房地产租赁价格评估报告

1、房地产租赁价格评估报告项目名称：光华阳光水城、华宇西城丽景、俊峰龙凤云洲3 处租赁房地产租赁价值评估评 估 人：投行三班龚粤小组、余蓝小组估价日期 ： 2011 年 5 月 2 日目录十、区域因素修正十一、个别因素修正致委托方函xxxxxxxxx承蒙委托，对位于的 沙坪坝杨公桥车站龙凤云洲小区俊 峰龙凤云洲 处房产租赁价值进行评估，为居住目的的房产 租赁提供价格参考依据。评估人员根据评估目的，遵循评估原则，按照评估工作 程序，利用科学的评估方法，在认真分析现有资料的基础 上，经过周密准确的测算，并详细考虑了影响房产租赁价 格的各项因素，确定评估对象在评估时点2011 年 5 月 2 日的评估结

2、果如下：一、评估对象评估对象为坐落于 沙坪坝杨公桥车站龙凤云洲小区俊峰 龙凤云洲 ，评估对象土地使用权类型为出让，证载用途为 商品房，本次评估评估对象 1 个, 实例 2 个。在评估时点，评估对象未设抵押、典当、担保等他项权 利。二、评估时点2011 年 5 月 2 日三、估评目的为居住目的的房产租赁供价格参考依据。四、评估结果 评估人员根据评估目的，遵循评估原则，按照评估工作 程序，利用科学的评估方法，在认真分析现有资料的基础 上，经过周密准确的测算，并考虑了影响房产租赁价值的 各项因素，确定评估对象在评估时点 2011 年 5月 2 日的价 值结果为：房产租金：光华阳光水城 - 人民币 8

3、95 元整 华宇西城丽景 -人民币 1048 元整 俊峰龙凤云洲 -人民币 1081 元整 大写：光华阳光水城 - 人民币捌佰玖拾伍圆整 华宇西城丽景 - 人民币壹仟零肆拾捌圆整 俊峰龙凤云洲 - 人民币壹千零捌拾壹圆整评估结果汇总表房产名称租金（元/月）光华阳光水城895元/月华宇西城丽景1048元/月俊峰龙凤云洲1081元/月投行三班房产租赁评估组二o年五月二日评估人声明我们郑重声明：1、我们在本评估报告中陈述的事实是真实的和准确的。2、本评估报告中的分析、意见和结论是我们自己公正 的专业分析、意见和结论，但受到本评估报告中已说明的 假设和限制条件的限制。3、我们与本评估报告中的评估对象没

4、有利害关系，也 与有关当事人没有个人利害关系或偏见。4 、我们依照中华人民共和国国家标准( GB/T 50291- 1999)房地产估价规范进行分析，形成意见和结论，撰 写本评估报告。5、评估人员王靖森、李亚洲、楚倩、胡琼丹、冉梦 娜、王屹凤已对本评估报告中的评估对象进行了实地查 勘，对其建筑、结构、设施的完好程度进行了评估，但建 筑物及相关设备的质量状况最终应以有相关资质机构的鉴 定结果为准。6、本报告评估结果仅作为委托方在本次评估目的下使 用，不得做其他用途。未经本评估机构书面同意, 本报告的全部或任何一部分均不得向委托方、报告使用者、报告审 查部门之外的单位和个人提供，也不得以任何形式公

5、开发参加本次评估的评估人签名：签字姓名估价的假设和限制条件1、由于本次评估是为居住目的的房产租赁提供价格参 考依据的，因此以保持现状为评估前提。2、本报告评估出的房产租赁价值，仅为本报告设定的 评估目的服务，不得用于其它交易。本次评估采用市场比 较法评估房地产租赁价值。3、报告评估出的房地产租赁价值，不涉及独立于建筑 物的设施和设备等 ( 该类设备的有无，不影响建筑物的正常使用）4、房产估价结果具有很强的时效性，在一定条件下得 出的结果只能适用于特定时期。本次报告评估出的房产租 赁价值，为评估对象在评估时点的价值。随着时间的推移 和房地产市场的变化，评估对象的价格或者价值可能发生 很大的变化，

6、则本估价报告需做出相应的调整，甚至重新 评估。6、自出具报告之日起，本报告的有效期为壹年。房产租赁评估结果报告一、委托评估方二、受托评估方投行三班评估小组三、评估对象概况 （ 包括实例房产 ）1、房产位置2、房产现状根据委托方介绍及评估人员实地勘查，估价对象建筑物为钢筋混凝土楼房，建筑物结构、装修、设备及现状使用情况如下：建筑物详细列表209杨家坪一井口（中级 交 车）、210菜 交 园坝一一白公 通馆（中级 条 车）、215朝 件 天门一一双碑、265朝天 门一一双碑（中级车）、公交车228 267881 821 808 209途经210、215、217、221、228、808、265、70

7、2、821、805多路公交车途经，距 离三峡广场只有三分 钟的车程房产 名光华阳光水城华宇西城丽景俊峰龙凤云洲称性 质商品房商品房商品房户 型一室一卫两室一厅一卫两室两厅两卫租 金850元/月1100元/月1200元/月227沙坪坝一 井口半边 街、221 土湾 双碑嘉陵 厂、237西南 医院一一井口、467磁器 口大坪九 坑子、501朝 天门一一北 碚、708沙坪 坝井口、 821烈士墓一 龙溪镇电子 校、805重庆 大学嘉陵厂堆金村（中 级车）、808 磁器口南 坪融侨半岛（中级车）、 801烈士墓一 渝北区一碗 水（中级车），与沙区最繁 华的商业中心 三峡广场 相距不过3分 钟车程邻近沙

8、坪坝公园 和歌乐山阳光水城位于 周 沙坪坝区“北 边部新城”的中 环 心区，重大科 境 技园之内，临 近嘉陵江，西 北部是著名的小区的景观规划即体 现了人与自然的完美 融合，绿化率咼达 43.89%,水系占到 20%主体为一个 20000平方米的超宽中 庭景观，安排一轴、歌乐山风景 区，地理位置 得天独厚，总 建筑面积40万 平方米，是沙 区目前规模最 大的山水园林 咼尚社区。二池、三林、四广 场，中央水系分为两 部分，一个近千平的 游泳池，可畅游、可 嬉戏，更是一道稀有 的水景，延坡地向 下，水系被分隔，水 流变小成溪，形成叠 水延伸至低处，生活 于此惬意舒适。增一 分则太肥、减一分则 太瘦

9、，经过对市场的 细心研究和对人们生 活习惯的调查，俊峰 龙凤云洲的户型设计 本着实用、舒适、健 康的原则进行设计， 从50平到120平，户 户经典，从简洁的一 房到舒适的功能型三 房满足不同家庭结构 的客户需求，房型格 局方正实用，户型几 乎没有浪费，每一平 方米都有它的空间定 位。户户观景，无视 线死角，享受20000 方豪景中庭，从此视 野无界限。尽可能将 功能做细、做足，在 细节处出彩。地理沙坪坝区杨位公桥附近杨梨路20号（原重庆灯泡厂原 址）该房位于杨公桥车站龙凤云洲小区行街（只有几分 钟的车程）业锅（杨公桥店）, 区重庆家福火锅 繁 公桥店,农老 繁灶火锅,和喜火 华锅（梨杨路）,千

10、 程美香辣虾，购 度物金乐连锁超市（梨杨路）,好 又多量贩重庆 市欣阳店，家乐 福超市三峡广 场步行街店，美 家乐超市，大川 花园农贸超市百货王府井百货餐饮：两江双椒鸡两江风情火锅君之薇 和喜火锅教育：68中南开 中学杨公桥小学 重庆大学 西南 政法大学，小区 内配套有游泳 池、幼儿园、网 球场、羽毛球 场、乒乓球台、 基本健身器材等教育：沙坪坝 区白鹤岭幼儿 园、重庆市沙 坪坝小学，市 政设施：童家 基桥邮政支局、础三角碑邮政设所，中国工商施银行杨公桥分理处、中国信 合杨公桥分 社、中国工商 银行杨公桥分 理处等教育条件：重庆大学 西南政法大学重师， 医院：西南医院爱德 华医院重大A区校医

11、院银行：招商银行农业 银行工商银行评估对象土地开发程度宗地外“七通”（即通路、通电、通上水、通下水、通信、通暖、通燃气） ，宗地内“五 通”（即：通路、通电、通上水、通下水、通信）四、评估目的为居住目的的房产租赁提供价格参考依据五、估价时点2011 年 5 月 2 日六、价值定义本次评估采用的是公开市场价值标准，评估结果中的 房产租赁价值是指评估对象于评估时点 2011 年 5 月 2 日的 宗地开发程度为宗地外“七通” (即通路、通电、通上水、 通下水、通信、通暖、通燃气) ，宗地内“五通” (即：通 路、通电、通上水、通下水、通信)条件下的租赁市场价 值。七、评估依据1、有关法律、法规、政

12、策文件和技术规程(1) 中华人民共和国土地管理法；(2) 中华人民共和国城市房地产管理法；(3) 房地产估价规范；(4) 城镇土地估价规程。2、受托评估方掌握的有关资料和估价人员实地勘 察、调查获得的资料。八、评估原则1、合法原则房地产估价应以估价对象的合法使用、合法处分为前 提。本报告遵守这一原则。2、替代原则具有相同使用价值、有替代可能的房产之间，会相互 影响和竞争，使其价格相互牵制而趋于一致，因此，在房 产评估中，可以通过对房产各个条件的比较来评估租赁价 格。3、最高最佳使用原则房产评估要以房地产的最高最佳使用为前提。本报告 是为委托评估方为居住目的的房产租赁交易提供价格参考 依据，因此

13、以保持现状为前提。4、评估时点原则房地产市场是不断变化的，房地产价格具有很强的时 间性和时效性，它是某一时点的价格，在不同的时点上， 同一宗房地产往往会有不同的价格。本报告的估价时点为2022年5月2日九、评估方法房产评估中常用的估价方法有收益还原法、市场比较 法、剩余法、重置成本法、基准地价法等，根据估价对象 的特点及掌握的市场资料，在遵循有关法规、政策和评估 技术标准的基础上，经过评估人员的实地查勘和认真分 析，本次估价采用市场比较法对估价对象进行评估，最后 经过综合测算确定估价对象的现时市场价值。运用市场比较法法求取估价对象房产租赁价值，是依 据替代原理将待估房产与类似的房产在近期的租赁

14、交易价 格进行对照比较，通过对比租赁交易情况、区域因素和个 别因素等的修正得出待估房产在评估基准日的租赁价值。十、区域因素修正区域因素比较表区域因素实例一实例二评估对象性质相同(100/100)相同(100/100)相同(100/100)交易情况相同(100/100)相同(100/100)相同(100/100)交通条件较好(100/101)较好(100/101)较好(100/101)周边环境相同(100/100)较差(100/99)较好(100/101)基础设施相同(100/100)相同(100/100)相同(100/100)商业区繁华程度相同/100）较差(100/99)较好(100/101

15、)合计100/101100/99100/103十一、个别因素修正个别因素比较表个别因素实例一实例二评估对象新旧程度相同(100/100)相同(100/100)相同(100/100)装修程度普通(100/99)精装(100/102)精装(100/102)楼层10(100/98)16(100/102)18(100/102)配套设施（家电）简单(100/99)标准(100/101)齐全(100/102)其他个别因素合计只能一人入 住，室内条件 较简陋(100/98)100/94可合租，室内 条件较好(100/101)100/106可合租，室内 条件豪华(100/102)100/108十二、评估结果评估人员根据评估目的，遵循评估原则，按照评估工作程序，利用科学的评估方法，在认真分析现有资料