房地产企业开发经营绩效的影响因素研究

1、房地产企业开发经营绩效的影响因素研究 房地产开辟经营从土地猎取、三通一平、设计与前期打算、建造安装施工、销售实现以及物业管理等活动中无一不对房地产开辟商的规划、控制、组织和协调能力提出很高的要求，如何连续保持并强化房地产企业的经营绩效十分重要。因此，论文在深化研究房地产开辟经营绩效的影响因素上，对房地产开辟经营绩效关系模型举行实证研究是十分有价值的。 1 房地产开辟经营过程的价值链分析 房地产开辟经营管理的基本内容是工程管理，主要包括计划设计管理、施工管理和物业管理。其关键内容包括企业价值活动过程的管理与发明，即设计、选购、建设、销售及物业服务的开辟经营过程，以及在人力资源、财务运作、销售策划

2、、项目的职能管理中为企业产生重要价值的活动或环节。根据迈克波特价值链模型的基本涵义，这里将房地产开辟经营的价值链模型表述如图 1 所示。 研究房地产开辟经营活动，前期的市场定位和计划设计对开辟项目的成本，以及销售状况产生最为重大的影响；越到后期，工程建设已经开头，相关的成本控制和市场营销所产生的效果并不显然；材料选购、设计变更、预算等方面的价值状态受前期计划设计本身的制约，对企业的经营绩效影响相对较轻。这里要研究的关键问题是在企业的开辟经营价值链当中，详细哪些因素是对企业的经营绩效产生重要影响，其影响程度如何；而且在不同的阶段，这些因素的影响程度又有怎样的变化。按照房地产开辟经营过程实践、企业

3、价值链分析以及市场调查的基本结果，把影响企业经营绩效的因素概括为：计划设计、施工质量、营销策划和物业管理 4 个方面。这些方面既反映了房地产开辟企业在开辟经营活动中的主要内容，也从实施程序上表明白企业在绩效控制与管理上的关键要素。 2 房地产开辟经营绩效的影响因素 2.1 计划设计 房地产开辟项目是否胜利主要确定于前期的计划设计，计划设计一个关键的概念是要按照购房者认知的需要来理解他们的声音，建立买家看法与住所如何计划、设计、建筑之间的良好联系。房子卖得出去是由于买家发觉它们更好、具有更高的价值或者是由于它们比较独特。计划设计务必要以建造规范、地理气候环境、地域风俗人情、市场/客户需求为动身点

4、，按照有用、科学、经济、美观及先进的目标，根据建造计划设计的程序，对楼盘的整体计划、建造与外观、土建结构、水电消防、设备设施、园林景观、道路管线、装修等各个方面举行设计和运作，以实现最佳的价值目标。评价计划设计对房地产企业开辟经营绩效的影响程度可以从户型合理性（包括朝向、大小、室内布局、水电气配套等）、小区整体状况（区位、园林景观、建造外观、整体布局等）、计划设计费用和设计质量（施工可行性、设计整改状况及设计审查合格状况）4 个方面来考虑。 2.2 施工质量 施工质量其实就是根据计划设计图纸/方案及建造规范举行工程建设时所体现的成本、进度与质量。即是否严格根据图纸和规范举行施工？平安文明施工状

5、况如何？施工用的材料和设备是否合理？以及施工组织安顿是否有序？这几个内容是确定终于施工质量的关键内容。而施工质量对房地产开辟公司的经营绩效也是明显的，技术质量不合格既要整改费用还可能会影响销售、工地出事故赔钱不说还严峻影响企业形象、工期迟延会增强成本。施工质量问题很可能会在工程竣工验收后几年才干表现出来，这种质量缺陷或事故虽然可以通过修补、重构等形式加以改进，但是它对于公司的社会形象和长期获利能力产生重大影响。因此，质量的合理性（即不以美丽、华丽、先进为追求，而以有用、满意顾客需求为目标）以及长期效益是建造施工质量的基本要求。详细评价可以从工程结构质量（外观、细部）、工程竣工一次合格率、建造性

6、能价值比（主要指建造材料/设备的价格合理性）、开辟进度/效率等方面考虑。 2.3 营销策划 一个好的产品营销策划是产品从企业到达客户的途径和桥梁，是产品到货币、利润的过程。它蕴含在企业生产开辟经营的全过程，由市场调查、参加方案制定和建造总体设计、价格定位、广告中介服务、售后服务以及信息反馈等组成。广告宣扬、促销活动、价格策略及销售渠道是房地产开辟企业主要考虑的营销策划内容，而在营销策划前期举行的市场定位是至关重要的，即按照市场调查，决定房地产开辟的消费客户群、所开辟物业的功能、专营性及象征性等内容，这是实施详细营销策略的核心基础。而从影响房地产开辟经营绩效的详细指标来看，营销策划上有广告宣扬费

7、用率、品牌价值、价格竞争力和资金回笼状况等方面。 2.4 物业管理 房产或物业开辟完成并实现销售，那么必定要为物业的全部者/使用者供应物业管理服务，以藏匿选聘的专业化物业管理公司为客户/业主供应物业管理服务是当前国家规矩所要求的内容。目前普遍存在的事实是，在前期的物业管理服务中房地产企业自身的下属物业管理公司多是服务的供应者，特殊在企业房地产项目的开辟是分期分段举行的状况下更是如此，此时物业管理服务的质量对于企业后续开辟项目的销售及效益状况将产生确定性的影响。评价房地产企业供应的物业管理服务质量最关键的指标是业主满足度。固然，物业管理也要考究成本。而评价业主满足度的基本指标可以分成以下几个方面

8、：员工服务质量（态度、准时性、达到业主目标）、平安管理、环境清洁质量和社区文化等。按照以上的分析，可以建立影响房地产企业开辟经营绩效的指标体系，见图 2。 3 房地产经营绩效影响模型分析 经济研究一般以净资产收益率=年度净利润/股东权益，作为房地产企业开辟经营绩效的考核指标但考虑到不少房地产企业并非上市企业或股份有限公司，这里把净资产收益率的公式扩展，净资产收益率=年度净利润/ 全部者权益。这里选取广东省某市 10 个楼盘举行数据模型分析，它们均为分期开辟的楼 盘 ， 数 据 采 集 时 间 为2022-072022-07。 （1）数据分析的基本说明。户型合理性、小区整体状况、工程结构质量、品

9、牌价值等指标内容由物业管理公司派发调查问卷，按照顾客调查资料计算；物业管理部分的指标内容由物业管理公司实施住户满足度调查获得；其他指标可由企业的财务、工程及销售部门供应。公司绩效数据由企业调查及沟通获得，政府统计局、建设局和房地产协会同样作为重要的数据来源。按照房地产开辟阅历，认为四大影响因素下的指标具有相同的权重。 （2）市场调查数据分析说明和因素计算。调查得到该市 10 个楼盘20222022 年的四大因素数据及计算绩效数据，如表 1。 按照数据可以计算各个影响因素（自变量）与开辟经营绩效（因变量）之间的相关系数。20222022年物业管理 D 与绩效 Y 的相关系数分离为 0.790、0

10、.830 和 0.829；计划设计 A 与绩效 Y 的相关系数分离为0.766、0.801 和 0.815；营销策划 C与绩效 Y 的相关系数分离为 0.776、0.621 和 0.668；施工质量 B 与绩效Y 的相关系数分离为 0.146、0.312 和 0.322，可认为施工质量与绩效之间不相关，故在模型中不考虑施工质量 B 指标。 以绩效 Y 为因变量，以计划设计 A、营销策划 C、物业管理 D 为自变量，建立三元线性回归方程，回归方程及其检验见表 3。 （3）分析结论。 施工质量与开辟经营绩效的相关性很小，这与房地产销售现状是比较吻合的，即一般客户在购买楼房时，对于房屋的施工质量（尤其是内部结构性能）很难有较为全面、专业的认识，房屋即使有结构施工质量问题，也是在几年甚至十几年以后才显现出来，因此，施工质量对于销售实现影响不大，从而对经营绩效关系程度很小。从另一方面考虑，这个结果可能与数据调查时光不够长也有一定关系。 物业管理服务对于销售业绩及经营效益的关系最大表明白当前物业管理对房地产开辟经营的重要价值：入住的业主按照自身对小区物业服务