使用的年限不一致，如何确定房地产未来的收益期限？答：（1）对于以单独的土地或单独的建筑物作为评估对象的，应分别根据土地使用权年限和建筑物经济寿命，确定未来可获取收益的期限。（2）对于土地与建筑物合一成为评估对象的，如果建筑物的经济寿命长于或与土地使用权年限相同，则根据土地使用权年限确定未来可获收益的期限。如果建筑物的寿命短于土地使用权年限的，则一般可以采用以下两种方法来处

6、理：a、将房地产的收益年限分两段处理，第一段以建筑物的寿命为界测算房地产的评估价值；第二段将土地使用权年限超出建筑物经济寿命的时间，作为计算土地剩余使用权价值的年限，并把此价值加到第一段的房地产评估价值中。b、将未来可获收益的期限设想为无限期，则在计算纯收益时应扣除建筑物的折旧费和土地费用的摊销。如果建筑物的使用年限大于土地的使用年限，建筑物的价值就会打折扣，价值低于其正常使用年限下的价值。6、建筑物的层高（每层的高度）对建筑物的评估值是否有影响？为什么？答： 住宅3.6米标准层层高4.8米时，建筑面积计算值按该层水平投影面积的1.5倍计算；4.8米标准5.4米，建筑面积计算值按该层水平投影面

7、积的2倍计算；5.4米标准层层高7.6米，建筑面积计算值按该层水平投影面积的2.5倍计算；标准层层高7.6米，建筑面积计算值按该层水平投影面积的3倍计算（以上规定不论层内有无隔层）。跃层式住宅、底层式住宅等当起居室（厅）层高在户内通高时以及住宅坡屋顶不计入超高范围。商铺5.4米标准层层高6.3米，不论层内有无隔层，建筑面积计算值按该层水平投影面积的1.5倍计算；6.3米标准层层高7.8米，不论层内有无隔层，建筑面积计算值按该层水平投影面积的2倍计算；单一空间达到2000平方米以上的大型商业用房，建筑高度可根据功能要求适当提高，门厅、大堂、中厅、内廊、采光厅等不计入超高范围。容积率（Plot R

8、atio/Floor Area Ratio/Volume Fraction）：又称建筑面积毛密度。项目用地范围内地上总建筑面积（但必须是正负0标高以上的建筑面积）与项目总用地面积的比值。所以当容积率一定，用地面积一定，则建筑面积也随之确定，建筑物的层高增高，虽然建筑物成本增高，但是建筑物可使用面积却很小，所以即使其成本增加了，但是其价值却未增加。同时，建筑物层高增大，其空间增大，若不可分割，则其夏热冬冷，制暖效果差，所以其价值也不一定高。若房屋可分割，则可充分利用其空间，其可使用面积加大，则其价值也增高。7、两栋一模一样的建筑物，只有屋顶不一样，一个是平屋顶，一个是坡屋顶，哪个价值高？为什么？

9、答：坡屋顶形象美观，并且屋面做了防水，用料多，不会堆积雨雪，也不必担心漏水，保温隔热，所以造价高。但是平屋顶构造简单，可以晾晒东西，所以其造价不一定就低于坡屋顶。坡屋顶适合南方，平屋顶适合北方，并不是所有的地区都适合平屋顶，否则会导致减值。8、1套200平方米的房子和2套100平方米（2套房子是对门）的房子，你会购买1套200平方米的还是2套100平方米的，什么因素影响你的决策？答：a、出租：买两套100平米的房子可以一套自用，另一套租出去，收取租金。b、购买时享受的优惠不同：在购房时缴纳的契税环节，如为首套住房，90平米以下，契税税率为1%；90122平米，契税税率为1.5%，但如果是第二套

10、房的话，那么契税就要按3%缴纳了；122平米以上的就没有优惠了，契税税率为3%；所以购买两套100平米的房子，第一套按1.5%征税，第二套按照3%。而购买一套200平的房子，按照3%征收契税，所以买一套200平的房子要比买两套100平的房子要优惠。c、各自私密性不同：若家人很多时，与父母同住200平的房子可能会存在很多不便，而自住100平的房子让父母住在对门，这样既方便又有较高的私密性。d、可有效使用面积不同，公摊面积：由于两处房子的公摊系数不同，所以计算的公摊面积也不同。两种房子的构造不同，所以有效使用面积也不同。所以，买房时要根据自己的需求谨慎选择。9、两套一样的房子，1个是1层，1个是1

11、2层，你会购买哪1套，你在决策时会考虑什么因素？答：a、采光：1层楼层太低，采光不好，12层相比一层来说采光好，较明亮。b、空气：由于汽车和柏油马路会使空气中饱含甲醛、一氧化碳、氮的含量增加，所以1层比12层空气质量差，对身体不好。c、风景：12层比较高透过窗户观看的视角比较开阔，而1层不具有观望风景的功能。d、方便：1楼出入较为方便，12层上下楼比较麻烦，不利于老年人出入。12层较高，水是需要用水泵压上去，有时候压强不是很大，12层不容易上去水。e、健康：12层空气相对稀薄，患有某些疾病的人容易产生不适症状，尤其是慢性支气管炎、心脏病、心绞痛、心脑血管疾病患者。f、安全：12层上下需要坐电梯

12、，但是电梯存在安全隐患，如果出故障，后果不堪设想。所以：1层与12层，各有利弊，选择时应根据自己的需求合理选择。10、一栋砖混和钢混的建筑物都可以使用15年，布局位置一样，评估价值是否一样？为什么？答：不同结构的住宅不仅在耐用年限和抗震性能方面不同，还会影响住宅分割的灵活性。在以墙体称重的砖混结构建筑物中，承重墙砌筑质量的好坏、砌体强度的大小直接关系到砖混结构的质量和寿命。基础不均匀下沉，承重墙体出现裂缝，将意味着砖混结构的整体破坏。由于砖混结构建筑物的墙体基本都是承重墙，使得建筑物平面布置单一，房间的使用面积较小。钢混结构的墙体不是砖砌体，是现浇或预制钢筋混凝土墙体，该墙体不仅具有很高的抗压

13、能力，而且还具有很高的抗剪能力，可抵抗风荷载和地震产生的水平荷载，因此，适合于高层建筑物。其抗震能力比砖混结构和框架结构都要强。该结构由于墙间距离小，房间布置不够灵活，不便于设置大开间的活动场所，多被用于高层住宅和高层公寓。同样建筑面积的建筑物，钢结构的造价高于框架剪力墙结构，框架剪力墙结构造价高于钢筋混凝土结构，钢筋混凝土结构造价高于砖混结构。所以，都可以使用15年并且布局位置一样的建筑物，钢混要比砖混的评估价值高。11、思考：经济学家眼里的利润和成本的概念和含义与会计人士眼中的利润和成本的概念一样吗？什么是真正的成本？会计成本、经济学家眼里的成本、机会成本、边际成本、平均成本、完全成本、变

14、动成本到底哪个是真正的成本？成本的构成是什么？如何核算（比如先进先出还是后进先出哪个更合理）？边际成本重要还是平均成本重要？机会成本重要还是实际成本重要？显性成本和隐形成本是否都需要考虑？经济学家眼里的成本重要还是会计人士眼里的成本重要？管理学上的成本重要还是财务会计上的成本重要？用哪个成本来衡量价值更合适？到底什么成本决定价值的高低？答：完全成本，变动成本也是实际成本，核算口径不同，选择制造成本。先进先出，后进先出（谨慎性原则选择)这个实在是无能为力了，哪个大神要是有答案记得给我留言。12、在农用土地纯收益的计算中，纯收益等于农用土地平均年产值扣除种苗费、肥料费、人工费、畜工费、机工费、农药

15、费、材料费、水利费、农舍费、农机（具）费、税费、投资利息等之后的余额。（转换用途后的增值收益归农民所有吗？最终谁收益了？问题的关键在于国家规定农用地、集体所有的土地不能直接转让，必须卖给国家后才能转让，堵死了农用地转让的路径。）答：除国家征收外，集体土地使用权不得出让，不得用于经营性房地产开发，也不得转让、出租用于非农业建设。所以，集体土地使用权进行转让，首先要转换为国有土地，即农用地转为国有建设用地，才能进行转让。所以农用土地必须先卖给国家之后才能转让，卖给国家之后土地所有权就归国家所有了，所以土地的增值收益也归国家所有而非农民。即所有权归谁增值收益就归谁。13、如果一个车库30万元，在同一

16、个小区内租赁一个车库的价值为每月300元，此时，作为一个理性的人，我们租车库还是买车库？为什么？）答：租一个月300元，假设折旧率为8%，车库价值可以用合同上规定的月租金乘以毛租金乘数得到。即车库价值=300/8%/12=45000元，45000与购买一个车库的价格30万相差太大，表面上看起来是租车库比较合适，但是由于房屋土地具有保值增值的功能，在现在房价热的大环境下，有可能若干年后车库的增值额会大于购买车库的成本，所以我认为还是应该买车库，而不是租车库。14、建筑物的磨损、折旧和贬值有什么区别与联系？答：a、磨损是机器或别的物体因为摩擦或使用而造成的损耗。设备在使用或闲置过程中均会发生磨损，

17、磨损有两种形式：有形磨损和。有形磨损又称实物磨损，是指设备在使用或闲置的过程在所发生的实体上的磨损或损失。形磨损，是指固定资本由于劳动生产率的提高，而引起的价值损失，又叫精神损耗，功能性磨损。贬值一般指被评估资产与选择为参照物的新资产在价值上的差别，即被评估资产的重置成本与被评估资产评估值的差。根据资产贬值的原因不同，大体可分为实体性贬值、功能性贬值、经济性贬值三类。会计折旧指在资产使用寿命内，运用一定的方法，考虑资产使用过程中的磨损、消耗等因素，将资产价值系统分配到成本费用中去的金额。b、联系：资产评估贬值的确定，要参考会计折旧的计提情况；会计折旧的计提有时也会用到考虑了评估贬值后的资产价值，有时会因资产评估贬值的变化引起的评估价值的变化来调整折旧