水上餐厅可行性报告

1、漠阳河水上餐厅可行性报告一、地块概况泾阳河水上餐厅项目位于我市澎西大街以东，和平路与人民路之间澎阳河中段湖心岛与河东岸之间的水面上，属于市政府重点打造的酒吧一条街休闲观光区域内。水面南北长约40米，东西宽约20米，总面积为800平米。项目东侧为澎阳河的东岸，西侧紧邻湖心岛修建的一座庙宇，北侧为省级保护文物柳林古桥。由于年代久远，桥洞较小无法通船，现已在湖心岛西侧新修了一座拱桥用于连接两岸交通和通航。泾阳河水上餐厅项目的起因是武金良市长在年初调度酒吧一条街时询问是否可以在古桥南侧的水面建设一个水上餐厅，吸引我市的年轻人进行投资创业和消费，从而响应中央“大众创业”的号召，搞活餐饮经济。由于集团客运

2、公司承揽了泾阳河水上游船的观光项目，水利局找到我司水上旅游公司洽谈看我司是否愿意承揽该项目。二、项目周边规划及调查1、周边规划水上餐厅项目位于澎阳河两岸的酒吧一条街区域内，是我市重点打造的休闲旅游景观带之一。该项目规划为独立的地上两层商铺（带地下室），目前建成的有20栋，地上面积在300-450nf之间（含露台），定位为集滨水旅游观光、文化、休闲为一体的酒吧商业街，计划于今年6月全面开业。该项目以泾阳河河道为空间主轴，规划游船码头区、酒窖文化区、古桥文化区、亲水观水区四大片区和空间节点。从市政规划角度分析，酒吧一条街的位于我市主城区核心地段，周围人流众多，沿河而建可以借助滨水观光的主题打造类似

3、于旅游城市的酒吧休闲文化一条街，成为我市新兴的年轻人消费场所。水上餐厅的项目可以借助整个酒吧街的商业氛围形成人流互动，而且在建筑形式上也区别周边酒吧的风格，给消费者带来不同的消费体验。2、酒吧一条街租售情况调查酒吧一条街项目是由邯郸市大悟房地产对该地块原址的柳林桥村整体拆迁后，沿河打造的商业项目。大悟公司对柳林桥村拆迁后开发的住宅项目叫柳林国粹佳苑，临河的商业项目定位为酒吧一条街。由于河岸两边为市民休闲散步的步行道路，无法通车，酒吧一条街与住宅项目共用地下停车场，目前暂未施工。而且柳林国粹佳苑项目从2009年即开始面向社会团购，七年过去了仅有两栋楼刚出地面其余均尚未开工。临和平路的售楼部自春节

4、后一直没有营业，位于招贤大厦的总部也基本处于放假状态。据此分析，大悟公司应该是利用我市三年大变样的拆迁契机取得了该项目的开发权，但由于公司资金实力和规模一般，目前迟迟无法开工。目前酒吧一条街完工20栋单体建筑，据我们向大悟公司工作人员了解到由于项目本身套数不多，且建设成本不高，除给个别领导保留的几套外，公司打算自持经营。如果真想购买还要公司董事长同意。由于酒吧街项目计划于今年6月开业，目前除澎阳河西岸的两栋未完工外，其余的已经全部租赁出去。经我们向租赁的商户了解到：2016年6月1日前为赠送装修时间，6月1日至年底为免租时期，从2017年正式开始算房租，合同签四年，合同期内租金不上涨。每套商业

5、包括一、二层室内使用面积、二层露天阳台及地下室使用面积（合同租赁面积按一二层建筑面积计算，露台和地下室为赠送面积）。经调查，由于每套商业位置不同单平米租金略有差异，最南侧靠近和平路的和最北侧靠近行政大厅的租金最贵，单平米租金达65-70元/nf左右；向内略有下调，租金在55-60元/ttf左右。由于市政府要求2016年6月1日前必须开始营业，租户都在紧张装修，整条街的开发商业态主体定位为酒吧，可以稍搭配其他业态，例如台球厅和餐厅等。3、我市餐饮现状调查自2012年11月十八大召开后，中央推行“厉行节约、反对浪费”之风，高端餐饮业“寒冬”来临。现阶段在全国范围内，都出现了高端酒店遇冷的现状。与此

6、同时，中低端定位的餐饮企业也就是面向普通市民的大众消费的企业营业额有所回升。2014年全国餐饮收入达27860亿元，同比增长9.7%,其中大众餐饮占80%。餐饮业进入大众转型、结构优化、动力转换的新阶段。根据商务部发布的行业相关数据显示，未来五年，我国餐饮业将力争实现年均18%的增长速度，零售额达到3.3万亿元，吸纳就业人口超过2500万人，并初步形成以大众化餐饮为主体，各种餐饮业态均衡发展，总体发展水平基本与居民餐饮消费需求相适应的餐饮业发展格局。近两年来我市餐饮行业发展迅猛，尤其是面向80、90后消费群体的各种主题餐厅，更是以别致的装修风格、新颖的菜品赢得了年轻消费群体的青睐。随着阳光集团

7、的天鸿商场和新世纪商场北扩的完工，在我市主城区初步形成了以天鸿商圈、新世纪-国贸-鸿基商圈和稽山-世贸商圈三大餐饮聚集区的格局。在这三大聚集区的店面租金基本都超过了100元/Itf,有的甚至达到了140元/nf。尤其以天鸿商场为代表，餐饮的租金基本是最高的。整个商场的四至六层引入了众多知名的餐饮、休闲、娱乐品牌，通过餐饮行业聚集人流带动消费。印证了万达董事长王健林中国的购物中心不是卖出来的，是吃出来的”观点。这类建在购物中心的餐饮行业，将目标客户锁定为80、90后的年轻消费群体。根据艾瑞咨询的调查报告显示，80后的餐饮支出占到了总支出的52.2%,而90后的餐饮支出比例更是上升到了59%,大量

8、事实证明这类群体的消费能力是惊人的。再加上微信推广和团购等互联网企业的助力，造就了如今各商圈内餐饮行业的火爆局面。基于上述调查，我部认为水上餐厅本身就是一个差异化的产品，而且地理位置和周边环境也适合，通过适当主题或卖点的包装是可行的。三、开发构想水上餐厅项目位于我市主城区繁华的地段，紧邻新世纪和龙湖商圈，是市政府重点打造的休闲观光区，交通便利、商业氛围浓厚，具备了进行餐饮项目开发的条件，因此建议积极对接水利局承揽水上餐厅的开发，将项目建成仿古游船建筑风格的主题餐厅，理由如下：1、符合置业公司房地产业务“两个立足，两个转型”的发展战略，并且可以与集团水上旅游公司的观光游览线路形成良好的互动，相互

9、借力宣传共享客户群。项目建成后可以自持经营或整体出租，由单一业态开发转向涉足商业综合地产开发，是公司转型发展的战略需要。2、资金缺乏是制约我司进一步发展的障碍。该项目没有土地成本，仅需自筹一部分建筑及配套成本，建成后无论是自持经营或是整体出租，难度不大，可以说是一个投资少见效快的项目。四、开发方案1、建设布局整体的建筑形式为仿古游船形式，设计为三层水上餐厅，其中顶层为仿船帆形状的拉模顶棚。建筑整体南北长40米，东西宽20米，退西侧湖心岛2米，北侧古桥2米，与澎阳河东岸通过水上浮桥链接（详细布置见总平面图）。2、建设指标总建筑面积1600nf,其中：一至二层为餐厅，单层建筑面积为800m2（一层

10、水上浮桥和二层走廊各224m2）,三层为拉模露天休闲餐厅（具体见效果图）。3、投资分析总投资484万元，具体成本如下：建设成本：1600m2X1000元/m2=160万元装修成本：2176m2X800元/ttf=174万元（含三层的使用面积576m2）水电配套：80万元（暂估）前后期手续办理（含设计）：50万元不可预见费：20万元4、收益分析：按整体出租考虑，一至二层按均价50元/nf整体出租（三层露天餐厅为赠送面积），则年收入为1600m2X50元/m2X12个月=96万元按照营改增后不动产租赁的税率计算，加上所得税和房产税，项目的投资回收期为7年左右（详见测算表），考虑上一年左右的出租装修

11、和免租期，约8年可以收回投资。五、风险分析1、在2015年的政府工作报告中，李克强总理提出要积极推动大众创业、万众创新，这样既可以扩大就业、增加居民收入，又有利于促进社会纵向流动和公平正义。水上餐厅项目可以吸引有志于餐饮行业的青年人投资创业。而且水上餐厅的周边青年创业的氛围浓厚，包括酒吧一条街及行政大厅南侧的青年创业基地的多个项目都是年轻人经营的，在这样的氛围中创业成功的几率更高。2、俗话说“民以食为天”，餐饮行业是居民生活需要解决的基本问题。因此受经济波动影响较小，尤其是近年来中档餐饮发展迅猛，虽然竞争激烈，但可以通过定位和包装宣传实现差异化经营。3、水上餐厅的地段和周围环境优势不言而喻，首

12、先项目周边小区众多而且河两岸是附近居民散步的主要场所，人流稳定；其次项目位于整个酒吧街的中心地段，本身又区别于周边所有产品，有着独特的竞争优势随着整个酒吧街经营步入正轨，项目未来发展潜力巨大；第三，由于是水上项目，没有土地成本，只需投入一定建安成本即可，从而缩短了整个项目的投资回收期。4、相比优势而言，该项目也存在一定风险。首先水上项目建设的难度和是否合规等风险，需要与水利部门明确相关责任，明确权利和义务，降低风险。其次，对于水上餐厅项目本身而言，位于城市的河道上，不能像景区或水库的水上餐饮一样通过鱼、虾等水产品来吸引消费者，需要另选主题锁定客户。第三，项目西侧的湖心岛是原柳林桥村的庙宇，朝拜

13、的香火和风水可能会对项目招商产生一定影响。六、结论与建议通过上述分析，我部认为投资该项目利大于弊，符合置业公司房地产开发的发展战略，且投资回收期不大，与水利局明确责任后可以开发建设，如果具备条件还可自持经营。请集团公司研究审议。2016年4月15日附：测算表水上餐厅目投资回收期测算表时间"目建设期第一年第二年第三年第四年第五年第六年第七年第八年初始投资484可抵扣投资414租金收入96.096.096.096.0100.8100.8100.8100.8收入合计96.096.096.096.0100.8100.8100.8100.8增值税销项税9.59.59.59.510.010.010.010.0增值税进项税24.616.40.00.00.00.00.00.0“末留抵税款-15.1-22.0-12.5-3.00.00.00.00.0应交增值税0.00.00.00.07.010.010.010.0附加税0.00.00.00.00.10.10.10.1房产税11.511.511.511.512.112.112.112.1折旧24.224.224.224.224.224.224.224.2费用合计35.735.735.73