物业管理试卷

1、项目管理试卷1、国务院颁布的规范性文件是 （C）。A、宪法         B、法律         C、行政法规     D、部门规章2、根据法律规范产生的以主体之间的权利义务关系形式表现初来的一种特殊社会关系是（B）。A、道德关系        B、法律关系   &

2、#160;   C、政治关系        D、经济关系3、业主所有权、共有权、物业管理企业管理权指向的对象是（B）。A、业主           B、物业           C、土地          &#

3、160;   D、物业公司4、我国法律规定，房屋所有权转让时，房屋所占范围内的土地使用权（B）。A、可以不转让   B、必须同时转让   C、必须先转让   D、可以后转让5、业主，一般意义上是指房屋的（A）。A、所有权人  B、使用人 C、办理和出售合同登记的人  D、以上都是6、物业区域内全体业主就建筑物的管理、使用、维护与所有关系等各方面所达成的书面形式的自治规则是（B）。A、业主委员会章程  B、业主公约&#

4、160;  C、住户手册    D、业主大会规程7、物业管理企业能够对特定小区进行管理和收费只能依据（D）。A、与开发商的关系                     B、物业管理条例C、房地产行政部门的指定           

5、    D、物业管理服务合同8、根据公司法和物业管理企业资质管理办法，最低资质的物业管理公司的注册资本为（A）。A、50万元        B、30万元         C、10万元         D、1000万元9、设立物业管理企业应当到（C）进行注册登记。A、房地产行政主管部门    

6、0;            B、物业管理协会C、工商行政管理部门                   D、所在地人民政府10、根据建设部物业管理企业资质管理办法，（A）负责一级物业管理企业资质证书的颁发和管理。A、国务院建设主管部门      

7、60;               B、省级人民政府建设主管部门C、设区的市级人民政府建设主管部门   D、县级人民政府建设主管部门11、物业服务合同的主体是（B）。A、业主和开发商                   B、业主和物业管理企业C、业主

8、和房地产主管部门           D、物业管理企业和房地产主管部门12、物业使用人违反物业管理条例和业主公约的规定，有关业主（D）。A、不承担责任   B、可以适当承担责任   C、应当承担部分责任   D、应当承担连带责任13、前期物业服务合同由（A）与物业管理企业签订。A、建设单位    B、入住业主    C、业主委员会  &#

9、160; D、房地产主管部门14、前期物业服务合同中，物业尚未出售或交付给业主使用前，该部分物业服务费应由（C）。A、业主负担    B、业主与建设单位分担    C、建设单位负担    D、物业管理企业负担15、合同订立原则中的核心原则是（A）。A、平等原则        B、公平原则        C、诚实信用原则    &

10、#160;   D、契约自由原则16、凡违反法律、行政法规的强制性规定，损害国家、社会或第三人利益的合同为（B）。A、效力待定合同       B、无效合同       C、可撤消合同        D、不可撤消合同17、专项维修资金属于（D）所有。A、物业管理企业     B、建筑单位     

11、C、房地产主管部门      D、全体业主18、物业管理企业如果接受供水、供电、通信、有线电视等单位委托向业主收取有关费用，其代办性服务收费应（C）。A、自行负担      B、向业主收取      C、向委托单位收取      D、免费19、屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏的最低保修期限为（  B ）。A、1年    

12、60;   B、2年         C、3年        D、5年20、电气管线、给排水管道、设备安装的最低保修期限为（  B）。A、1年        B、2年         C、3年      

13、60;  D、5年21、达成仲裁协议的争议，（  D）向人民法院起诉。A、应该    B、可以    C、不必    D、不得22、根据（ B ）的不同，物业管理可以分为服务型物业管理和租赁型物业管理。A物业管理的对象  B物业管理的运作方式和目标  C物业管理主体   D物业管理的性质23、（ C ）是业主团体的最高自治规范和根本性自治规则，其地位和作用相当于业主团体的“宪法”。A业主大会规程B物业服务合同C业主公约D业主大

14、会议事规程24、物业管理行政纠纷的解决方式主要有（ D）。A调解B仲裁C和议制度D行政复议和行政诉讼25、在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：（ C）。A给排水管道为5年B装修工程为1年C屋面防水工程的防渗漏为5年D供热与供冷系统为2年26、根据我国民法通则有关规定，不属于合法有效的民事法律行为应当具备的条件是（ B ）A.行为人具有相应民事行为能力B行为人具有相应民事权利能力C意识表示真实D不违反法律或者社会公共利益27、（ A ）是一种财产责任。A违约责任B侵权责任C侵权责任和违约责任的竞合D民事责任28、（ D）是指以物业为标的而

15、进行的转让、抵押、租赁等各种民事行为。A物业转让B物业租赁C物业抵押D物业交易29、物业管理立法是维护业主和物业管理企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境的（ B ）。A重要保证B重要法律保障C内在要求D重要基础30、（ A ）是物业管理法律关系中最重要、最基础的主体。A业主B物业使用人C建设单位D物业管理企业二、多项选择题1、物业的构成包括（ABD）。A、建筑物本体      B、配套设施      C、所有权   D、相关场地

16、2、建筑物物权是指物权人对房屋的所有权以及土地的（BCD）。A、所有权      B、使用权        C、收益权        D、处分权3、根据物业管理的对象，可以分为（BCD）。A、服务型物业管理      B、居住物业管理    C、商业物业管理    D、特种物业管

17、理4、以下属于物业管理的基本业务的是（ABC）。A、房屋设备、设施管理    B、绿化管理     C、车辆道路管理     D、经纪代理服务5、以下属于物业管理条例立法原则的是（ABCD）。A、物业管理权利与财产权相对应原则         B、维护全体业主合法权益原则C、现实性与前瞻性有机结合原则         

18、    D、从实际出发，实事求是原则6、广义的物业权属包括（ABCD）A、房屋所有权    B、土地所有权    C、土地使用权    D、房屋及土地上的他项权利7、建筑物的共有一般由（BCD）等部分组成。A、专有部位        B、共用部位         C、共用设施   

19、0;     D、共用基地8、侵犯相邻他方合法权益应承担的民事责任主要有（ABCD）。A、停止侵害      B、排除妨碍       C、消除危险       D、赔偿损失9、业主自治机构是业主自行组成的维护物业整体利益的组织，其应具有（ACD）。A、民主性         B、稳定性  

20、;       C、自治性          D、公益性10、以下属于设立业主自治机构的原则的有（ABCD）。A、接受相关行政部门与组织的指导和监督      B、以公共利益为目的C、服务性、无偿性                 

21、;            D、各业主地位平等11、业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议的情形有（BCD）。A、业主委员会认为必要的     B、发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的C、20%以上业主提议的       D、业主大会议事规则或者业主公约规定的其他情况12、业主大会决议的通过，可以采用（AC）等形式。A、集体讨论 B、民主集中制  C、书

22、面征求意见  D、业主委员会决定13、业主委员会成立的原则包括（ABCD）。A、一个物业管理区域应当成立一个业主委员会B、业主委员会应由物业管理区域内的业主民主选举产生C、业主委员会应由业主组成          D、业主委员会应当经过行政登记14、依据投资方式与投资者的责任形式不同，物业管理企业可分为（ACD）。A、独资物业管理企业             

23、;   B、合资物业管理企业C、合伙物业管理企业                D、公司物业管理企业15、符合一级物业管理资质标准的是（BC）。A、注册资本300万以上B、物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于30人C、物业管理专业人员按照国家规定取得职业资格证书D、管理三种类型以上物业16、物业服务合同为（ABCD）。A、有偿合同     

24、   B、要式合同        C、诺成合同        D、双务合同17、物业服务合同与前期物业服务合同的区别是（ABCD）。A、主体不同     B、订立程序不同     C、合同期限不同     D、物业服务费负担人不同18、物业服务合同依一般合同的订立程序进行，与一般合同不同的是（AD）。A、业主大会选聘物

25、业管理企业            B、业主委员会选聘物业管理企业C、业主大会代表业主与物业管理企业签订物业服务合同D、业主委员会代表业主与物业管理企业签订物业服务合同19、合同无效或被撤消后，可产生的法律后果有（BCD）。A、罚款           B、返还财产          C、赔偿损失&#

26、160;          D、追缴财产20、物业服务合同在履行中应遵循的基本原则包括（ABC）。A实际履行原则     B、全面履行原则     C、诚实信用原则     D、意思自治原则21、以下属于物业服务合同终止的情形有（ABD）。A、合同期届满     B、协议终止      C、物业所有

27、权转移      D、不可抗力22、常见的物业管理纠纷投诉人有（ABDE  ）。A、业主    B、业主委员会    C、业主大会    D、非业主使用人    E、物业管理企业23、物业管理纠纷处理方式主要有（ ACDE ）。A、协商    B、赔偿    C、诉讼    D、仲裁   

28、 E、调解24、物业服务收费包含的内容有（ABC）。A、公共性服务收费    B、公众代办性服务收费    C、特约服务收费    D、中介服务收费25、属于物业服务费用支出项目的有（ABCD）。A、人工费             B、绿化费             C

29、、办公费            D、税费26、物业服务收费的价格形式有（ABCD）。A、政府定价         B、政府指导价        C、市场调节价        D、业主定价27、实施质量监督的内容有（ ABC ）。A竣工核验B工程施工中的监督C建

30、筑工程开工的监督D安装工程验收28、物业服务费的收费方式有（ BD ）。A市场调节价B包干制C政府指导价D酬金制29、物业服务合同的生效条件是（ ABCD ）。A主体合格B意思表示真实自愿C内容合法D形式合乎法律要求30、传统的房屋管理与市场化的物业管理的区别是（ ABC ）。A管理体制不同B管理机制和管理内容不同C管理对象的产权关系不同D客体之间的关系不同三、判断改错，对的在括号内打“ ”，错的打“×”。1、2007年10月1日起施行的物业管理条例中，将“物业管理企业”修改为“物业服务企业”，将“业主公约”修改为“管理规约”,将“业主临时公约”修改为“

31、临时管理规约”。（ ）2、业主大会的召开需有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过2/3的业主且占总人数2/3的业主参加方能召开。（ × ）3、物业管理用房的所有权属于物业服务企业，无需业主大会同意，物业服务企业可改变物业管理用房的用途。（ × ）4、专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施的维修和更新、改造，不得挪作他用。（ ）5、在客户服务工作中，与客户交流的形式有电话联系、走访、恳谈会、问卷调查、联谊活动、客户联系函、客户满意度测评等多种方式。（ ） 6、静电吸尘剂是一种专业的地面保养用品，适用于大理石等地面，使用时应与水按一定比例混合。

32、（ 错 ）7、酸性清洁剂和“84”消毒液混合使用，可去除污垢，清洁效果明显。（ × ）8、业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。（ ）9、按照建设部的现行规定，新建小区物业管理达优标准之一是公共绿地人均1.5平方米以上。（ ）10、按照建设部的现行规定，写字楼物业管理达优标准之一是房屋零修及时率达100%。 （ ）11、住宅小区的房屋共用部位共用设施设备维修基金可以用于小区共用设施设备的日常养护。（ × ）12、业主缴纳的物业管理公共性服务费用中，应该包括业主房内设施设备的维修和养护费用。（ × ）13、续聘是业

33、主委员会的权利，物业管理企业没有权利拒绝聘请。（ × ）14、业委会对物管企业的管理工作有意见可随时解除物业管理委托合同。 （ × ）15、物业档案的分类方法有很多，但物业管理公司在进行档案分类保管时，为了使档案条目清晰，通常是单纯采用一种分类方法比较好。 （ ）16、业主既享有物业管理公司提供服务的权利也有承担费缴费的义务。（ ）17、为防止雷击时产生的跨步电压，故接地装置与道路及建筑物的主要入口距离一般不得大于3米。（× ）18、为消防安全起见无论何时都绝对不能允许客人从大厦消防电梯进出。（× ）19、对于房屋所有人不及时维修房屋，有可导致房屋发生危

34、险的，房产管理部门可以依据有关规定，采取“排险解危”的强制措施，排险解危的费用由当事人承担。  （  ）  20、物业的接管验收不仅包括主体建筑、附属设备和配套设施，还包括道路、场地和环境绿化等。      三、名词解释1、物业管理：是指建设单位或业主大会通过选聘物业管理企业，由建设单位或业主大会和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套设施和相关场地进行维修、养护及管理，维护相关区域的环境卫生和秩序的活动，包括由建设单位选聘的物业管理企业进行的前期物业管理和由业主大会

35、选聘的物业管理企业进行的物业管理活动。 2、业主自治机构：是一定的物业管理区域内，物业的所有人为了对其所有的物业进行管理、使用，维护其自身权益及物业的整体利益而组成的自治性组织。 3、物业管理企业：是指具备相应资质条件，并按照法定程序成立，依照物业服务合同约定，对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修养护、管理，维护相关区域内环境卫生及秩序的独立企业法人，对物业小区进行管理，并按规定收取相应报酬。4、物业服务合同：是指物业或建设单位与依据法律程序公开招标或选聘确定的物业管理企业就物业服务的有关内容达成一致，并以书面形式明确双方权利义务关系的协议。5、物业管理法律责任：是指物业

36、管理法律关系的主体违反物业管理法律法规所应承担的具有国家强制性的法律义务。6、业主大会：业主大会由物业管理区域内全体业主组成，应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。7、特约服务：业主或业主委员会与公司在物业管理公共委托合同中未约定，公司为满足部分业主（使用人）特别需要，经双方特别约定，有偿提供相关服务的活动。8、物业档案：物业档案由物业竣工验收档案、设备管理档案、业主资料档案、日常管理档案等几部分组成，档案资料应齐全完整，分类成册，管理完善，合理分类，查阅方便，及时变更登记，帐物相符。9、物业管理法：物业管理企业据以和业主签约、据以合法管理业主物业的具有民法性质，并受

37、行政法、经济法规制约的法律规范的总称。 10、物业权属：是指物业和产权状况，包括土地权属状况和房屋权属状况。 11、业主公约: 是指由全体业主承诺的，并对全体业主具有约束力的，有关业主在物业使用、维修及其他管理服务活动等方面的行为规范。 12、前期物业管理是指自房产出售之日起至小区业主委员会选聘物业管理企业之前，由建设单位选聘物业管理企业实施物业管理服务。物业管理企业可以介入建筑设计、施工质量监督、竣工验收与接管验收等工作。前期物业管理费用应由开发商承担，因为此时物业属开发商所有。13、工程竣工验收与物业接管验收的区别：验收的主体、验收的目的、移交的对象不一样。四、综合题1、案例分析：某物业管

38、理公司管理一高层住宅小区，近斯收到部分业主投诉及建议，具体意见汇总见下表。 编号 意 见 与 建 议 1 部分楼梯间陈旧，要求进行粉刷 2 保安人员更换频繁，给小区安全管理带来隐患 3 小区内停车秩序混乱，建议加强管理 4 小区外市政道路边常有小摊贩，环境脏乱，建议加强管理 5 常有人到小区散发广告，住户反感，也存在不安全因素 6 楼道灯损坏频率高，建议及时检查更换 7 某部电梯安全隐患严重，需要大修8 建议小区外墙全部翻新 9 小区老鼠和蚊蝇较多（特别是蚊子），建议采取措施 10 小区内出现业主丢失自行车情况，要求加强管理 11 部分业主要求减免物业服务费 12 希望提供家政服务 13 部分

39、业主反映交通不便，要求向交通部门建议增设到达小区的公交线路 14 建议清洁工作业时间与业主的上下班时间尽量错开，避免与业主争用电梯 问题1：解决上述问题，需要资金投入的项目有哪些？费用如何解决（不考虑人工、培训等管理成本的增加）？ 问题2：上述不属于物业管理企业管理职责范围的项目有哪些？对此，物业管理企业应如何处理？问题3：试分析第9项问题产生的可能原因和应采取的措施？ 问题4：在上述所有问题中，您认为不可能满足业主要求，仅需要进行必要的沟通和解释的项目是哪一项？为什么？ 问题5：针对上述问题，请结合您的工作实践，试举出至少三项管理措施，以提高管理服务水平？ 答：问题1答案要点：需要资金投入的

40、项目有：第1、6、7、8、9项。 其中第1、6、9项应在物业服务费在中列支；第7、8项从住宅专项维修资金中列支，或由全体业主分摊。 问题2答案要点：物业管理企业应向业主作出解释，第4项和第13项不属于物业管理企业直接管理职责范围，无权直接处理；物业管理企业应向有关部门（城管、交通等）反映，积极协调，争取解决，可积极联系家政，按业主要求提供相应服务；并跟踪事态，及时向业主通报。 问题3答案要点： （1）可能原因有：环境脏乱。其中积水较多是滋生蚊蝇的主要原因；有食源是老鼠较多的原因。 （2）应采取措施：加强环境治理，包括：及时清运垃圾，积水处理，加强药物灭杀蚊蝇，利用鼠夹、毒饵等物理、化学、生物等

41、方法灭鼠；同时加强宣传教育，取得业主配合。 问题4答案要点： 第11项，因为物业管理服务是公共性服务，所有业主均有按同等标准交纳物业服务费用的义务（或答因受契约、合同等约定，不能随意减免物业服务费）。 问题5答案要点： 1、加强基础管理，包括日常检查和员工培训； 2、调整优化管理服务工作流程； 3、加强安全管理，公共秩序管理；4、加强小区共用设施设备的更新改造工作； 5、加强小区卫生管理工作； 6、加强沟通和宣传工作2、案例分析：某小区由A物业管理公司管理，2005年3月，该小区首次召开业主大会，因种种原因，有近1/2投票权的业主未能出席。大会选举产生了业主委员会，在第一次业主委员会会议上，认

42、为A物业管理公司服务质量差，收费不合理，一致通过了解聘的决定。A物业管理公司不服，认为只有不到2/3投票权的业主参加业主大会，大会决议不具有效力，不承认该业主委员会的合法性，而且解聘决议不属于业主委员会的职责范围。双方为此发生了纠纷。   请问：（1）业主大会的召开是否有效？        （2）业主委员会能否解聘物业管理公司？   答：（1）第一次业主大会的召开应当有过半数以上投票权的业主出席，本例中已过半数，召开大会有效。     

43、 （2）选聘、解聘物业管理公司须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过，业主委员会无权决议解聘物业管理公司。3、案例分析：2004年11月，新建甲住宅小区的A建设单位通过招标方式与B物业管理公司签订前期物业服务合同，约定由B物业管理公司负责甲小区的前期物业管理，合同期限为5年。A建设单位将该合同包含在与物业买受人签订的买卖合同中。2005年10月，甲小区符合召开第一次业主大会的条件，并依照有关规定召开了首次业主大会，成立了业主委员会。之后业主大会作出了解聘B物业管理公司，重新聘请其他物业管理公司的决定。为此，B物业管理公司与业主双方发生纠纷。   请问：（1）A建

44、设单位与B物业管理公司之间的前期物业服务合同是否有效？        （2）业主是否有权提前终止物业服务合同？   答：（1）A建设单位与B物业管理公司之间的前期物业服务合同是符合法律、法规的规定的，是有效合同。      （2）业主有权提前终止物业服务合同，因为建设单位与物业管理公司之间的前期物业服务合同是暂时性的，即使前期物业服务合同约定期限，业主委员会成立后，也可随时提前解除前期物业服务合同。4、物业管理企业资质的等级和需具备的条件有哪些？ 

45、;  答：一、分一级、二级、三级三个等级   二、需具备的条件有：   （一）一级资质：   1.注册资本人民币500万元以上；   2.物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于30人。其中，具有中级以上职称的人员不少于20人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称；   3.物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书；   4.管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低

46、于100：   （1）多层住宅200万平方米；   （2）高层住宅100万平方米；   （3）独立式住宅（别墅）15万平方米；   （4）办公楼、工业厂房及其它物业50万平方米。   5建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统，有优良的经营管理业绩。   （二）二级资质：   1.注册资本人民币300万元以上；   2.物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于20人。其

47、中，具有中级以上职称的人员不少于10人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称；   3.物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书；   4.管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100：   （1）多层住宅100万平方米；   （2）高层住宅50万平方米；   （3）独立式住宅（别墅）8万平方米；   （4）办公楼、工业厂房及其它物业20万平方米。   5.建立并严格执行服务质量、服务

48、收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统，有良好的经营管理业绩。   （三）三级资质：   1.注册资本人民币50万元以上；   2.物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于10人。其中，具有中级以上职称的人员不少于5人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称；   3.物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书   4.有委托的物业管理项目；   5.建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案

49、系统。5、案例分析：2001年，某物业公司与某小区业主委员会签订了物业管理服务合同，约定2001年1月1日至2002年12月31日期间，由物业公司对小区进行物业管理服务。合同到期后，由于各种原因，小区与物业公司之间没有签订新的物业管理合同，但物业公司仍继续依据原合同约定提供物业管理服务。该小区某业主以物业公司与小区没有签订新合同为由，拒绝交纳合同期满后的物业管理费。物业公司将该业主告上法庭，要求其支付拖欠的物业管理费。   请问：   （1）在原物业管理服务合同期满而又未续签的情况下，如何认定物业公司的事实管理行为？   答：物业公司

50、与该小区虽然合同期满后未签订新的合同，但其仍然继续提供物业管理服务，与该小区已形成事实上的物业管理关系。   （2）业主是否应向物业公司交纳物业费？为什么？   答：应该交纳物业费。   物业公司与该小区虽然合同期满后未签订新的合同，但其仍然继续按照原来提供物业管理服务档次，为小区居民提供服务，与该小区已形成事实上的物业管理关系。所以，物业公司主张按原合同规定的标准收取物业费，是完全合法的。6、2003年3月，物业公司在未征得小区业主同意的情况下，与位于小区某楼地下室的俱乐部签订了一份委托书，约定由俱乐部负责管理、维护住宅楼设备间的给排水、供暖、供电设备；俱乐部可使用设备间的闲置房间及在设备间外属于俱乐部的通道等处增添必要的设备。