某项目市场调研分析报告(共40页).doc

1、xx丽港项目市场调研分析报告一 x市宏观经济因素分析x，位于中广西壮族自治区东部，有“桂东门户”之称，与广东及香港、澳门一水相连，是广西乃整个西部最靠近粤港澳的城市，也是中国西部大开发地区最东南边的城市，最便于接近粤港澳产业、技术、资金转移和辐射。x市现辖岑溪市、苍梧县、藤县、蒙山县、万秀区、蝶山区、郊区，总面积12588平方公里，人口近300万，其中，x市区面积3007平方公里，人口40万。x市一座具有二千多年历史古都，历史上曾是中国岭南地区的经济、政治、文化中心和两广的政治、军事中心。如今，x既是广西著名侨乡和广西最早的沿海经济开放城市，又是中国西部大开发的地区。1 经济发展状况分析改革开

2、放以来，x市的国民经济得到了长足的发展，2000年，全市实现国内生产总值127.08亿元，总量比1978年的6.07亿元增加了近20倍，按可比价计算（下同），年均增长11.4%,第一产业增加值40.95亿元，总量比1978年的3.07亿元增加了12倍多，年平均增长9.2%；第二产业增加值37 .76亿元，总量比1978的1.78亿元增加了20 倍，年平均增长12.5%；第三产业增加值46.44亿元，总量比1978年的1.22亿元增加了37倍，年均增长13.6%。如下图：2 产业结构分析今年一季度工业经济开局良好，主要指标增长普遍加快，速度、质量和效益全面提高，呈现“高开高走”的态势，工业经济增

3、长率创下近七年的最高增幅，实现了“开门红”，全市国有及规模以上非国有工业企业累计完成工业增加值（现价）3.85亿元，按可比价计算，同比增长16.3%(下同)，比年计划高出7.3个百分点，其中：市区工业增长16.7%，比年计划高出10.7个百分点；苍梧县增长10%，比年计划低7个百分点；岑溪市增长16.3%，比年计划高出6.3个百分点；藤县增长19.6%，比年计划高出6.6个百分点；蒙山县增长25.3%，比年计划高出11.3个百分点。全市国有及规模以上非国有工业企业累计完成工业总产值（现价）13.8亿元，同比增长26.6%，比年计划高出16.6个百分点，其中市区工业增长32.4%,比年计划高出2

4、4.4个百分点；苍梧县增长3.6%，比年计划低17.4个百分点；岑溪市增长19.4%，比年计划高出9.4个百分点；藤县增长18.3%，比年计划高出5.3个百分点；蒙山县增长18.4%，比年计划高出0.4个百分点。全市国有及规模以上非国有工业企业产品销售率为96.2%,比去年同期高出1.9个百分点。工业生产保持较高的增长速度今年一开始，市委、市政府把大力调整工业结构、加快工业发展作为加速x经济发展的第一要务，为提高工业经济总量创造各种有利条件。继续支持企业改革，借助外力改组改造了一批国有企业，继续完善和推进企业的改制工作；以高新技术产业改造提升传统产业，加大对产品结构、产业结构的调整，促进了产业

5、和产品结构优化升级，优势、支柱产业发展进一步加快；制订和落实了各项经济目标责任制，加强对工业经济运行的协调和服务。全市招商引资带动力强，三资企业、外来企业的进入，使全市工业的经济总量和生产速度都有很大的提高，一季度呈现了高速增长的势头。从全市国有及规模以上非国有工业企业完成情况看，一季度各月工业生产形势喜人，产值分别增长22.1%、24.3%、26.6%。国有企业、股份制企业以及外商和港澳台投资企业生产快速增长 一是国有及国有控股工业企业发展迅猛，一季度完成工业总产值7.2亿元，同比增长37.2%，其中部分企业经过改制后组建成的股份制企业保持更高的增长速度，完成工业总产值3.4亿元，同比增长5

6、5.9%；二是近两年招商引资成绩显著，港澳台商投资企业继续高速发展，完成产值近3亿元，同比增长30.8%。四是企业效益明显改善。轻重工业呈现同步快速增长态势 一季度轻重工业分别完成产值7.2亿元和6.6亿元，同比增长29.7%、22.7%，轻工业增长快于重工业7个百分点，主要得益于奥奇丽、三威林产、新华电池等轻工业产品生产的快速增长的拉动作用。大中型企业、重点企业增长势头较好 大中型工业企业是x工业生产的支柱，一季度完成工业总产值6.1亿元，增长36%，占规模以上工业总产值的44%。从20家重点企业生产情况看，生产比去年同期增长40%，净增1.04亿元，大大拉动全市国有及规模以上工业企业的增长

7、。生产比去年同期有较大增长的企业有奥奇丽公司增238.6%、广西三威林产公司增81.8%、桂江电力开发公司增76.5%、广西x松脂公司增33.7%、新华电池公司增长30.9%、华南船舶机械厂增19.7%、蓄电池厂增15.4%。各企业都结合各自实际采取有力措施促进快速发展。如奥奇丽公司借助外力改制,三威林产公司岑溪中纤板厂投产扩大生产能力，新华电池公司扩大出口产品生产以及各企业积极开拓市场，使企业生产出现高速增长的好势头。企业经济效益明显提高 13月，国有及规模以上非工业企业实现利税总额7221万元，比去年同期增加2664万元，增长58.5%；盈亏相抵后实现利润总额由去年同期亏损1622万元，转

8、为今年盈利306万元，净增1928万元；亏损面为54.3%，比去年同期下降2.6个百分点。3 人口与城镇化水平2020年x市域总人口350万，城镇化水平预计达到50%55%，城乡居民生活全面达到小康水平，并进入富裕阶段。4 整体城市定位两广地区的结合部，是承接粤、港、澳经济辐射和产业转移的前沿地带，发挥着“承东启西”的作用；广西现代农业师范区，乡镇工业和外向型加工贸易基地，以及西南地区东向出海的门户和通道；x是桂东地区最重要的区域，与玉林、贵港、贺州互为邻居，资源相系，文化相通，在环境保护、资源开发利用、区域交通网络建设等方面应加强协调。5 城市交通规则根据市政府的总体规划，规划期内，经过x市

9、区的公路全部升格为一级公路，x成为水、陆、空交通枢纽。x城区成为市域一级交通枢纽，岑溪为二级交通枢纽，加强太平与藤县；藤县岑溪之间的交通联系，使道路发展成为网络状布局。1 公路：公路规则以x、岑溪、太平、藤县为节点，形成环状高等级公路（一级以上）骨架，辅以二级和三级公路构成网络。南宁至x高速公路广州至x高速公路桂林至x高速公路规划建设x至柳州的高速公路，x至贵港二级路扩建为高速公路，x至藤县二级公路扩建为高速公路。x至信都公路：规划为一级公路，近期建为二级公路。207国道x至岑溪段：近期建为一级公路，岑溪至信宜段规划为一级，近期建二级。此外，在规划期内，藤县至容县、太平至平南、x至桂林沿江公路

10、、黄村至昭平，建成二级公路，所有乡镇对外公路建成三级公路。2 铁路：洛湛铁路成为近期国家重点建设项目，x段呈东北-西南走向在x市西北侧通过，途经竹溪、德安、宝安、平浪、龙华、龙新、龙平、石良角，其中在x市区玫瑰湖公园西北处设x站（区段站）。修建桂林（柳州）-x-肇庆的铁路，以解决川东、贵州、湘西地区与广东的联系，从而使x成为承东启西的铁路枢纽。3 水路：要恢复x水路运输的地位。一是航道整治，重点建设长洲水利枢纽；二是码头建设，重点搞好集装箱码头建设；三是搞好藤县深水港码头建设和蒙江码头建设。4 机场：2010年以前保留现x机场，远期考虑机场搬迁，在苍梧龙圩镇南部预留新机场用地。x机场应以外地中

11、转客运为主，发挥x通过公路和水路又以快速（四小时以内）直达珠江三角洲各市及港澳的特点，开辟x至大西南的航空线，成为国内重要的支线机场。6 城镇区域规划1 城镇空间发展总体格局根据城镇发展战略要求，结合x市域城镇分布的现状特点，城镇空间发展的总体格局为：“一主、一副、三节点、五轴”一主：市域主中心x市区（包括苍梧县城）一副：市域副中心岑溪市区（岑城樟木）三节点：藤城、太平、蒙山县城（蒙山镇）五轴：五条城镇发展轴（岑溪苍梧x城镇发展轴、x太平蒙山城镇发展轴、x苍梧藤城城镇发展轴、岑城藤城太平城镇发展轴、岑溪市域中部城镇发展轴）2 城镇布局规划为三大经济区在进行经济区规划的时候，充分考虑到城镇发展轴

12、的联系问题，把x大致划分为三大经济区，南部经济区为岑溪市域。产业发展导向是建立农林产业发展基地，打造规模经济；提高技术层次，逐步改造传统产业、提高产品档次；积极引进外向型加工业；中部经济区为西江以南，岑溪以北、包括藤城南部，苍梧。产业发展导向是加强区域协作，建立农林产业发展基地，打造规模经济；发挥传统优势产业，积极发展资源型加工业，适当发展重化工业。北部经济区为x、蒙县、藤县北部片区。产业发展导向是积极发展外向型加工业、商贸旅游业；建立“三高农业基地，积极发展郊区农业、经济林生产基地以及农副产品加工业。二 x商业物业市场细分研究1 x主要商圈概况及分布本次研究针对项目的规模、特征及其发展前景，

13、主要调查x市区商业物业的分布状态、供求状况、经营水平、租金及出售情况等。在不特别表明的情况下，本报告所分析的商业范围包括两个自然片区：河东区和河西区。商业市场仅指零售企业、专业市场及商业街区。x主要商业型态有临街商铺、步行街、购物商场三种，临街商铺主要以经营生活用品为主，品牌专卖店较少，步行街外立面、道路刚完成改造，商铺整体形象、档次仍较差。购物消费主要集中在购物商场，我们对现时较知名的三个商场进行了调查分析，这三个商场分别是三个不同商圈的商业代表。主要调查对象如下： 零售企业：x市的百货商场、购物中心、超级市场、大型综合超市、专业店、专卖店； x市的传统及中心商业街区、居住区域。如下表：x五

14、大商圈分布及对比商圈名称所在行政区主要商业物业中山路商圈河东新中山百货商场、恒业国泰购物中心西江路商圈河东文华中心、西江路商业街新兴路商圈河西太阳广场购物中心、梦之岛购物中心大学路商圈河西珠山地下广场、蝶山路商圈河西宝石城2 河东商圈特点分析河东两大商圈特点对比表商圈中山路商圈西江路商圈知名商业街区以中山路、南环路、阜民路三条路，T字型相连而成商业区域。大东下路、南堤路：政府打造的未来商业步行街。以西江路及其附近街区组成商业区域。定位由大众化路线转变为高端商业路线低档路线、二手旧货、维修主要商业功能品牌服饰、首饰精品、饮食五金机电、电讯电器、摩托维修主要消费群市区居民外地游客本区居民存在问题高

15、端商品品牌较少；大东下路步行街尚未成型，商品档次较低，业态繁琐街道外立面较为残旧，布置零乱；加上河东客运站，外地游客的不断往返，整体环境较差。发展方向对整个商业圈进行重新整合，强化商业步行街的建设，以中山路为主轴，南环路及阜民路两边扩散，辐射整个河东区，乃至带动整个x市的商业氛围。属旧城改造项目，再加上未来x丽江港项目的落成，该商圈将会成为一道亮丽的风景线，以旅游、娱乐、购物为主的大型综合性商业圈1 .中山路商圈主要商业街区资料 中山路.商铺：31间；.吉铺：0间。.其中：小食店11间，服饰10间，电脑8间，百货店6间，饼屋5间，精品饰物5间，玉器首饰5间等。.该路段主要有新中山百货商场、恒业

16、国泰购物中心两大购物城。新中山百货商场为三层，现只有首、二层营业。首层主要经营:鞋类、服饰、钟表及皮具等。主要品牌：鸿星尔克、奥克星、APPLE、中国大趾王、香港袋鼠王、澳杰皮鞋、红蜻蜓、PLAYBOY、鳄鱼恤。（鞋类）BALENO、时尚基地。（服装）中山路主要业态分布图例从图例可看出，该路段主要以服装、鞋类及餐厅为主，另有新中山百货商场和恒业国泰购物中心两大购物城，是典型的休闲购物商业路。该道路经改造加宽后，可容纳大量人流及车流，且出租率为100%，可见该路段出租率高，租金稳定，有上升的趋势。 阜民路.商铺：101间；.吉铺：10间。.其中：餐厅11间，小食店9间，杂货5间，服装5间，书刊店

17、5间，美容美发5间等。阜民路业态分布图例从图例可看出，该路段主要以餐厅及小食店为主，附带一些日常生活用品卖场，业态趋向多元化。说明该区域有一定量的居住人口，但受到中山路商业氛围的影响，外来客流量的支撑，该路段的餐饮业畅旺。但值得注意的问题，吉铺率达10%，业态会稍作调整。 南环路.商铺：52间.吉铺：2间.其中：服装10间，电讯4间，眼镜店4间，士多3间，小食店3间，药店3间等。南环路业态分布图例从图例可看出，该路段服装占大比例，延续了中山路的购物态势，业态都较为集中，经营商品有一定的档次。因该路段出租率96.2%偏高，且与桂江一桥相连接，是连通河东与河西的主要路段，商铺租金会持续上升，有一定

18、潜力。 大中路.商铺：99间.吉铺：11间.其中：小食店11间，服装11间，电脑8间，百货店6间，西饼5间，精品饰物5间，玉器首饰5间等。大中路业态分布图例接连南环路的大中路，也是河东区的主要路段。从图例可看出，小食店与服装占主导，也可认为该路段是河东区北部的主要商业路段。但值得注意，该路段附近有市图书馆、市文化宫及市二中等文化教育配套，因此电脑专营店也占大部分，但店铺分散，未能够形成大卖场，缺少竞争力。 大东下路.商铺：178间.吉铺：14间.其中：服装32间，杂货32间，鞋20间，小食店11间，美容美发8间，药店8间，音像6间，精品饰物6间等。大东下路业态分布图例从图例可看出，该路段主要经

19、营杂货和服装，是未来市政府打造的商业步行街。现时，该路段有农贸市场，杂货店等。经营档次低，经营范围主要为附近居民的日常用品，因附近为旧城该造，部分原居民迁移到河西，该区域消费力逐渐减弱，该路段租金不高。2 .西江路商圈主要商业街区资料 西江路.商铺：138间.吉铺：12间.其中：五金机电53间，电讯16间，摩托维修11间，士多8间，美容美发8间，小食店6间。西江路业态分布图例从图例可看出，该路段以五金机电为主，占据绝大部分。其次是电讯及摩托维修，兼有一个规模较小的旧货电器卖场。历史原因，该路段是x市较为传统的五金机电一条街，经营档次较低，出租率为91.3%，租金偏低。3 河西商圈特点分析河西两

20、大商圈特点对比表商圈新兴路商圈大学路商圈蝶山路商圈知名商业街区以新兴一路及新兴二路组成商业圈以大学路与文澜路相交连接而成商业圈以蝶山路与步埠路相交而成商业圈定位以形成中高档路线的综合服务商业圈大众化特色经营大众化的商业路线主要商业功能装饰材料及五金机电特色经营花卉、水族装饰材料、五金及陶瓷主要消费群本市区高消费居民以附近教育机构的学生为主该商圈及其附近的居民存在问题街区较杂乱、商业配套未能完善街区较杂乱、业态趋单一街区较为杂乱发展方向集购物、娱乐、休闲为一体的现代化新城市商业中心1 新兴路商圈主要商业街区资料 新兴一路.商铺：242间.吉铺：2间.其中：五金机电48间，装饰材料25间，美容美发

21、15间，小食店14间，电讯13间，摩托车行13间，士多11间，广告9间，打字8间，服装6间等。新兴一路业态分布图例从图例可看出，该路段业态主要以五金机电、装饰材料为主，业态明显呈现多元化。属政府规划的重点商业区,但目前商业气氛不浓,面店大小不一，店面整体形象差。大型的商场有太阳广场，广汇电脑城。因该路段楼盘属较高档次，市民消费力高，支撑了该路段租金的价格。 新兴二路.商铺：190间.吉铺：8间.其中：五金机电56间，装饰材料33间，陶瓷13间，士多8间，美容美发8间，药店8间，银行7间等新兴二路业态分布图例从图例可看出，该路段主要以装饰材料及五金机电为主，延续了新兴一路的商业业态，经营五金陶瓷

22、专业一条街。该路段附近商业物业有梦之岛购物广场。2 大学路商圈主要商业街区资料 文澜路.商铺：183间.吉铺：1间.其中：装饰材料23间，五金机电22间，小食店13间，家私12间，美容美发11间，酒楼10间，士多8间，家电维修7间，摩托车行7间，打字6间，电讯5间，药店5间等。文澜路业态分布图例从图例可看出，该路段主要呈现两大商业态势：装饰五金和餐饮旅店。 大学路.商铺：168间吉铺：14间其中：电脑20间，布艺18间，装饰材料16间，服装14间，小食店13间，精品饰物9间，花店8间，士多7间，家私7间，水族店5间，书画5间，美容美发5间等。大学路业态分布图例从图例可看出，该路段最多为电脑专营

23、店，原因是附近学校较多，商家都会考虑做学生生意。其次为布艺、装饰材料、服装等。值得一提的是有较多的花店和水族店，是该路段的主要特色。商业物业有珠山地下商场。3 蝶山路商圈主要商业街区资料蝶山路.商铺：203间.吉铺：13间.其中：装饰材料55间，五金机电21间，陶瓷15间，小食店14间，杂货10间，美容美发9间，士多5间，茶叶5间等。蝶山路业态分布图例从图例可以看出，该路段主要经营装饰材料、五金及陶瓷。该路段属河西区的老城区，有居住生活气氛，且附近有多家学校，带动该路段的服务行业，业态除经营装饰材料外，主要以居民日常便利服务为主。 步埠路.商铺：128.吉铺：15.其中：小食店22间，美容美发

24、14间，五金机电11间，士多10间，水果店10间，玉器首饰10间等。步埠路业态分布图例从该图例可看出，该路段小食店居多，业态基本上是居民的日常生活用品及物品。该路段过去是宝石加工销售一条街，但因宝石城的落成，该路段大部分宝石经营店以搬迁于宝石城，造成该路段11.7%的商铺租赁空置率，影响了该路段的租金价格，有回落迹象。 主要临街商铺价格表道路名称所在区域租金水平（元/M2/月）售价（元/M2）经营特色中山路河东区120元/月品牌服饰、鞋类及餐饮南环路河东区100元/月服装及电讯阜民路河东区70元/月餐厅、小食及日常用品大东下路河东区60元/月农贸市场、杂货及服装西江路河东区30元/月五金机电、

25、摩托维修及旧货电器大学路河西区75元/月电脑、布艺、花店及水族蝶山路河西区70元/月装饰材料、五金及陶瓷步埠路河西区60元/月珠宝加工及销售文澜路河西区90元/月装饰五金家具及酒楼旅店新兴一路河西区50元/月五金装饰材料新兴二路河西区35元/月五金装饰及陶瓷4、x大型零售商场分析 x临街商铺主要以经营生活用品为主，品牌专卖店较少，步行街外立面、道路刚完成改造，商铺整体形象、档次仍较差。购物消费主要集中在购物商场，我们对现时较知名的三个商场进行了调查分析，这三个商场分别是三个不同商圈的商业代表。名称恒业国泰广场太阳广场梦之岛位置中山路新兴二路新兴三路开业时间200 年 月2002 年4月2004

26、年5月规模总建筑面积达1.52万平方米总建筑面积达3.5万平方米总建筑面积达2.5万平方米物业管理26元/平方米26元/平方米功能分布首层: 手机、玉器饰物、服装、床上用品、化装品等。二层：服饰、儿童服饰、化妆品、鞋类、精品店等三层：服饰、鞋类、精品、化妆品、内衣、皮具、钟表四层：音像五层：游乐场、书城六层：美食广场首层：品牌服饰、通讯、珠宝二层：服饰、皮具三层：电器、玩具四层：家私五层：美食广场六层：游乐场、书城负一层：超市首层：钟表、珠宝、鞋、皮具、精品、首饰、化妆品等。二层：女士服饰、内衣三层：电器、体育用品、床上用品、男装。四层：游乐场五层：娱乐定位购物广场集购物、休闲、文化、娱乐、饮

27、食、体育、保健于一体的综合性购物天堂。百货店主要品牌卡佛连、哥弟、柏琪、圣大保罗、皮尔卡丹、香港金苹果、特步、奥康华联超市（6100）七匹狼、卡佛连、高尼奥、啄木鸟、鳄鱼恤、老爷车德克士、圣大保罗、PLAYBOY、G2000、U2经营状况全x的购物消费集中地，以个体商铺经营为主，品牌较少，商户组合较杂乱。首层以品牌专卖店为主，整体形象、档次较佳，四层以上为商场自营。商场形象、档次是目前x最好的，刚开业，人流较少。价格水平租金：首层：90-200元/二层：100-150元/三层：50-100元/平均售价：13000元/ 平方米租金：首层：元/二层：元/三层：元/平均售价：元/百货店统一经营带租约

28、出售，平均售价：商铺空置现状15%5%25%5、专业市场 名称两广市场宝石城广汇电脑城位置西环路新兴一路规模建筑面积约6万平方米建筑面积约2.5平方米建筑面积约4000平方米定位服装批发宝石批发电脑、电器城经营状况目前主要经营低档服装、日用百货、粮油批发为主，人流少，多数商铺关门。前店后厂式宝石加工及销售稍具规模的电脑专业市场价格水平平均租价30元/售价2000元-2600元/平均租价：30元/售价6000元/商铺空置现状70%40%6、x商业现状总结 河东区该区域原是x市区的老城区，商业贸易较其他地区发达，配套设施完善。但随着市政府的重新规划整合，扩大城市规模，开展了旧城改造项目。又因河东地

29、区土地资源有限，拆迁居民多会选择迁往河西新城区，削弱了河东地区居民的消费购买力。属旧城改造项目的河东区，街道陈旧零乱，店铺门面大小不一，形成不了档次。西江路路段是x市区的交通主干道，有河东汽车站和多路公共汽车经过，人流车流较多，但商业气氛薄弱。 河西区该区是x市新开发区域，市容市貌好，在建楼盘多，受拆迁居民迁移的影响，拆迁居民重新置业，楼市一度畅旺，促使了该区五金机电、装饰材料等行业的发展。该区最早的商业中心是珠山地下商场，以往是河西居民日常休闲购物的主要地方。随着市政建设的加快，商业配套设施往西方向发展，太阳广场已成为河西的商业中心，主要经营中高档商品，该商圈的功能定位相当于河东区的中山路商

30、圈。太阳广场附近多为新开发的物业，档次较高，附近居住人群属中上阶层，从而支撑了该商圈的日常经营。7、x商业未来发现分析 现状特点有利条件：优越的自然环境、区域交通逐步改善、丰富的资源优势、西部大开发带来的契机。制约因素：经济基础比较薄弱，工业化程度较低；城镇职能趋同，城镇特色不明显；快速、最大的现代化路上运输的缺位，制约着x城镇的发展；技术人才缺乏。 城市性质具有岭南山水特色，以工业、商贸、金融、旅游综合发展，外向型工业为主导的桂东地区中心城市，是广西乃至西南地区与粤港澳联系的交通枢纽。 发展策略发展方向：x城市主要发展方向应以向西、南为主。遵循“南拓、西联、东优、北控”的原则。南拓x公路交通

31、主要在西江南岸交汇，已建成的南梧、苍岑、梧封二级公路在x南部苍梧交汇，将使得x南部苍梧的交通条件极大的改善。重视长洲岛的开发问题。长洲岛应定位为以旅游、文化、娱乐、体育为主的城市绿心，其功能为结合长州水利枢纽旅游观光的城市生态区。西联x市政府搬迁至河西区，带动了x市向西发展的势头。规划中的洛湛铁路将在三龙设x火车站，这将大大推动城市中心密集的人口向外扩散。西联加强了河西与三龙片区的联系。东优河东区为x旧城，由于西邻桂江、南临西江、北部和东部为北山和白云山，局限于面积23平方公里的空间内，具有岭南建筑特色的骑楼建筑，是x的商业、文化中心，山、城、水交相辉映，互为依托。对于河东旧城主张以优化为主，

32、实施保护性改造策略。北控x北部有桂江蜿蜒流过，桂江水质清澈，无污染，是城市主要饮用水源，处于城市上游和上风向，四周群山环绕，环境优美。规划作为工业园区开发建设，但要控制工业建设项目，不应建设有污染的工业，形成生态型的工业园区。 河东组团未来功能定位河东组团面积为2.26k,功能定位为商住区，规划控制人口在56万人左右。"x骑楼城"的规划x的城市建设、旅游发展要以山、水、骑楼为核心内容，尤其是要把河东区富有地方特色的骑楼，改造、提升为x旅游的品牌和"亮点"。把"x骑楼城"工程，作为x建设广西东大门继河东防洪堤、长洲水利枢纽、桂梧高速公路、洛湛铁路（x段）之后的第五大工程，自治区将大力支持这项工程的建设。"x骑楼城"工程包括整个河东区两平方公里的范围，第一期工程在2003年完成，与河东防洪堤同时剪彩。"x骑楼城"的主要内容有六大方面，包括危房旧房拆迁维修、街道管线整治、路面铺设、房屋立面改造、灯饰安装、景点建设等，将在不同的街区、路段，建设一批街中景点和功能设施，既突出岭南的文化特色，又汇集中外骑楼的建筑精华，营造独具特色的经商旅游环境。这项工程还将通