天润城项目土地获取和设计阶段成本管理案例研究

1、高级财务管理理论与实务案例天润城项目土地获取和设计阶段成本管理案例分析学生姓名：郭丽娜指导教师：苑泽明班级：2009级MPACC山东班2010年04月一、项目背景与由来1、国家有关房地产业发展的方针政策房地产业是第三产业的重要组成部分，我国高度重视住宅及房地产业的发展。胡锦涛总书记在中央经济工作会议指出：“住房、汽车、电信、旅游、环保等行业发展很快，与提高人民生活水平和质量密切相关。这些领域市场潜力大、产生关联度大，对促进结构调整、拉动经济增长有重要作用。要完善政策，促进其健康发展。”中央经济会议明确指出，为应对当前全球性金融危机，应加快经济结构调整步伐，加大基础设施建设，拉动内需，确保国民经

2、济健康稳步地向前发展，确保社会的和谐稳定。2、项目由来南京昌胜房地产有限公司是十四局集团有限公司的全资子公司。我公司于2008年7月25日注册成立，是一家国有房地产开发企业。公司现有职工17人，其中工程技术人员12人，包括工程师高级1人、中级5人，财务会计中级3人，经济高级1人、经济助理1人，经济中级1人。公司具有房地产开发叁级资质，以房地产开发、销售等经营业务为主。中铁十四局集团有限公司是经国家建设部核准的具有综合施工能力的铁路特级施工总承包企业，目前有涉及公路工程、市政公用、房屋建筑、水利水电、隧道桥梁、城市轨道等一系列工程，注册资本达到5.1亿元，总资产118亿元，年施工能力达130亿元

3、以上，目前业务遍布全国并已进入阿富汗、阿尔及利亚等海外市场。曾承建过青藏铁路、北京广州地铁等著名的大型工程，多次获得国家级工程大奖及优秀企业称号。中铁十四局集团有限公司是坚持以“诚信、合作、创新、卓越”为经营宗旨，竭诚提供优质的建筑产品和最佳的服务。中铁十四局集团有限公司主要承建的住宅项目主要在济南、威海、青岛、滨州等山东省内各大城市，本项目是在南京的第一个住宅开发项目。3、项目区位：位于江浦街道迎宾大道南侧2号，东至迎江路，西至新浦路，南至康华路，北至光明路，宁合高速龙华路入口附近。属于迎宾大道新城市区的其中地块之一，也是纬七路过江隧道出口下来的第一站。4、项目用地规划指标用地性质：二类居住

4、用地用地面积：总用地面积7.8万平方米容积率：2.2建筑密度：18%；绿地率：37%；建筑高度：56米；二、项目实施后的影响概要1、本项目将在南京浦口区江浦街道迎宾大道北侧6号S02-2号地块建设住宅，同时配建商业、公用设施。该项目的建设符合国家、省、市稳定发展房地产产业及城市环境综合治理的要求，符合南京市区总体规划发展方向及当前政策取向，并可以进一步推动当地房地产业及相关产业的发展，改善该地区居民的居住环境，从而拉动内需，促进经济增长。2、浦口新市区作为南京新规划的三大新市区之一，是南京城市北延发展的重要战略实施地，连接江南的第一亮点，同时也是未来南京面对北方的新城市窗口。目前浦口大力发展的

5、桥北区域和珠江镇区域等滨江地块也是此次转型规划发展的第一步，目前已有显著成效。3、本项目规划设计上充分体现了“以人为本，兼顾发展”设计理念，在目标市场确定为满足居住需要的前提下，同时配以方便生活的辅助设施和交通辅助设施。4、浦口新市区作为南京新规划的三大新市区之一，是南京城市北延发展的重要战略实施地，连接江南的第一亮点，同时也是未来南京面对北方的新城市窗口。目前浦口大力发展的桥北区域和珠江镇区域等滨江地块也是此次转型规划发展的第一步，目前已有显著成效。相信随着多个过江隧道、渡轮航线以及多座长江大桥的不断贯通，浦口将会成为未来南京最耀眼的城市副中心。5、江浦街道作为浦口国家级生态示范区核心区域，

6、自然条件十分优越，是居住的绝佳选择。浦口规划是现代化的科学城，生态型滨江新市区，南京重要的旅游度假中心。发展潜力无可限量。相信这里就是您未来生活居住的第一选择。三、天润城项目土地获取和设计阶段成本管理案例研究2008年08月，南京昌胜房地产公司启动了天润城项目的建设，项目占地九龙湾形成了一个30万平方米的滨江生活街区，这里拥有南京主城区最宽阔的1200米江面、15000平方米滨江休闲广场，290度浩瀚江景;项目拥有豪华酒店、高级休闲会所、以及超过200家的餐饮娱乐场所;更重要的是，这里还传承着真挚朴实的邻里氛围，而另一方面它以独特的“街区”概念与开放的形态，倡导开放、沟通、融合之精神，打破现代

7、封闭小区的僵化与孤独，彻底融入城市繁华。天润城项目功能上以满足两口、二口之家基本居住需求为主，建筑风格吸纳上江城浓郁人文气息，但更加简洁流畅;户型上，75-145平方米的面积涵盖广阔产品线，以面积适中的两房二房为主。紧凑的设计不但切实贴合口常生活需求，整个项目很好的建立并应用成本管理体系，因此把总价控制在一个非常有亲合力的水平上，在成本的控制上取得了成功，对指导我们更好的进行成本管理有很好的实践意义。3.1搭建项目成本管理制度体系1、搭建项目成本管理体系(1)成本管理相关的各部门责任;南京昌盛房地产开发集团参与项目成本管理的职能部门和主要领导有:公司总裁、成本管理分管领导、成本管理部、会计核算

8、部、设计研发部、工程技术部、项目部、行政管理部、人力资源部、采购部;各部门及负责人成本管理相关职责已经有所详细介绍:(2)编制成本计划管理文件:包括:相应的成本管理制度计划管理制度;采购管理制度;合同管理制度;工程管理制度;预决算管理制度;材料设备管理制度;营销费、财务费、办公费、差旅费等管理费用控制制度。和相应成本管理的计划文件开发成本控制计划;期间费用控制计划;材料采购计划;资金收支计划;降低成本技术组织措施计划。;计划及其执行情况分析;实际成本与预算成本、计划成本对比差异及其原因;并目_分析得出项目开发期内控制措施、效果、存在问题及改进意见、对策。（3）建立成本信息库:1)建立公司内部的

9、常规性成本资料库，主要包括:已经开发完工并结算的项目综合成本分析资料;九龙湾项目基本情况和成本动态情况分析报表。2)建立外部市场动态成本信息库，主要包括:项目所在地有关法规政策的重大调整;市场材料、设备、人力资源(包括新材料、新技术投入市场)等供需状况极其价格变化信息;外部同行业的各类开发项目的综合成本结算分析资料。成本信息库要及时根据市场变化情况进行更新。3.2土地获取阶段的成本管理土地地获取阶段需要进行项目可行性研究在获批的项目可行性研究指导下进行土地的获取。3.2.1影响土地成本的因素1、土地距市中心的距离:天润城项目处十商业中心、城市中心的土地，有着便利的交通和通讯设施，配套较全，土地

10、价格相对较高;2、土地的成熟度:项目所处地块是经过开发的“熟地”，三通一平(即水、电、路、场地平整)已经具备，土地价格自然要高出很多。3、土地上是否有附着物，是否需要拆迁:项目处十在旧城改造中，市中心老城区人口稠密，项目目_紧邻长江，景色优美，属十黄金地段，土地价格较高，再加上拆迁费用、补偿费用的大幅度增加，成本很大。4、土地招投标是否规范:项目土地出让方式上属十拍卖方式，因为事先项目可行性研究作的充分，土地成本测算准确所以出价准确有力，获得了项目的宗地。3.2.2项目地价的测算地租是地价的基础，对十永久租期的土地:经计算，理论土地价值P=8670万元贴现率:I-5.6%租期:T-50年第50

11、年的地租:R5o=278万。地租作为土地购买价格，当地租自身等十其边际产出时利润最大。图7-1土地边际产出图由上图可以看出，只有在E点，土地投入量为L时，地租R等十边际产出MP，利润最大;当在B,C点，土地投入量为L1或L2时，边际产出高十或低十地租，土地使用者都会损失BFE或EGC的利润。十八局集团从公司的角度对土地作出自己的估价，通过测算土地实际价值，以及对未来你开发项目可售面积所创造价值两个纬度决定愿支付的最高的土地报价18523.3万元。训一算过程如下:拟开发项目平均容积率:2.2可售面积:5=30.03万平方米;预售平均价格:PK=3780兀/平方米可回收资金:V=3780兀/平方米

12、*30.03万平方米=113513.4万兀随着城市的发展，土地的地理位置口趋重要，即离市中心距离越近，土地效用越高。土地报价曲线如图7-2所示图7-2土地报价曲线从公司角度看，作为土地的需求者，其开发产品成本可以分解为与距离无关的成本C和与距离有关的成本，b一该成本是距离的线性函数。r(d)为线性函数;如图7-3所示。图7-3土地报价与市中心距离关系图土地报价函数:r(d)一YC-c-f*d7-2式中:项目产品的总收入:V=113513.4万元;无关成本:C=113513.4万元*65%=73738.7万元:开发土地距市中心的距离:d=2.1km;距离基费:f-50*7.8=390万元;利al

13、河水平:二=113513.4万元*18%=20432.4万元;土地最高报价:r(d)一113513.4万元一73738.7万元一20432.4万元=2.1公里*390万元=18523.3万元当竞争对手出价16000万元时公司因为有经过准确测算出的最高报价底线18523.3万兀，因此报价照样信心十足，最终以16780万元获得了目标宗地。3.3设计阶段的成本管理3.3.1设计阶段的成本管理内容规划方案设计经政府批准后，成本管理部结合项目经济效益测算书编制目标成本控制表，经总裁办公会审议通过后作为项目的成本控制目标，最终确定项目总成本目标为C=92900.2万元。项目总成本计算公式:C=RT十D+M

14、十S十F7-3式中:C:项目总成本;RT:项目土地成本;K:项目工程成本;D:项目设计成本;M:项目管理成本;S:项目营销成本;F:项目财务及其它成本;C=16780万+792.2万+73738.7万+789万+765.3万+35万=92900.2万元。为后续各阶段设计工作的成本控制提供依据。设计研发部在控制设计质量的前提下，负责设计成本的控制工作，重点做好设计方案和结构设计优化的成本控制。施工图设计合同应具备有关钢筋、混凝土等建材用量要求的条款;对十一些单项设计(特别是装修、园林)，原则上在项目工程目标成本控制额度73738.7万的基础上下浮10%-20%进行限额设计，控制目标在66364.

15、83万和81112.57万之间。设计研发部应加强了设计审图工作，尽可能避免因设计失误造成的成本增加;并会同工程技术部、经营管理部、成本管理部、项目部等部门，按照项目的成本控制目标对施工图的技术性、安全性、周密性、经济性、实用性等进行会审。成本管理部在设计各阶段按照项目的成本控制目标进行成本监督，在设计成果评审时应对项目成本根据目标成本进行评价。如果设计成果成本超过目标成本控制表中给出的限定范围，成本管理部进行了差异分析并提出调整方案，报公司总裁办公会审议决定。施工图设计阶段，经营管理部、成本管理部需配合设计研发部严把成本关，细化目标成本控制表，将工程预算控制在目标成本的限定在66364.83万

16、和81112.57万之间范围内。成本管理部根据施工图文件编制工程预算，并将工程预算与目标成本控制表进行对比，如果工程预算在目标成本控制表的限定范围内，工程预算由分管领导审批。如果工程预算结果超过目标成本控制表的限定范围，成本管理部负责差异分析并提出调整方案，报公司总裁办公会审议，总裁审批。预算编制完成后，工程成本控制在73005.7万元，相对于计划成本节省了资金约为730余万元。在工程发包阶段，施工单位如果对工程量清单、工程预算提出异议的，成本管理部与施工单位进行了及时沟通，进行核对，工程预算进行了谨慎修改，按照工程预算管理程序进行审批后。最终确定施工合同金额73078.3万元，最终保证了设计

17、成本控制目标得以实现。节省资金约663万元左右。3.3.2设计方案的经济测算设计问题本身就是一个经济问题，它有设计的技术性，更包含设计的科学性和经济性，研究和分析设计经济的影响因素，对寻求工程设计经济效果的途径，降低工程造价有着极其重要的作用。在设计的过程中在设计研发部的牵头组织下对设计提供预选方案进行了测算评分，首先把影响设计方案经济性的主要因素分为以下八个方面:1、建筑造价构成比。建筑造价构成比反映的是不同工程部位的造价占总造价的比值。分析这个可以找出降低造价、提高经济效果的方向。2、户型。小户型单方造价比大户型高，因为小户型内墙多，相应墙面抹灰、管线敷设安装单方造价就高。3,层高。室内净

18、高直接影响建筑造价。降低层高可以:直接节省投资;节约建筑材料和劳动消耗，减轻建筑自重，提高抗震能力;降低采暖能耗，节约能源，提高建筑密度;节约用地，同时，也有利十节省市政投资。4,层数。高层建筑可以节约用地，节约市政投资。5、建筑的平面形状。一般来说，建筑的平面形状越简单，其造价相应地越低，施工也经济。6、建筑的单元组合。合理安排建筑的单元组合，能提高设计方案的经济效果，单元组合数可以影响山墙、基础、屋面等部位的造价。7、结构配筋。结构工程师的设计水平，直接决定了建筑钢筋含量的高低，从而影响工程造价。8、建筑结构形式。框架结构体系造价最高，框架异型柱结构体系次之，砖混结构造价最低。因此，建筑结

19、构的选择，是影响建筑设计方案经济性的一个重要因素。工程设计经济性定量评价AHP法AHP(AnalyticalHierarchyProcess)即层次分析法，是70年代由美国匹兹保大学saaty教授提出的一种决策分析方法，公司设计研发部会同成本管理部等相关部门，在九龙湾项目设计方案的管理和评审工作中运用工程设计经济性定量评价AHP法，用十多准则评价中的方案排序和权重确定，取得了很好的效果。其主要步骤为:（1）建立AHP模型AHP模型分为二个层次:1)目标层。即工程设计的经济效益。2)指标层。影响工程设计经济的八个主要因素，构成了评价的指标层。分别为:建筑造价构成比、户型、层高、层数、建筑的平面形状、建筑的单元组合、结构配筋、建筑结构的形式。3)方案层。即不同的设计方案比较。（2）构造判断矩阵这一步的实现通过对指标层进行两个因素ai,aj之间哪一个对项设计方案的经济性影响大，大多少，并使用1-9的比例标度来赋值，这是一种将思维判断数量化的办法，可利用人们对事物性判断差别时，习惯用的相同、较强、强、很强、极强，并在相邻二极间插入折中的提法。最终通过各种设计管理手段和详细经济评估与测算最终很好控制了成本。主要结论我国的商品房价格偏高，已成为共识。要降低商品房价格，川页应国家调控的意图，同时还要提高企业的市场竞争力，关键要降低房地产开发项目的成本。本文研究房地产开发项