项目SWOT分析仅供学习

1、1.2项目SWOT分析项目分析（Strengths）项目劣势(Weakness)1、 项目处于阳江市门户位置，社会关注度高；2、 项目属于阳江市规模较大的房地产项目之一；3、 项目位于江城区，离江城区市中心路程较近；4、 项目地块规整，易于总体规划；5、 项目周边交通路网发达，出行便利；6、 项目拥有长达数公里的沿路商业街；7、 项目邻近的发王山公园，绿树环绕；8、 开发商有丰富的开发经验；9、 项目内拥有多项生活配套.1、 项目内部及周边欠缺自然景观优势；2、 项目周边生活配套不完善；3、 容积率较高，对高端产品的推售将产生压力；4、 不是城市房地产热点所在；5、 项目周边公交线路不发达；6

2、、 地块被排洪渠和道路分割，影响规划的完整性；7、 项目内有两条高压电缆横跨；8、 项目地势起伏不大，不利于营造高低差观景。项目机会(Opportunities)项目威胁(Threats)1. 项目邻近广湛高速，将吸引周边城市的浪费者购买；2. 阳江市还尚有一个非常突出的高端项目出现；3. 作为阳江市门户房产项目，将得到政府的大力支持；4. 未来政府批准房地产用地减少；5. 政府不再批私人住宅用地自建房；6. 市区内大型优质项目极其缺乏，供求不平衡。1、项目规模大，投入资金高，开发周期长，市场存在潜在风险；2、现有同类型竞争对手对目标客户群体分流；3、项目所在的区域为高新区科技园，区域层次不高

3、；4、周边居住人群多为中下收入阶层，购买力有限。项目优势（Strengths）（1）项目处于阳江市门户位置，社会关注度高项目位于将来广湛高速公路进入阳江市主要入口位置，属于阳江市重要门户，日后每天的车流、客流的量都是非常巨大的，所有进入该市的人群，都会认识本项目，只需加以宣传，即可达到很好的效果，社会关注度将可望在较短的时间得到提升。应用建议：在广湛高速公路进入阳江入口路段，建议制作一个大型的宣传广告牌，以吸引途经客户的注意，扩大项目的知名度。（2）项目属于阳江市规模较大的房地产项目之一阳江市目前拥有近千亩的房地产项目不多，仅有一到两个，而客户在购房时除了考虑到价格、地段因素外，对小区的居住环

4、境、生活配套、园林绿化等也是其购房重要指标之一。一个大型的房地产项目，区内配套相对完善，绿化和景观也会较多，这些优势是占地规模较小的项目所不能比拟的。应用建议：项目占地规模大，社区内的生活配套应规划得相对完善，以体现大盘的规模配套优势，也可以作为日后宣传的主要卖点。（3）项目位于江城区，离江城区市中心路程较近项目位于江城区，该区是阳江市的中心区域，拥有非常完善的餐饮、娱乐、教育、医疗等各项生活配套，从项目所在位置到达江城区中心地带人民广场，沿西平路仅需15分钟左右的车程（约3.7公里）即可到达，属于旺中取静的居住所在。可加强对位置便利的宣传，将项目所在与江城区中心地带紧密联系，让消费者产生项目

5、离城市中心不远的感觉，满足消费者的“恋城情结”。应用建议：在日后推广宣传上，可利用“西平路”较长，南端可接入主干道东风路的特点，强调项目位于“西平路”上，以弱化项目离市区较远的劣势。（4）项目地块规整，易于总体规划项目地块近似方形，且长宽比例较为合理，属于平坦地貌，对日后总体规划、园林布局、楼宇的施工等方面较易处理，尤其是节省了大量的前期平整地块的费用。应用建议：项目地形平缓，免除要先平整地块，再施工的时间，对快速展现项目的工程形象，提高市场的关注度是非常有利的。（5）项目周边交通网发达，出行便利项目北连广湛高速，南面与西平路相接的有金山路、新江北路、安宁路、漠江路等多条道路，可方便到达江城区

6、、阳东县及白沙等地。应用建议：在宣传推广上，由于周边城镇的客户也是项目的潜在目标客户之一，而道路的便利性，特别是与高速路的接连，是该类客户考虑购买的因素。（6）项目拥有长达数公里的沿路商业街房地产项目中占最大的价值就是商业，而商业所占面积的多少，又与其小区配套密切相关。项目所拥有的不是普通小区内街商铺，而是处于一线道路两旁的沿路商业街，商业价值不言而喻，为将来小区的人气、生活氛围打下了一个坚实的基础。应用建议：利用长达数公里的沿街面，在道路两旁建设围墙，围墙上以唝绘的形式进行宣传包装，特出项目的商业生活配套完善。（7）项目邻近的发王山岭公园，绿树环绕与项目毗邻的发王山公园，拥有大量的天然原生态

7、树种，为项目日后的居住人群，提供了一个极佳的休闲运动场所，特别是对有一定年纪的消费者，更贴近其向往自然，崇尚自然的心境。应用建议：可与政府联手开发“发王山公园”，利用其自然原生态的树木，作为项目的后花园和休闲景点。（8）开发商拥有丰富的开发经验开发商曾在顺德大良开发过首个以“桂畔·上东区，圆曼哈顿上东区生活梦想”为开发理念的高质素别墅楼盘-桂畔·上东区，该项目拥有180套别墅，在规划上注重建筑与环境的有机衔接，提倡自然、生态生活与社区规划的完美结合，强调水景园林与人的沟通性，为业主打造优良的品质生活。除了对房地产建筑风格和园林规划外，还对把握消费者的购房心理有丰富的经验。应

8、用建议：利用开发商已成功开发过一个项目，拥有丰富的开发经验，可以为消费者建立一个信心，也从侧面反映了开发商雄厚的开发实力。（9）项目内拥有多项生活配套项目占地1163亩，属于大规模的类型，自身拥有较为完善的配套，如教育配套有小学；规划中有大型会所，会所内附设休闲娱乐设施，更设有园林泳池；沿高速公路两旁规划有近两三公里的临路商业街，为日后业主入住后提供了丰富多彩的餐饮娱乐等生活配套。应用建议：在推广时可利用项目的多项配套措施对外宣传，说明项目具有较为完善的生活配套，基本上能自给自足，解除购房者后顾之忧。项目劣势（Weakness）（1）项目内部及周边欠缺自然景观优势项目地块内不存在优越的自然景观

9、：如山景、湖景、江景等，周边邻近也没有较强的天然景色，因此在小区规划时应考虑引入人造水系、园林、中心广场等景观作为景观支撑。特别是高层住宅部分区域，更应有一定的园林绿化作为视觉吸引点。应对措施：在规划中可以适当建造中高层单位，以腾空位置来造园林绿化、水景，力求将园林水景与楼宇有机地结合起来，实现做到户户有景的目标。（2）项目周边生活配套不完善项目周边为高新区科技园，多为厂房仓库设施，常住居民不多，以至周边生活配套不足。故此项目区内须设立多种与生活息息相关的配套，营造出适合居住的生活氛围。应对措施：因项目周边的居住氛围不强，因此日后的生活配套多是靠项目内自行满足，在规划上应考虑全面，以满足客户日

10、后的生活需求。（3）容积率较高，对高端产品的推售将产生压力据贵司提供的资料所示，项目的容积率为2.0，为了要实现此容积率，达到所需的建筑面积，楼宇的密度也会相应的提高。而预计规划中项目的别墅类产品所占比例也不低，势必造成超高层数量增大，园林绿化或景观比例减少，降低了高端产品的居住素质，高端客户的购买欲望也随之下降。因此为规避高端产品楼间距过密，必须加大高层楼宇的比例，以此来增加园林绿化的面积。应对措施：目前阳江市在销项目中，特别是拥有别墅类产品的项目，容积率普遍不高。而购买高档次的别墅类产品的人群，对其居住环境要求会相对较高，因此须适当提高高层的比例，以便令别墅类产品区域的楼间距增大和提高舒适

11、度。（4）项目所在不是城市开发的热点所在根据政府公布的土地供应计划（20062010年），项目所在的城北区供应量仅为50万平方，而城南区和中心城区分别为80万和50万平方，江城区城市发展是向南发展。且该区域是以高新区科技园所在，属于新开发区域，据我司向阳江市消费者访谈数据显示，消费者对该区域认知度不高，甚于有部份表示从未去过。故此在项目推售前，应对该区域进行适当的炒作，让市场从了解、熟知到接受，以便在宣传推广时能收到更大的效果。应对措施：在宣传推广上应突出项目的规模，属于一个配套完善的生活大型社区，是一个居住的新区域，借以淡化政策发展方向对项目的影响。（5）项目周边公交线路不发达据了解，目前阳

12、江市的公交车线路普遍不发达，居民出行多以小车或摩托车作为代步工具。虽然随着居民的收入的增多，小车的占有率不断上涨，但在一个家庭中，老人和小孩的独自出行、购物还是以公交为主，而途经项目周边的公交车不多，将令到一些年龄偏大的买家止步。应对措施：可考虑购买一至两辆大巴，在销售前期可作为接着睇楼客户的专车，宣传上可对外称：交楼后该车作为免费送业主购物的专车（定时、定点的班车），以解决项目周边配套资源不足，将业主的购物范围扩大，加强客户的信心，加速其购买速度。（6）地块被排洪渠和道路分割，影响规划的完整性项目规划东西设有一条6米宽的排洪渠，南北规划有一条80米宽的城市主干道，将项目画分为数个区域，将项目

13、的整体性大大减弱，也削弱了项目的规模效应。园林规划中最讲究的就是整体布局、分组团式管理，而排洪渠的设立，将减少了项目的用地面积，间接令小区内的建筑密度增大。应对措施：在规划设计中，应加入对此排洪渠的利用，将不利因素转化为可利用因素，对其进行风格化包装。（7）项目内有两条高压电缆横跨项目内有两条高压电缆横跨（其中一条设在规划路中），如处理不当，除了对日后的建筑规划，园林布局造成影响外，还大大降低了楼盘的档次。因为现在的消费者对居住环境的要求不断提高，其最终目的是为了居住得更舒适、更安心，更健康的生活追求。而高压电缆会造成电磁波辐射，通过的电压越高，电磁波对周边的影响就越大。应对措施：建议可否与政

14、府有关部门协作，调整为入地填埋的方式处理，如实在不能入地填埋的，可否对进入项目内的那部份电缆，进行防止辐射外泄的处理，在日后推广时可打消客户的疑虑。（8）项目地势起伏不大，不利于营造高低差观景一个项目如果地势太平坦，没有高低起伏的地貌，园林的树种就难以突出参差班驳，绿树林荫的景致，园林就缺少柳暗花明的灵性。而且整个项目水平面相差不大，对同类型的产品容易造成通风不畅的缺点。应对措施：要缓解这个不足，除了在选取园林树种要多样化、复杂化，务求令到园林景致呈现出一个层次多变，立体分明的景观外，对不同高度的建筑物在适当位置的摆放，使整个项目从俯视的角度看下去，也存在高低各异的立体感。项目机会(Oppor

15、tunities)(1)项目邻近广湛高速，将吸引周边城市的消费者购买项目产品定位为中高端住宅小区，消费群体不仅仅局限于阳江市内居民，随着阳江市的风力、水力、火力发电站乃至核电站的完工，将吸引更多的高收入人士在阳江市购房，毕竟阳江市区相比于阳春、阳东、阳西和海陵岛等周边二级地区来说，无论从城市发展、医疗、教育等方面都是略胜一筹的。项目靠近高速公路，而且还是将来的进入阳江市的必经之路，更加吸引周边区域的消费者购买。（2）阳江市还尚未有一个非常突出的高端项目出现阳江市的中心是江城区，而江城区暂时还没有一个代表性大型的房地产项目，而项目正是处于江城区所属区域，且具有一定的规模，正好填补了这方面的空白，

16、作为江城区首个大型项目出现。与阳东碧桂园相比，其所处的是阳东县，心理距离上已超出了江城区城区所属范围。（3）作为阳江市门户房产项目，将得到政府的大力支持西平路将来作为进入阳江的首要门户，政府势必会花费大量的资源去改选此路段，甚至作为阳江市的样板路的标准来施工，对项目的外部形象有很好的提升。而项目所处的也正是阳江重要门户位置，所有的途经的或者进入阳江市的车辆，必将关注到本项目。政府也因此将会更加重视本项目的开发进程，如项目在开发的过程遇到困难问题，也必将积极配合，大力支持本项目的良好发展。（4）未来政府批准房地产用地减少根据阳江市规划局网上提供数据显示，阳江市2008年供地60万平方米（含经济适

17、用房用地1.5万平方米，廉租房用地0.5万平方米），其中市中心区20万平方米，城南区20万平方米，城北20万平方米。2009、2010年，每年供地60万平方米（含经济适用房用地1.5万平方米，廉租房用地0.5万平方米），其中，每年在城南区供地30万平方米，独洲岛及中心洲各供地15万平方米。以上数据表明，未来两、三年内政府批准的市内房地产用地是极少的，平均每年仅有60万平方米。06年阳江市商品房共成交66.7万平方米，按照这个消化速度，每年的供求数量上仅是基本相抵。在供求关系相对保持平衡的状态下，房地产业将会持继健康的发展。项目占地1163亩，折合逾150万平方米，拥有大批的后续货量可供销售，以

18、满足消费者购买。（5）政府不再批私人住宅用地自建房阳江市一直以来居民解决住房多是以自建房为主，但考虑到规划城市建设的整体性，自从2006年开始，阳江政府不再批准私人购地建房，因此日后消费者就只能从购买商品房解决住房需求，这一个政策大大促进了阳江市房地产行业的发展。本项目正处于这样有利的外部大环境之下，具有良好的发展前景。（6）市区内大型优质项目极其缺乏，供求不平衡阳江市内的房地产项目多是属于中、小型规模，占地普遍不大，多是以小高层或高层为主，个别拥有优良景观项目（如景湖花园、御水雅苑等），即使价格不断攀升，也受到消费者的欢迎；而一些没有特殊优势的项目，则鲜有人问津。故此可以看出，该市的消费群拥

19、有较强的消费力，只要项目的质素好，不难受到追捧。项目威胁（Threats）（1）项目规模大，投入资金高，开发周期长，市场存在潜在风险项目整体规模较大，涉及投资的金额较多，对开发商资金链运作、融资能力、开发经验都是一个考验。从项目地块大小和目前市场消化力来看，从开发到项目结束将会持续一个较长的时期，受市场变动的影响较大。按2006年阳江市房地产消化速度来看（据政府2006年公布数据显示，阳江市年住宅成交量为66.7万平方米），项目不可能在短时间内开发完成并销售完毕。（2）现有同类型竞争对手对目标客户群体分流目前阳江市拥有与项目同等规模或同等优势的项目不少，而项目的潜在客户与其它同类项目的客户基本上是互相覆盖，容易形成目标客户的争夺，因此其他对手势必各展所长，以吸引客户的关注，