房地产估价讲义0知识讲解

1、房地产估价第一部分：教学目的与要求一、教学目的：通过房地产估价课程的学习，目的是使学生能较系统掌 握房地产估价的基本理论和基本方法，学会运用房地产估价理论与方法分析和解 决房地产估价工作中的实际问题。二、教学要求：要求学生掌握房地产估价的基本理论和基本方法，为学生深 入学习房地产估价理论以及开展实践工作提供参考并打下基础。第二部分：课程理论体系与总体结构房地产估价是一门系统地研究房地产估价过程的普遍规律、基本原理和 一般方法的科学。在研究过程中，需要运用自然科学、社会科学以及诸多现代科 技成果。同时，房地产估价也是一门具有广泛应用性的实践学科。房地产估价从房地产及其房地产估价的基本原理、房地产

2、估价的理论基 础、原则以及程序，房地产价格的影响因素与六种主要评估方法， 城镇土地定级 评价，房地产估价制度与相关法规等多方面， 论述了房地产估价学科及其所涉及 的一系列问题，具有很强的实践性和应用性。本课程共分十三章，第一章绪论，介绍房地产估价的基础知识，第二、三章 介绍房地产估价的理论基础、原则与程序，第四章房地产价格的影响因素分析， 第五章到第十一章介绍剩余法、市场比较法、成本估价法、收益法、趋势法、现 金流量法以及路线价法的理论与应用， 第十二章介绍城镇土地定级估价，第十三 章是房地产估价制度概述与相关法规。第三部分：教学内容与学时分配、教学内容:第一章绪论教学目的要求：通过学习本章要

3、求学生了解房地产、房地产价格的概念、特征 与存在形态，基本掌握房地产的特征。教学重点：房地产估价、房地产价格的概念以及房地产的特征。第一节 前言一、房地产估价的重要性（一）房地产估价是国家加强对房地产资产管理的迫切需要（二）房地产估价是国家征收房地产税费的重要依据（三）房地产估价是对房地产经济活动实行有效管理的重要手段（四）房地产估价是深化住房制度和土地制度改革的重要基础（五）房地产估价是保障人民生活安定的重要措施二、房地产估价的含义：（房地产价格评估或房地产评估）三、房地产估价的学科性质与评估业性质（一）系统性强（二）实践性强（三）房地产评估业的性质：中介服务业四、国内外房地产价值理论及房地

4、产估价研究状况（一）国外房地产价值理论及房地产估价研究状况 A 国外房地产价值理论研究状况现代西方房地产价值理论起源于：十八、十九世纪的古典经济学派在重农主义思想影响下，提出土地、资本、劳力和协作是创造价值的基础 主要代表人物及观点：威廉 配第 首次提出级差地租的概念；首先提出了地价可由土地获得的地租 资本化的观点。 缺点：没有把利润与地租分开来； 没有把价值和使用价值区别开 来；并且认为地租是土地的恩赐，而不是工人劳动的产物 。理查德 坎帝隆 认同配第关于地租是一种剩余的观点；正确指出，地租=市场价格生产成本利润 。亚当 斯密 古典政治经济学的主要代表人物。主要贡献在国富论比以前 明确得多地

5、论述了地租量地决定问题； 他的生产要素成本价值论成为现代西方成 本估价法的理论基础之一。 价值是一种客观现象， 价值的存在是商品效用的源泉， 短缺可以影响商品的交换价值， 但是土地、 劳力和资本等基本生产要素成本决定 商品的基本价值或自然价值 。大卫 李嘉图 是古典政治经济学的又一杰出代表和理论完成者；运用劳动价 值理论研究地租， 对级差地租理论做出了突出贡献； 理论建立基础为土地边际收 益和报酬递减概念的基础； 土地边际收益价值论成为现代西方收益还原法中派生 出的土地剩余估价技术和最高最佳使用的理论基础 。让 马帝斯特 萨伊 政治经济学概论中；提出了“生产三要素论”应成为 地租理论的基础，认

6、为生产出来的产品是劳动、 资本和土地共同发挥作用的结果。 这一理论成为我国在土地估价中测定土地级差收益的基本方法 。马克思19 世纪古典价值理论面临的挑战之一；批判、吸收、发展古典地租 理论尤其是李嘉图的差额地租理论的基础上， 根据劳动价值学说， 创立了科学的 地租理论；地租 =市场价格个别生产价格，还提出了“资本化的地租表现为价 格”，其公式：土地价格 =地租/利息率； 古典价值理论面临的又一挑战 澳大利 亚学派的边际效用原理， 即商品价值大小与边际效用有关， 即商品价值最终取决 于其满足消费者效用的贡献率 。阿尔弗雷德 马歇尔 现代西方房地产价值理论的奠基人；成功地将边际效用 的需求价格理

7、论和古典学派的供应成本学说结合起来，创立了新古典综合论， 使之成为当代西方价值论的基础； 具体内容， 运用边际分析和供求分析综合起来 分析地租地价， 认为供给与需求像一把剪刀的双刃共同起作用， 双方谁也不能单 独决定价值，市场机制使价格与成本达到某种均衡，完善的市场经济 使价值、价格与成本达到和谐统一。 从某种意义上说， 马歇尔是现代西方房地产 估价理论和三种基本估价方法的奠基人。 约翰 B 克拉克 美国，运用边际分析、数量分析以及报酬递减规律论证了地 租地价问题。 威廉 阿郎索美国，在 20世纪 60年代引入区际均衡和区位边际收益等空间 经济学理论，提出竞标地租观点， 并做出了市场经济条件下

8、的城镇土地租金梯度 曲线和同心圆土地利用模式图； 它是解释土地在不同用途间转换和不同用途具有 不同地价的有效方法 。阿尔弗雷德 韦伯 在本世纪初创立工业区位论，其理论的核心是通输、劳力 及集聚因素间相互作用的分析和计算，找出工业产品的生产成本最低点。 华尔特 克理斯塔勒 德国地理学家，则在系统分析区域城镇体系各级中心地 的分布格局与市场、服务、交通、行政区划等区位因子相互关系的基础上，创立 了中心地理论。 区位理论， 提示了一定区域内人类经济活动与社会、 自然等其他 事物和要素间的相互内在联系和空间分布规律。 B 国外及我国香港地区房地产估价研究状况20 世纪 20年代以来，西方主要国家进入城

9、市化高速发展时期，房地产业出 现空前繁荣，同时推动房地产估价研究的发展，大体上可分为三个阶段： 第一阶段，土地经济学派的兴起，奠定了土地价值论基础 。这一时期的代 表作有费希尔发表的 房地产原理（1923 年），巴比科克的房地产估价（1924 年），埃利和穆尔豪发表的土地经济学基础 （1925 年）。第二阶段，摩茨科杂爱房地产评估界发表了划时代意义的论著 房地产估价 过程（1927 年），他在这本著作中发展了马歇尔的思想体系，将价值理论与评 估理论紧密结合起来， 指出在完全竞争的均衡条件下， 正常价值、 长期成本和资 本收益价值之间可互为验证的理论基础。第三阶段， 其代表人物是海德、 阿特金松

10、和舒姆茨， 他们分别推广和发展了 比较法、收益法和成本法中价值评估技术，特别是舒姆茨在估价过程（1941年）一书中构建的估价模型被美国房地产估价师协会收录在首次发表的 房地产 估价（1951年），该书到 2000 年为止再版 13次，成为西方房地产界最有权威 的房地产估价专著。英国房地产估价研究状况现代房地产估价的发源地，早在 1884 年便出版了房地产估价的专著，详细 论述了收益法，近百年间，该方法几乎没有多大变动；英国的估价，注重经验和艺术的结合，主要采用五种估价方法：比较法、投 资法（收益法）、成本法、剩余法（假设开发法）和利润法。早在 1890 年，马歇 尔明确提出了扩展收益法的应用，

11、 他把利润作为连接价值与收益的纽带， 并给出 了公式：价值 =收益 /利率。发展到现在，收益法逐渐成为房地产估价的三大基本 方法之一。至20世纪 60年代前的上百年间， 英国经济持续平衡发展， 通胀率保 持在一个相对较低的水平，传统收益法中的资本化率就是投资收益率。进入 60 年代，房地产投资的外部经济环境发生很大变化， 通胀率大幅提高， 业内人士开 始深刻反省传统方法的合理性， 提出了全风险收益率和收益率逆差的概念。 全风 险收益率，由于包含了投资的经营发、金融、变现、收益变动风险而得名。收益 率逆差，是指房地产投资的初期收益率与金边债券投资收益率相比所出现的倒挂 的现象。1959年，爱尔沃

12、德（Ellwood）提出房地产的总价值应当反映抵押贷款 的价值和权益的价值，并发表了 Ellwood 表，将收益法发展到了一个新时期。现 在西方房地产估价领域广为熟知的 Ellwood 抵押收益法， 其实是对该法的简化和 步骤分解，使之简易直观，简化后称作阿克松（Akerson）简化式。进入80年代 以后，由于英国房地产市场交易案例的大幅增加，收益法几乎被比较法所取代， 并广泛应用至今。美国房地产估价研究状况（特征）美国房地产估价师协会对房地产价格评估工作注重技术（公式） 、 计量，对已确定的房地产中的某种权益的性质、品质、价值（或效用）进行不偏 不倚的估价。 估价工作， 是以针对相应市场领域

13、采用有选择的调研方法、 综合相 关数据、应用正确的分析方法， 以及具备为提出解决问题方案所必要的知识、 经 验和专业性判断为依据。美国采用三种房地产估价方法：比较法、收益法、成本法。一般将房产和地 产共同评估， 尤其是早期对于课税标准价格的评定； 拟定各种路线价法则， 如慎 格尔在其所著房地产估价原则一书中提到，最先使用的深度价值表 4321 法 则；对于各种深度的宗地价格，最先被承认的法则，是 1866 年纽约市法官霍夫 曼创立的霍夫曼法则；此后，霍夫曼尼尔法则，曾在纽约施行；对于市街地 的课税估价，其中最著名的是苏马斯法则； 80 年代的比较法。德国房地产估价研究状况 从历史上讲，德国德城

14、镇规划、用地计划等都具有其先进性。 德国的房地产估价方法主要有三种： 比较法、 收益法和成本法。 德国的房地 产估价主要有市场流通值和课税标准价格两种。 市场流通值， 是体现房地产在当 前市场条件下的价格， 它由权益或供求关系决定的； 课税标准价格， 实际上是房 地产的普通价值，主要是为财产税、地税、工商税、地产购买税和遗产税的征收 提供依据；比较法为最主要方法。加拿大房地产估价研究状况所有私人或公务员对房地产市价的评估， 基本上都采用比较法、 收益法和成 本法三种方法。这三种方法均根据市场动态而定。成本法的基础在于，“任何谨慎的投资者所愿意为物业支付的价格不会高于 他购买这块土地并建造同样称

15、心和效用的建筑物而不过分拖延建造时间的总费 用”；收益法，是将收入按与市场相一致的比率进行资本化。这一方法是建立在 价格是预期收益的折现值这个基础上的；比较法的一个前提是，市场价来源于 比较物业的价格。采用三种方法评估房地产市场价格， 每种方法的结果都必须由另两种方法加 以验证。前两种最被看中，因为它们最能准确反映市场上买者及卖者的态度。 成本法不被看中的原因， 折旧的量化困难且主观； 对物业的需求不同， 造成物业 价格会高于或低于物业总的建筑成本（含税收、利润等） 。日本房地产估价研究状况 在日本，房地产被称为不动产，因而房地产估价也被称为不动产鉴定估价， 房地产估价师被称为鉴定士。 日本的

16、不动产鉴定估价由日本不动产评估协会和日 本政府共同管理。日本不动产鉴定评价主要使用比较法、 收益法和成本法。 其中， 比较法和成 本法应用最为频繁。 在对土地价值进行鉴定评价时， 一般首选比较法； 对建筑物 的价值鉴定评价时首选成本法； 当难以从市场上找到用以比较的交易实例限制了 使用比较法时，就要借助政府公布的不动产评估信息。比较法通常选用四个用于比较的不动产实例。 此外， 在使用收益法时， 一般 使用直接还原法，而较少使用复杂的折现现金流方法（DOF）;但若有人特别委托使用 DOF 方法、并愿意为此多支付评估费， 鉴定士也可以提供一个 10 年期的 DOF 分析。香港地区房地产估价研究状况

17、香港的房地产估价方法承袭自英国，主要采用 5 种方法：比较法、投资法 （即收益法）、成本法、剩余法和利润法。比较法，除了对一些“特殊”或“罕有”的房地产，由于缺乏可比较的市场 资料，需考虑其他方法外，估价师都是依照比价法进行估价，因为该方法简易、 可靠。用收益法进行估价，是根据房地产正在未来一段日子里可收取租金回报的 “现在价值”。首先在同区内找到足够同类型的房地产的买卖资料，然后分析这 些资料可得到一连串的“回报年期”系数房地产的现值系数。成本法，是建立在以下假设基础上的，即建筑费与价值是相关连的，因此， 地价加上建筑物的建筑费相当于土地和建筑物的整体价值。 在香港，估价师认为： 这个假设是

18、含糊的， 因为价值是由供给和需求两种力量决定的， 建筑费只是影响 供求平衡诸多因素的一个， 并且仅在个别方面影响其价值。 通常用于很少转手或 是没有市场依据的房地产类型的估价。利润法的依据，是假设某些房地产价值与使用该房地产所得到的收益之间具 有一定的关系。 该方法是一种非常间接的方法， 并包含了一个固有的缺点， 即完 全依赖估价人员在解释和处理数据时的主观性。少用。剩余法的原理在于， 土地是所有经济活动的承担者， 而土地价值与其相关联 的经济活动有直接联系。 香港使用这个方法评估土地价值时， 要将土地开发费用 扣除，包括基建费、建筑师和估价师费、法律费、代理费、财务费及开发者的收 益。用这个

19、方法得到的估值依赖许多的变量， 因而误差机会较大。 除非所考虑的 房地产具有开发或再开发的可能性和很难找到同类型房地产进行直接比较时， 通 常不用这个方法。（二）我国房地产估价研究状况与国外房地产估价的研究类同之处， 即也是先从土地估价的研究出发， 然后 再发展成房地产结合的估价。我国房地产估价理论研究始于 20 世纪 30 年代。 1930 年，章植的土地经 济学出版； 1935 年，张辉出版了上海市地价研究 ，同年高信出版了南京 市之地价与地价税；1938 年，王丙勋出版了天津市地价概况 ；1944 年出版 了伊利和魏万尔合著的土地经济中译本、张丕介的土地经济学导论 、 以及王季深上海之房

20、地产 等一系列著作。 这个时期主要是在介绍国外房地产 经济学理论的基础上，对房地产价格作了初步研究。新中国成立后，。认为社会主义不存在地租，城市住宅不是商品，因此，房 地产业不复存在，房地产价值及价格评估研究也被冷落。1980 年 11月成立了中国土地学会，并召开了许多学术讨论会，探讨社会主 义地租地价问题。 这一时期， 以地租地价问题讨论为中心， 引发了整个土地价格 问题的研究， 较普遍地承认应实行土地使用制度改革； 以住宅商品化问题讨论为 中心，引发了住宅商品化、住宅制度改革、房产经济等问题的深入研究，逐步形 成了房屋商品化理论体系。1984年12月 12日，原城乡建设环境保护部发布了经租

21、房屋清产估价原 则，这是新中国成立后发布的第一个关于房地产估价的部门规章。规定房屋估 价方法为：房屋现值（净值） =房屋重置完全价值 新旧程度；或房屋现值 =房屋 重置完全价值 房屋折旧。自 1987 年起，我国开始城镇土地定级估价工作，并且由点到面，由沿海到 内地，由大中城市向中心城市逐步进行， 以便探索出适合我国当时地价评估的方 法。 1990年，当时的国家土地管理局在总结上述方法的基础上，于 1990 年颁布 城市土地定级规程（试行） ， 1993 年颁布城镇土地估价规程（）试行 。 1997 年，我国的土地估价管理办法 、土地估价管理条例纷纷出台，土 地市场日趋健全和完善，市场交易资料

22、已很充分。1989 年 7 月我国第一家房地产评估机构深圳市物业估价所成立。 1990 年深圳市政府发布了深圳经济特区物业估价暂行办法 。1991 年，建设部政策 研究中心、 中国城市住宅问题研究会房地产评估委员会组织的课题 房地产价格 评估方法与应用 完成，第一次比较全面地介绍了国外地房地产估价方法， 同时 总结了当时我国常用的房地产价格评估方法，如，计分计点法、重置评估法、土 地成本加总法。在房屋租赁价格评估方面，介绍了实例估价法、对照评估法、标 准房租增减评估评估法， 同时介绍了土地级差收益测算和高层建筑地价分摊的方 法。受当时条件的限制， 主要是运用成本法， 只有沿海少数大城市开始应用

23、比较 法和收益法。从 1992 年起，北京市研究制定了 北京市房屋重置价评估标准 ，在总结当 时各地使用的分等定价法、定额核算法、折旧扣除法、分项计价法的基础上，提 出了“部件计分法”。这为我国房屋重置价格标准的制定开了定量分析的先河。四、房地产评估（业）的历史与发展（一）房地产评估（业）的起源 房地产评估是社会分工日趋专业化的结果； 是市场经济发展到一定阶段的客观要 求和必然产物。（二）房地产评估实践、房地产评估（业）的历史与发展：A 中国，早在汉武帝时，征收以土地为主的财产税，从而萌发出我国古代房地产 评估现象，并且世界各国评估业的发展也大多以土地税收估价为起点。B 英国，二十世纪七十年代

24、发生的房地产危机促使评估标准产生， 当时很多银行、 会计、收购伙伴等对房地产的贬值失望， 在评估中房地产价值的确定也缺乏规范。 产生了机构（英国皇家特许测量师学会） 。C 美国，评估标准产生的推动力是二十世纪八十年代末期美国的金融风险， 原因 之一在于美国政府对资产评估业不予直接管理。采取措施： 1989 年美国国会通 过了第 11 号法令不动产评估改革关于修订联邦金融法规的强制法令 ；管 理制度上， 1987 年成立了美国促进会。D 法国、日本、澳大利亚等国家也都先后制定了自己的评估标准、方法和管理制 度。E 欧洲的评估组织， 1977 年欧洲不动产评估组织成立，之后出版了适合全欧洲 的评估

25、标准蓝色纲领 ，1997年 4 月第一套标准修订。F 国际：基于不动产界需要互相加深理解， 1982 年国际资产评估标准委员会成立。 随着全球经济一体化进程的加快， 各国经济的互相渗透， 建立统一的评估标准的 需要也就越来越强烈， 1994 年，形成了修订完成的国际评估标准白皮书。G 中国： 在当代，也出现过类似的资产评估活动，如五十年代，实行新税则时，曾规 定对房产和地产先按照标准房价和地价进行测算，然后计征税款。中国城市房地产管理法规定了“国家实行房地产评估制度” 和“国家 实行房地产价格评估人员资格认证制度” 。1993 年 2月，原国家土地管理局发布土地估价师资格考试暂行办法 ；199

26、5 年 3 月，建设部与人事部联合发布了房地产估价师执行资格制度暂 行规定和房地产估价师执业资格考试实施办法 ；1995年 5 月，原国家国有资产管理局和人事部联合发布注册资产评估师 执业资格制度暂行规定和注册资产评估师执业资格考试实施办法 。第二节 房地产的概念与存在形态 、房地产的概念（一）概念表述的多样性：注意定着物与附着物的区别（二）本质的同一性（三）本教材的房地产概念 、房地产的存在形态（一）单纯的土地：狭义、广义、最广义（二）单纯的建筑物：建筑物、构筑物、房屋的区别（三）房地合一的房地产：完整实物形态；区别单独、区分、共同所有第三节 房地产的特征一、房地产估价的必要性：由特征决定一

27、、土地的特性：（一）土地的自然特性： 承载力；肥力；不可移动性；数量固定性；耐久性；个别性（二）土地的文化特性： 用途多样性；社会经济位置的可变性；合并与分割的可能性 三、房地产的特征种类：（一）固定性（二）差异性（三）昂贵性（四）升值性（五）长期性（六）双重性（七）敏感性第四节 房地产价格的特征与形态（分类）一、房地产价格的概念（一）货币表现（二）最根本的特征：双重实体二、房地产价格的形成基础（一）房地产的有用性（二）房地产的相对稀缺性（三）房地产的有效需求三、房地产价格的特征（一）共性：以货币表现；也受价值规律的影响（二）个性： 表现形式；本质特征；价格构成基础；形成基础四、房地产价格的形

28、态（分类）（一）土地价格分类A 按照土地权属分：所有权价格与使用权价格；B 按照形成基础分：征用地价、批租地价与转让地价；C 按照计算单位分：总地价、单位地价与熟地楼面价。D 按照出让方式分：拍卖、招标、协议价格（二）建筑物价格分类A 按照流通形式分：出售和出租B 按照计算单位分：总价格和单位价格C 按照交房时间的差异分：现房价格与期房价格（三）房地合一价格分类A 按照形成基础分：评估价格（收益、基准以及试算价格） 、市场价格、 成交价格、理论价格和公开市场价值；B 按照用途不同分：买卖价、租赁价、抵押价、课税价、典当价、保险 价、征用价等；C 按照市场性程度分：正常价格、限定价格、特定价格；

29、D 按照实物形态分：土地价格、建筑物价格、房地合一的房地产价格 五、房地产价格的作用（一）调节供求关系（二）引导和公告作用：政府定期公布的基准地价、标定地价、房屋重置价格（三）促进技术进步（四）优化资源配置的作用思考题 ：1、如何理解房地产与房地产价格的概念？2、房地产的特征对房地产估价产生哪些影响？3、房地产估价的必要性？第二章 房地产评估的理论基础教学目的要求： 学习本章要求学生了解地租、 地价、区位以及转换边际的房地产 评估理论；着重了解地租与区位理论。教学重点：地租与区位理论 教学难点：转换边际理论第一节 地租理论一、地租的概念 土地所有者凭借土地所有权得到的收入，土地所有权价格；本质

30、是收益权； 只要土地所有权存在，就存在地租。二、地租的表现形态（一）绝对地租A 绝对地租形成原因：土地所有权垄断B 绝对地租的来源：城市工业部门总利润的扣除C绝对地租的量化（本质）：是为取得一定的土地空间进行一定的经营 活动而必须支付的最低代价。D 绝对地租的形成条件：低于工业资本有机构成的农业资本有机构成（二）级差地租A 级差地租产生的原因：土地的有限性引起的土地经营权垄断B 级差地租的来源：城市土地经营所获得的超额利润C 级差地租形成的条件：土地区位的优劣土地的质量等级D 级差地租的分类与量化：由于形成的具体情况不同具有两种形式： 级差地租I和级差地租U,级差I 是由于由于土地位置、肥力差

31、别引起的资本生产率的差别而形成的； 级差地租U 是由于在同一块土地上连续追加投资引起的资本生产率的差别而形成。形式上虽有区别， 但实质相同， 都是由投入在土地上的等量资本所具有的不 同生产率而产生的结果； 都是由农产品的个别生产价格低于社会生产价格之间的 差额产生的超额利润转化而成。三、绝对地租与级差地租的异同点（一）相同点： 从本质上讲都是由土地所有权决定， 都同样地体现了土地所有权 的经济利益要求。（二）不同点：从量上看，城市绝对地租是作为工业生产总利润的扣除，因而它 是与一定的社会经济发展水平相适应； 级差地租则具有与土地的质量等级相关的 确定的量的规定性， 因而在城市土地利用及城市地产

32、评估中级差地租具有更重要 的意义。四、地租理论在房地产评估中的指导作用（一）绝对地租的作用 按照马克思的地租理论，城市的绝对地租由农业绝对地租水平决定，以城市郊区一定区域内的相对劣等地的地租量为基准。 因此，绝对地租是房地产评估中 调节、控制城市最低地价的重要基础。（二）级差地租的作用级差地租是房地产评估时要遵循的最佳效用原则、 预测原则、 时日原则的依 据。 一定区位上的城市土地，可以获得的级差地租是由土地生产力的水平界定 的。以级差地租为基础评定的地价标准应主要以由不同区位土地生产力的高低导 致的级差地租量为依据。这一点对评定地价的最高值尤为重要。第二节地价理论一、地价理论的概念正因为有地

33、租，才会产生土地价格。土地价格的实质：地租的资本化；地租 是地价的基础。价格可以完全不是价值的表现，没有价值的东西在形成上可以具有价格。二、地价的计量马克思的理论： 如果撇开竞争和土地投机， 影响土地价格变动的有两个： 一是地 租量，二是利息率二、地价理论的应用：（一）土地定级（二）地价评估三、地租与地价理论的区别与联系 事实上， 地租理论和地价理论是相互补充、 密不可分的。 所不同的是地租理 论对地产评估的过程起着定性化的指导作用； 而地价理论则是使地产评估工 作更接近模型化与定量化的基础。第三节区位理论 一、区位的概念：综合概念是自然地理位置，经济、交通地理位置在空间地域上有机结合的具体表

34、现。 区位不仅包括地球某一事物与其他事物在空间方位和距离上的关系， 还强调 自然界的各种地理要素和人类社会经济活动之间的相互联系和相互作用在空间 布置上的反映。二、区位理论的应用 （一）区位论基本原理与城市土地布局；城市土地利用 （二）城市地域结构论与分类估价；厂址选择（三）工业区位论与工业用地评估；商业服务业网点设置（四）规划理论；城市规划和经济规划第四节转换边际原理 一、西方转换边际理论概述是解释土地面积在具有不同地租支付能力的用途间分配的有益方法。 二、转换边际理论的应用我国在地价比方面的运用：商业：住宅：工业地价比 =4： 2： 1三、转化边际原理在（房）地产评估中的作用 （一）在分类

35、估价中转换边际原理起着具体的指导作用 如商业用地对区位最敏感，宜用点价、路价、片价等。（二）转换边际原理在评定综合基准地价时具有决定性（三）转换边际原理对于合理调整用地结构也有重要意义 运用转换边际原理进行的地产评估的成果在实际中可以作为土地有偿使用的依据，如计征土地使用税等。 从这个意义上讲， 转换边际原理对于调整用地结 构、促进土地的合理布局有积极推动作用。思考题 ：1、简述房地产估价的地租、地价、区位以及转换边际原理在我国的产 生与发展。2、简述房地产估价的地租、地价、区位以及转换边际原理的异同点。第三章 房地产估价的原则与程序 教学目的要求：学习本章要学生了解房地产估价的必要性、原则与

36、程序 教学重点：房地产估价的原则与程序 教学难点：房地产估价的原则第一节 房地产估价的必要性 一、房地产估价的概念主体、目的、原则、程序、内容、对象二、房地产估价的必要性（零）房地产估价为政府宏观调控房地产市场提供依据（一）房地产估价是建立社会主义市场经济体制的需要（二）房地产估价是各类房地产交易的需要（三）房地产估价是房地产税收的需要（四）房地产估价是房地产抵押、保险、典当业务的需要（五）房地产估价是房地产征用、拆迁、补偿的需要（六）房地产估价是法人和自然人作出投资决策的需要（七）房地产估价是企业合资、改制、改组、兼并、联合入股以及破产清算或清 产核资的需要（八）房地产估价是处理房地产纠纷的

37、需要一类在买卖、交换、租赁、征用、课税等；二类离婚、遗产继承等。（九）房地产估价为上市公司上市提供参考依据第二节房地产估价的原则 一、房地产估价原则的概念 能符合房地产价格形成的客观规律， 能使估价工作顺利、 有效地展开并最终 取得成果的那些应遵循的法则和标准。二、房地产估价原则的作用（一）原则是指南，使效率增加；（二）对房地产估价的基本前提具有认识上的一致性对同一估价对象在同一估 价目的、同一估价时点下的估价结果有相似性；（三）帮助估价人员思考和衡量估价对象的价值， 首先把估价对象的价值框定 在一个合理的范围内。三、房地产估价原则的内容（一）合法原则：合法前提 合法原则要求估价以估价对象的合

38、法权益为前提； 合法的含义是指符合国家的法律、法规和相关政策以及当地政府的规定； 合法权益包括：合法产权、合法使用与合法处分等方面 。1、合法产权方面，以房地产权属证书和有关证件为依据； 具体方面，注意区分：农民集体所有的土地不当作国有土地； 划拨地块不能当作有偿出让地块； 违法用地不能当作合法用地； 违章建筑不能当作合法建筑； 临时建筑不能当作永久建筑； 手续不完备的建筑不能手续完备的； 共有的房地产不能当作独有（完全产权和部分产权） ； 有纠纷产权不能当作无纠纷产权2、合法使用方面，以城市规划、土地用途管制等为依据； 西方所谓的城市规划创造土地价值，在一定程度上反映了这一要求。3、合法处分

39、方面，以法律、行政法规或合同等允许的处分方式为依据； 土地使用权出让合同4、其他方面，评估的价格必须符合国家的价格政策。 具体说，房改售房的价格， 要符合政府有关该价格测算的要求； 新建的经济 适用住房的价格， 要符合国家规定的价格构成和对利润率的限定； 农地征用和城 市房屋拆迁估价，要符合有关农地征用和城市房屋拆迁补偿的法律、行政法规； 法律、行政法规规定不得抵押的房地产， 就不能作为以抵押为估价目的的估价对 象，或者说这类房地产没有抵押价值。5、举例说明合法原则的具体应用。以城市房屋拆迁估价指导意见 （2003年 12月 1 日）第 12条为例，有了 该规定，估价人员在拆迁估价中就可以按照

40、下列几点把握被拆迁房屋的性质和面 积一般以被拆迁房屋的权属证书及权属档案的记载为准； 各地对被拆迁房屋的性质和面积认定有特别规定的，从其规定； 拆迁人与被拆迁人对被拆迁房屋的性质或者面积协商一致的， 可以按照协商 结果进行评估；在对被拆迁房屋的性质不能协商一致时， 应当向城市规划行政主管部门申请 确认。（房屋面积鉴定机构或具有房产测绘资格的房产测绘单位）（二）最高最佳使用原则：使用前提长期考虑的特点必须同时符合4个标准：1、法律上许可；2、技术上可能；3、经济上可行；4、价值最大化。寻找最高最佳使用的方法，是先尽可能地设想出各种潜在的使用方式， 然后 从下列4个方面依序筛选：1、法律上的许可性

41、2、技术上的可能性3、经济上的可行性4、价值是否最大实际应用上，对下列前提根据最高最佳使用原则对估价前提做下列之一的判 断和选择，并应在估价报告中予以说明：1、保持现状前提2、装修改造前提3、转换用途前提4、重新利用前提5、上述情形的某种组合。最常见的是2+3种的组合。（三）供求原则：价值规律的运用在分析供求关系时，除了要掌握一定时期内供给与需求的总量变化，还要 注意供给与需求的结构性变化；房地产的价格受需求变化的影响更大；估价时分析的供求关系主要是当地同类房地产的供求关系。（四）替代原则：追求经济合理性是人们经济行为的普遍原则，价格低，效用大的选择结果，可使相互替代的商品价格趋于一致。市场比

42、较法的理论基础替代原则要求估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价 格。无论我们采用什么估价思路和估价方法，都必须首先承认替代原则：市场比较法是用相同或类似房地产的成交价格来“替代”估价对象的价格； 收益法是用估价对象未来的收益“替代”估价对象在估价时点的价格；成本法是用估价对象各组成部分的价格来“替代”估价对象的价格，等等。（五）估价时点原则：（又称评估基准日、估价期日、评估时日）很强的时间相关性和时效性（在估价时点的客观、合理价格或价值）；估价对象在不同的估价时点的状态是不同的，相应就会有不同的价格； 注意估价时点与估价作业期的不同；注意估价目的、估价时点、估价对象状况、房地产状

43、况四者的内在联系：估价时点估价对象状况房地产市场状况过去（回顾性估价）过去过去现在过去现在现在未来未来（预测性估价）未来未来（六）公平原则:合理、公正为评估出公平合理的价值，估价人员需作到：1、应本着下列假设进行估价：各方当事人均是理性的、精明的；2、估价人员应以各方当事人的角色或心态来考虑评估价值，又称“换位思 考”；3、估价人员再以专家的身份来反复、精细地权衡评估价值；4、为评估出公平合理地价值，估价人员还必须有良好的职业道德，不能受 任何私心杂念的影响。第三节 房地产估价的程序一、房地产估价程序的概念 明确对某一宗房地产进行估价， 从头到尾做哪些工作， 先做什么，后做什么； 反映的是估价

44、工作的客观过程，整个过程中的各项工作之间具有内在的逻辑关 系。估价的程序反映的是估价工作的客观过程， 整个过程的各项工作之间具有内 在的逻辑联系。二、房地产估价程序的内容（一）接受任务：被动接受、主动争取、自用自估 被动接受工作时，估价需求者可能是房地产所有者或使用者的代理人； 房地产的欲购买者； 一方以提供房地产的方式与另一方合作， 另一方也可能委托 估价机构估价； 以房地产抵押贷款为目的， 受理该抵押贷款的银行也可能委托其 信任的估价机构对该房地产进行估价； 政府为课征房地产税； 法院要处理涉案的 房地产，如拍卖、抵债、定罪量刑等；城市房屋拆迁，拆迁当事人委托估价机构 对被拆迁房屋进行估价

45、，等待。自用自估的房地产估价适用情况， 如：企业在清产核资时对自己拥有的房地 产进行估价；房地产开发商为其参加政府举行的土地使用权拍卖、 招标出让活动， 拟报出的购买价格进行评估。（二）明确基本事项、签定估价合同：A 明确待估房地产 主要明确估价对象，还要弄清楚评估对象的坐落位置、面积、用途、结构、B 明确评估目的 是服务于市场交易，还是纠纷处理，或是组建合资企业、跨地区集团、股 份公司等。C 明确估价时点 估价日期的确定通常与企业财务核算报表填报的结算期相一致；例 多数估价是对当前的价值进行评估，一般以实地查勘之日为估价时点； 委托评估日期为估价日期； 企业集团各成员组建签约期为估价日期；

46、房地产纠纷案中过去发生争议的时点。 一般地，估价基准日不要以将来某日做估价时点。 估价时点究竟是现在，还是过去或未来，是由估价目的决定的。 从理论上讲，估价时点的详细程度与估价的难易程度有关，估价时点越具 体，要求的估价精度越高，估价也就越困难。D 明确估价投标书的交付日期注意估价日期（时点）与评估时期的不同点。（三）选择估价方法 估价方法的采用，取决于估价对象的房地产类型、估价方法的适用条件及 所搜集资料的数量和质量。估价方法选定后就是进行具体的测算。（四）收集资料、实地查勘 估价所需的资料：委托估价方需要按估价合同的要求向受托方提供有关待 估房地产的法律、 技术方面的资料； 对房地产价格有

47、普遍影响的资料； 对估价对 象所在地区的房地产价格有影响的资料；相关实例资料，即类似房地产的交易、 开发建设成本、 收益等资料， 搜集什么样的实例资料， 主要取决于拟采用的估价 方法；反映估价对象状况的资料。搜集资料的渠道：委托人提供；实地查勘获得；询问有关知情人士；查阅估 价机构的资料库；到政府有关部门查阅；查阅有关报刊或登陆有关网站等。实地查勘注意事项： 有一些估价项目的委托人与被查勘房地产的业主不是同 一人，估价人员一是可要求委托人与被查勘房地产的业主事先做好沟通； 自己向 被查勘房地产业主说明来意和相关情况，争取其理解与配合。（五）配备人员、制定作业计划估价作业计划的主要内容主要包括：

48、拟采用的估价技术路线和估价方法； 拟调查搜集的资料及其来源渠道；预计所需的时间、人力、经费；估价作业步骤 和时间进度安排，通常最好附以流程图、进度表等。（六）计算并最终确定估价额 不同估价方法测算结果之间有较大差异时，应寻找原因，可以按照下列从 低级错误到高级错误的顺序进行检查：测算过程是否有误；基础数据是否准确； 参数选取是否合理； 公式选用是否恰当； 所选用的估价方法是否切合估价对象和 估价目的；是否符合估价原则。特别需要强调的是，估价中的每一个数字都应有来源依据。 、 在确认所有的测算结果无误之后， 应根据具体情况选用简单算术平均数、 加 权算术平均数、中位数、众数等数学方法之一求出一个

49、综合结果。（七）撰写估价报告书估价报告的形式分为书面报告和口头报告（如专家证词） 。书面报告按照 格式，又可分为叙述式报告和表格式报告，报告书的格式有固定式、自由式。一份完整报告通常由个部分组成： 封面（标题、估价项目名称、委托人、估价机构、估价作业期） ；目录；致 委托人函（致函对象、正文、落款、日期） ；估价师声明；估价的假设和限制条 件；估价结果报告（委托人、估价机构、估价人员、估价目的、估价时点、估价 对象、评估价值定义、估价依据、估价方法、估价结果、估价作业期、估价报告 应用有效期；其他说明） ；估价技术报告（详细介绍估价对象的区位、实物和权 益状况，分析影响估价对象价值的各种因素，

50、 说明估价的思路和采用的方法及其 理由，说明估价的测算过程、参数选取等，说明估价结果及其确定的理由。 ）；附 件。（八）估价报告书的审核、确认、交付及收费事项（九）估价资料归档： 估价机构与委托人签订的估价委托合同； 估价机构向委托 人出具的估价报告 （包括附件）；实地查勘记录； 估价项目来源和接洽情况记录； 估价过程中的不同意见和估价报告定稿之前的重大调整或修改意见记录； 估价报告审核记录；估价人员和估价机构认为有必要保存的其他估价资料 思考题：1、为什么说房地产估价是一门科学，也是一门艺术？2试分析各估价原则的含义。3、如何理解估价时点的意义？它与估价作业时间有何区别?4、估价为什么要遵循

51、一定的程序？5、估价人员一般应如何选择估价方法？6、提高估价报告书质量的途径有哪些？第四章房地产价格的影响因素教学目的要求：学习本章要求学生了解影响房地产价格的内、外部因素 教学重点：影响房地产价格的内、外部因素。教学难点：房地产价格的形成过程第一节 房地产价格的形成过程、与一般商品价格在形成上的共性（一）商品价格的形成基础相同（商品价值论，供求关系）（二）商品价格的构成要素相同（三）商品价格的影响因素：A从市场主体看：需求导向（接受的消费者价格） *竞争者导向根据成本结构制定 的价格（成本导向）B从来源看：二、房地产商品价格形成过程中的特性（一）价格构成要素的复杂性（二）价格表现形式的单一性

52、（三）价格影响因素的多样性（四）价格高低差异的重要性第二节 影响房地产价格的内部因素 、影响房地产价格的内部因素的概念：据房地产实物形态的构成：内部因素来源于土地和建筑物 二、影响房地产价格的土地因素（一）位置、面积（二）地形、地质（三）形状、用途（四）“生熟”程度（五）交通、环境（六）土地肥力三、影响房地产价格的建筑物因素（一）用途、质量（二）结构、装修（三）楼层、朝向（四）附属设备、完损程度（五）政策法规对建筑物消防、防震等设施的有关规定第三节 影响房地产价格的外部因素一、影响房地产价格的外部因素的概念：二、影响房地产价格的外部因素的内容：（一）影响房地产价格的地区环境因素（二）影响房地产

53、价格的经济因素（三）影响房地产价格的人口因素（四）影响房地产价格的社会因素（五）影响房地产价格的政策法规因素（六）影响房地产价格的心理因素（七）影响房地产价格的国际因素第四节国外房地产价格的影响因素举例一、日本的不动产价格影响因素不同用途的土地，影响其价格的主要因素也是有差别的，日本不动产鉴定评 价标准列举的的住宅、商业和工业用地的区域因素和个别因素：（一）住宅区的区域因素日照、温度、湿度、风向（二）住宅用地的个别因素（三）商业区的区域因素（四）商业用地的个别因素（五）工业区的区域因素（六）工业区的个别因素二、美国住宅价值影响因素排序影响房地产价格的众多因素是综合的、 复杂的，也是相互关联的，

54、然而各个 单个的影响因素经过分析是可以排序的。 例如，美国的威斯康辛大学的不动产评 估技术教科书中就列举了一个对影响飞机场周围的住宅价格的因素进行排序的 例子。下表就是由美国评估师与房地产经纪人协会在芝加哥地区的20个社区调查分析概括得出。编号影响因素平均分1在邻近地区中其他住宅的质量1.232距学校的接近性1.783不动产税额1.784购物设施接近性1.975主要道路可达性1.976市政设施质量1.997邻近地区的树木灌木公园2.008中等程度飞机噪音2.069中等程度交通噪音2.1310医疗服务设施接近性2.5511在机场和相关行业工作的接近性2.6712机场可接近性2.85思考题：1、影

55、响房地产价格的内部与外部因素对房地产价格怎样产生影响？2、影响房地产价格的内部与外部因素在对房地产价格产生影响的过程 中，其关系如何？第五章剩余法及其应用教学目的要求：学习本章要求学生了解剩余法的基本原理与如何应用。 教学重点：剩余法的基本原理、公式和应用范围。教学难点：利润的估算；预计估价对象开发完成后的价值。第一节 剩余法的基本原理一、剩余法的基本概念又称倒算法，假设开发法或预期开发法二、剩余法的理论依据：地租理论与价格构成理论 房地产开发建设成本=房地产开发建设成本+税金+利润 房地产开发建设成本=土地成本+建筑物成本+期间费用 土地使用权的购买价=房地产销售价一（土地开发费含基础设施费

56、 +前期工程费+建安费+公共配套费+筹资费用+ 管理费用+销售费用）一税金一正常利润 开发商所愿意支付的最高地租额，也就是地租与价格理论在这里统一。三、假设开发法的实质在估价实践中，假设开发法主要用于评估地价，但实际上假设开发法可以用 于评估一切非最终产品的房地产，例如，用于建造房屋的生地、毛地或熟地，用 于开发为熟地然后租售的生地或毛地， 可建造为新房的旧房，未完成的房地产开 发项目或未完工的工程等。四、假设开发法应用的注意事项假设开发法中开发利润的计算：开发利润的计算基数，可取待开发房地产价 值与开发成本之和，或取开发完成后的房地产价值。利润率，可取同一市场上类 似房地产开发项目相应的平均利润率。 运用该法必须考虑资金的时间价值，实际 操作中，宜采用折现的方法，难以采用的，可采用计算利息的方法。目前利润率的测算是不甚规范的，一是利润的计算基数不规范；二是，房地 产开发的投资周期较长，最终较难准确测算单个项目的总投资和总利润