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文档简介
1、? ?财务会计实务财务会计实务? ?课件课件9 9第第9 9章投章投资性房地产资性房地产9.1 9.1 投资性房地产概述投资性房地产概述投资性房地产是指为赚取租金或资本增值,或者两投资性房地产是指为赚取租金或资本增值,或者两者兼有而持有的房地产。者兼有而持有的房地产。 投资性房地产的主要形式是出租建筑物和土地使投资性房地产的主要形式是出租建筑物和土地使用权用权; 投资性房地产的另一种形式是持有并准备增值后投资性房地产的另一种形式是持有并准备增值后转让的土地使用权。转让的土地使用权。二者均二者均属于企业的日常活动,所获得的经济属于企业的日常活动,所获得的经济利益总流入构成企业的收入。利益总流入构
2、成企业的收入。 投资性房地产的范围投资性房地产的范围属于投资性房属于投资性房地产的项目地产的项目已出租的土地使用权已出租的土地使用权.持有并准备增值后转持有并准备增值后转让的土地使用权让的土地使用权已出租的建筑物已出租的建筑物不属于投资性不属于投资性房地产的项目房地产的项目自用房地产自用房地产作为存货的房地产作为存货的房地产 注意:注意: 1.企业代建的房地产企业代建的房地产 适用适用?第第15号号建造合同建造合同? 2.投资性房地产的租金收入和售后租回投资性房地产的租金收入和售后租回 适用适用?第第21号号租赁租赁? 3.企业自用房地产企业自用房地产 适用适用?第第4号号固定资产固定资产?
3、4.企业自用土地使用权企业自用土地使用权 适用适用?第第6号号无形资产无形资产? 5.房地产开发企业用于出售的房地产房地产开发企业用于出售的房地产 适用适用?第第1号号存货存货? 投资性房地产计量投资性房地产计量初始计量初始计量 投资性房地产无论采用哪一种后续投资性房地产无论采用哪一种后续计量模式,取得时均应当按照本钱进行计量模式,取得时均应当按照本钱进行初始计量。初始计量。 投资性房地产的本钱一般应当包括投资性房地产的本钱一般应当包括取得投资性房地产时和直至使该项投资取得投资性房地产时和直至使该项投资性房地产到达预定可使用状态前所实际性房地产到达预定可使用状态前所实际发生的各项必要的、合理的
4、支出。发生的各项必要的、合理的支出。 投资性房地产计量投资性房地产计量后续计量后续计量 投资性房地产的后续计量模式有本钱模式和投资性房地产的后续计量模式有本钱模式和公允价值模式两种。公允价值模式两种。 企业通常应当采用本钱模式对投资性房地产企业通常应当采用本钱模式对投资性房地产进行后续计量。进行后续计量。 有确凿证据说明投资性房地产的公允价值能有确凿证据说明投资性房地产的公允价值能够持续可靠地取得的,也可以采用公允价值模式够持续可靠地取得的,也可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。对投资性房地产进行后续计量。 同一个企业只能采用一种后续计量模式。同一个企业只能采用一种后续计量模式。9
5、.2 9.2 采用本钱模式计量的投资性房地产采用本钱模式计量的投资性房地产9.2.1 9.2.1 投资性房地产取得投资性房地产取得 账户设置:账户设置: “ “投资性房地产投资性房地产 “ “投资性房地产累计折旧摊销投资性房地产累计折旧摊销 “ “投资性房地产减值准备投资性房地产减值准备9.2 9.2 采用本钱模式计量的投资性房地产采用本钱模式计量的投资性房地产1.1.外购投资性房地产核算外购投资性房地产核算 2.2. 3.3. 借:投资性房地产按确定的实际本钱借:投资性房地产按确定的实际本钱4.4. 贷:银行存款贷:银行存款9.2 9.2 采用本钱模式计量的投资性房地产采用本钱模式计量的投资
6、性房地产2. 2. 自行建造投资性房地产核算自行建造投资性房地产核算本钱:由建造该项资产到达预定可使用状态前发本钱:由建造该项资产到达预定可使用状态前发生的必要支出构成,包括土地开发费、建筑安装生的必要支出构成,包括土地开发费、建筑安装本钱、应予以资本化的借款费用、支付的其他费本钱、应予以资本化的借款费用、支付的其他费用和分摊的间接费用等用和分摊的间接费用等建造过程中发生的非正常性损失直接计入当期营建造过程中发生的非正常性损失直接计入当期营业外支出,不计入建造本钱。业外支出,不计入建造本钱。借:投资性房地产按确定的实际本钱借:投资性房地产按确定的实际本钱 贷:在建工程贷:在建工程9.2 9.2
7、 采用本钱模式计量的投资性房地产采用本钱模式计量的投资性房地产9.2.2 9.2.2 投资性房地产后续计量投资性房地产后续计量注意:采用本钱模式进行后续计量的投资性房地注意:采用本钱模式进行后续计量的投资性房地产,可以比照固定资产、无形资产的处理思路理产,可以比照固定资产、无形资产的处理思路理解处理。解处理。 投资性房地产减值损失一经确认,在以后会投资性房地产减值损失一经确认,在以后会计期间不得转回。但遇到出售、对外投资、抵偿计期间不得转回。但遇到出售、对外投资、抵偿债务等处置时,债务等处置时,“投资性房地产减值准备可以投资性房地产减值准备可以转销。转销。9.2 9.2 采用本钱模式计量的投资
8、性房地产采用本钱模式计量的投资性房地产计提折旧:计提折旧:借:其他业务本钱借:其他业务本钱 贷:投资性房地产累计折旧贷:投资性房地产累计折旧确认租金收入:确认租金收入:借:银行存款或其他应收款借:银行存款或其他应收款 贷:其他业务收入贷:其他业务收入计提减值准备:计提减值准备: 借:资产减值损失借:资产减值损失计提的投资性房地产减值计提的投资性房地产减值准备准备 贷:投资性房地产减值准备贷:投资性房地产减值准备 9.2 9.2 采用本钱模式计量的投资性房地产采用本钱模式计量的投资性房地产9.2.4 9.2.4 投资性房地产处置投资性房地产处置借:银行存款借:银行存款 贷:其他业务收入贷:其他业
9、务收入 借:其他业务本钱借:其他业务本钱 投资性房地产累计折旧摊销投资性房地产累计折旧摊销 投资性房地产减值准备投资性房地产减值准备 贷:投资性房地产贷:投资性房地产 9.3 9.3 采用公允价值模式计量的投资性房地产采用公允价值模式计量的投资性房地产9.3.1 9.3.1 采用公允价值模式计量的前提条件采用公允价值模式计量的前提条件 企业有确凿证据说明其投资性房地产的公企业有确凿证据说明其投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的,可以对投资性房允价值能够持续可靠取得的,可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。地产采用公允价值模式进行后续计量。9.3.1 9.3.1 投资性房地产取得投
10、资性房地产取得 账户设置:账户设置: “ “投资性房地产投资性房地产本钱本钱 “ “投资性房地产投资性房地产公允价值变动公允价值变动 “ “公允价值变动损益公允价值变动损益取得时:取得时:借:投资性房地产借:投资性房地产本钱本钱 贷:开发产品贷:开发产品9.3 9.3 采用公允价值模式计量的投资性房地产采用公允价值模式计量的投资性房地产9.3.3 9.3.3 投资性房地产后续计量投资性房地产后续计量 投资性房地产采用公允价值模式进行后续计投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量的,不计提折旧或摊销。企业应当以资产负量的,不计提折旧或摊销。企业应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为根底调整账
11、债表日投资性房地产的公允价值为根底调整账面价值,公允价值与原账面价值之间的差额计面价值,公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。入当期损益。9.3 9.3 采用公允价值模式计量的投资性房地产采用公允价值模式计量的投资性房地产借或贷:投资性房地产借或贷:投资性房地产公允价值变动公允价值变动 贷或贷或 借:公允价值变动损益借:公允价值变动损益9.3.5 9.3.5 投资性房地产处置投资性房地产处置取得处置收入:取得处置收入:借:银行存款借:银行存款 贷:其他业务收入贷:其他业务收入结转处置本钱:结转处置本钱:借:其他业务本钱借:其他业务本钱 贷:投资性房地产贷:投资性房地产本钱本钱 投资性房地
12、产投资性房地产公允价值变动公允价值变动结转投资性房地产累计公允价值变动:结转投资性房地产累计公允价值变动:借:公允价值变动损益借:公允价值变动损益 贷:其他业务本钱贷:其他业务本钱注意:投资性房地产后续计量模式的变更注意:投资性房地产后续计量模式的变更 为保证会计信息的可比性,投资性房地为保证会计信息的可比性,投资性房地产的计量模式一经确定,不得随意变更。产的计量模式一经确定,不得随意变更。 本钱模式转为公允价值模式,应当作本钱模式转为公允价值模式,应当作为会计政策变更处理,按计量模式变更时为会计政策变更处理,按计量模式变更时投资性房地产的公允价值与账面价值的差投资性房地产的公允价值与账面价值
13、的差额,调整期初留存收益。额,调整期初留存收益。 例题例题 2021 2021年年6 6月月2020日甲公司购置一块土地使用权,购置价款为日甲公司购置一块土地使用权,购置价款为3 6003 600万万元,支付相关手续费元,支付相关手续费6060万元,款项全部以银行存款支付。企业购置后万元,款项全部以银行存款支付。企业购置后用于对外出租。甲公司对该投资性房地产采用公允价值模式进行后续用于对外出租。甲公司对该投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。计量。该项投资性房地产该项投资性房地产20212021年取得租金收入为年取得租金收入为160160万元,已存入银行,万元,已存入银行,假定不考虑其他相
14、关税费。经复核,该投资性房地产假定不考虑其他相关税费。经复核,该投资性房地产20212021年年1212月月3131日日的公允价值为的公允价值为3 8003 800万元。万元。20212021年年5 5月出售了该项投资性房地产,取得月出售了该项投资性房地产,取得价款价款4 4004 400万元。万元。要求:根据上述资料,答复以下要求:根据上述资料,答复以下1 12 2题。题。 根据上述资料,根据上述资料,20212021年投资性房地产的会计处理,正确的选项是年投资性房地产的会计处理,正确的选项是 。A A、取得投资性房地产时入账本钱是、取得投资性房地产时入账本钱是3 6003 600万元万元B
15、 B、取得投资性房地产时入账本钱是、取得投资性房地产时入账本钱是3 6603 660万元万元C C、20212021年的租金收入计入其他业务收入年的租金收入计入其他业务收入D D、20212021年末确认投资性房地产公允价值变动收益年末确认投资性房地产公允价值变动收益140140万元万元 根据上述资料,根据上述资料,20212021年投资性房地产处置对损益的影响是年投资性房地产处置对损益的影响是 万万元。元。A A、600600B B、140140C C、360360D D、460460 【正确答案】【正确答案】 BCD BCD取得投资性房地产时:取得投资性房地产时:借:投资性房地产借:投资性
16、房地产本钱本钱 3 660 3 660贷:银行存款贷:银行存款 3 660 3 660取得租金收入:取得租金收入:借:银行存款借:银行存款 160 160贷:其他业务收入贷:其他业务收入 160 16020212021年末公允价值变动:年末公允价值变动:借:投资性房地产借:投资性房地产公允价值变动公允价值变动 140 140贷:公允价值变动损益贷:公允价值变动损益 140 140【正确答案】【正确答案】 A A处置损益处置损益=4 400-3 800+140-140=600=4 400-3 800+140-140=600万元。万元。处置投资性房地产时:处置投资性房地产时:借:银行存款借:银行存
17、款 4 400 4 400贷:其他业务收入贷:其他业务收入 4 400 4 400借:其他业务本钱借:其他业务本钱 3 800 3 800贷:投资性房地产贷:投资性房地产本钱本钱 3 660 3 660公允价值变动损益公允价值变动损益 140 140借:公允价值变动损益借:公允价值变动损益 140 140贷:其他业务本钱贷:其他业务本钱 140 140 例题例题 甲企业对投资性房地产采用公允价值模式计量。甲企业于甲企业对投资性房地产采用公允价值模式计量。甲企业于2021 2021 年年1 1月月1 1日以银行存款日以银行存款7 0007 000万元购入一幢建筑物用于对外出租,租期为万元购入一幢
18、建筑物用于对外出租,租期为3 3年,每年年,每年1212月月3131日收取租金日收取租金300300万元,营业税税率为万元,营业税税率为5 5。20212021年年1212月月3131日,该幢商品房的公允价值为日,该幢商品房的公允价值为7 3007 300万元,万元,20212021年年1212月月3131日,该幢商日,该幢商品房的公允价值为品房的公允价值为7 5007 500万元,万元,20212021年年1212月月3131日,该幢商品房的公允价日,该幢商品房的公允价值为值为7 6007 600万元,万元,20212021年年1 1月月1010日将该幢商品房对外出售,收到日将该幢商品房对外出售,收到7 8007 800万万元存入银行。元存入银行。要求:根据上述资料,答复以下要求:根据上述资料,答复以下1 12 2题。题。 1 1根据上述资料,甲企业持有投资性房地产期间,会计处根据上述资料,甲企业持有投资性房地产期间,会计处理正确的选项是理正确的选项是
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