房地产投资分析ppt课件

1、Irwin/McGraw-HillThe McGraw-Hill Companies, Inc., 2000Irwin/McGraw-HillThe McGraw-Hill Companies, Inc., 2000本章才干要求本章才干要求 1了解和掌握商业房地产的类型、特点等内容；2熟习商业房地产不同投资类型的特点；3掌握商业房地产投资的经济评价；4了解商业房地产投资的风险分析。本章重点本章重点 1商业房地产不同投资类型的特点2商业房地产投资的经济评价本章难点本章难点 商业房地产投资的经济评价Irwin/McGraw-HillThe McGraw-Hill Companies, Inc.,

2、20007.1 7.1 商业房地产投资概述商业房地产投资概述 7.1.1 7.1.1 商业房地产概述商业房地产概述1. 商业房地产的概念商业房地产的概念 商业地产就是用于从事商业活动的房产或者地产，在商业活动中有经济效益的产生。人们的商业活动主要是指交换活动和消费活动，活动中运用的房地产不外乎商铺、商场、写字楼、工业厂房、仓库等，亦即这些物业的价值在商业活动中得以表达，具有在运用中产生收益性的特征。所以从广义上讲，商业地产是指用于商业运营活动并经过运营产生收益性的物业，主要由商铺、商场、写字楼、工业厂房、仓库、酒店、宾馆、会展中心等组成，是消费要素。 Irwin/McGraw-HillThe

3、McGraw-Hill Companies, Inc., 20007.1 7.1 商业房地产投资概述商业房地产投资概述 7.1.1 7.1.1 商业房地产概述商业房地产概述2. 商业房地产的分类商业房地产的分类 1按商业房地产的运用功能进展分类按商业房地产的运用功能进展分类商业运营类物业商业运营类物业 商务办公用物业商务办公用物业 物流仓储、厂房类物业物流仓储、厂房类物业 2商业运营物业主要类型商业运营物业主要类型购物中心购物中心超级市场或超市超级市场或超市 便利店便利店 折扣店折扣店 Irwin/McGraw-HillThe McGraw-Hill Companies, Inc., 2000

4、7.1 7.1 商业房地产投资概述商业房地产投资概述 7.1.1 7.1.1 商业房地产概述商业房地产概述 另外，从商业房地产置业投资的角度，我们还可以将商业运另外，从商业房地产置业投资的角度，我们还可以将商业运营物业还可以有以下几种类型：营物业还可以有以下几种类型： 产权式商铺产权式商铺 商业街商铺商业街商铺 社区商铺和住宅底商商铺社区商铺和住宅底商商铺3商务写字楼类型商务写字楼类型 写字楼是企业或公司人员从事消费、运营、咨询、效力等写字楼是企业或公司人员从事消费、运营、咨询、效力等活动的场所，以前我们普通称之为办公楼，即为公家办事的活动的场所，以前我们普通称之为办公楼，即为公家办事的意思显

5、然带有明显的行政和方案经济时代颜色。意思显然带有明显的行政和方案经济时代颜色。 Irwin/McGraw-HillThe McGraw-Hill Companies, Inc., 20007.1 7.1 商业房地产投资概述商业房地产投资概述 7.1.1 7.1.1 商业房地产概述商业房地产概述4商务宾馆分类商务宾馆分类产权式酒店产权式酒店酒店式公寓和公寓式酒店酒店式公寓和公寓式酒店 Irwin/McGraw-HillThe McGraw-Hill Companies, Inc., 20007.1.2 7.1.2 常见的商业房地产投资类型及其特点常见的商业房地产投资类型及其特点7.1 7.1 商

6、业房地产投资概述商业房地产投资概述 1、商铺投资及其特点、商铺投资及其特点投资的稳定性投资的稳定性 投资的增值性投资的增值性投资的高报答率投资的高报答率 商铺可以出租，也可以本人持有运营，获利方式灵敏商铺可以出租，也可以本人持有运营，获利方式灵敏 2、产权式酒店投资及其特点、产权式酒店投资及其特点3、写字楼投资及其特点、写字楼投资及其特点Irwin/McGraw-HillThe McGraw-Hill Companies, Inc., 20007.1 7.1 商业房地产投资概述商业房地产投资概述 7.1.3 7.1.3 商业房地产投资价值的影响要素商业房地产投资价值的影响要素1、商铺投资价值的

7、影响要素、商铺投资价值的影响要素地段地段 商圈商圈 客流量客流量 可视性可视性 2、产权式酒店投资价值的影响要素、产权式酒店投资价值的影响要素Irwin/McGraw-HillThe McGraw-Hill Companies, Inc., 20007.1 7.1 商业房地产投资概述商业房地产投资概述 7.1.3 7.1.3 商业房地产投资价值的影响要素商业房地产投资价值的影响要素3、写字楼投资价值影响要素、写字楼投资价值影响要素区位区位 商务配套商务配套 写字楼的质量写字楼的质量 写字楼的软性配套与物业管理写字楼的软性配套与物业管理 Irwin/McGraw-HillThe McGraw-H

8、ill Companies, Inc., 2000专题专题7-1 7-1 1、住宅底商的投资价值普通由那些要素决议？ 2、请选择当地某个比较有代表性的住宅楼盘，对其附属的底商进展有关建筑方式、商业形状、租金与价钱程度、运营情况等方面的调查与分析。问题思索：问题思索：7.1 7.1 商业房地产投资概述商业房地产投资概述 住宅底商的特点住宅底商的特点 Irwin/McGraw-HillThe McGraw-Hill Companies, Inc., 20007.2 7.2 商业房地产投资经济评价商业房地产投资经济评价 7.2.1 7.2.1 商业房地产投资现金流量分析商业房地产投资现金流量分析1.

9、商业房地产持有期间的现金流量商业房地产持有期间的现金流量 商业房地产持有期间的现金流量与住宅一样，同样涉及到潜在总收入、空置损失及坏账损失、营业费用、净营业收入、房地产的债务清偿、持有期间的最终净现金流量等几个方面的计算。对于每一项的解释与第六章一样，其中，主要不同的地方表达在营业费用的计算上。表表7-5 见书本见书本Irwin/McGraw-HillThe McGraw-Hill Companies, Inc., 20007.2 7.2 商业房地产投资经济评价商业房地产投资经济评价 7.2.1 7.2.1 商业房地产投资现金流量分析商业房地产投资现金流量分析例例7-1 7-1 张先生购买了市

10、中心商业用房150平方米，每年出租金额为250000元，张先生每年需求交纳多少税费？ Irwin/McGraw-HillThe McGraw-Hill Companies, Inc., 20007.2 7.2 商业房地产投资经济评价商业房地产投资经济评价 7.2.1 7.2.1 商业房地产投资现金流量分析商业房地产投资现金流量分析2. 商业房地产购买或出卖时产生的现金流量商业房地产购买或出卖时产生的现金流量 商业房地产购买或出卖时产生的现金流计算可以参见第六章表6-2至表6-7的规范，这里不再进展分析。Irwin/McGraw-HillThe McGraw-Hill Companies, In

11、c., 20007.2 7.2 商业房地产投资经济评价商业房地产投资经济评价 7.2.2 7.2.2 商业房地产投资的风险分析商业房地产投资的风险分析1、商业房地产投资的后期运营管理风险、商业房地产投资的后期运营管理风险 不同于住宅，商业房地产的投资价值根本上取决于商业运营背后的租金的流大小、稳定性以及耐久性。而租金收益情况那么又由物业交付后的物业招商、品牌推行、租户管理等后期管理任务。 2、商业房地产投资的市场风险、商业房地产投资的市场风险3、商业房地产投资的其他风险、商业房地产投资的其他风险Irwin/McGraw-HillThe McGraw-Hill Companies, Inc., 20007.2 7.2 商业房地产投资经济评价商业房地产投资经济评价 专题专题7-2 7-2 1、根据文中的论述，用实例阐明投资者购买出卖型产权式商铺的五大风险； 2、对于如何躲避购买出卖型产权式商铺中的风险，谈谈本人的看法。