房地产市场研究报告 2005年南通房地产市场调查报告

1、南通房地产市场调查报告前 言为配合“濠滨花园”项目的开工销售，我部门对南通房地产市场进行了深入的调研和分析，形成结论报告，作为项目策划的必要补充。本报告分为如下几个部分： 南通房地产市场现状 房地产市场调查问卷分析 媒体调查 项目综合分析 目标客户分析 项目周边主要风景点及重大建设项目介绍 在售楼盘个案分析南通房地产市场（在售）总体分析楼盘规模分析随着南通城区的向外扩张、房地产开发的加大，近年大型楼盘不断涌现，规模14万平方米以上楼盘已具有一定数量，其中苏建花园城达到30万方、凤凰莱茵苑达到28万方，南通房地产供应量呈放大趋势，市场竞争加剧。而随着开发水平、开发理念的提高，南通出现了规模达到1

2、5.4万方的首个纯别墅社区东郊庄园。而位于本项目的友谊家园其体量也达到了15万平方米。户型面积分析在售楼盘当中，多层主力面积主要集中在130140之间，而房型多为三房两厅，可以看到南通房地产经过多年的发展，房型设计已经从解决基本需求逐步发展为享受型、舒适型、豪华型的设计方向发展，同时也看到开发商的利益追求。在售楼盘当中，小高层这样的建筑形态已经被市场及开发商所接受，基本上在售楼盘规划当中都有小高层，以获得较高的开发利润，提高土地利用率。而小高层面积主要集中在145160之间，房型以四房两厅为主。在售别墅当中，主力面积主要集中在260400平方米之间，中心城区的别墅主要以联排为主，而市郊新近开发

3、的纯别墅社区东郊庄园，其主力房型为260的双拼别墅，其产品规划具有较强的竞争力。均价分析市中心区域多层主力均价已达5000元/以上，而东升花园（二期）由于区域配套成熟、前期的成功建设开发，其目前的均价达到5800元/。距市中心区域较远的市郊，主力均价在4500元/左右。小高层主力均价主要集中在5000元/左右，个别楼盘如润友大厦由于地段的因素价格成为区域楼盘最高价，而天安花园延续其一、二期的成功开发，其三期更靠近中心区域因此价格有所拔高，该案目前属于前期咨询预热阶段。别墅物业主要位于市郊区域的较大规模楼盘中，也出现了首个纯别墅楼盘，目前开发的别墅物业在产品设计、配套设施等方面具有较高水准。别墅

4、主力均价主要集中在7000元/左右，而中心区域的和睦花园由于建筑密度较大、没有环境优势，不具备别墅开发的先天条件，因此在价格上也体现出相对劣势。总价分析市区多层主力总价主要集中在75万元左右，而市郊的多层主力总价集中在60万元左右，总价的上升直接导致了去化速度减缓。而位于城区市郊西北方向的永兴花苑凭借低单价、小面积的设计，在总价上具有绝对优势。由于小高主力面积主要集中在145160之间，在目前的市场行情下，其总价有了较大突破。总价基本已在65万元左右，而部分品质较好的楼盘目前总价已达到70多万元，而占据绝对中心区域的润友大厦总价更是达到133万元。目前在售别墅主力总价在分布不一，苏建花园城（二

5、期）由于高单价、面积大其总价达到280万元；和睦花园低单价、大面积其总价达到202万元；就别墅项目而言东郊庄园（一期）作为首个大规模别墅社区，其适中的面积配比使得187万元的总具有较大优势。物业形态分析由于规模型楼盘的大量涌现，混合型楼盘得到了较大的开发，在调查的14个在售楼盘当中混合型楼盘所占比例较大。其次是小高层项目和多层项目，而纯别墅项目只有东郊庄园。房型设计分析本次调查的在售楼盘当中，其房型面积无论是多层、小高层面积都较大，房型设计除了个别楼盘较好以外普遍较差。虽然面积有所放大，但实际房间的功能区域划分、动线设置等都存在许多不足之处。而一些高档楼盘仅仅是面积上的盲目求大，产品作为高档物

6、业的细部特征并未充分体现。景观绿化分析随着房地产市场的发展，规模型楼盘的不断开发，南通房地产开发商已逐渐认识到景观的重要性，部分楼盘聘请了专业知名的景观设计公司，在设计上加强了景观小品的设计，内部水景构造及广场设计也具备自身特色。整体规划上充分保证户户南北朝向，道路设计考虑到人车分流，安置大面积地下集中车库。由上可知，南通市场对于景观规划设计的重视度渐高，虽然有避免同质化竞争、增加产品的附加价值的主观需要，但从另一方面也有利于业主生活质量和楼盘自身档次的提高。销售推广分析在售楼盘较多采用折扣的方式进行销售，大致上以一次性付款、银行按揭贷款、建筑分期付款三种方式为主要的折扣销售方式。值得注意的是

7、大多数楼盘在目前政策调控下，在项目开发预售以前较多采用了建筑分期付款的方式。推广方面较多采用报纸广告、DM 单页、电视、路灯旗的手段，很难看到高炮之类的大型户外广告、流动广告（车身广告）。推广主题方面较多的是根据楼盘自身区位条件、周边环境、产品档次等进行主题宣传。销售业务分析目前市场上的楼盘大部分都不重视售楼处的设置，售楼处普遍设置较为简单，多数为沿街利用项目自身底商部分或修建简易临时性建筑作为售楼处。南通首个纯别墅社区东较庄园的售楼处也仅是临时搭建的物业，整个售楼处的包装、销售现场氛围营造也没有体现楼盘的品质感，销售人员接待素质一般。只有少数如凤凰莱茵苑、苏建花园城售楼处具备一定规模，接待区

8、、展示区、洽谈区、签约区等功能区域划分齐全，装修具有质感，销售人员素质较高、业务能力较强。结论： 南通房地产供应量呈放大趋势，市场竞争加剧。 多层主力面积130140之间，房型多为三房两厅。小高层主力面积145160之间，房型以四房两厅为主。别墅主力面积260400平方米之间。 市中心区域多层主力均价5000元/以上，市郊多层主力均价在4500元/左右。小高层主力均价5000元/左右。别墅主力均价7000元/左右。 混合型楼盘成为南通主要住宅类型物业。 房型设计普遍较差，面积放大的同时功能区域划分、动线设置等都存在不足。产品的差异化成为本项目的一大特点。 景观规划设计的重视度渐高，楼盘质量、档

9、次提高。 建筑分期付款成为开发预售以前的主要付款方式。 大部分售楼处包装、销售现场氛围较差。1. 房地产市场调查问卷分析住房状况统计分析调查显示目前没有购房的比例为38%，已购房的比例为62%。随着近年房地产开发快速增长，已购房的比例有所增加。但随着市政府的旧城改造、新城区建设力度的加大，仍将会刺激购房需求的上升。消费需求统计分析在宏观政策影响下，消费者已经趋于理性，持币观望的人群所占比例较高。在近期内购买与不购买者所占比例不相上下，但在调查的过程中，选择近期购买的前提条件是物业品质好才有可能购买的占绝大多数。可以看到在消费者日趋理性的今天，对于产品要求提高较快，而本项目只有做足产品、充分挖掘

10、项目优势、营造项目氛围，才能获得较好的去化。获取楼盘信息的途径调查分析经过调查，南通市民了解当地楼盘信息的主要途径是报纸杂志及到售楼处，前者占到受访人群中的44%，后者则达到了30%，另外通过电视广播了解楼盘信息的人群占到19%，通过亲朋介绍及房展会获取信息的分别达到3%与4%。而户外广告与网络媒介在南通市场并不受欢迎，调查中无人提及。显然，报纸杂志、现场售楼处、电视广播是南通市民了解楼盘信息的主要途径，其总比值达到93%。因此提升平面广告的冲击力，充分表现项目质感，注重营造现场销售氛围将会加强项目销售力。选择楼盘时考虑的主要因素分析调查中，受访的南通市民在选择购买商品中，关注与考虑最多的因素

11、是：地段交通、楼盘价格、楼层朝向，其所关注度依次占到总比例的30%、28%、15%。关注物业管理为10%；环境因素占到9%；户型结构因素占4%；而建筑质量、开发商实力、社区配套、邻里素质等方面分别占到各1%。随着生活水平的不断提高，对居住质量的需求进一步深化，楼盘品质、品牌、适居性等成为新的发展空间。希望购买的物业类型分析经过调查，最期望购买的物业类型是小高层，其选择所占比例高达58%，多层住宅选择比例为36%。而高层、别墅的物业类型，选择比例分别为2%、4%。可以看到，经过多年的发展，小高层的物业类型已经得到市场认可，成为南通市民购房中首选房屋类型。期望的产品户型分析经调查显示，大部分期望购

12、买的产品户型是三室户，占受访总人数的66%，其中选择三室二厅的，占38%，选择三室一厅的，占28%。其次就是两室一厅，其所占到的比例为16%。而更大的户型四室户所受关注度为14%，其中设一厅的为2%，二厅的为12%。另外，亦有4%的受访者表示出对别墅的关注与考虑。希望购买的面积分析希望购买的面积在120-130的占到40%，希望购买面积为110-120的占到了26%，而希望购买面积为90-100、130-150、100-110的所占比例分别为：14%、8%、6%。说明目前南通市主要需求产品已经由紧凑型、实用型产品逐步转为向舒适型、享受型、功能型的产品需求。期望的楼盘单价分析在调查中，72%受访

13、的市民若考虑购买商品房时，期望的目前的销售单价在3500-4000元/，而期望单价在4000-4500元/的受访市民占总受访人数的18%，期望3500元/以下、4500-5000元/、5500-6000元/的调查中，占比例分别为：2%、4%、4%。能够承受的房屋总价分析72%的受访者可接受的单套商品房总价在55万以下。在55-60万这一区间中，有20%的受访者表现其意愿。选择在60-65万、75万-80万、100万以上等三个指标的受访者占总数的2%、2%、4%。选择购房付款方式分析根据调查，60%的受访户选择了银行按揭的方式。而建筑分期付款亦有36%的选择率。选择一次性付款的比例为仅4%。可以

14、看到银行按揭的付款方式已经深入人心，而建筑分期付款的方式也已逐渐被接受认同，一次性付款由于风险不确定等原因选择较少。购房目的统计及分析调查结果显示：购房目的还是以自用为主占到了64.3%，而以投资其为目的的购房行为由于受到宏观调控的影响比例有所下降，所占比例为12.6%。作为其他用途的购房当中，改善居住条件、为家人购买等原因所占比重较高。可以看到，具有一定的自住及改善居住环境等需求为主的实际需求，因此南通目前的房地产市场环境还是处于一个良性发展阶段，发展前景较好， 有利于本项目的动工开发。结论： 短期内住宅需求萎缩，长期的住宅需求将随着市政府的旧城改造、新城区建设力度的加大，仍将具有上升空间。

15、 受宏观政策影响下，持币观望人群增加。若近期市场推出产品具备一定亮点，将会促使部分人群进入。 报纸杂志、售楼处为主要获取楼盘信息途径，对于具备较强的冲击力平面广告以及销售现场氛围营造、业务员素质要求提高。 传统的地段交通、楼盘价格、楼层朝向依然是购房首选考虑因素，而对于楼盘品质、品牌、适居性等因素的逐渐考虑加重，成为物业新的发展空间。 小高层的物业类型成为南通市民购房中首选房屋类型。 三室二厅、三室一厅成为南通市民首要考虑购买房型。 120-130的房型面积成为购房首选，南通需求产品已经由紧凑型、实用型产品逐步转为向舒适型、享受型、功能型的产品需求。 绝大部分期望单价水平在3500-4000元

16、/之间，单套商品房总价在55万以下。 银行按揭的付款方式已经深入人心，而建筑分期付款的方式也已逐渐被接受认同。 自住需求为主的实际需求，房地产市场环境处于良性发展阶段，发展前景较好。2. 媒体调查由于南通市民较多的选择了报纸广告作为主要获取楼盘信息途径，为了更好的配合策划的营销推广实施，我部门专门针对南通主要报纸做了调查，具体如下：主要报纸种类目前南通市民主要接触的报纸种类为江海晚报、南通日报、南通电视报及扬子晚报四种，其中江海晚报、南通日报、南通电视报为南通本地报纸，扬子晚报为南京地区报纸。江海晚报及扬子晚报内容以贴近老百姓生活的新闻事件为主，娱乐性较强，主要阅读人群为普通大众；南通日报为党

17、报，以国家、国际重大新闻为主，政治性较强，主要阅读人群为公务员及企事业中高层管理人员；而南通电视报内容以介绍电视节目为主，基本不发布楼盘广告。目前楼盘广告投放主要以江海晚报及南通日报作为推广媒体。主要报纸广告报价扬子晚报楼市专版刊例 2005半通栏4500通栏900010.5 通栏13500双通18000半版22500整版45000软文7 元 / 字1 、指定版面加收 30% ；2 、套红加收 30% ，彩色加收 40% ；3 、广告公司代理价为 70 折；4 、楼市专版周四出版。江海晚报2005年广告价目表规格版别黑白套红彩色7*11.5封面 ( 彩 )13000半通栏封面 ( 彩 )875

18、0其余版面5500715082507*23.5封面 ( 彩 )26500通栏封面 ( 彩 )17500其余版面11000143001650014*23.5封面 ( 彩 )双通栏封面 ( 彩 )35000其余版面2200028600330008*23.5封面 ( 彩 )30000(16*11.5)封面 ( 彩 )200001/4 版其余版面12500162501875017*23.5封面 ( 彩 )半版封面 ( 彩 )41000其余版面25000325003750035*23.5封面 ( 彩 )整版封面 ( 彩 )82000其余版面5000065000750002*23.5封面 ( 彩 )650

19、0报尾封面 ( 彩 )5000其余版面3000390045004.5*19封面 ( 彩 )报眉封面 ( 彩 )8500其余版面52006800780030*4.5封面 ( 彩 )竖栏封面 ( 彩 )13500其余版面820010500123002*4.5封面 ( 彩 )750报花 , 特约刊登封面 ( 彩 )500(连日刊登30次起,不打折)其余版面400520600非以上封面 ( 彩 )180标准价格封面 ( 彩 )100其余版面658595南通日报2005广告价目表规格版位黑白套红彩色7.5*17.5B1 版报眼1200015600180008*11.5二栏3800490057008*17

20、.5半通栏6000780090008*35A1 版底通栏240003120036000(16*17.5)B1 版底通栏2400031200360008cm 高通栏 (1/6 版 )12000156001800010*3510cm 高通栏 (1/5 版 )145001900022000(20*17.5)12*3512cm 高通栏 (1/4 版 )175002270026200(24*17.5)16*35双通栏 (1/3 版 )24000310003600024*35半版35000455005250048*35整版7000091000105004*11.5小方位1900250028004*6专栏7

21、0090010002*6报眉400500600南通广播电视报2005年广告价目表特殊版位三类版位A1 24.5*6 15000 元 / 期广告专版 55 元 / 平方厘米 ( 黑白版 )B1 24.5*6 12000 元 / 期整版45000 元 / 期65 元 / 平方厘米 ( 彩色版 )一类版位 75 元 / 平方厘米普通整版53000 元 / 期A2 A3 A8-A16 B 叠彩版封底整版56000 元 / 期23*58600 元 / 期24.5*59180 元 / 期23*610300 元 / 期分类广告24.5*611000 元 / 期甲种 ( 企事业单位 ) 50 元 / 期23*

22、612000 元 / 期乙种（个体私营） 40 元 / 期23*712860 元 / 期丙种（非经营类） 30 元 / 期24.5*713800 元 / 期23*814700 元 / 期23*1017200 元 / 期其他版位24.5*1018300 元 / 期报眉23*16( 半版 )27600 元 / 期A4-A71300 元 / 条24.5*16( 半版 )29400 元 / 期A2 、 A31300 元 / 条A8-A151300 元 / 条二类版位 65 元 / 平方厘米A161300 元 / 条A4-A7 B叠黑白版中缝23*57500 元 / 期50元 / 行5000 元 / 条

23、23*67500 元 / 期23*77500 元 / 期23*87500 元 / 期23*107500 元 / 期23*16(半版)7500 元 / 期3. 项目分析地块个性地块位置项目位于濠北路与濠东路交口，南临濠东乐园（生态园）及濠河，北至新生南河，西濒濠河出水口黄泥口河，东靠濠东路，三面环水，紧临濠北、濠东两条主干道。地块级别地块紧邻市中心区域，闹中取静，环境优美，出行便利，方便享用市中心完善配套。地块性质地块属于居住生活用地，兼顾商服物业，目前由南通华威房地产开发拓展获得开发使用权。地块现状地块目前拆迁进入最后阶段，尚有部分拆迁工作未完成。目前正在做5、7、8号楼的人防工程。地块规划建

24、设用地面积65797.8m2、总建74440 m2、综合容积率1.13、绿化率46.6%、建筑密度24.4%、机动车辆285辆，小区定位为高尚住宅社区。区位分析地理位置地块位于濠北路、濠东路交叉处，濠东路南北两端分别与市主要交通及商业干道人民路和市建材、装饰行业集中地钟秀路相连接； 周边配套人文濠河游乐园、濠东休闲公园、城隍庙；教育实验中学、通师二附、南通中学、北濠桥小学；生活百惠超市、华联商城、大潤发超市、钟秀农贸市场、吉华花园酒家、华侨宾馆；中行、工行、建行；7、15公交线路等；医疗城东医院，中医院，老年康复医院 、大药房；商业地块紧邻市中心商业繁华区域，依托商业集中之地，为业主带来更多购

25、物选择；区位地块紧邻市中心区域，交通便利，三面环水，南临南通市绿色景观生态园区及濠河，环境景观优势极佳，具有优越的区位优势。项目SWOT分析优势（strength）地段的稀缺性及不可复制性项目位于市中心区域，中心区域可出让土地稀少，且临濠河风景区域土地出让更是少之又少，从而决定了本项目所处地段的稀缺性与不可复制性。交通畅捷，出行方便项目南接濠北路，东倚濠东路，近人民路与工农路，周边道路交通网络畅达，出行方便快捷。濠河整治景观佳、绿化好项目南面为濠河风景区核心区域，国家级AAAA濠河风景区。水景、绿化双重景观环境，优势突出。周边环境有利于品质提升紧邻濠河，及濠东景观休闲公园，城隍庙，三面临水，绿

26、化环境优美，具备极佳景观环境优势，有利于提升居住品质。区域人文底蕴深厚与南通城隍庙、珠算博物馆数步之距，和谐共存。南通中学、实验小学等多所名校紧绕周边，区域人文底蕴深厚。地块方正、有利规划基地面积规模较大，地形方正，便于营造较好的主题景观。占地6.58公顷，多层、小高层、别墅等多种业态组合，低容积率，大面积绿化，闹中取静。开发商实力优势作为通房指数样本单位之一，南通房地产开发十强单位，华威地产十多年来一直致力于为通城百姓提供优质安居工程，在业界及市民具有良好的口碑。劣势（weakness）：项目嫌恶环境项目北面近南通某监狱（以关押经济犯为主），东、北面周边环境较乱、差，从而给购房者带来一定的心

27、理抗性。项目开发的不确定性由于动拆迁工程难度的加大，项目地块内还有相当一部分待动迁户，从而为项目的开发带来相当的不确定性，对项目的销售及回款带来很大的压力。周边日常生活配套缺乏项目周边商业氛围较差，日常生活配套缺乏。周边水质欠佳、影响小区环境地块东面、西面、北面河塘水质欠佳，对项目定位及居住的舒适性有较大影响，也对小区的环境营造增加了难度。开发成本高土地成本较高， 地块南面（濠北路）沿街有近万平方米绿化（政府控规）指标，增大开发成本，对产品定位及定价影响较大。小环境影响项目东面的南通制钳厂目前还在生产制造，其产生的噪音、污染等对项目的影响较大，销售抗性加大。机会（opportunity）：精品

28、濠河工程，提升公益形象本项目作为南通市政府打造精品濠河工程之一，可借助政府引导，提升项目公益形象的同时，达到项目宣传与推广的最大化，为项目去化创造有利条件。政府配套工程的建设项目西面及北面的濠河支流污水处理工程，已由政府出面，正进行大力整改中，从而真正实现了项目三面环濠河水的水景优势，大大提升了项目的外部环境。市区旧城改造拆迁力度加大随着南通市老城区改造力度加大，以及货币安置补偿动迁户的办法实施，从而加大了市民购房需求。另一方面项目东、北面改造工程的即将启动，亦为项目销售带来利好消息。南通市经济持续快速健康的发展根据“依托江海，崛起苏中，融入苏南，接轨上海，走向世界，全面小康”发展思路，南通经

29、济获得了持续快速健康的发展，人均可支配收入大大提高。伴随着苏通大桥07年的交付使用，南通的外部交通环境将获取极大的改善。这将为南通地产的发展与辉煌带来良机。它山之石、可以攻玉依托强势外脑采用高度差异化营销策略（南通房地产策划、销售环节普遍较为薄弱，市场竞争力不强）顺利去化产品；实际需求、良性发展具有一定的自住及改善居住环境等需求为主的实际需求，因此南通目前的房地产市场环境还是处于一个良性发展阶段，发展前景较好， 有利于本项目的动工开发及销售去化。威胁（threat）：个案放量、竞争激烈市场推案量较大，特别是城外区域将有较大土地放量，随着新开工项目、在售项目后续供应上市及竣工面积的大幅增加，市场

30、将面临较为激烈的竞争态势；未来市场同质个案竞争加大区域楼盘同质化较严重，本项目定位为高端市场，但区域目前购房主力军仍是中端产品市场，如何引导客源，将是未来面临的主要问题。宏观调控政策的影响受当前宏观调控政策影响，南通房地产市场交易量减少，交易速度放缓；另一方面，宏观调控后期政策不明朗，给房产后市带来不确定性。4. 目标客户分析客源组成 按地域分，主要为南通当地居民、周边乡镇居民； 按购买能力分，为中高收入阶层，追求生活品质的提升且具备一定购买能力的群体； 按职业分，为企事业中层管理者、个体经营户、政府机关公务员、部分拆迁户； 按置业动机分，以改善型置业为主，一次置业及投资型置业次之； 按年龄层

31、分，30岁以上有家庭者为主，其对生活稳定性及居住品质要求较高； 按家庭生命周期分，主要为已婚、有未成人子女的家庭，追求生活的舒适性及私密性，对子女教育的关注度较高。客源基本特征收入比较稳定，追求较高的生活品质，接受新鲜事物较快，讲究环境和生活质量，眼光独到，看中潜在价值，注重小区品质，注重生活的舒适性与经济性的良好结合，有一定的价格承受力，对家庭有一定的责任感，对子女教育成长较为看重。5. 项目周边主要风景点及重大建设项目介绍濠河风景区介绍环绕南通城的濠河，被誉为“少女脖子上的翡翠项链”，是南通的骄傲。南通人民为有这一条历史悠久、风景优美、国内现已罕见的濠河而自豪。早在一千多年前的南北朝时，现

32、在的南通市还处在一片茫茫江水之中，只是万里长江入海口的一块沙洲，史称胡逗洲。沧海桑田，由于泥沙的大量沉积，水中沙洲逐渐与大陆相连，形成一片新生的陆地。后周显德五年（958），掘土筑城。城外有护城河，称为濠河。因此处水陆交通便利，故名通州。筑城时需要大量泥土，便在城外挖河取泥，一举两得。南通原为沙洲，发育而成大陆时，留有许多天然水泊，挖濠河时充分利用，因而南通的濠河一半源于天然，一半成于人工。据州志记载“濠河绕城四匝，与市河（市内之河）相通，城北、东、南、西南阔凡几十丈，北接淮水，西汇江河，东达诸场（沿海多盐场）”又云“州城仅周六里，而濠特深广，望之汪洋，足称巨观。”可见当时濠河的气势就非常磅礴

33、了。目前濠河全长10公里，内外河岸线40华里，水面1040亩，最宽处215米，水波浩渺，形同湖泊，最窄处仅10米，若丝带飘流。整个濠河弯曲迂回，绕古通州城（现在的老城区）流动，水城一体。现在城市扩大到濠河以外的周边，南通成为“水包城，城包水”的具有独特景观的城市，有人赞美为“东方威尼斯”。南通在五代建城时，形似方型。至明代又在城南筑新城。因而濠河亦分成南北两环，一小一大，状似葫芦。两次筑城，都利用天然水泊，加工成为护城濠河。濠河，位于市区中心，曲水回环，绕城而流，水面70万平方米，景观丰富。亭台桥榭掩映其间，画舫游艇荡漾水中。濠河风景区可分为东南濠河、西南濠河、北濠河三大景区。各景区又由若干风

34、景片和风景点组成。东南濠河河面开阔。古时这一带无路无桥，通行全靠行舟。后来张謇修堤造桥（三元桥、启秀桥），陆上交通方便了。三元桥一带有文峰塔，半村半廓，风景幽美，是濠河最佳景点之一。清代诗人保大章有一首云：“三元桥畔是知津，小住鱼床作比邻。塔影倒悬明月里，扁舟一叶一诗人 ”生动地描写了濠河东南端幽美宁静的环境。西南濠河的河面也相当开阔，水中有沙洲，建有楼阁（魁星楼，又名水心楼），清人李琪有诗描写这一带的景色：“水心楼阁水连天，一带垂杨欲化烟。最是夕阳人问渡，临溪争唤卖花船。”（）可见当时此处仍是浩渺一片，直至后来张謇建造五公园，才在其间筑堤架桥。北濠河也甚宽阔，地处偏僻，环境幽静。昔日濠河东、

35、西、南三面皆有吊桥将两岸相连，唯北濠河无桥，直至解放后才利用濠河中的“沚”（古代沙洲水泊中遗留的土墩），造了便桥。最近又改建为宽阔、坚固、美观的北濠桥了。南通市河历史也相当悠久，“城成即有河”。市内小河纵横交错，可通舟楫。“市河东西可并两舟，纵而北可大舟，其南可小舟也。城中民运刍粮百货，不绝如织”（）。在全国范围内，能在市内通舟楫的城市，真是凤毛麟角了。只可惜后来对市河未加呵护，干涸淤塞，只得在修建下水道时，将市河镇平变为道路了。幸而濠河尚存，经过多次疏浚治理，仍未失云当年的风采。南通濠河风景名胜区，1993年由江苏省人民政府批准为省级风景名胜区，1995年由江苏省人民政府颁布为江苏省历史文化

36、保护区，1998年名列江苏省首批文明风景名胜区之一。濠河风景区以其健康、优美、舒适、和谐的生态环境荣获江苏省人民政府授予的江苏省人居环境奖。濠河整治介绍作为南通的母亲河，一段时间，由于排污严重，环保设施滞后，濠河曾因黑臭而让人掩鼻。2002年，南通市委、市政府提出“十五”期间建成国家环保模范城市的目标，并以“猛攻投入，整治环境”为突破口，首先打响了濠河及其周边河道整治攻坚战。 搞活濠河水系政府累计投入1.8亿元对学田河、任港河、濠东河、姚港河等30多条骨干河道进行大规模整治。并投入1000万元，清淤濠河底泥30万立方米。崇川区、港闸区和开发区也投入巨资对480多条三、四级河道进行疏浚、清淤、驳

37、岸、绿化。 严堵污水源头先后搬迁4个大型垃圾中转站、12个粪运码头、27家对濠河有污染的工厂。同时，加快濠河周边排污管网的建设，实施强制接管300个排口，铺设环濠河排污管道20多公里。对流域内的工业企业进行全面排查，严查不法排污。 建设精品濠河先后拆除沿河20万平方米违章建筑和有碍水面视觉效果的建筑，新建了40多万平方米绿地、景点。 三年来，南通市用于濠河治理的资金累计达12亿元。大投入带来大成效。濠河黑臭现象彻底改变，达到国家四类水质标准。与此同时，南通市区河道水体蓄排能力达到了历史之最，排污管网基本形成，污水处理能力由2002年的每天53万吨提升到目前的158万吨，地面水水质全部达到功能区

38、标准。以濠河整治为龙头的碧水工程不仅成为南通市城考排名大幅跃升的最大贡献者，也成为南通市在“创模”中的一大特色和亮点。 城在水中坐，人在画中游而濠河整治仅仅是南通市创建国家环保模范城市工作的一个缩影。3年中，南通市用于环境保护以及相关环保基础设施的投入累计达773亿元，占同期GDP的2以上。通过实施碧水、蓝天、宁静、生态以及固废资源化等8大工程，南通市的清洁能源使用率达到941，生活污水处理率6312，建成区绿化覆盖率40，烟尘控制区和噪声达标区覆盖率分别达到100和68，与此相应的是环境质量的稳步提升。城市空气质量达到良好级别的天数年均320天以上，饮用水源水质达标率100。濠东绿苑介绍濠东

39、绿苑位于濠东路西侧，西傍濠河，北抵濠北路，南达原范家花园三友馆。整个绿地占地面积11公顷，以人民路为界分为南北两段，素有“城市绿肺”之称。整个绿苑依托濠河得天独厚的自然优势，通过植物的布局、地形的处理、道路系统的安排、园林植物的配置、建筑和园林小品的点缀、近水堤岸和水系的搭配，以及亮化和照明设施等多种元素的巧妙运用，将松下广场、通州风情、柳暗花明、月牙湖、白沙堤、问梅居、待月亭、松柏广场、荷风亭、近水梯台、人间广场、塔影台、渔趣园、观鱼湾等割据各具生态情趣的景点生动而流畅地串联起来，营造出“绿与美景完美相融，人与自然和谐相生”的美好意境，漫步其间，恍如徜徉于曲径通幽、小桥流水的世外桃园，使人流

40、连忘返。南通城隍庙介绍城隍庙亦名郡庙、邑庙，由道教管理。南通城隍庙始建于宋建隆二年（公元961年），由首任州官王茂所建，原在市区十字街，州署东南侧，座北朝南，占地十余亩。1998年因城市建设的需要，市政府决定将城隍庙迁建于风景秀丽的濠东路与濠北路交接处。从仪门、甬道、拜殿、大殿及都天堂（现为斗姥星宿殿）吕祖殿（现为财神殿）东、西两庑均按原样搬建，占地八亩。“崇川福地”横扁，是明刘伯温书题，南通因此又名崇川。 2002年决定将迁建后的城隍庙归道教管理使用。2004年9月16日，南通城隍庙隆重举行迁建工程竣工暨神像开光、住持升座庆典。易地迁建的城隍庙建筑群以城隍殿为中轴线，东西建筑对称、布局层次分

41、明，既具宋代遗风，又有新意创作；围墙镂空向濠河借景，铸铁篆书作窗，内容为劝善经句；西侧回廊设战国晏婴至清朝林则徐等18位清官的大理石雕刻造像，东侧是道教历代格言碑廊。城隍庙前是林木茂翠、景色秀丽的生态园林；庙西濠河水光粼粼，柳绿闻莺，游人泛着小舟漫游在濠河之上；庙内道教音乐队演奏道乐，真是“崇川福地赏道乐，濠河畔边留清音。”城隍庙已成为与濠东生态绿地相配套、与濠河景观相协调的又一旅游景点。苏通大桥苏通大桥位于江苏东部的南通市和苏州常熟市之间，东距长江入海口108公里，西距江阴大桥82公里，主要由跨江大桥和南、北岸接线工程三部分组成，路线全长32.4公里，是我国建桥史上工程规模最大、技术与施工条

42、件最复杂、建设标准和科技含量最高的一项现代化特大型桥梁工程，其中跨江大桥（包括主桥、辅桥和南北引桥）长约8200米，主桥为双塔斜拉桥。 苏通大桥创造了斜拉桥型四项世界之最：其主跨径达1088米，是目前世界最长的斜拉桥主跨；主塔高306米，是世界最高的桥塔；主桥两个基础墩将分别采用131根直径为2.5米至2.8米、长120多米的群桩构筑，是世界最大规模的群桩基础；主桥最长的斜拉索长达580米，是世界最长的斜拉索，加之采用技术的先进性，这座大桥可以代表当今世界桥梁建设的最高水平。苏通大桥工程总投资64.5亿元，计划建设工期为6年，预计在2009年5月建成通车。而目前苏通大桥全速推进，确保2008年

43、力争2007年底建成。通大桥建成后的桥面路基宽度达34米，计算行车速度为每小时100公里，南北接线每小时120公里，主桥可通航5万吨级集装箱船和大型船队，船舶撞击力按5万吨级海轮设计，为国内桥梁之最。 建设苏通大桥工程，对完善国家和省干线公路网、缓解过江交通压力、加强南北经济联系、增强上海经济幅射作用、促进沿江整体开发等都具有十分重要的意义。洋口港洋口港地处长江口北翼，江苏省南通市如东县海域，具备建设10-20万吨级深水大港的自然条件。可依托洋口港的深水优势，便捷的集疏运条件，灵活的联运体系，建设各类集装箱泊位、大宗散货泊位、原油进口泊位、矿石中转泊位及LNG专用泊位等。可利用港区丰富的土地资

44、源和淡水资源，兴办各类大型石化、冶金、船舶修造等项目，大力发展临港工业。随着我国加入WTO，作为洋口港腹地的长江三角洲及长江流域已日益成为国际国内资本流入和投资开发的热点与重点地区，由此带来了能源、原材料及产品的大进大出，这就迫切需要有一个沿海港口群，承当起内衔外展的经济功能，这给长江口的洋口港开发建设创造了极好的机遇和巨大的空间，同时也给中外投资者带来极大的商机。建成后的洋口港将成为长江经济进一步繁荣的海上支撑点，江苏经济持续增长的辐射源，上海国际航运中心最理想的北翼和强有力补充。洋口港开发计划自2004年起，计划用35年的时间基本完成洋口港区临港工业区、陆岛通道、人工岛及10万吨级以上通用

45、码头建设工程，形成洋口港开发建设的基本框架；用10-15年时间初步建成现代化港口城市。主要计划如下：1、2004年，完成临港工业区一期（10平方公里）及洋口外闸二期（12平方公里）围垦与护坡等工程（已完成）；2、2005年，开工建设岛陆连接通道中的引堤工程（6公里）、人工岛一期工程、10万吨级通用散货码头，启动10平方公里临港工业区内基础设施建设；3、2006年，基本完成临港工业区内的基础设施建设，落实大型石化、海绵铁等项目的投资主体，开工建设LNG接收站、燃气轮机电厂、20万吨级浮动码头、10万吨级原油码头、25万吨级原油单点系泊等工程；洋口外闸二期工程基础设施配套工程同时开工，开工疏港铁路

46、，高速公路建设；完成岛陆连接通道中的引堤工程，开工建设引桥工程；4、2007年，开工建设5万吨级液体化工码头、油库区、大型石化、海绵铁等项目，启动内河高等级航道建设；5、2008年，完成岛陆连接通道、人工岛一期工程、10万吨级通用散货码头、20万吨级浮动码头、10万吨级原油码头、25万吨级原油单点系泊等工程。基本完成临港工业区一期围堤工程内的项目落户与开发建设工作，以及洋口外闸二期围堤内基础设施配套工程，开工建设临港工业二期工程（10平方公里）；LNG接收站、燃气轮机电厂、液体化工码头投入使用；完成内河高等级航道、洋口港疏港铁路、高速公路建设等工程；6、20092010年，完成临港工业二期工程

47、围堤护坡等工程；油库区、大型石化、海绵铁等项目完工投产，临港工业二期工程基本完成基础设施建设。完成洋口外闸二期内的项目招商与落户工作。7、2011年2020年，完善洋口港区各项基础设施建设，建成包括保税物流区在内的20平方公里大型临港工业区及12平方公里洋口外闸一般工业区的开发建设工作，适用开工建设临港工业区三期及集装箱码头等海上工程。完成全部规划工程建设，建成面积不少于30平方公里的临港工业区，将如东初步建设成为一个新型沿海港口城市。在售楼盘个案分析东升花园（二期）个案名称东升花园(二期)售楼地址南通市沉家巷15号工地位置/ 5517869开发商中国房地产开发集团南通建筑设计/景观设计/企划

48、销售自销项目规模8幢多层工程进度主体施工基地面积23058规划户数185套建筑面积30795可售户数105套容积率1.3已售户数80套绿化率25%销售率43%单价范围/均价5800元/面积范围/主力面积135总价范围/主力总价78万元公开日期2005.3交付日期2005.12.31物管公司中房物业管理物业管理费/车位/车位费用/付款方式一次性付款：95折、建筑分期付款：97折、银行按揭：98折使用媒体广告主题/综合分析该案地理位置较好，周边配套齐全，紧邻康复医院。一期成功开发具备一定知名度，市民认可程度较高，但单价的拔升导致去化速度趋缓。中心城区客源、自住为主。东郊庄园（一期）个案名称东郊庄园

49、（一期）售楼地址南通市金通公路3688号工地位置南通市金通公路3688号 5661111开发商通州星源房地产开发公司建筑设计/景观设计/企划销售自销项目规模纯别墅楼盘工程进度一期主体施工基地面积30万方规划户数（一期）135建筑面积15.4万方可售户数80套容积率0.5已售户数55绿化率48%销售率40%单价范围/均价7200元/面积范围248368主力面积260总价范围178265万元主力总价187万元公开日期2005.2交付日期2005.12物管公司新加坡狮城怡安物业管理物业管理费/车位/车位费用/付款方式一次性付款：96折、建筑分期付款：97折、银行按揭：98折使用媒体广告主题DM单页、

50、报纸、电视、路灯期；南通首席纯别墅社区综合分析东郊庄园位于通吕运河畔，南通市东城区与通州市交汇处，占地480亩，规划总建筑面积15万平方米，为独立、双拼、联排、叠加式别墅社区，规划三年内建成。南通首个纯别墅楼盘，一期开出42栋双拼别墅，53栋独立别墅，具有一定知名度。东方鑫乾个案名称东方鑫乾售楼地址工农路、钟楼路交汇处项目一层东南角工地位置工农路、钟楼路交汇处 5299290开发商南通崇川房地产开发建筑设计北京联华上海建筑设计景观设计/企划销售南通鑫干房屋置换项目规模共4幢，一幢5层，一幢3层，两幢18层工程进度准现房基地面积1.63万规划户数204户建筑面积3.9万可售户数20户容积率2.4

51、已售户数184户绿化率35%销售率90%单价范围44005800元/均价5100元/面积范围101140主力面积140总价范围4481万主力总价72万公开日期2004年初交付日期2005年10月物管公司南通崇川物业管理物业管理费/车位100左右车位费用/付款方式一次性付款：97折、银行按揭：98折使用媒体广告主题江海晚报、售楼处及现场看板、楼书、DM单页；崇川福地、人居经典综合分析项目地理位置一般、交通便利；商业面积较大程度提升项目价值；立面线条简洁流畅，18层的高度，与周边物业形成较大对比；两梯两户，每层设有空中花园。项目配置较低、户型设计功能分区较差；商业街提升价值的同时，其未来人流将影响项目品质；周边物业外观成