[工作规范与工作手册]某物业管理公司工程部工作手册

1、leoaetetloiaia w，口”, , Bitvei（工作规范）某物业管理公司工程部工作手册20XX年XX月多年的企业咨询顾问经蛇，经过实战蛇证可以落地执行的卓越管理方案,值得您下载拥有FAnazMona东莞市方中物业管理有限公司管理文件汇编第四分册工程部工作手册文件编号：FZWY-MF-04 版 本号： A/0编制：编制日期：2009年5月审核；审核日期：2009年6月批 准：批准日期：2009年7月（盖受控章处）组织架构与部门职能2岗位职责 工程部主管3工程部领班岗位职责4综合电工岗位职责5土建泥水工岗位职责6工作质量标准、工作项目作业流程、综合管理制度电梯机房管理规定7发电机房管理

2、规定8中央空调机房管理规定9高低压配电房管理规定10生活/消防/纯水水泵房管理规定 11管理处工程维修有偿服务收费标准12低压电气控制屏（柜）检修保养项目、质量标准13异步电动机检修保养、质量标准14水泵检修保养项目、质量标准15柴油发电机维护保养项目及质量标准16消防设备检修保养项目、质量标准17楼宇智能设备检修保养项目、保养质量标准18二次供水管理制度19柴油发电机维护保养作业标准20机电设备设施紧急情况处理与安全措施21工程部材料存储、领用管理制度26工作质量记录表单工作日志27发电机运行记录（含试运行）28设备维修记录29消防设备设施保养记录水泵30水泵电机半年保养记录32供配电设备保

3、养记录33煤气站保养记录34监控系统保养记录35水池（箱）清洗及消毒记录表36水池、水箱清洗、消毒工作时间安排表37水池（箱）加药记录38供配电系统运行记录39发电机日常维护记录40煤气房（站）运行维护记录41水泵房设备运行记录42方中物业管理有限公司工程部作业指导工程部组织架构与职能文件编号：FZ-WY-GC-WI-01 版本/状态：A/0第1页共1页运行组元 美 广 场金澳花M泰丰大厦东升大厦土建技术员消防技术员管理处工程部（主管/领班）土建泥水工工程部职能一、负责辖区内的公共设备设施的维修保养二、负责辖区内业主室内有偿维修服务与无偿维修服务三、负责对外委设施设备维修保养单位的监督管理四、

4、负责与外部工程维修保养工作的沟通联络、维修保养方案的提供方中物业管理有限公司工程部作业指导书工程部主管岗位职责文件编号：FZ-WY-GC-WI-01 版本/状态：A/01s负责工程部员工思想品德教育和工作监督考核。2、落实安全防范、劳动保护措施，防止安全事故的发生。3、督促本部员工严格遵守岗位职责，安全操作规程,每天应检查运行记录、工作日志,不定 时检查各岗位工作执行情况。4、组织、调配本部员工对小区房屋公共部分、所属公共设备设施的维修、抢修工作，并作技 术上的指导。5、按照公司工程部设备保养作业规程要求，组织安排重要设备设施的检修保养。做好保 养作业计划，备件计划，报管理处主任审批后组织实施

5、。使所保养设备设施达到“三干净”（机房干净、设备干净、场地干净）四不漏（不漏电、不漏油、不漏气、不漏水1和 “五良好”（设备紧固良好、设备密封良好、设备性能良好、设备润滑良好、设备调试良 好h6、对客户提出的维修、整修事项进行分析、确认，并跟踪服务。7、负责收集、保管重要设备（发电机、电梯、消防系统、监控系统、供水系统、供配电系统 等）的技术资料；建立设备台帐，做好设备的档案管理。8、按有关检查频率标准组织工程人员检查签到有关标准，定期普查小区、大厦的管道、线路； 保障物业道路、楼顶天面、下水道、排水沟以及其他配套设施的通畅、完好，各种管网无 锈蚀、电气线路无乱拉乱接现象。9、检查小区水、电用

6、量情况、节约成本。10、对解决不了的事项、设备技术故障及时汇报上级，尽快组织技术力量处理。11、按时按质完成上级交办的其他工作。方中物业管理有限公司工程部作业指导书工程部领班岗位职能文件编号：FZ-WY-GC-WI-01 版本/状态：A/01、贯彻执行公司各项规章制度，严格遵守并督促本部员工遵守岗位责任制、安全操作规程。2、每天应检查工作运行记录、工作日志，检查各岗位工作执行情况。3、落实安全防范、劳动保护措施，防止安全事故的发生。4、保障所辖区域的设备设施运行、使用正常，水、电、气等能源的正常供给。5、每月组织全班人员检查一次小区、大厦的管道、线路；保障物业道路、楼顶天面、下水道、 9、配合

7、酒店工程部维护好酒店工程事宜。10、协助好外单位进场维修安装，并监督其工程质量。11、遇到突发性停电,应在10分钟内起动发电机，并知会相关人员。运行中的发电机应每 隔一小时记录其运行参数；12、记录好当天所用物料和工作日记，并主动汇报给领班。13、上级交办的其他工作。方中物业管理有限公司工程部作业指导书土建泥水工岗位职责文件编号：FZ-WY-GC-WI-01 版本/状态：A/01、负责小区道路、公共通道、游乐场、楼顶天面、园林景观、地下车库、公用卫生间、内 庭、门窗等房屋维修工程的渗、漏、破损、锈蚀等方面的维护修缮。2、积极处理应急事件，加强各处的巡查，做到发现问题、及时处理.重大问题应向上级

8、汇报。3、每周一对辖区内的所有地漏口进行一次检查，保证畅通.4、每月第一周检查一次各处的下水管道.5、每季第一周清理一次各处的沙井。6、提出化粪池季、年度清理要求,报管理处主任安排处理。7、以上检查清理工作均应记录在当天的工作日记上。8、负责业主室内小修小补、渠厕疏通、协助漏水检查与诊断有条件的可以进行维修施工或 辅助外委维修单位施工。9、上级交办的其他工作。方中物业管理有限公司工程部作业指导书电梯机房管理规定文件编号：FZ-WY-GC-WI-01 版本/状态：A/0一、每周对机房进行一次全面清洁，保证机房和设备表面无明显灰尘，机 房内及通道不得堆放杂物。二、保证机房通风良好，风口有防雨措施，

9、机房内悬挂温度计，机房温度 不超过40- Co三、保证机房照明良好，并配备应急灯，灭火器和盘车工具挂于显眼处。四、毗邻水池的机房应做好防水、防潮工作。五、机房门窗应完好并上锁，未经部门领导允许禁止外人进入，并注意采 措施，防止小动物进入。六、电梯困人救援规程和本规定及各种警示牌应清晰并挂于显眼处。七、按规定定期对机房内设施和设备进行保养。八、每天巡视机房，发现达不到规定要求的及时处理。方中物业管理有限公司工程部作业指导书发电机房管理规定文件编号：FZ-WY-GC-WI-01 版本然态：A/01 .发电机房平时应上锁，未经部门领导批准非工作人员严禁 入内。2 .工程维修人员必须熟悉发电机的基本性

10、能和操作方法，发电机运行时，应作经常性的 巡视检查。3 .平时应经常检查发电机的机油油位，冷却水水位是否合乎要求，柴油箱中的储备油量 应保持能满足发电机带负荷运行8小时用油量。4 .发电机每星期空载试运行一次，运行时间不大于15分钟，平时应将发电机置于自动起 动状态。5 .发电机一旦启动运行，值班员应立即前往机房观查,启动送风机，检查发电机各仪表 指示是否正常。6 .严格执行发电机定期保养制度，做好发电机运行记录和保养记录。7 .定期清扫发电机房，保证机房和设备的整洁，发现漏油、漏水现象应及时处理。8 .加强防火和消防管理意识，确保发电机房消防设施完好齐备。方中物业管理有限公司工程部作业指导书

11、中央空调机房管理规定文件编号：FZ-WY-GC-WI-01 版本态：A/0一、空调机房平时应上锁，未经许可禁止非工作人员入内。二、保持机房内良好的通风和照明。三、保持机房运行时，值班员应按时巡查，检查各项运行参数状态是否正常，如有异常 应及时调整处理，并做记录。四、定期清洗系统的过滤网和过滤器，保证送风管道和水管道的通畅。五、每周对主、副神口机房进行一次清i吉，并做好设备房的消杀灭鼠工作。六、每半年对主、副机进行一次全面检查保养，确保机组的良好运行。方中物业管理有限公司工程部作业指导书高低压配电房管理规定文件编号：FZ-WY-GC-WI-01 版本然态：A/0L配电房是供电系统的关键部位，设专

12、职电工对其定时巡视。2 .未经部门领导的许可，非工作人员不得入内。3 .巡视电工必须持证上岗,熟悉配电设备状况，操作方法和安全注意事项。4 .巡视时应准确记录电压表、电流表、功率因数表的指示读数。经常保持配 电房地面及设备外表清洁无尘。5酒己电设备的倒闸操作由电工单独进行，其他在场人员只作监护，严禁两人 同时倒闸操作，以免发生错误。6 .因故须停某部份负荷时,应提前一天向使用该部份负荷的用户发出停电通 知。7 .对突发性的停电事故应通过电话向用户作出解释。8 .经常保持配电房消防设施的完好齐备，保证应急灯在停电状态下能正常使 用。9 .做好配电房的防水、防潮工作，不能有渗漏情况，严防蛇鼠等小动

13、物进入 配电房。方中物业管理有限公司工程部作业指导书生活/消防/纯水水泵房管理规定文件编号：FZ-WY-GC-WI-01 版本/状态：A/0水泵房是提供住户生活用水，大厦消防用水的关键部位，直接关系到业主 的生活和生命财产安全，因此必须加强管理，确保供水正常。1 .当班工程维修技术员应对水泵房进行日常巡视，检查水泵管道、接头和阀 门有无渗漏水用故好记录。2 .经常检查水泵控制柜的指示灯指示，观察停泵时水泵压力表指示。3 .在正常情况下，生活泵、喷淋泵、潜水泵的选择开关应置于自动位置。4 .生活水泵规定每星期至少轮换使用一次，消防泵每月自动和手动操作试机 一次，确保消防泵在事故状态下能正常起动。

14、5 .水泵房每星期必须打扫一次，确保水泵房地面和设备外表的清洁。6 .水池观察口应加盖上锁，透气管应用沙布包扎，以防杂物掉入水池中。7 .按照水泵保养要求定期对其进行维修保养。8 .保证水泵房的通风、照明以及应急灯在停电状态下的正常使用。方中物业管理有限公司工程部作业指导书管理处工程维修有偿服务收费标准文件编号：FZ-WY-GC-WI-01 版本/状态：A/0序号服务项目收费标准备注1安装窗玻璃，落地玻璃20-30元/台不含材料2安装排风扇25元/台不含材料3安装毛巾架、挂画、安装门铃5元/个不含材料4安装抽油烟机30元/台不含材料5拆窗式空调40元/套不含材料6安装窗式空调150元/台不含材

15、料7安装分体式空调250元/台不含材料8安装日光灯、消毒柜20元/台不含材料9更换漏电开关、水阀15元/个不含材料10拆热水器20元/台不含材料11拆抽油烟机20元/台不含材料12安装窗帘、拉帘15元/个不含材料13安装热水器50元/个不含材料14更换马桶水箱配件20元/次不含材料15检修电路10元/小时/人不含材料16疏通下水管道（主管）60元/次不含材料17修埋更换开关、插座、电话盒10元/个不含材料18修理门锁10元/把不含材料19更换普通水龙头、软管5元/次不含材料20疏通洗脸盒、洗菜盆下水、地漏30元/次不含材料21疏通蹲、坐厕50元/次不含材料22安装吊扇、壁扇15元/台不含材料2

16、3更换灯管、灯泡5元/次不含材料注：以上价格为参考价，如遇管理处能维修的其他项目或维修难度较大的特殊情况，其 收费与业主商定方中物业管理有限公司工程部作业指导书低压电气控制屏（柜）检修保养项目、质量标准文件编号：FZ-WY-GC-WI-01 版本然态：A/0一、文件目的：规范保养检修工作，使保养工作落到实处。二、适应范围：适用于物业小区内所有系统的低压控制箱、柜、屏的检修、保养。三、人员职责：低压电气控制屏应每年保养一次，工程主管（领班）带领本部电工实施。!1!序项目内容质量标准1自动空气开关1、拆下空气开关塑料外壳，清除灭弧罩内的碳化物或金属颗粒，灭弧罩 应无破裂2、检查触头表面应无烧蚀，如

17、烧蚀1/3则应将其更换3、用1000V摇表测量相间绝缘，电阻应不低于100MQ4、自动空W开关在闭合或断开过程中，具可动部分应无阻滞2交流接触口口 器1、拆卸交流接触器，清除触点表面的氧化膜，烧蚀严重的应更换2、动触点与弹簧动作灵活，复位正常3、清洁铁芯上的油污及脏物；短路环无断裂，通电运行应尢电磁噪音3热继电器1、检查热继电器上电流整定值应与电动机额定电流相符2、热继电器的导线接头处无过热痕迹或烧伤，如有则整修处理，处理后 达不到要求的应更换3、复位按钮能正常复位4自耦减压器1、用500V摇表测量绝缘电阻，应不低于0.5MQ,否则应进行干燥处理2、外壳应可靠接地，如有松动则拧紧，锈蚀则应除锈

18、5中间继电 器、信号继 r-t-i nn 电指1、模拟试验中间继电器、信号继电器。检验二者的动作应可靠，输出信 号应正确，如不符合要求则应更换同型号的继电器。6电容器1、将电容器逐个放电后接地2、电容器应无漏油，空鼓现象3、测量电容器容量、电流其值小于额定值50% ,均不符合要求，应更换7信号灯、指 示仪表1、通电后各信号灯正常2、各指示仪表指示正确，如有偏差则应作适当调整，调整后偏差仍较大 的则更换8清理清洁1、用压缩空气或干净干抹布、毛刷清i吉柜内所有元器件，控制柜外壳清i吉， 柜内线路整洁、无积尘、杂物2、紧固所有接线头，对于烧蚀变色的接头应更换五、相关文件：低压配电装置保养维护作业规程

19、供配电系统运行记录方中物业管理有限公司工程部作业指导书异步电动机检修保养、质量标准文件编号：FZ-WY-GC-WI-02 版本/状态：A/0一、文件目的：规范电动机的检修保养工作。二、适应范围：适用于物业小区内的所有系统电动机的检修、保养。三、人员职责：物业区域内异步电动机应每年进行1次保养，由工程主管（领班）带领本部 电工实施。四、写量标准：序一项目内容质量标准1电动机解体，检 查定子铁心及绕 组，并除尘清扫1、铁心及绕组无过热情况。无绝缘老化变色2、铁心硅钢片无松动、槽楔无松动、老化变色3、定子无灰尘，通风槽清洁无油腻4、定子各处螺丝无松动5、定子引线及连线焊接无过热变色情况6、定子绝缘电

20、阻符合规定要求，绕组间的绝缘电阻不低于0.5MQ7、定子线圈在槽内无松动现象2转子检查及清扫1、笼型转子无断条情况，导体在槽内无松动，端部焊接牢固2、转子线圈及铁心无灰尘、油污3风扇1、转子风扇叶片无变形，无裂纹2、螺钉紧固3、风扇应清洁无污物和其他杂物4检查清洗轴承1、轴承清洗后加入合格的润滑脂2、轴承无磨损，严重磨损应更换3、轴承转动时声音均匀无杂音4、轴承不漏油5机壳及外部1、端盖及外科壳无破裂2、外部接地线符合要求，无断股情况3、零附件完整，螺丝紧固五、相关文件：给排水设备设施维修保养作业规程方中物业管理有限公司工程部作业指导书水泵检修保养项目、质量标准文件编号：FZ-WY-GC-WI

21、-03 版本/状态：A/0一、文件目的：规范水泵检修保养活动。二、适应范围：适应物业辖区所有水泵的检修保养。三、人员职责：物业区域内异步电动机应每年进行1次保养，由工程主管（领班）带领本部 电工实施。四、质量标准：序号项目内容质量标准1水泵解体，检查水泵 轴、叶轮、轴承1、水泵轴应正直无弯曲，轴键槽应无磨损，键销角度平整2、轴键槽、键销磨损严重应更换3、清理叶轮表面锈蚀，叶轮无裂纹无破损,破损的叶轮应 更换4、轴承转动时声音均匀无杂音，轴承磨内圆、磨外圆均应 更换5、轴承用柴油清洗后，加入合格的润滑脂2检查联轴器5、更换水泵联轴器橡胶垫6、联轴器无裂纹、磨损3检查水泵房10米以 内的闸阀、止回

22、阀、 浮球阀1、拆卸清理止回阀阀芯，阀芯锈蚀严重的更换2、闸阀转动、升降应灵活，闸阀阀杆加黄油润滑、防锈4、检查闸阀、止回阀密封胶垫，压扁的、无弹性的等不符 合要求的密封胶垫应更换5、检查浮球阀连杆、浮球、连杆插销6、清除液位控制器压力室内污物，疏通控制水道检查控制 杆两端螺母是否紧固，如松驰则应拧紧4检查远传压力表1、表内无积水，调试上下限压力值，指针转动灵活2、紧固信号线端子接头3、偏差很大的远传压力表应更换。五、相关文件：给排水设备设施维修保养作业规程水泵房运行记录表方中物业管理有限公司工程部作业指导书柴油发电机维护保养项目及质量标准文件编号：FZ-WY-GC-WI-04 版本/状态：A

23、/0一、文件目的：规范柴油发电机维护保养活动。二、适应范围：此标准适用于物业小区内发电机的维护、检修、保养。三、人员职责：柴油发电机的维护保养每年一次，由工程主管（领班）带领本部电工实施。 四、质量标准：序 当项目内容质量标准1检查机油平面1、应在停机15分钟后，机油流回到油底壳时检查2、用柴油机的机油尺检测机油平面，保持机油平面接近机油尺H标记处2检查冷却系 统1、检查冷却液平面只有在冷却系统冷却后才可进行2、保持冷却液加满到工作平面，距水箱口 15cM处3检查进气管 各连接处1、卡箍应紧固，软管无龟列、磨损和其他损伤4检查皮带1、在皮带中段加40N压力，皮带应能按下12mm左右，太松太紧都

24、应当进行 调整5检查蓄电池1、检查蓄电池液位应在极板上15mm左右2、电池正、负极接线柱无腐蚀或松动3、蓄电池电压24V6更换机油及 机油滤清器1、启动柴油机达到工作温度74,停机后从油底壳部卸下放油螺栓,放出机油2、将放油獴栓装回拧紧3、向曲轴箱中加入新的机油，至机油尺上的H字符位标记处4、拧下机油滤清器，将更换后的新机油滤清器注满新机油后装上，用手拧紧到 密封垫与滤清器接触位置,再拧紧1/2或3/4圉5、启动柴油机发电机，目检有无漏油现象6、停下柴油机，等15分钟待机油流回油底壳以后，重新用机油尺检查机油平面， 标准位置应在接近H字符标记处7更换柴油滤 清器、水滤清 器、空气滤清 器1、拧

25、下柴油滤清器、将更换后的新滤清器注涌干净柴油装上，安装方法同机油 滤清器2、水滤清器可直接安装，不需另外加水3、空气滤清器安装前应先清i吉空气滤清器接口或集尘盘再进行安装。8清洗水箱1、配制清洗溶液：由150g苛性钠，加6升水构成2、清洗前先将冷却系统水全部放尽，清洁水箱外表的灰尘、油渍3、然后将配好的等量的清洗液加入水箱，停留8-12小时，再运转柴油机，在水 温达到165F （ 74 ）后停机，放水4、清洗完毕加入清i吉的软水灌满水箱并加入防锈剂。发电机功率在150KW加 2支，300KW力口 2-4支，400KW力口 4-8支，（按每支防锈剂0.475升的容 量规格计算五、相关文件：柴油发

26、电机维修保养作业规程柴油发电机维修保养记录表方中物业管理有限公司工程部作业指导书消防设备检修保养项目、质量标准文件编号：FZ-WY-GC-WI-05 版本/状态：A/0一、文件目的：规范消防设备的检修工作，保障保养质量二、适应范围：此标准适用于物业小区内所有系统的低压控制箱、柜、屏的检修、保养。三、人员职责：消防检修保养每季一次。由管理处工程主管（领班）带领本部电工实施作业。四、质量标准：序号项目内容质量标准1检查消防 主机、联 动控制柜1、触摸屏或显小屏操作、显示正常2、手动、自动状态，联动控制屏输出、输入指小刘显不无误，并能使 控制终端动作3、打印机能及时打印报警信息4、各控制回路无短路、

27、接地现象5、系统接地电阻6、柜内线路整洁、清洁无尘2检查模块1、测量总线应有信号电压DC18-24V ,模块工作电压应有 DC18-24V2、手动启动控制台的水泵、风机、等设备，联动控制器有反馈信号灯 亮3检查地下 室感烟、 感温探测 口 n 布1、探测器工作指小灯灵，用烟雾、热量模拟测试，主机能接受火灾信 息2、探测器表面尢土。4排烟、送 风设备1、手动操作排烟阀，开启灵活2、排烟、送风管道无破损、锈蚀3、手动启动风机运行正常5防火卷帘 门1、按钮紧固，手动操作卷帘运行正常。上下限位开关动作正常2、导轨、卷帘无笠形、锈蚀6电梯迫降1、模拟火灾信号测试，电梯能自动迫降7应急指小 灯1、直观目测

28、，绿色指示灯亮2、按下试验按钮，应急灯亮8消防栓、消防喷淋1、电机、水泵的检修保养按异步电动机的检修保养项目及质量标准 和水泵的检修保养项目及质量标准执行2、管道、接头处无锈蚀、漏水，消防栓箱无漏水五.相关文件：消防设备设施的维护保养作业规程方中物业管理有限公司工程部作业指导书楼宇智能设备检修保养项目、保养质量标准文件编号：FZ-WY-GC-WI-06 版本然态：A/0一、文件目的：规范楼宇智能设备检修保养工作。二、适应范围：适应物业小区弱电设备的检修保养。三、人员职责：保养频度半年一次。工程主管（领班）带领本部电工实施。质量标准:序 a项目内容质量标准1A）监控主机1、显小屏画面清晰，录像适

29、时、回放无阻滞，录像存储时间为7天2、视频电缆编号清楚、完整；电缆整洁、整齐3、清扫散热风扇，机箱内外应尢灰尘B ）摄像机1、镜头、镜面清晰无尘2、外壳、支架无锈蚀，螺丝紧固3、防雨、防尘罩密封良好C）线路1、管线通畅，固定艮好，管口应密封2楼宇对讲A）管理机（主机）1、接听声音清楚、明壳,按键灵敏，外观清洁2、与门口机、单元机无通讯障碍3、在单元房内手动试验分机紧急求助按钮，主机能接收到反馈信息4、接线端子紧固、无松动B ）门口机1、IC卡感应线圈感应灵敏，喇叭声音清晰2、电控锁开锁顺利，开锁声音清脆3、按键灵敏、无缺4、与管理机、单元分机通讯正常5、接线端子紧固、无松动3停车场管理系统A）

30、主机1、外观清洁,线路整齐2、显小屏画面清晰，录像适时、回放无阻滞,录像存储时间为7天3、清扫散热风扇，机箱内外应尢灰尘B ）道闸1、道闸升降灵活2、调整弹簧拉力，适应道闸上下应力的要求3、检查蜗轮蜗杆润滑油，启动电机，蜗轮蜗杆转动应无异常声音五、相关文件:方中物业管理有限公司工程部作业指导书二次供水管理制度文件编号：FZ-WY-GC-WI-07 版本/状态：A/0(1)工程部主管管每月5日之前检查小区内每个水池，将检查情况记录在自己的工作日志 上。(2 )二次供水管理由水泵房机电维修人员专职负责。水泵房机电维修员必须持有卫生防疫站 认可的健康证。(3 )每个水池应结构完好、无渗漏，检视窗应加

31、盖上锁，水池周围及顶盖应清洁干净。(4)水池应每隔4个月清洗、消毒一次，清洗员必须持有经卫生防疫站认可的健康证。(5 )清洗消毒水池时应提前两天通知公共事务部，由公务部通知有关用不看水部门和用户做 好储水准备。2 .水池清洗消毒安全注意事项(1 )在水池内作业时，光源需采用36V以下安全电压，最好用手电筒或应急灯。(2)抽污水的潜水泵应装漏电开关，漏电开关应提前试验并确认开关可靠。(3 )水池消毒人员需戴防护眼镜和口罩,未经试验水池中有无氧气前,不得进入水池。如果 在水池内感到头晕、气喘，则应马上离开水池到外面呼吸新鲜空气。(4 )上下水池时应把紧扶手、踩稳不锈钢梯，严防跌落。3 .水池清洗消

32、毒前的准备工作(1) 1 ： 100灭菌净水溶液或市卫生防疫站配制的消毒液。(2 )潜水泵、应急照明灯或手电筒。(3 )扫把、尼龙刷、尼龙绳、胶桶、眼镜、口罩、胶手套。4 .水池清洗消毒程序(1)排放水排放水应提前关闭水池进水阀，让水池水位用到接近消防用水水位,以免浪费；为确保用 户正常用水，排放干水池的时间应控制在1.5小时以内。(2)清洗消毒清洗：铲出水池内泥沙及各种沉淀物；用扫把或尼龙刷从水池顶部、四周墙壁、底部依次反复刷洗；如果仍未洗干净应再进行刷洗直至干净为止。消毒：用扫把或尼龙刷蘸取1: 100灭菌净水溶液(或防疫站配制的消毒水溶液，依次反复 刷洗消毒；之后将水池盖好封闭半小时；用

33、清水冲洗一遍整个水池，排出消毒水溶液重复用清水冲洗一遍并排出消毒水溶液注水：清洗消毒工作全部结束后，清理收拾好所有工具。打开闸阀向水池内注水，达到调定 的水位后加盖上锁。5 .取样送检(1)用干净的矿泉水瓶从水也中部提取500ml水并在瓶子中部贴上标签，标签上应写明送 栓单位及送样日期。(2)水样当天由机电处主管安排人员送至市卫生防疫站进行检测。(3)如果检测不合格，则应重新清洗和消毒水池直至合格为止。6.记录存档水池清洗消毒工作全部结束后，应完整、规范、清晰地把情史记录在水池清洗消毒记录表 内，并于每次小区全部水池清洗消毒工作结束后三天内由水泵房组长把记录整理成册交机电 处存档，保存期为两年

34、。方中物业管理有限公司工程部作业指导书柴油发电机维护保养作业标准文件编号：FZ-WY-GC-WI-08 版本/状态：A/0检查机油平面：用柴油机的机油尺检测机油平面。为了得到精确的读数，应在停机15分 钟后，机油流回到油底壳时检查，尽可能的保持机油平面接近机油尺H标记处。3、检查冷却系统：保持冷却液加满到工作平面。检查冷却液平面只有在冷却系统冷却后才 可进行。4、检查进气管各连接处；卡箍应紧固,软管无龟列、磨损和其他损伤。5、检查皮带：在皮带中段加40N压力，皮带应能按下12mm左右，太松太紧都应当进行 调整。更换机油及机油滤清器：当柴油发电机运行250小时后，或目测机油发黑、机油中含金 属屑

35、，手捻机油，有细微颗粒时，均应更换机油。更换机油的程序是：a)、启动柴油机达 到工作温度74,停机后从油底壳部卸下放油螺栓，放出机油。b)、将放油螺栓装回拧 紧。、6、发电机运行满250小时，检查机油滤清器、柴油滤清器、水滤清器、如必要时更换。7、清理水箱中的积垢,检查易磨损和易松动的外部零件。8、做好巡视检查做好保养记录。9、保持通风良好设备房不超过40。10、 定期清理发电机设施，确保无积尘、无鼠害。11、 加强防火管理意识，确保机房消防设备齐全。12、 做好防腐工作，每年修补油漆，标识完好。13、 管理制度完善，保持发电机无渗漏。14、 严禁将金属物、工具等放置或遗留发电机上，以防事故发

36、生。15、 应将每次出现的故障原因和排除方法，进行记录供下次检修时参考。发电机检查内容一、开机前检查1、检查机油、柴油、冷却水是否足够是否合乎要求。2、检查发电机有无渗漏情况。3、检查电池接头有无松动、锈蚀、电力是否充满。4、检查发电机组是否有积尘。5、检查机油、品质有无异常,是否超期使用。二、开机后检查1、观察各仪表的读数是否正常,排气烟色变化情况是否正常。2、听发电机发出的声音是否有变化情况,有无异常振动。3、嗅凭感觉的嗅觉嗅出柴油机是否出现异常气味的地方。4、避免长时间在80%额定负载以上的情况下运行。5、手触摸电球外壳温度有无异常。6、当判断有较大故障或柴油机突然自行停车时，应及时检修

37、，以防事故扩大。方中物业管理有限公司工程部作业指导书机电设备设施紧急情况处理与安全措施文件编号：FZ-WY-GC-WI-09 版本/状态：A/0 停电和电力故障的紧急处理1、若电力公司预先通知小区暂时停电，应立即将详情和有关文件呈交主管。2、将有关停电通知预先张贴在大厅明显处。3、当供电恢复时，管理员必须与电工技术人员检查小区内所有电掣的正常动作情况，如有 损坏，须立即报告主管，安排修理，检查备用发电机，准备发电。4、必须随时准备电筒和其他照明物品,以便晚间突然发生停电时使用。5、当小区晚间发生突然停电事故时，管理员应立即通知主管及控制中心,安排工程部人员 维修，并通知住户或业主有关停电情况，

38、防止偷盗和抢掠，必要时应关闭大闸。二、爆喉及水箱过满的紧急处理1、检查漏水的准确位置，并在许可能力下，立即设法制止漏水，如关上水掣。若不能制止 时即寻求支援。在支援人员到达前须尽量控制现场，防止范围扩散。2、观察四周环境,漏水是否影响各项设备,如电力变压房,升降机,电线槽等。3、利用沙包及可用之物件堆箱，防止漏水渗入升降机等设备，并须将升降机立即升上最高 楼层。以免被水浸湿而使机件受损。4、利用现有设备工具，设法清理现场。5、如漏水可能影响日常操作、保养及申报保险金问题，须拍照片以作日后存档及证明。6、通知清洁部清理现场积水,检查受影响范围,通知受影响住户。7、日常巡逻时，应留意渠道是否有淤泥

39、、杂物、塑料袋，随时加以清理干净,以免堵塞。8、如咳地区及建筑物曾经有水浸记录，平日必须准备足够沙包，作为爆水喉及雨季使用。三、供电设备事故应急处理1、触电处置：发现有人触电时，当值变配电室值班电工应保持镇静、保持头脑冷静，尽快 使触电者脱离电源，并进行紧急抢救。(1 拉开电源开关、拔去插头或熔断器，用干燥的木棒、竹竿移开电线或用绝缘工具(平 口钳、斜口钳等)剪断电线；(2 用干燥的衣服或绝缘塑料布垫住触电者，将其脱离电源；(3 防止触电者在断电后跌倒。如果触电者尚未失去知觉，必须让其保持安静，并立即请 医生进行诊治，密切注意其症状变化；(4 如果触电者已失去知觉，但呼吸尚存，应使其舒适、安静

40、地仰卧，将上衣与裤带放松, 使其呼吸通畅；若触电者呼吸困难，有抽筋现象，则应积极进行人工呼吸，并及时送 进医院；止。函 田L2、3、4、5、入暴及飓风的紧急处理(5 如果触电者的呼吸、脉搏及心跳已停止,此时不能认为其已死亡，应当立即对基是行 人工呼吸。人工呼吸必须连续不断地进行,直到触电者自行呼吸或医生赶到现场救治为必须检查大厦所有门窗是否关上及牢固。必须检查天台所有水箱盖是否上锁及牢固。 擦窗机关上电源，放在安全地方。天台上杂物及材料，必须清理及停放牢固。 检查排水渠道是否畅通。风暴降临，应做好以下工作；(1 关闭公共地方的窗户。若有需要，可加上胶纸。(2 检查各处排水道，确保无泥沙、杂物及

41、塑料袋淤塞。(3 在大厅告示牌上贴上台风警告标贴，通知住户或业主留意关闭窗户,收妥晒台上花盆、 衣服等。(4 在大厅明显处张贴或竖立路滑标志。(5 建筑物外有维修棚架，擦窗机等，应通知建造商采取防风措施。(6 准备清理水浸工具及防护用品，如沙包等。(71持续收听气名象台发布有关台风消息，应参照水浸紧急事件处理。易燃气休泄漏的紧急处理1、当接到怀疑泄漏易燃气体报告时，并尽快赶到现场查看究竟。2、抵达现场后，要谨慎行事,敲门进入后，不可开灯开风扇及任何电掣。必须立即打开所 有窗门，关闭煤气或石油气掣。严禁现场吸烟。3、通知所有人离开现场，有关人员到场检查，劝阻围观人员撤离现场。4、如发现有受伤不适

42、者，应小心妥善处理，等待救护人员及警务人员抵达现场。5、在平时巡逻时应提高警惕。遇有不寻常气体味道时，应小心处理。对煤气及石油气总掣 的位置和开关方法应了解和掌握。6、将详细情况记录下来，尽快呈交主管。五.电梯困人的紧急处理1、如在乘客被困在电梯内，如有闭路电视及对讲机，则须把电视机镜头移至困人的电梯， 观察电梯内的活动情况，详细询问被困者有关情况及通知管理人员到电梯门外及保持联 系。2、立即通知电梯保养公司紧急维修站派人释放被困者及修理该电梯，在打电话时必须询问 对方姓名及告知有人被困。3、被困者内如有小孩、老人、孕妇或人多供氧不足的须特别留意,必要时请求消防人员协 助。4、被救者救她后，须

43、询问：(1 是否有不适，是否需要帮助等。(21提供姓名、地址、联系电话及到本厦的原因。(3 如被困者不合作及自行离去，则记录备案。5、必须记录事件开始到结束的时间，详细情形及维修人员、消防员、救护人员到达和离去 的时间，消防车、警车及救护车号码等。7、必须记录被救者救出的时间或伤员离开时间及查询伤员送往何处医院。8、发生电梯困人事故时，电梯维修员应按如下方法操作电梯：9、1、把电梯主电源拉开，防止电梯意外启动，但必须保留轿厢照明。16、 2、确定电梯轿厢位置。17、 3、当电梯停在距某平层位置约60 cm范围时，维修人员可以在该平层的厅门外使用专用的厅门机械钥匙打开厅门，并用手拉开轿厢门，然后

44、协助乘客安全撤离轿厢。18、 4、当电梯未停在上述位置时，则必须用机械方法移动轿厢后救人。步骤如下：(1)轿门应保持关闭，如轿门已被拉开，则要叫乘客把轿门手动关上。利用电梯内对讲电话， 通知乘客轿厢将会移动，要求乘客静待轿厢内，不要乱动。(2)在曳引电动机轴尾装上盘车装置。(3)两人把持盘车装置，防止电梯在机械松抱闸时意外或过快移动，然后另一人采用机械方法一松一紧抱闸, 当抱闸松开时，另外两人用力绞动盘平装置，使轿厢向正确的方向移动。(4)按正确方向使轿厢断续地缓慢移动到平层15cm位置上。(5)使抱闸恢复正常，然后在厅门对应轿门外机械打开轿厢，并协助乘客撤出轿厢。5、当按上述方法和步骤操作发

45、现异常情况时，应立即停止救援并及时通知大厦电梯维修保养承包商作出 处理。6、事后书面报告物管部经理。六.发生火警时消防的紧急处理(-1火警应变措施1、切勿急躁，保持镇定。2、在可能情况下，以灭火设备扑灭火源，但切勿把自己置身于危险之中。3、如火势不能控制，应使用最近之消防楼梯走到一楼空地，并将火场内情况及时报告消防 队，请牢记不要使用电梯。4、逃生时采用低势沿地板爬行；如必须通过火焰时，请将所穿衣服用水浸湿或毛毯等浸湿 后裹住身体迅速冲出。5、留守岗位及封锁现场，直到有关方面到现场处理为止。6、各个出口，火警警钟，灭火器灭火喉之位置以及灭火器的使用必须要了解和掌握。7、须了解各主要通道及走火路

46、线。8、保持走火通道畅通无阻，确保消防设备处于正常状态，留意其保养期限。9、烟的上升速度，远比人上楼梯来得快，故火警时应尽速向地面逃出。10、 为防止在危急中迷失方向及保持镇定，管理员一定要事先学会如何危急中应变。11、 就事件发生情况，尽快向主管提交报告。(-1消防警钟鸣号当消防警钟呜号时，立即往地下之消防控制室检查下列各控制板：L消防喉辘，火警钟玻璃按手系统。如属消防喉辘，火警钟玻璃按手警钟，会使消防显示板显示所属该层这按手掣固定消防 泵开动，立即到该层楼查看是否有火警。如属意外打破火警按手，则到消防控制室把控制匙插上,使警钟停止，再到消防泵房关 上电掣电源，另通知工程部更换损坏之玻璃。2

47、、感应烟雾头如属感应烟雾头警钟，须立即到现场查察是否发生火警，如发生火警，则报告当班同事火警地点，位置，当班同事需在大厅等待消防车抵达，带领消防员到发生火 警现场。如属感应烟雾头因其他原因引起误呜的，须立即通知警钟控制中心（可能消防车已经出 车）,及时将警钟停止，但千万不要还原灯号，要留待消防车到场检查收队后才能还原，若灯 号不能还原，需要换时，须致电警钟控制中心挂牌，待换妥还原后才能换牌。七、水灾及跑水措施当天气下大雨及时检查天面下水道是否畅通，地下室污水泵运行是否正常，服从上级安排。跑水一般 是地下室水池跑水和水管跑水，如发现地下室水池跑水，立即关掉就水阀，检查球阀故障原因，如水 管破裂跑

48、水，立即关掉就近水阀，必要时立即停泵迅速抢修确保正常使用。八.工作安全措施1、严格遵守特种工作操作规程随时巡查本职范围工作，保证公共设施正常运行。2、高空作业（如：外墙维修、空调检修、检查灯管、线路故障等等）必须有监护人的情况 下行。工作前必须检查工具是否安全可靠（如：安全绳是否结实，人字梯连接是否牢固、 是否采取防滑措施、安全帽是否有安全保护措施等等13、修建道路或外墙时必须采用安全防护栏，写在正在施工、注意安全正在施工、请勿 靠近等牌放在前面显眼的位置，保证行人及工作人员的安全。4、在日常巡查中，发现有险情时应及时采取预防措施，方中物业管理有限公司工程部作业指导书工程部材料存储、领用管理制

49、度文件编号：FZ-WY-GC-WI-010 版本/状态：A/0目前各管理处工程部的材料需求，都是按月度预先申购，为了管理上的便 利，应遵循采购、验收、入库、存储、出库这一既定的操作顺序，使材料的出 入清晰明了。1、材料的入库：各管理处月度申购与临时采购回来的材料，工程负责人负 责验收，其型号规格、质量、数量应与申购单互相一致，无误后由保管人办理 入库手续（附：材料入库登记表），管理处主任负责核实并签名。2、材料的领用：维修人员领用材料需填写材料领用登记表，将领用材料 的名称、数量、用途、领用时间均注明清楚。并须管理处主任签名。3、材料的存储：未用完和未用的材料应能与材料入库登记表、材料领 用登

50、记表一一对应。每月管理处主任要对材料进行清查。4、保管人：由管理处主任指定保管人，对存储材料负责保管。对出、入库 材料、物品及时登记。附：材料入库登记表材料领用登记表方中物业管理有限公司2008-6-26工作日志FZ-WY-GC-QR-01当 班 记 录年 月曰当班人：备 注当 班 记 录年 月曰当班人：备 注工作日志，记录当天发生和已处理的设备故障、隐患、业主报修、巡查、保养、检修等工作。如有未 完成的工作在该日备注栏注明原因。发电机运行记录（含试运行）设备 编号运行 原因累计运行 时间设备 责任人运行 睡人本次运行时间开机前检查柴油 油位机油 油位水箱 水位疑开关位置输出开 关位置电瓶液

51、位记录项目输出电压（伏）AB:BC:CA:输出电流（安）A ：B ：C ：频率 (HZ)（转/分）电瓶 电压FZ-WY-GC-QR-04小区（大厦）：（试）运行日期：年 月 日机油油压 （Mpa ）机油:由：目 /ra皿水温室内温度通风 系统机器响声振动消防 系统照明停机后检查备注：运行启动及过程监管人签名：领班（主管）：物业主任（经理）：工程主任（经理）（抽查）:备注：此表包括市电停电时发电机启用运行记录和平时的试运行1己录；试运行记录每周启运不得少于1次;领班（主管）每周审阅不少于1次，物业主任（经理）审阅每月不少于1次；工程主任每月抽查1次。设备维修记录FZ-WY-GC-QR-07小区（大厦）：年 月 日设备名称规格型号维修单位 及人名设备编号开始时间结束时间设备故障现象、原因：维修处理方式（现场维修/运出维修；外委维修/自修）：维修过程、使用材料及安全措施：维修人签名：日期：维修检定结论（含技术参数功能）:检定人签名：日期：备注：物业主任（经理）审核:工程主任：工程领班（主管）:凡物业辖区内的机