某地块开发项目申请报告(DOC 108页)

1、无锡-36 号地块开发项目目 0目目 录录第一章 项目申报单位及项目概况.11.1 项目申报单位情况.11.2 项目申请报告编制依据.21.3 项目概况.31.3.1 项目概要.31.3.2 项目由来.31.3.3 项目建设背景.41.3.4 项目建设地点.91.3.5 建设规模及内容.91.3.6 总图规划设计.111.3.7 建筑设计.111.3.8 结构设计.121.3.9 公用工程.141.3.10 投资规模和资金筹措方案.231.3.11 主要经济技术指标.23第二章 发展规划、产业政策和行业准入分析.252.1 发展规划分析.252.1.1 无锡市总体发展规划.252.1.2 项目

2、所在地规划概述.292.1.3 发展规划分析.332.2 产业政策分析.34无锡-36 号地块开发项目目 12.3 行业准入分析.34第三章 资源开发及综合利用分析.383.1 资源开发及综合利用的重要性.383.2 项目所在区域的资源概况.393.2.1 土地资源.393.2.2 其它资源.393.3 资源开发利用.403.4 资源节约措施.41第四章 节能方案分析.434.1 概述.434.2 评估依据.444.3 能源消耗及供应情况分析.454.3.1 区域能源消耗情况.454.3.2 区域能源供应情况.474.4 项目用能情况.484.4.1 项目主要能耗情况.484.4.2 项目营运

3、期综合能源消耗总量.494.5 节能措施分析.504.5.1 建筑节能措施.504.5.2 采暖、空调与通风节能设计措施.514.5.3 电气节能措施.524.5.4 给水节能措施.53无锡-36 号地块开发项目目 24.5.5 照明.544.5.6 可再生能源利用措施.55第五章 建设用地、征地拆迁及移民安置分析.575.1 土地使用的法律、法规.575.2 项目选址、土地利用及拆迁安置.58第六章 环境和生态影响分析.596.1 环境和生态现状.596.1.1 地理位置及自然条件.596.1.2 生态发展规划要求.616.1.3 生态及环境现状.626.2 生态环境保护依据.636.3 环

4、境影响分析及保护措施.646.3.1 规划设计对环境影响分析.646.3.2 施工期环境影响分析.656.3.3 营运期环境影响分析.706.4 地质灾害及特殊环境影响分析.726.4.1 地址灾害影响分析.726.4.2 特殊环境影响分析.726.5 环境影响分析结论.73第七章 经济效益及其影响分析.747.1 经济效益分析.747.1.1 项目投资估算及资金筹措.74无锡-36 号地块开发项目目 37.1.2 项目财务预测.767.2 区域经济影响分析.847.3 宏观经济影响分析.84第八章 社会影响分析.858.1 社会影响效果.858.1.1 项目对不同利益群体的影响.858.1.

5、2 项目对当地基础设施、社会服务容量和城市化进程等的影响.858.2 社会适应性分析.858.2.1 主要利益相关群体对项目的态度及参与程度.868.2.2 所在地区各类组织对项目建设和运营的态度.868.3 风险分析.878.3.1 主要风险分析.878.3.2 风险程度分析.888.3.3 防范风险对策.89第九章 结论与建议.919.1 结论.919.2 建议.92附图：.93附图 1 项目地理位置图.93附图 2 项目总平面布置图.94附图 3 项目地块规划图.95无锡-36 号地块开发项目目 4附表：.961 项目建设投资估算表.962 项目投资计划与资金筹措表.983 营业收入、营

6、业税金及附加估算表.994 总成本费用估算表.1005 利润与利润分配表.1016 项目投资财务内部现金流量表.1027 项目资本金现金流量表.1038 财务计划现金流量表.104无锡-36 号地块开发项目0第一章第一章 项目申报单位及项目概况项目申报单位及项目概况1.1 项目申报单位情况项目申报单位情况建设单位：/注册地址：无锡市锡山区安镇街道东兴路 198 号法人代表：葛文杰单位性质：有限责任公司联 系 人：薛安春联系方式政编码：214100/成立于 2012 年 2 月，注册资本 2000 万元人民币，主要经营范围为房地产开发经营、利用自有资金对外投资（国家法律

7、、法规禁止、限制的领域除外） 、自有房屋的租赁、资产管理服务（不含国有资产） 、管接件技术的研发及咨询服务。公司秉承先进的管理经验和优秀的企业文化， “以人为本、科学管理、专业服务、品牌取胜”的经营理念。拥有一支长期从事房地产投资、经营、管理，并有丰富的房地产开发经验的管理团队。公司充分发挥各级专业人才的优势，采用现代企业管理模式，在较短时间内组建、培养了一支年轻、专业、高素质的优秀员工团队。公司立足长三角，充分发挥集团公司的资源优势，满足住房消费者对文化、品位、个性等多方面的追求，适应市场竞争中品牌形成垄断的需要，着力打造本公司的品牌形象。无锡-36 号地块开发项目11.2 项目申请报告编制

8、依据项目申请报告编制依据（1） 技术服务合同书 ；（2） 中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要 ；（3） 江苏省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要 ；（4） 无锡市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要 ；（5） 产业结构调整指导目录 （2011 年本） （2013 年修正） ；（6） 建设项目经济评价方法与参数 （第三版） ；（7） 投资项目可行性研究指南 ；（8） 中华人民共和国城市房地产管理法 ；（9） 江苏省工业和信息产业结构调整指导目录 （2012 年本） ；（10） 无锡市制造业转型发展指导目录 （2012 年本） ；（11） 锡山区产业结构调整指导目录（试行）

9、 （2008 年 3 月） ；（12） 无锡市城市总体规划（2001-2020） ；（13） 无锡市锡东新城控制性详细规划 ；（14） 无锡市高铁地区控制性详细规划 ；（15） 限制用地项目目录（2012 年本） ；（16） 禁止用地项目目录（2012 年本） ；（17） 江苏省限制用地项目目录（2013 年本） ；（18） 江苏省禁止用地项目目录（2013 年本） ；无锡-36 号地块开发项目2（19）/提供的有关装置建设的基础资料及建设要求。1.3 项目概况项目概况1.3.1 项目概要项目概要项目名称：/号地块开发项目项目性质：新建建设单位：/建设地点：无锡市/行业类别：房地产开发投资规模

10、：22300 万元占地面积：项目用地面积约 8814 平方米建设规模：项目建筑面积约 51895.71 平方米项目定位：项用总体定位为商业、办公项目建 设 期：项目预计 2015 年 4 月动工，2017 年 2 月竣工，开发周期约 22 个月1.3.2 项目由来项目由来项目地处无锡锡东新城，锡东新城由三个板块紧密组成，东部和西部板块为高科技产业园，由国家级锡山经济技术开发区开发建设；中部板块是锡东新城的核心区域，规划面积 44.06 平方公里，由高铁商务区负责开发建设，重点发展总部经济、科技创意、休闲旅游、商贸流通、商务居住等产业。该项目基地位于中部高铁商务区，根据无锡市委、市政府关于加快锡

11、东新城开发建设的若干意见 ，明确了“三中心、一枢纽”的无锡-36 号地块开发项目3发展定位，即未来将成为无锡城市副中心、锡山行政文化商务中心、无锡高端产业集聚中心和长三角区域性交通枢纽。该项目符合无锡高铁商务区规划发展需要，项目建设单位拟在/号地块开发项目的实施，主要建设商业、办公建筑，符合无锡高铁商务区依托京沪高铁站点，重点发展总部经济、服务外包、现代物流、金融服务、国际社区等现代服务业的目标。1.3.3 项目建设背景项目建设背景1、宏观背景按照与应对国际金融危机冲击重大部署紧密衔接、与到 2020 年实现全面建设小康社会奋斗目标紧密衔接的要求，我国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要提出

12、“经济平稳较快发展。国内生产总值年均增长 7，城镇新增就业 4500 万人，城镇登记失业率控制在 5以内，价格总水平基本稳定，国际收支趋向基本平衡，经济增长质量和效益明显提高。结构调整取得重大进展。居民消费率上升。农业基础进一步巩固，工业结构继续优化，战略性新兴产业发展取得突破，服务业增加值占国内生产总值比重提高个百分点。城镇化率提高个百分点，城乡区域发展的协调性进一步增强。科技教育水平明显提升，资源节约环境保护成效显著，人民生活改善，全国总人口控制在 13.9 亿人以内。人均预期寿命提高 1 岁，达到 74.5岁，社会建设明显加强。覆盖城乡居民的基本公共服务体系逐步完善。全民族思想道德素质、

13、科学文化素质和健康素质不断提高，改革开放不断深化。财税金融、要素价格、垄断行业等重要领域和关无锡-36 号地块开发项目4键环节改革取得明显进展，政府职能加快转变，政府公信力和行政效率进一步提高。对外开放广度和深度不断拓展，互利共赢开放格局进一步形成等”目标。“十二五”时期，江苏经济社会发展的总体目标是：全省综合经济实力、自主创新能力、国际竞争力和可持续发展能力显著增强，全面建成更高水平的小康社会，苏南等有条件的地方在巩固全面小康成果基础上率先进入基本现代化，人民群众普遍过上更加宽裕安康的生活，为 2020 年全省基本实现现代化打下具有决定性意义的基础。其中“服务业增加值比重达到 48%左右，加

14、快形成服务经济为主的产业结构；高新技术产业产值占规模以上工业产值比重达到40%；消费对经济增长的贡献率达到 60%左右。城市化和城市现代化水平进一步提高，社会主义新农村建设取得明显成效，城乡发展一体化取得实质性进展；城市化水平达到 63%，财税、金融、资源性产品价格、要素市场等重点领域和关键环节改革取得明显进展，努力实现居民收入增长和经济发展同步、劳动报酬增长和劳动生产率提高同步”。“十二五”期间，无锡要以率先实现基本现代化为目标，继续走在长江三角洲和全国城市发展的前列，努力提高城乡居民的幸福感和满意度，不断增强无锡综合实力、自主创新能力、国际竞争力和可持续发展能力，让无锡人民安居乐业、城乡共

15、同繁荣、社会公平正义，推动科学发展、率先发展、加快转型发展和富民强市建设取得更大突破。无锡-36 号地块开发项目52、城市规划高铁商务区作为锡东新城的核心组成部分，将依托京沪高铁站建设和东部 S-PARK 和西部 V-PARK 的产业支撑，坚持高起点规划、高标准建设、高定位招商，努力实现形成锡东新城三大板块“一核带动、两翼齐飞”的联动发展新格局，重点发展总部经济、服务外包、旅游休闲、商务居住、国际社区等高端服务业为重点。高铁商务区规划范围 45.62 平方公里，北至北中路，东至走马塘，西、南至春丰河。3、城市经济背景无锡属于苏锡常经济圈的几何中心，制造业和民营资本发达的二线城市，地理位置和市场

16、环境优越。长三角总体经济继续保持稳定良好的发展势头，无锡位于苏锡常经济圈核心部位，距离上海及南京都市圈均在 1 小时车程范围内。2012 年无锡经济发展呈现“总量跃升、均量上升、质量提升”的良好态势，完成地区生产总值突破 7000 亿元，达到 8000.0 亿元，比上年增加 688 亿元，可比价增长 10.1%。2012 年全市人均地区生产总值（按常住人口计算）达到 11.74 万元，比 2011 年净增 1 万元，按现行汇率折算，人均 GDP 达到 1.87 万美元，继续保持全省第一的位置。4、房地产市场分析开发投资增速持续放缓，新开工面积有所减少2012 年无锡市区房地产开发投资为 685

17、.47 亿元，同比增长无锡-36 号地块开发项目610.95%，增幅自 6 月末以来持续回落近 13 个百分点，住宅开发投资423.73 亿元，同比增长 3.43%。无锡市区房地产施工面积为 3718.61万平方米，同比增长 10.2%，其中住宅 2537.96 万平方米，同比增长6.94%；房地产新开工面积为 1028.98 万平方米，同比减少 7.62%，其中住宅 630.04 万平方米，同比减少 19.11%；房地产竣工面积为555.63 万平方米，同比增长 12.05%，其中住宅 365.33 万平方米，同比增长 7.76%。土地出让市场波澜不惊，企业开发信心有所恢复2012 年无锡市

18、区共有 76 幅国有建设用地使用权挂牌，其中成交 65 幅，土地出让面积为 334.36 万平方米，同比减少 20.71%，成交量为近年来较低水平，成交金额 133.45 亿元，同比减少 40.87%。其中以非住宅为主，面积约为 211 万平方米，约占总量的 63%。成交土地分布显示，外围区域逐渐成为成交热点，滨湖区虽仍以 22 幅居首，但锡山、惠山和新区分别以 14 幅、12 幅、11 幅紧随其后。从竞拍过程看，除 6 幅溢价，其余各幅土地均以底价成交，溢价仅为 1.51%，显示房企拿地日趋理性，但信心开始恢复，尤其是 6 月以来恒大、金科、龙湖、保利等国内知名企业相继竞地。新增供应量仍在高

19、位，市场供应总量充足2012 年无锡市区商品房批准预售面积 844.45 万平方米，同比减少 8.76%；其中住宅批准预售面积 582.45 万平方米，同比减少 14.46%。其中四季度商品房新增供应节奏比上季度略有加快，批准预售面积281.23 万平方米，环比增长 10.86%，其中住宅批准预售面积 191.69无锡-36 号地块开发项目7万平方米，环比增加 14.08%。截至年底，无锡市区商品房剩余可售面积进一步增长，达 1484 万平方米，比 2011 年底增长了 216 万平方米，其中商品住宅剩余可售面积为 821.46 万平方米，比 2011 年底增长 53 万平方米。优惠促销效果显

20、着，市场成交相对活跃2012 年无锡市区商品房成交面积 631.38 万平方米，另政策性用房成交 12.91 万平方米，成交面积同口径较去年增长 44.85%，成交总金额 541.41 亿元，同比增长 32.23%，其中住宅成交面积 533.03万平方米，同比增长 54.85%，金额 406.68 亿元，同比增长38.24%。从月度看，3 月份以来随着楼市优惠促销扩面、政策对首套购房支持加大以及政府积极引导，商品房成交明显好转，并保持平稳运行的态势，尤其是 7、8 月份作为楼市传统淡季，月均成交量依然维持在 60 万平方米左右，12 月份单月成交更是达 75 万平方米，创限购以来新高。二手房市

21、场逐渐回升，2012 年二手房成交总面积 200.01 万平方米，同比增长 22.66%，金额 102.26 亿元，同比增长 32.51%，其中住宅成交 133.3 万平方米，同比增长 31.49%，金额 75.9 亿元，同比增长 27.61%。其中四季度二手房成交 81.26 万平方米，环比增长85.02%，二手住宅成交 40.3 万平方米，环比增长 4.92%。调控效果明显，房价趋于稳定2012 年房地产宏观调控效果持续显现，我市房屋价格进一步理性回归，下半年以来已基本趋于稳定。经测算，四季度无锡市区商无锡-36 号地块开发项目8品住宅加权均价为 8096 元/平方米，同比跌 4.6%，环

22、比微涨0.27%，延续了前期止跌回稳的趋势。二手房方面，本季度住宅价格走势与商品房基本一致，二手住宅加权均价为 7171 元/平方米，环比上涨 0.06%。1.3.4 项目建设地点项目建设地点本基地位于无锡市东部的锡东新城商务区，距市中心 15 公里。邻近高铁站及地铁站，交通便捷。区域景观资源丰富，生活机能完整。 项目所处锡东新城高铁商务区，是无锡重点打造的城市副中心之一，将带来进一步的城市资源聚集，交通条件、商业配套、教育医疗配套、生态条件等将得到大幅度提升，促进人才集聚和服务业发展。根据无锡市城市总体规划（2001-2020） ，该项目所在地块规划为商业、办公混合用地。项目建设土地利用合理

23、，符合有效使用土地的要求。该项目建设地供电、供气、供水基础设施已经到位，可以满足项目用能需求。1.3.5 建设规模及内容建设规模及内容项目占地面积 8814m2，总建筑面积 51895.71m2，地上计容建筑面积 40507.39m2，项目容积率 4.6、建筑密度 53%，绿地率 20%。由 1 幢 21 层的高层商业办公楼及 1 幢 8 层多层商业办公楼组成；其中 21 层高层办公楼布置于靠近兴吴路一侧；沿丹山路、永昌路和丹山路布置 1 幢 8 层商业办公楼，多层商办楼中沿丹山路及永昌路无锡-36 号地块开发项目9设置为 7 层，沿新华路设置为 8 层；项目 1-2 层设置为商业，3 层设置

24、为商业、办公。项目综合指标汇总及单体建筑设计参数详见下表。表 1-1 项目地块综合指标汇总序号项目单位指标1总用地面积8814总建筑面积51895.71地上建筑面积（计容）40507.39商业（餐饮）8731.29（450.97）高层商办18814.63其中多层商办12961.472其中地下建筑面积（不计容）11388.323容积率-4.64建筑密度-53%5绿地率-20%地下一层停车位个1066地下室停车数地下二层停车位个108地上停车位个3607非机动车停车位地下停车位个1242表 1-2 项目建筑各层功能区分布表本项目各层功能区层数用途层高（米）地下二层设备层、地下车库3.3地下一层设备

25、层、地下车库、非机动车车库4.81 层大堂、商业5.42 层商业4.53 层商办及餐饮3.24-7 层办公3.28 层办公3.29-21 层办公3.2无锡-36 号地块开发项目101.3.6 总图规划设计总图规划设计1、总体布局本项目主入口设置于北侧之丹山路，次出入口分别设置于东侧的永昌路和西侧的兴吴路。项目建筑群成环形布置，8 层多层商业办公楼呈“U”型，环绕东南北三册，21 层的高层商业办公楼位于西侧。2、交通组织 本次设计依据项目建设的自身特点，秉承“人车分流”的设计原则，塑造顺畅、便捷、合理的交通体系。在永昌路、丹山路、兴吴路各设置一个车行出入口，形成多层组团和高层组团的外环 7 米的

26、主干道，最快速的解决区域的车行下客流线，减少了对基地内部的人行流线干扰。机动车通过机动车坡道进入地下室，在地面适当位置设置停车位。人车分流，同时商业和办公更加紧密地联系起来。极大地便利各功能区块地使用的同时提升了区块潜在的价值。根据基地现状和建筑形式，沿建筑周边设置与基地 7 米的主干道相通的4 米宽的环型消防车道，确保快速、便捷地到达。满足消防要求。 1.3.7 建筑设计建筑设计建筑立面采用新古典主义的设计风格。一方面可以感受到丰富的文化底蕴，同时又摒弃了过于复杂的机理和装饰，将古典的繁杂雕饰经过简化，并与现代的材质相结合，呈现出古典而简约的新风貌，是一种多元化的思考方式。将怀古的浪漫情怀与

27、现代人对生活屋顶机房层机房4.0无锡-36 号地块开发项目11的需求相结合，兼容华贵典雅与时尚现代。 1.3.8 结构设计结构设计一、抗震设计及安全等级1、本工程所在区域（无锡）地震基本烈度为 6 度，按七度进行抗震设防。2、根据结构破坏可能产生的后果的严重性，本工程建筑结构安全等级为二级。二、设计依据1、本工程设计执行下列我国现行设计规范、规程：（1） 建筑结构可靠度设计统一标准GB50068-2001；（2） 建筑结构设计术语和符号标准GB/T50083-97；（3） 建筑工程抗震设防分类标准GB50223-2008；（4） 混凝土结构设计规范GB50010-2010；（5） 建筑结构荷载

28、规范GB50009-2012；（6） 建筑抗震设计规范GB50011-2010；（7） 建筑地基基础设计规范GB50007-2011；（8） 钢结构设计规范GB50017-2003；（9） 建筑桩基技术规范JGJ94-2008；（10） 高层建筑混凝土结构技术规程JGJ3-2010；（11） 地下工程防水技术规程GB50108-2008；2、本工程设计主要参考资料：（1） 混凝土结构构造手册 （第三版） ；无锡-36 号地块开发项目12（2） 钢结构设计手册 （第三版） ；（3） 建筑结构荷载实用设计手册 ； （4） 全国民用建筑工程设计技术措施 结构2009。三、上部结构方案和结构体系 1.

29、 结构布置 本工程中，多层建筑均采用框架结构体系，高层建筑采用框架-剪力墙或框架-核心筒结构体系或，地下室为框架结构。 2. 抗震等级 框架结构抗震等级：结构高度24 米时为四级；结构高度24米时为三级。 框架-剪力墙结构抗震等级：结构高度60 米时，框架抗震等级为四级，剪力墙抗震等级均为三级；结构高度60 米时，框架抗震等级为三级，剪力墙抗震等级均为三级； 框架-核心筒结构抗震等级：框架抗震等级为三级，剪力墙抗震等级均为二级。 地下室防水等级为 P6。 3. 截面估算 （1）楼板厚度：一般楼层现浇楼板厚度100mm，挠度超限时可加大板厚或预起拱处理。 （2）梁截面尺寸估算：梁截面高度一般取梁

30、跨的 1/12-1/18 进行估算，梁的净跨与截面高度之比不宜小于 4。梁宽取梁高的1/31/2，同时不小于 1/2 柱宽，且不宜小于 200mm。 无锡-36 号地块开发项目13（3）柱截面估算：根据建筑抗震设计规范GB50011-2010，框架柱抗震等级为三级且超过 2 层是，柱截面不宜小于400mm。4. 结构重要原则及措施： 本工程地下室平面尺寸较长，拟采用相关措施以避免混凝土收缩引起的裂缝，如：设置后浇带、采用抗渗砼或掺入钢纤维等等。 5. 主要计算方法和计算程序 （1）结构的内力与位移按弹性计算，采用中国建筑科学研究院PKPM 建筑结构 CAD 系列软件进行整体电算（以 SATWE

31、 为主） ；PMCAD 中楼板荷载不采用自动考虑板自重。 （2）地震作用计算方法，采用 pkpm 软件的 satwe 程序计 四、基础方案 本工程因无地质报告，拟采用桩基础。 五、主要结构材料 混凝土等级不高于 C50；钢筋采用HPB300、HRB335、HRB400；砌体材料详见建筑说明。1.3.9 公用工程公用工程1.3.9.1 给排水设计给水设计该项目自来水水源为市政自来水，由无锡市自来水公司供给，项目地块接入两根 DN200 给水管进入本项目，项目设计方案中供水方式采用地下室至三层由市政给水管直供，其它各层采用生活水箱无锡-36 号地块开发项目14变频水泵联合供水的方式。项目供水方式不

32、明确，建议地块应充分利用市政水压，地下二层至地上二层由市政集水管直供，三层及以上竖向分区，由生活水箱变频水泵联合供水，建议可分为三-八层为一区，九-十四层为一区，十五-二十一层为一区。项目生活给水系统加压设备应优先选用高效节能供水设备。项目各分区供水压力公建不应大于 0.45Mpa，各用水点压力不大于 0.2Mpa。排水设计项目建筑室内污废水合流，室外雨污水分流，生活污水经化粪池处理，商业餐饮含油废水经隔油池处理后排入市政污水管网；高层建筑排水立管设专用通气立管通气。卫生洁具均采用节水型洁具，不得使用一次冲水大于 6L 的坐便器。雨水系统项目雨水系统采用外排水、重力排放为主，雨水经雨水斗、集水

33、井、检查井等设施收集后排入市政雨水管网。地下设置集水井，收集车道的雨水积水排出。项目空调冷凝水采用专用立管收集后排放；设计要求应严格满足锡建总（2010）37 号文要求。消防系统本项目消防系统为室内，外消防栓系统和自动喷水灭火系统。无锡-36 号地块开发项目15在地下室设消防泵房、消防水池,消防水池贮存喷淋水量和室内消火栓用水量。室外消火栓接自室外给水环状管网上，室内消火栓系统按照区域集中临时高压消防系统设计；地下消防水池有效容积600 立方，贮存 3 小时室内消防用水和 1 小时喷淋用水。泵房内设置消火栓泵和喷淋泵各两台。 室外消火栓系统：室外消防用水量为 30L/S，室外为低压消防系统.分

34、别从两路市政管网各引一路进水，管径 DN200，红线范围内成环。室外消火栓布置间距小于 100 米。室内消火栓系统采用区域临时高压制，室内消防用水量为 40L/S，平时由屋顶 18 吨水箱及稳压设备维持水量、水压。地下室设消火栓给水泵各两台（一用一备） 。火灾初期由屋顶水箱供水，消火栓泵启动后由消火栓泵从消防水池取水加压供应。室内消火栓系统上部和下部分别组成环状供水。消防泵的控制由设于消火栓箱内按钮启动，其信号传至消防控制中心，并能自动启泵，泵房内也有手动启动装置。管材室内选用内外壁热镀锌钢管,DN100 者丝接，余者卡箍连接。消防立管采用镀锌无缝钢管。室外选用球墨铸铁管。消防用水量见表 1-

35、3。表 1-3 消防用水量表用途用水量（L/S）一次火灾延续时间（h）贮水量（m3）备注室内消火栓403432600m3消防水池室外消火栓302288自动喷淋301108600m3消防水池无锡-36 号地块开发项目16本项目喷淋系统中，汽车车库、商业为中危险等级级设计，办公区为中危险级设计，除不宜用水扑救的部位外，均设自动喷水灭火系统。湿式报警阀组和喷淋水泵结合器的设置要国家规范要求。每套湿式报警阀组包括旁通阀、监控阀、湿式报警阀、实验阀、试水装置。根据每个湿式报警阀组控制的喷头数不超过 800 只，最高最远处喷头 0.1 MPa 的原则来确定湿式报警阀组的数量。系统应设置水泵接合器。本项目自

36、动喷水灭火系统泵房设两台喷淋给水泵（一用一备） 。稳压用屋顶水箱喷淋稳压系统保持压力。在每层、每防火分区自动喷水灭火系统干管上设置信号阀和水流指示器，在其末端设试水阀。在每个报警阀控制的最不利喷头处设置末端试水装置，并在最高处设自动排气阀。喷淋泵、稳压泵均由压力控制器控制。平时管网中压力由稳压泵保持在 0.2MPa。当管网压力下降至 0.1 MPa 时，稳压泵启动，压力恢复后停泵，当管网压力继续下降至 0.06 MPa 时，喷淋泵启动，稳压泵停止。消防结束后停泵。不宜用水灭火的部位如配电间等配置磷酸铵盐干粉灭火器。1.3.9.2 电气设计负荷等级及供电电源项目公共建筑包括一类高层建筑及地下车库

37、。地下车库消防负荷的负荷等级按照汽车库、修车库、停车场设计防火规范（GB50067 -97）为 I 类地下汽车库，车库的应急照明、消防泵、喷淋泵、排烟风机、火灾自动报警等消防用电为一级负荷，公共建无锡-36 号地块开发项目17筑中消防用电设备（消火栓泵、喷淋泵、防排烟风机、消防电梯等） 、潜水泵、电梯、地下车库照明和应急照明、疏散指示等为一级负荷，其余用电均属于二、三级负荷。根据负荷等级和类别以及项目总体要求的原则，本项目所需的2 路 10KV 电源拟从邻近的 10KV 开关站或 110KV 降压站引入本地块地下室内变配电室高压进线柜；项目内所有建筑物的动力和照明配电电压均为 220/380V

38、。本项目设计方案中暂未对变电所配置进行设计，建议项目高层商业办公建筑和多层商业办公建筑分别设置变电所，每个变电所内设 2 台 1250kVA 变压器，变压器总容量 5000kVA，可满足该项目建筑用电的要求。项目变电所的设置最终以供电部门的供电方案批复为准。所有电气设备的金属外壳、金属构架、配电变压器低压侧中心点均须与接地装置可靠焊接。变压器未选型，建议项目可选用 13型及以上的节能环保、低损耗、低噪声变压器，变压器能效等级不低于 2 级，变压器接线方式为 Dyn11。项目大于 100kW 的计量柜应就地设置无功补偿装置，补偿后的功率因数不低于 0.95。照明设计a、项目照明功率密度项目照明功

39、率密度（包括二次装饰部分）未明确，应按建筑照明设计标准 （GB50034-2013）中现行值确定，照明功率密度标准确定见表 1-4。无锡-36 号地块开发项目18表 1-4 照明功率密度表序号功 能照明功率密度值（W/）对应照度值（lx）1普通办公室93002高档办公室、设计室155003会议室93004一般商店营业厅103005中餐厅92006西餐厅6.51507空调机房、泵房41008公共车库2.550b、照明光源及灯具的选择、设置项目公共走道，楼梯间等场所采用光效高的 T5 细管径荧光灯、高效节能灯，诱导标志采用高效 LED 光源，灯具采用高效节能直接照明的配光形式，荧光灯配有 3C 标

40、志和安全认证的高功率因数电子镇流器。重要机房、消防通道设置应急照明及诱导照明。疏散走道及疏散楼梯设置应急疏散指示灯。卫生间及其它潮湿场所采用防潮型荧光灯具。c、照明控制户外照明由 BA 系统控制，可按光控及定时的方式，于下半夜减少亮灯数量，以达到节能目的。应急照明采用节能自熄开关时应采取强制点亮措施。d、应急照明设计商业区、公共走廊、楼梯间等场所应急照明灯具分置于正常照无锡-36 号地块开发项目19明灯之间，平时为正常照明的一部分，火灾时正常照明失电，应急照明继续投入使用。应急照明照度不低于正常照度的 50%。应急照明电源按一级负荷要求供电。变电所、消防泵房、消防控制室等重要机房应设置应急照明

41、。疏散走道及疏散楼梯间等场所设置带蓄电池的疏散指示灯，平时处于长亮状态。引至应急照明和疏散指示照明的导线采用阻燃耐火导线穿金属电线管在墙、楼板暗敷或在吊顶内敷设。建筑设备监控系统（BAS）为了对建筑物内各种机电设备进行监视、控制、测量，使各种机电设备安全运行、可靠、节约能源、节省人力及确保建筑物内环境舒适，本工程办公设 1 套建筑设备监控系统，对建筑内的机电设备和可再生能源利用装置进行统一监控管理。系统采用集散式网络结构，采用现代计算机技术对机电设备进行全面有效的监控，完成空调通风、变配电、给排水、照明及电梯的监控功能。对特定事件做出快速反应，为建筑物创造一个安全、舒适的应用环境，同时达到高效

42、节能的目的，满足国家及地区相关节能标准要求。BA 系统的监控内容：空调系统：对冷热源设备、通风设备、空调设备及环境监测设备进行监视、测量、控制。给排水系统：对生活水池与水箱、消防水池与水箱、给排水设备、污水处理设备等进行监视、测量、控制。无锡-36 号地块开发项目20电梯、自动扶梯系统：对其运行状态进行监视、控制及紧急状态报警。照明系统：对一些公共场所的照明进行监视和控制。供配电系统：对变电所内设备和应急发电机组的进行状态进行监视、电能参数测量和故障报警。能耗监控系统对本项目的水、电用量进行分项计量。对风机、水泵、照明、电梯等用电量按负荷种类分别进行计量，对生活用水和室外景观用水量分别进行计量

43、。通过现场采集器采集各表的数据，抄送至管理电脑，并运用能源管理软件进行分析评估，并将监测数据远程输送至无锡市建筑能耗监测中心，以便管理者根据实际运行情况灵活采取管理措施降低运行费用，采取措施降低建筑的能源消耗。1.3.9.3 暖通设计室内外设计计算参数a、室外空气计算参数表 1-5 无锡地区室外设计参数一览表参数大气压力空调计算干球温度空调计算湿球温度相对湿度空调计算日平均温度通风计算干球温度计算风速夏季100510Pa34.628.1/31.531.32.4m/s冬季102610Pa-3.5/76%/3.13.0m/sb、室内空气设计参数建筑空调控制参数见表 1-6。表 1-6 建筑空调系统

44、室内设计参数无锡-36 号地块开发项目21室内温度（）相对湿度（）房间名称夏季冬季夏季冬季新风量（m3/hp）大厅27-2816-186510办公26-2818-206530商业26-2818-206519管理用房、商业用房采用新风机+风机盘管。各通风场所换气次数见表 1-7。表 1-7 各通风场所换气次数编号部位换气次数（次/h）通风方式通风设备备注1电梯机房15机械排风轴流风机2公共卫生间10-15机械排风轴流风机3地下车场排风6送风6机械送、排风轴流风机排风兼排烟4水泵房排风6送风6机械送、排风轴流风机5变配电室排风10送风10机械送、排风轴流风机系统设计a、空调系统本项目全部采用分体立

45、柜式空调或分体壁挂式空调，空调的凝结水排入外墙上敷设的 PVC 立管，集中排放；各楼预留冷媒管井、新风井、排风井位置，屋面或室外地坪预留室外机安装位置。电梯机房设风冷分体式空调器；分体空调设备应选用不低于房间空气调节器能效限定值及能效等级 （GB 12021.3-2010）中规定的 2 级能效等级的产品。冷凝水管采用 UPVC 管，顺水坡度不小于 0.8%并作灌水试验，保温采用 15mm 厚的难燃 B1 级橡塑保温材料。无锡-36 号地块开发项目22b、通风系统本工程地下室设有机械排烟,机械补风系统,补风量大于排烟量的 50%.汽车库设有机械排烟.坡道自然补风,汽车库排烟量按 6 次/小时计算

46、。本工程机械排风排烟风机采用高温双速排烟排风风机,平时低速排风,火灾时高速排烟。排烟风机前设置的排烟防火阀在 280时自动关闭,并联动风机一起关闭。防烟楼梯间及其前室,合用前室均采用机械加压送风进行防烟设计；余压分别为 50Pa 和 25Pa.前室火灾时打开着火层及其上一层;风口可以手动打开,也可以由消防控制中心打开,当打开任一风口时,风机均连动开启,风口复位采用手动复位.地上防烟楼梯间火灾时打开所有地上送风口,地下室火灾时只打开地下送风口。防烟楼梯间及其前室正压送风口为 PYK2-SD 多叶送风口,带远程控制和手动控制。1.3.10 投资规模和资金筹措方案投资规模和资金筹措方案本项目计划总投

47、资 22300 万元，全部为企业自筹。1.3.11 主要经济技术指标主要经济技术指标表 1-8 项目主要经济技术指标序 号指 标 名 称单 位指 标 值1项目总投资万元223001.1 工程费用万元14277.181.2 其他费用万元7164.101.3 预备费万元858.72无锡-36 号地块开发项目232资金筹措万元223002.1 企业自筹万元223002.2 银行借款万元0 3营业收入万元48608.87 4营业税金及附加万元6890.93 5年总成本费用万元23604.45 6利润总额万元18113.49 7所得税万元4528.37 8税后利润万元13585.12 9投资利润率%81

48、.23 10投资利税率%112.13 11资本金净利润率%60.92 12财务内部收益率12.1 全部投资所得税后%105.85 12.2 全部投资所得税前%134.08 13财务净现值13.1 全部投资所得税后万元10891.27 13.2 全部投资所得税前万元14675.98 14项目投资回收期14.1 所得税后年2.15 14.2 所得税前年2.06 15自有资金盈利指标15.1 内部收益率%105.85 15.2 财务净现值万元10891.27 15.3 投资回收期年2.15 无锡-36 号地块开发项目24第二章第二章 发展规划、产业政策和行业准入分析发展规划、产业政策和行业准入分析2

49、.1 发展规划分析发展规划分析2.1.1 无锡市总体发展规划无锡市总体发展规划据无锡市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要 ，无锡市总体发展规划的总体思路为：坚持“形成一个特大城市、两个大城市、十二个卫星城镇的三级城镇等级规模结构。 ”优化市域空间布局。按照空间均衡、合理分工、开发集约和保护得当的要求，明晰主体功能、配置空间要素、落实空间政策，引导区域按功能分类发展，形成与区域性中心城市相融合的空间发展体系和城乡一体化发展体系。实施市域主体功能分区。根据国家、省主体功能区规划要求，制定实施无锡市功能区规划 ，确定宜兴湖父、太华等镇为限制开发区域，长江和太湖无锡水面、惠山国家森林公园、龙池山省

50、级自然保护区等自然文化资源保护区为禁止开发区域，其他市域发展空间为优化开发区域。根据未来转型发展和用地空间增长需求，将主体功能区的优化开发区域划分为优化提升、重点拓展和适度发展三类区域，同时设立若干不开发和无干扰区域，制定实施配套政策，加强管理和调控。优化提升区域，对中心老城区和锡山区东亭、惠山区钱桥、新区江溪、江阴市华士、宜兴市宜城等开发程度高、资源环境承载能力基本饱和的区域，按照“盘活存量、集约高效”的要求，促进服务转型、功能优化和效率提升，不断提高经济开发密度无锡-36 号地块开发项目25与产出效率，未来基本不新增建设用地。重点拓展区域，对锡山区东港、惠山区玉祁、新区硕放、滨湖区华庄、江

51、阴市利港、宜兴市丁蜀等开发强度适中、资源环境承载能力较强的区域，作为未来城市重点发展方向和产业重点建设区域，适当扩大建设用地增量供给，降低环境容量削减强度，促进要素集聚和功能完善。适度发展区域，对锡山区羊尖、新区鸿山、滨湖区雪浪、江阴市青阳、宜兴市新庄等生态环境承载能力相对较弱的区域，可适度增加集镇建设空间，集聚经济和人口，成为服务周边农村、促进城乡一体的重要载体。不开发和无干扰区域，对锡山区鹅湖、惠山区阳山、江阴市长泾、宜兴市西渚等区域内重要的农业生产空间、自然生态空间，以不开发、不干扰为导向，保持现有的空间形态，确保土地的永续利用和良好的生态环境。优化城乡建设空间布局。顺应高铁、城铁、地铁

52、等建设对城市功能布局的深刻影响，发展和完善“一体两翼、七区一体”城乡建设空间格局，打造高品质、全景式现代化城市。全面推动形成以无锡市区为核心，江阴城区、宜兴城区为两翼，新型卫星城为支点的区域城市体系。无锡市区加快建设太湖新城、蠡湖新城、科技新城（新区） 、锡东新城和惠山新城，增强新城集聚、集约、配套功能。江阴城区加快建设临港新城和敔山湾新城，宜兴城区加快建设环科新城和东氿新城，形成“一体两翼”特色城市形态。着力加强各区域之间规划、公共设施和基础设施的有机衔接、整体配套，推进“一体两翼、七区一体”功能配套互补、交通快速便捷和基础设施无缝对接。无锡-36 号地块开发项目26以中心镇建设为重点，统筹

53、安排工业区、农业区、居住区和生态区的空间布局，加快建设若干新型卫星城。按照建设区域性中心城市要求，提升中心城市和副中心城市功能，发展新型卫星城，进一步完善各类基础设施和功能性载体，大力改善城市品质和整体面貌，全面推进区域城市化和城市现代化进程。强化中心城市功能。坚持“完善设施、打造环境、塑造形象、提升功能”原则，强化差别化功能定位，加快新城开发建设。太湖新城，以中瑞低碳生态城和“感知新城”建设为契机，重点推进太湖国际科技园、金融商务中心、山水城旅游度假区和科教产业园建设，完善基础设施、公共设施和生态环境体系，着重发展都市型产业，着力打造无锡金融、行政和文化中心。蠡湖新城，重点推进环蠡湖景区等绿

54、带建设，着力强化旅游休闲功能，打造城市客厅和国际商务中心。科技新城（新区） ，优化产业和布局结构，重点建设高新技术产业区、空港产业园和国际商务生活区等功能区，加快电子信息、新材料装备、生物医药等高技术产业集群发展，推动现代服务业集聚，完善市政公用、社会服务基础设施，提升生态环境品质，打造创新型国际化科技新城。锡东新城，充分发挥承接京沪高铁辐射功能，积极打造 “锡沪同城”效应平台，集聚跨国公司及大中型企业的总部以及科技服务、文化创意、休闲旅游等产业，推动锡山经济开发区转型升级，基本建成高铁站商务核心区。惠山新城，充分发挥锡澄联动发展功能，加快地铁西漳站区开发建设，高标准建设风电产业无锡-36 号

55、地块开发项目27园、科创园服务外包基地和生命科技产业园等重点园区，大力发展高端装备制造、风电和光伏制造、生物医药等战略性新兴产业，强化对锡西、锡北区域的辐射带动作用。优化中心老城区，持续推进旧城有机更新，全面完成崇安广益、南长古运河、北塘凤翔、滨湖河埒等四个重点片区开发建设，更新改造通江地区、锡钢地区、北运河地区等，基本完成中心城区 173平方公里范围内城中村、低洼地区改造和老新村整治，加快整合解放环路以内及太湖广场、东林广场、五爱广场等周边地区的功能设施，重点突出商贸、商务、文化、旅游等功能。促进老城区与太湖新城双核联动，着力优化中心城市空间形态，加强公共设施和基础设施的有机衔接，强化功能配

56、套互补，提升中心城市现代化、国际化水平。提升副中心城市功能。着力提升江阴、宜兴副中心城市功能，强化城市辐射能级。江阴市重点强化跨江发展和与中心城市的有机衔接，加快建设临港新城和敔山湾新城，积极发展江阴外滩地区、锡澄运河地区，整合空间布局，推进产业联动，加强基础设施对接，打造特色滨江城市。宜兴市突出交通区位优势，加快建设环科新城和东氿新城，大力推进环科园扩区，加快建成国家级高新技术产业园区，强化环科园、开发区、陶瓷产业园区和重点工业集中区资源优化整合，着力完善基础设施配套，提升区域集聚、辐射能级。加快新型卫星城建设。开辟新型城市化道路，高起点规划设计、高质量开发建设一批区位优势明显、城镇布局合理

57、、带动效应较强无锡-36 号地块开发项目28的中心镇，统筹资源要素，完善基础设施，做强产业特色，增强服务功能，提高人口集聚，推动形成若干特色鲜明、综合实力强、功能配套的新型卫星城。市区重点建设锡山区东港、惠山区洛社等中心镇。东港积极依托锡东新城高铁商务区，发挥高铁站交通和功能集聚优势，加快建设电力装备、新材料和现代物流等专业园区，做大做强红豆杉等现代都市农业园区。洛社充分发挥藕塘西站、惠山城际站及石塘湾运河港“两站一港”的区位优势，促进先进装备制造业、现代服务业协调发展。江阴、宜兴重点建设徐霞客、华士、官林、周铁等中心镇，加快形成集聚优势。2.1.2 项目所在地规划项目所在地规划概述概述锡东新

58、城是无锡“五大新城”的重要组成部分。开发建设锡东新城，对于推进城市东联战略、拓展城市发展空间，加快建设区域性中心城市和交通枢纽，构建高新技术产业、高端服务业发展平台，全面提升无锡国际竞争力，具有重大战略意义和深远影响。锡东新城的规划建设范围。锡东新城规划建设范围为：北至北中路，南与无锡新区相连，东、西分别以锡张高速和沪宁高速为界，规划范围约 125 平方公里。 锡东新城从东往西由三个功能板块构成。其中东部板块依 1 托锡山经济开发区高新技术产业园和环宇创新科技园，重点打造 SPark(高新技术产业孵化园)、休闲商务、高端居住等功能性载体，建设独特的滨水城市景观、多元化的科技创新产业基地和商务休

59、闲功能区，规划面积 45 平方公里；中部板块即无锡高铁商务区（其中围无锡-36 号地块开发项目29绕高铁站台的 3.98 平方公里为高铁核心区）依托京沪高铁站点，重点发展总部经济、服务外包、现代物流、金融服务、国际社区等现代服务业，规划面积 45.62 平方公里；西部板块依托锡山经济开发区、江南商贸物流城、中国工业博览园及 VPARK（服务外包产业园） ，重点发展先进制造业、科技创新、服务外包、现代物流、软件开发、工业展示交易及工业旅游等产业，规划面积 34.38 平方公里。锡东新城的功能定位。按照“四高联动”的发展要求，坚持“面向世界、着眼未来、接轨上海、服务周边”的发展思路，突出高起点功能

60、定位、高起点城市设计、高起点产业构建，着力将锡东新城打造成为无锡创新发展的新名片、锡山转型发展的新平台。主要功能定位为区域性枢纽换乘中心、城市东部的副中心、高端产业集聚区，成为一座开放式、生态型、国际化的现代化新城。锡东新城建设的总体目标。按照“五年成框架，十年出形象”的目标，用 10 年左右时间基本形成锡东新城发展格局。 无锡高铁商务区，用 3 年左右时间初步形成 3.98 平方公里高铁核心区城市形态。基本完成以路网、环境为重点的基础设施建设，同步建设地铁换乘中心，建设与张家港、江阴、惠山区、常熟和苏州相城区等周边地区的快速便捷通道。基本完成 45.62 平方公里范围内建设项目所需用地的拆迁