中粮集团地产项目管理操作手册新

1、中粮集团地产项目置理 操作手册新版Revised as of 23 November 2020地产项目管理操作手册目录第一章项目进度质量安全目标项目工作目标令 项目月度工作计划完成率100% ；令项目工程质量目标：合格令 对项目进行有效监控，对每周发现的问题，问题处理率90%、及时率80% ; 统计公式：一周内处理完毕的问题数/一周内发现的总问题数x 100%令 项目工程安全目标：坚决杜绝重大事故、减少一般事故，以强有力手段实施安全文 明施工监理，尽可能减少对周围其它单位的干扰。令 入伙前，房间验收率100% ,发现问题处理率100% ； 统计公式：入伙前验收的房间总套数/入伙房间总套数x 1

2、00% 处理完毕问题数/发现问题总数x 100% ;令 项目入伙后维修期间，业主有效投诉的处理率100% ,不超过2个工作日回复业主投诉处理意见率达98% ,回复客户服务部不超过1个工作日； 统计公式：有明确处理结果并获得业主认可的投诉次数/总投诉次数x 100% ; 回复没有超过2个工作日的投诉次数/总投诉次数xlOO% ;令配合客户服务部完成投诉处理工作率100%。第二章项目岗位职责项目公司项目总经理岗位概述:在公司总经理领导的指导下，统筹项目发展的设计、招标、报建、现场施工、对外 关系等各方面的工作，保证项目的进度、质量、成本处于受控状态。工作内容:1 .负责贯彻落实公司各项规章制度、方

3、针政策；2 .负责项目部事务的全面领导工作，代表公司处理现场上各项事务；3 .代表公司履行招标中甲方的相关责任义务，督促分判商责任及义务的落实情况；4 .负责对监理部及相关施工单位的管理工作；5 .定期召集和主持项目工程例会；6 .负责项目部权限范围内招标委托的管理工作，参与招投标工作及设计变更的审核工 作；7 .与公司各部门进行协调和良好的沟通，保证项目按照总体计划推进；8 .制定并落实项目部月度工作计划，指导、监督、协调、激励项目部员工的工作；9 .初步审定项目部员工的考勤和休假申请；10 .对项目部的费用报销进行初步审核；11 .建立和维护与相关单位之间的公共关系;完成公司领导交办的其它

4、工作。工程部经理岗位概述:项目前期准备；计划管理（施工进度计划、出图计划、招标计划、甲供材进场计 划、样板确认计划等）；现场工程管理（进度、质量、成本、安全文明等）；配合项 目售楼、入伙、售后维修等工作；项目后评估工作等。工作内容:1项目开发前期准备工作1）项目用地开发前的管理；2）对项目周边市政基础设施的调查、了解，临水、临电的申报及施工管理；3）项目开发前场地的三通一平工作。2项目实施阶段的管理工作1）在项目总经理的领导下负责对参与本工程各单位的管理协调工作，确保工程的 正常进行；2）负责项目部计划管理，编制项目出图计划、招标计划、甲供材进场计划、样板 确认计划，并督促相关部门各项计划的落

5、实；3）负责总工期的控制，并与设计、营销协调项目发展计划，及时检讨、调整施工 进度计划，提出进度预警通报；4）安排及指导专业工程师的日常业务，解决日常工作中出现的问题；5）配合项目总经理安排指导造价工程师进行索赔、补充预算及结算初审以及项目部权限范围内的招标工作；6）负责解决工程进行中的技术问题，实施工程样板的监控，对在建工程进行每周 巡检，并记录封闭；7）协助项目总经理组织项目竣工验收事宜，负责施工资料归档的管理工作，主要 在建施工单位的后评估工作，工程管理内部总结工作；8）参与项目部对外联系，维持与政府部门良好关系，配合相关部门进行项目的报 批报建及验收工作。3入伙维修阶段1）在项目总经理

6、的领导下，配合客户服务部进行项目入伙的工作，负责入伙后的 维修工作；2）配合项目公司完成项目后评估工作。完成领导交办的其它工作。项目土建工程师岗位概述:在项目工程部经理领导下，负责片区或分项工程的施工现场管理工作（进度、质 量、成本、安全文明等）。工作内容:1 .配合公司相关部门进行项目前期的开工准备工作；2 .熟悉设计图纸要求，检查承建商按图施工情况；3 .按照既定的施工控制程序,具体组织施工现场的管理工作，使施工现场管理有序；4 .及时记录施工现场情况，参加现场工程例会，反映施工现场中存在的重大问题；5 .负责检查各分部分项工程质量、进度，对存在的质量、进度问题督促承建商落实整改；6 .负

7、责组织各分部分项工程验收及隐蔽工程验收；7 .参加施工图图纸会审和设计交底；8 .负责土建专业的经济文件初步审核工作，负责补充预算的工程量初审工作；9 .组织、检查和指导本专业监理工程师的工作；完成领导交办的其它工作。项目安装工程师岗位概述:监管水电专业的工程质量、进度，协调施工整体进程和配合土建进程的安装工作。工作内容:1 .办理（或配合公司相关部门办理）施工临时水电、排污等的报批报建手续；2 .办理（或配合公司相关部门办理）给排水、供电、燃气等的报批报建手续；3 .熟悉设计图纸要求，检查承建商按图施工情况；4 .负责水电专业现场设计变更的管理工作，并及时与设计管理部及设计院沟通联系；5 .

8、按照既定的施工控制程序,具体组织实施专业现场管理工作，使现场管理工作有 序；6 .监控安装工程的施工进度、质量，及时处理现场出现的技术问题；7 .根据总进度计划编制安装工程出图计划、分判计划、甲供材进场、样板确认计划， 并跟踪落实；8 .配合公司相关部门完成消防工程、燃气工程、供配电工程、环保工程、电梯工程等 工程的竣工验收；9 .负责现场安装工程签证管理，负责本专业补充预算的初审工作；10 .进行水电表的计量，并按合同规定进行分摊扣款；完成领导交办的其它工作。项目园林工程师岗位概述:在项目工程部经理领导下,负责园林工程的图纸审查、施工现场管理工作（进度、质量、成本、安全文明等）。工作内容:1

9、、 配合公司相关部门进行项目前期的开工准备工作；2、 熟悉设计图纸要求,跟踪设计部门出图情况并检查承建商按图施工情况；3、 按照既定的施工控制程序，具体组织施工现场的管理工作，使施工现场管理有序；4、 及时记录施工现场情况，参加现场工程例会,反映施工现场中存在的重大问题；5、 负责检查各分部分项工程质量、进度,对存在的质量、进度问题督促承建商落实整改；6、 负责协调设计部、设计院进行选苗、订立样板等工作。7、 负责组织各分部分项工程验收及隐蔽工程验收；8、 参加施工图图纸会审和设计交底；9、 负责园林专业的经济文件初步审核工作，负责补充预算的工程量初审工作；10、组织、检查和指导本专业监理工程

10、师的工作；完成领导交办的其它工作。项目档案工程师岗位概述:负责公司所开发项目的项目资料、竣工资料及图书资料的收集、审查、存档、查 询等的管理工作；负责所开发项目档案资料的竣工验收工作。工作内容:1 .负责工程标准、规范、强制性条文的收集、整理、发布。2 .负责项目工程档案的审查、验收工作。3 .负责工程竣工资料及政府有关部门资料的收集、整理、移交、存档、查询等工作。4 .负责报批、报建文件原件、各种证书、合同等的收集、入库管理工作（不包括涉及 公司资质年审的证件及房地产证书）。5 .负责图书资料的管理工作。6 .负责与城建档案馆的业务联系工作。7 .负责地区工程管理部的文秘工作。完成领导交办的

11、其它工作。监理公司总监工程师1、 在甲方领导下负责现场质量、工期进度、安全、文明施工、资料归档的协调管理工作；2、 确定项目监理机构的组织形式，人员配备，工作分工及岗位职责；3、 主持制定项目监理规划、签署专业监理工程师编制的监理细则；4、 组织全面实施监理规划及监理细则，协调好工程实施过程中各方面的工作；5、 对整个施工现场的质量、进度、安全负责；6、 组织召开监理内部例会；7、 组织对建筑实体工程的质量、进度、安全等联合大检查；8、 在甲方的指导下,进行监理人员的行为管理：组织、检查、考核监理人员的工作，对不称职的监理人员及时进行调整，保证监理机构有序、高效地开展工作；9、 安排监理人员对

12、分包单位、材料供应商资质进行审查,签署审核意见；10、签署承包商提交的施工组织设计、施工方案、进度计划等重要文件；11、签署承包商提交的重要申请、计量支付证明文件和竣工结算；12、对施工单位的表现给予奖罚提出初步意见；13、主持或参与工程质量缺陷与事故的调查；14、主持开工预备会议及工程例会；15、签署监理对外发出的指令、文件、报表及报告；16、主持调解合同争议，处理索赔事宜，签署索赔处理意见；17、全面协调监理部与发展商、承建商以及公司各部门的沟通和工作联系；18、签署分部分项工程质量的验收评定资料；19、审核承包商的竣工申请报告，主持工程项目的竣工初步验收；20、组织工程初验，并参与发展商

13、主持的工程竣工验收，签发工程移交证明书；21、签署监理档案资料；22、对项目发展中的工程监控进行总结；23、参与项目组织的后评估工作；23、项目总经理及项目工程经理安排的其它工作。技术负责人1、 熟悉设计图纸和变更要求,检查承建商按图施工情况；2、 进行监理部图纸、变更和其他技术文件的处理、跟进；3、 参与考察并审核分包单位和材料供应商资质,报总监审批；4、 审核并汇总施工单位提交的施工组织设计、施工方案、进度计划等重要文件,报总监审批；5、 负责监理部的技术管理工作,及时组织审查图纸和会审；6、 负责与甲方有关设计管理人员沟通联系,及时解决图纸和设计变更中出现的问题，监督落实设计变更实施情况

14、；7、 参与工程质量缺陷与事故的调查；8、 对分部分项工程质量的验收评定资料进行审核，报总监审批；9、 负责整理并审核监理档案资料,报总监审批；10、处理施工单位的技术文件，并同发展商设计管理人员进行沟通；11、完成项目总监（或代表）安排的其它工作。专业监理工程师1、 熟悉设计图纸要求，检查承建商按图施工情况；2、 按照监理部既定的施工控制程序,具体组织实施专业监理工作,使监理工作有序，包括：负责检查各分部分项工程质量、进度，如有质量或进度问题拟制整改通 知单，经项目总监（或代表）签发后，督促承建商落实整改；负责分项工程验收及 隐蔽工程验收；协调本专业队伍内部以及本专业队伍和相关专业队伍的问题

15、；3、 参加本专业图纸会审,并将问题提出，向设计院落实解决；4、 负责进场原材料、半成品、设备及构配件的进场验收、抽查、使用批准,并按规定进行有见证送检；5、 负责管理范围内的经济文件初步审核工作；及时、全面地向总监理工程师报告其负责的监理工作情况；6、 及时记载监理日记,参加工地例会,向项目总监（或代表）反映监理中存在的重大问题；7、 进行水电表的计量，并按合同规定进行分摊扣款；（安装工程师）8、 组织、检查和指导本专业监理员的工作；9、 参加片区主管组织的内部会议,完成片区主管安排的其他工作；完成项目总监（或代表）安排的其它工作。测量工程师1、 施工单位进场后，进行场地移交,将施工单位签字

16、接收的场地移交记录交由项目总监（或代表）签字后存档；2、 熟悉设计图纸和设计变更要求,检查承建商按图施工情况；3、 施工单位开工前,对其测量放线仪器进行检查,确保仪器经过相应主管部门的检测；4、 根据国家规范标准，按项目总监（或代表）的安排，负责检查复测各分部分项工程的标高、轴线尺寸、几何规格、垂直度、沉降观测等情况，向项目总监（或代 表）提交质量监理情况报告，如有质量问题拟制整改通知单，经项目总监（或代 表）签发后，督促承建商落实整改；5、 对测量资料进行整理存档；6、 及时记载监理日记，参加工地例会，向项目总监（或代表）反映监理中存在的重大问题；完成项目总监（或代表）安排的其它工作。文员1

17、、 认真完成监理部与公司、发展商、总包商、分包商等图纸、资料、文件收发管理工作（包括电子文件），使文件存档、发放体系（包括电子文档）保持高效、正 确运行；2、 进行监理部重要文件的备份工作；3、 进行会议通知；4、 及时办理监理部内部传阅、复印手续,认真完成文件、资料传阅及归档工作；5、 及时完成监理部内部文字打印工作；6、 完成监理部的接待工作；7、 及时记录晴雨表；8、 及时收集并记载工地大事记；9、 协助完成监理竣工资料的整理；10、完成项目总监（或代表）安排的其它工作。第三章项目员工行为规范项目工程部管理规定工程部精神科学 创造 责任务实工程部文化团队合作积极进取第一章管理总则为使工程

18、部按规范化、标准化和制度化开展各项工作，确保工程建设的进度和质 量，提高工程建设的投资效益,特制定本纲要：第一条 本管理规定是工程部管理制度的总纲，是各项具体制度和管理办法制定的准 则，工程部全体职员必须认真执行。第二条 加强工程部管理的目的是提高建设项目管理水平,充分发挥投资效益,使建设 项目按计划投资、按计划竣工、质量符合规定标准。为此,工程部全体职员必须遵循"科学、创造、责任、务实”的精神，提高工程部的管理水平，保证公司产品的高品 质,增强公司的市场竞争力。第三条工程部全体职员都必须同公司各部门一样遵守公司章程、规章制度和各项决 定、规定、指令和纪律。第四条严禁工程部任何个人利

19、用任何手段侵占或破坏公司财产。第五条严禁工程部职员损害公司形象、声誉等。第六条严禁工程部职员为小集体、个人利益而损害公司利益或破坏公司发展。第七条通过发挥工程部全体职员的积极性、创造性和提高思想品德素质、经营技巧水 平、技术业务管理能力，不断完善管理体系,从而提高公司经济效益,壮大公司实 力，促进公司发展。第八条工程部全体职员应刻苦学习科学技术，努力钻研工程建设业务技能，充分发挥 各自的聪明才智，积极向上,为公司多做贡献。第九条工程部倡导职员团结互助,同舟共济,弘扬团体意识,发扬集体合作和集体创造精神。第十条工程部职员应就本部事务与公司事务及发展提出合理化建议。第十一条实行岗位责任制、考勤和考

20、核制度，端正工作作风和提高工作效率，反对办 事拖拉和不负责任的工作态度。第十二条工程吾瞬倡厉行节约，反对浪费,降低成本，提高效益。第二章工程部职员守则与职业道德第一节工程部全体职员守则第一条努力学习、提高素质、精通业务。第二条积极进取、勇于开拓、创新贡献。第三条服从领导、关心同事、团结互助。第四条爰护公物、开源节支、杜绝挥霍。第五条热爰集体、注意形象、维护声誉。第六条忠于职守、遵纪守法、克己奉公。第二节工程管理人员的职业道德第七条遵守和执行国家、地方建设法规、规范、标准、办法及公司领导的各项指令，维护公司利益。第八条不得以个人名义收取施工单位、设备制造和材料供应单位的任何酬金、盈利分成。第九条

21、不得与施工单位、设备制造和材料供应单位发生经营性隶属关系,严禁与这些单位合伙经营。第十条不得以个人名义私下介绍产品、施工队伍等。第十一条不得在工程管理监督工作中徇私舞弊、弄虚作假、索贿受贿。第十二条 不允许泄露自己所承担的工程项目需要保空的事项（个人工资、资金、 工程纸质或电子文档资料、验收及送检文件、工程交楼标准、主分包单位的投标情 况、月进度款情况等均需保空）。第十三条以客观的事实为依据，以严肃认真的态度处理工程进展中出现的各方面的争议。第十四条必须坚持实事求是的科学态度,在自己提出的建议或指令时要反复思考和认真负责。第十五条务必做到积极工作,高效率、高质量。严禁玩忽职守,相互推诿,设置工

22、作障碍，损害工程部形象，影响公司发展。第三章工程部管理实施办法一、工程部管理人员考勤制度工程部现场管理人员执行本制度1、 所有工程部管理人员实行工程部独立上班打卡制度，按时上班打卡不得迟到与早退，上班时间外出须在黑板上写明去向。2、 有事（病）请假按公司人力资源管理制度执行。3、 特殊情况应在事后说明情况及补办相应的手续。4、 其他规定按公司员工考勤制度执行。二、工程部管理人员请假制度1、 病、事假天，口头报部门经理批准。2、 病、事假12天，书面报部门经理批准。3、 病、事假2天以上，书面报项目总经理批准。4、 其他规定以公司请假制度为准。三、工程部管理人员加（值）班制度1、 所有工程部管理

23、人员因工程建设需要,应服从工程部统一安排加（值）班，特 殊情况（病、事）应说明情况。2、 加（值）班人员应自觉、认真完成本职工作及加值班期间其他事务：由他人工作 的通知、转告；2工地突发、重大事务的应急处理与及时汇报。3、 加（值）班人员中途不得离、脱岗，因离脱岗造成工程损失及重大责任事故发 生的,追究值班人员责任,具体以公司规定为准。4、 加（值）班人员应按时、自觉、准确填写加（值）班打卡表，作为奖金依据及 员工综合考评之一，每月加班天数按理不超过28小时，超过28小时外按日工资的倍 计算,周六周日按日工资的2倍计算，国家法定节假日按日工资的3倍计算。四、工程部管理人员补休制度根据工程部现场

24、管理人员工作性质的特殊情况,特设本补休制度1、 补休原则：身体劳累或家庭事务；避开工程繁忙期；加班调休。2、 病、事假可在加班时间内对等扣除。3、工程部负责统计报公司办备案。五、工程部值日人员职责（制度）工程部实行轮流值日制度1、 提前10分钟上班，清洁办公室地面、桌面卫生,烧开水,清洗茶具。2、 提醒工程部员工及时打卡。3、 下班关闭空调、电灯、电脑，锁好办公室内外木铁门，如尚有本部人员留守须作好交代工作。4、 值日人员外出须在黑板写明去向，值日工作由本日的另一位值日人员负责。六、工程部电脑使用管理制度1、 工程部电脑仅供工程部管理人员使用,非本部工作人员谢绝使用（本公司工作人员特殊情况例外

25、）。2、 上班时间不宜用于与工程无关的操作及玩游戏,电脑不应有游戏设置内容。3、 下班时应及时关闭电脑。4、工程资料应及时设置密码，非本部人员不得查阅，以防止工程资料泄密与被删改。七、工程部工作例会制度1、 工程部实行周工作例会制度，例会时间定为每周四（特殊情况,另行通知）,会议由工程部经理主持，全体工程部管理人员参加，会前应做好准备工作。2、 例会落实（汇报）上周工作完成情况,讨论存在的问题或需要商量协调的事情,并对下周工作提出计划安排，明确分工。3、 会议形成工程部周工作完成情况总结、工程部周工作计划安排,报公司主管副总经理审阅。八、工程部工作总结制度1、 工程部实行工作总结制度。工作总结

26、分为1工程部工作总结，2员工工作总结； 工作总结每年一次，时间为公历年底；工程部工作总结由工程部经理主持全体工程部 员工共同完成；员工工作总结由每位工程部员工自行完成；工作总结报相应分管领导 审阅。2、 员工工作总结内容包括：出勤情况、工作完成情况、工作积极性、突出表现、工作得失、经验教训、合理化建议等。九、工程部办公用品及办公电话管理办法1、工程部办公用品原则上报公司行政统一购置,由工程部统取,统一管理;特殊 情况、特殊用品经审批后由工程部自行购置后上报公司。2、办公用品要节约使用，杜绝浪费，办公纸张只可用于与工程有关的用途，稿件要正反两面使用。3、办公电话应长话短说，避免因长话影响其它工作

27、正常通电。第四章项目管理流程工程管理指导书编制作业指引1 .目的：对公司工程管理的各个环节,提出相应管理措施,以提高工程管理水平。2 .适用范围：公司所有项目的工程管理前期策划工作。3 .定义及术语无4 .职责4.1. 工程管理部1.1 .1.在项目初步设计完成后的一个月内，分析提出工程技术难点、质量控制要点。4.12 负责完成工程管理指导书的汇总、编制及此后的修订，组织审议工程管 理指导书。42设计部1.1.1. 负责编制提供设计出图计划及其修订，参与审议工程管理指导书。4.3. 成本部4.3.1. 负责编制提供成本控制目标及其修订，参与审议工程管理指导书。4.4. 总办4.4.1. 负责编

28、制提供项目施工单位的材料设备的供应方案及其修订、及工程招标方 案、参与工程管理指导书的审议。4.5. 工程中心总监4.5.1. 审批签发工程管理指导书。5.工作程序5.1. 工程管理指导书内容5.1.1. 项目概况5.12项目组织的架构1）在人力资源部的协助下，编制项目组织架构，明确岗位职责。2）编制项目组织人力资源和办公设备计划。5.1.3. 设计部负责编制设计任务书，制定设计出图计划。5.1.4. 工程管理部负责编制施工总体进度计划。5.1.5. 施工单位、监理公司组织方案1）根据公司情况，结合工程项目的规模，对工程项目招标工作进行策划。对 技术要求高、专业性强、成本不易控制的铝合金门窗、

29、通风排烟工程、保 温工程、机电设备工程等，宜由公司直接分包。2）编制施工、监理公司组织的标段划分，并在总平面图上标注总承包标段划 分图。（三通一平临建设施的布局规划）5.16工程部负责编制材料设备供应方案1）编制甲供和甲指（产品或价格）的材料设备清单。2）根据施工进度计划编制材料设备采购及进场计划。3 ）编制材料设备采购招标中的成本控制措施，主要招标方式、手段。5.1.7.计划管理措施。根据工程总体进度计划，负责督促和落实各项计划的实施。5.18项目质量保证措施1）列出工程难点重点、质量通病及对策。2 ）重点描述质量管理保证措施。1.1.1. 部制订项目成本控制措施建立成本控制的目标，制定成本

30、控制的具体措施（包括目标成本预警的流程）。5.1.10. 现场安全文明管理配合销售、现场策划，编制总平面布置图,对安全文明施工提出具体要求。5.1.11. 档案管理工程档案员负责档案资料的归档管理。6 .支持性文件工程管理流程7 .相关记录无项目前期阶段工程管理流程流程图二、流程概况流程目的规范项目开工管理，保证项目如期顺利开工。适用范围适用于本公司开发所有项目前期阶段的工程管理和控制。定义项目刖期阶段工程管理：就是在项目开上刖，为成功地实现项目目 标而进行的全过程、全方位的计划、组织、控制与协调。部门职责项目工程部1、项目前期资料准备；2、项目前期场地准备（三通一平）；3、办理施工许可证；4

31、、参与设计文件会审；5、负责组织施工组织设计评审。成本部1、 组织场地平整单位招投标；2、 组织监理单位招投标；3、 组织施工单位招投标；4、 组织工程勘察招投标；5、 办理施工、监理、勘察中标通知书。开发部1、负责项目报批报建工作。技术部1、 项目前期阶段工作提供技术支持；2、 参与项目工程管理指导书的审核；3、 参与施工组织设计评审。工程管理部1、 负责项目工程管理指导书的审核；2、 参与施工组织设计的评审；3、 负责对项目工程管理指导书的审核。主管副总经理1、 负责对项目工程管理指导书的审批；2、 负责项目部成立的审核。总经理1、项目部成立的审批。三、工作程序项目部成立3.1.1 公司主

32、管副总经理提出项目总经理的任命建议，总经理审批。3.1.3 工程部编制项目工程管理指导书，根据公司项目主要节点计划表，编制项目 施工总控计划。3.1.4 项目公司调研项目周边的市政配套设施情况,为后续施工提供依据。水文地质勘测3.2.1 成本部负责组织确定水文地质勘测单位。3.2.2 工程部组织水文地质勘测。3.2.3 水文地质勘测单位提供水文地质勘测成果报告，为基础设计和施工提供依据。三通一平3.3.1 成本部及相关部门负责组织确定项目场地三通一平工程承包商；3.3.2 工程部组织三通一平工程承包商施工；3.3.3 三通一平完毕后，对现场地形标高进行测量。项目开工现场准备3.4.1 项目工程

33、部负责组织监理单位和总承包商（基础施工单位）进场；3.4.2 项目工程部负责向监理单位和总承包商（基础施工单位）进行现场情况交底，参 照工程安全文明管理作业指引执行；3.4.3 项目工程部负责审核总承包商（基础施工单位）提交的现场临建施工组织设计， 对其施工总平面布置、现场临水临电布置、现场机具设备配置的合理性和经济性进行 检查；3.4.4 项目工程部负责检查总承包商（基础施工单位）现场准备情况，保证其满足本公 司现场CI形象要求及施工合同相关条款要求。项目开工技术准备3.5.1 成本部负责组织确定施工总承包商（基础施工单位）和监理单位;3.5.2 项目工程部组织首次工地会议；3.5.3 项目

34、工程部场地移交并办理移交手续；3.5.4 监理单位审查总承包商（基础施工单位）提交的测量放线控制成果和保护措施；3.5.5 监理单位审查总承包商（基础施工单位）的质量、安全、技术管理体系；3.5.6 监理单位审查总承包商提供的专业分包商（基础施工单位）的资格，最终由项目 工程部确认。项目开工3.6.1 项目工程部参与办理施工许可证；3.6.2 总承包商（基础施工单位）在开工前向监理单位及工程部申报施工组织设计 及工程开工报审表，经监理单位和公司相关部门审查在施工组织设计内部审批 表签字同意后方可开工；3.6.3 监理单位在批准工程开工时,必须落实如下条件是否具备：1）施工许可证已办理；2）施工

35、图已会审；3）施工组织设计已审批;4）施工现场准备情况具备开工条件；5 ）施工单位的各项准备工作已就绪。四、支持性文件项目工程管理指导书工程安全文明管理作业指引施工组织设计五、相关记录工程开工审批表施工方案审批表现场临建三通一平作业指引一、流程图无二、流程概况流程目的使项目开工准备工作得到最合理的安排。流程范围适用于本公司升发的所白项目在开工准备工作上的管理和控制。定义1、三通一平：通路、通水、通电平整土地的“三通一平”的基 建目标。2、承包商：二通一平JL程承包单位。3、总承包商：主体工程土建及安装工程总承包单位。项目部1、负责三通一平工程的操作和协调；2、负责二通一平JL程的工期、进度控制

36、管理；3、负责二通一平JL程的质量控制管理；4、负责二通一平工程的建造成本控制管理；5、组织二通一平JL程的验收和办理移交。成本管理部11、负责三通一平承包商的招投标及合约签署；2、负责工程施工总承包商的招投标及合约签署。承包商1、按照合同、设计图纸及规范要求完成施工彳壬务；2、确保工程进度、质量符合合同要求；3、完成三通一平工程验收及移交。总承包商1、参与二通一平工程的验收并办理接收。三.工作程序：现场调研3.1.1 工程部负责对项目周边的市政情况作充分的调研工作，查明临近开闭站位置和 容量、市政给水管路走向和水源位置、污水管线走向和接口位置；3.1.2 工程部负责监督地质单位查明施工场区内

37、有关文物保护和地下障碍物分布的情 况。临水临电方案报装321根据掌握的市政资料，结合项目设计情况和工程施工所需的机械设备等用电设备的布置，估算施工所需的临时用水量和临时用电容量；3.1.3 工程部负责到自来水公司报装临时用水；3.1.4 工程部负责到供电局报装临时用电。三通一平施工3.4.1 成本部负责组织三通一平承包商的招投标；3.4.2 工程部组织承包商平整现场场地，并加以协助和监督。场地平整后，工程部负责 组织测量单期寸项目现场场地地形标高进行详细测量；3.4.3 对现场区域内有古墓、文物和其他障碍物的，应联系有关单位谨慎处理。3.4.4 工程部协助临时用水、用电施工单位进场施工。测量放

38、线3.5.1 场地平整后，工程开工前，工程部组织钉桩单位按照总平面图测放出施工现场的 控制桩和水准点；3.5.2 控制桩和水准点应安排施工承包商妥善保护。现场临建施工3.6.1 当施工现场不能满足施工用地需要时，工程部负责联系场外临时用地，开发部负 责办理临时用地许可证；3.6.2 工程部负责对现场临建作统一的规划，并对施工承包商提交的施工总平面图进行 审核；3.6.3 现场所有的临建，包括围墙、大门、临水临电设施、办公区用房、生活区用房、 材料加工及堆放场地、仓库、试验室、厕所等，必须严格按照项目所在地安全文 明工地要求和公司CI形象设计要求进行设计和布置,工程部负责监督和指导, 并对落实情

39、况进行检查；3.6.4 当现场临建需要报批时，由施工承包商负责。临建和“三通一平"工程验收3.7.1 项目部根据工程进度计划组织临建和“三通一平"工程验收；3.7.2 验收合格方可进行工程结算。四、支持性文件无五、相关记录无工程管理流程 一、流程图工程管理流程（主导：工程部）施工单位 监理单位工程部 主管副总经理 总经理 支持性文件项目工程部成立现场临建、三通一平招标管理流程提交施工组织设计审核/建 H 口 宣 郎 薜基础施工完工主体和专项工程施工岳菽一 、1组织吵尸，用破;徐施. 、项1织期卜）编制工程进度计划义本部进行总 包、监理、方项 分包单位招标身已只施I：单3Z进

40、场施世、进4:、现场管理-组织脸收合格配合销竹工程工程巡行流程参加脸收质燧、进度.安全现场管理参加竣工验收调整匚程 进度计划工程巡亢 流程计划管理 流程接受指令<组织姣工脍收参加竣匚脸收施工组织设计审查作业指引匚程进皮 控制作业 指引细部质量检查坛独月度安全形象检查评分表对监理单位/施工单位检查评价表工程监理奖惩办法匚程验收 管理作业 指引二,流程概况流程目的确保项目的施工过程处于受控状态，使项目的质量、进度、成本及 资源得到最合理的控制。适用趋围本流程适用于项目的工程管理。定义1、 项目工程管理：就是为成功地实现项目目标而进行的全过程、全方位的工程计划、组织、控制与协调。2、 供方：指

41、提共产品或服务的组织或个人。a）工程供方：指向本公司提供用于工程的材料、设备，以及监 理、施工服务的组织或个人，如供应商、承包曲、监理单位统称工 程供方。b）总承包商：主体工程土建及安装工程总承包单位。c）分包商：分项工程承包单位。d）承包商：总承包商和分包商统称承包商。e）供应商：材料设备供应商。3、二通一平：二通指水通、电通、路通，一平指施工场地平整。部门职责项目工程部1、 负责三通一平；2、 审查施工组织设计；3、 编制工程进度计划；4、 负责工程质量、进度、成本和安全文明施，管理；5、 负责对监理、施工单位进行监督和管理；6、 配合销售调整和控制工期；7、 组织竣工验收。各相关部门1、

42、 配合施工过程；2、 参加竣工验收。工程中心1、 申查主体施工归案；2、 负责各项目工程巡查管理及整改方案跟踪。工程主管副总1、审批工程进度计划，监督工程进度；2、参加竣工验收。三,工作程序 施工准备3.1.1项目工程部负责现场临水临建申报、三通一平和现场其它施工准备工作：1）项目工程部配合分项工程的施工单位和监理单位的招标工作，具体职责与招标过程 见招标管理流程。2）根据项目开发的开盘、竣工验收节点要求，按工程进度控制作业指引组织相关 专业工程师编制工程进度计划，并提交主管副总经理审批。3）在基础施工前，施工图审查后，组织桩基础方案专家讨论。4 ）办理招标备案和各项报批、报建手续。地基处理施

43、工阶段321项目工程部经理按施工组织设计审查作业指引组织各专业工程师审查总包和 分包施工单位提交的施工组织设计，形成施工组织方案设计审查意见，施工组 织设计须提交主管工程副总经理审批。3.2.2负责协调监理单位对土方基础工程进行窗里。323组织成本部、设计部、设计单位、监理单位对地质勘测报告进行分析，结合项目 本身及周边的情况确定土方开挖护坡方式及基础型式建议。3.2.4 负责监督履行土方基础分项工程合同及施工监理合同。通过监理单位对施工过程 进行监控、测量。3.2.5 桩基施工图由施工图设计单位提出，施工前由监理单位组织图纸会审，必要时邀 请业内专家参加审查后，项目工程部经理负责组织施工。3

44、.2.6 地基处理工程完工后，监理单位负责组织质检机构、设计单位、分项工程承包 商、项目工程部及设计部对该工程进行验收，地基工程验收按工程验收管理作业指 引执行；如验收合格,取得验收合格报告后则进行下阶段工序（主体施工）， 如不合格则需整改，直至合格。3.2.7 主管副总经理组织相关专业人员按工程巡查管理流程和工程进度控制作业 指引对各项目的施工管理质量、工程进度进行检查监督。3.2.8 如遇工期调整主体工程需提前介入时,地基工程可分段施工，分段验收。每段验 收，参照执行。主体工程施工阶段3.3.1 项目工程部经理负责监督履行施工总承包合同及施工监理合同。3.3.2 按对监理单位工作质量检查评

45、价表规定对监理单位进行过程监控，并按监 理单位奖惩办法对监理单位进行奖惩；监理单位负责按照政府有关法律、法规要求 及合同要求提供施工监理服务，对承包商、供应商进行过程以及产品的监视测量工 作,包括：1）质量管理、进度管理、成本管理、安全文明施工管理。2 ）过程验收、设备材料验收。3 ）组织现场图纸会审、周例会、月例会、专题会、3佥收。4 ）法律、法规要求的签发指令、各项审批及签署文件。5）合同约定的其它内容。3.3.3 主体施工阶段的具体工作要求如下：1）计划管理：项目工程部按工程进度计划进行进度控制，并协调计划变更,以及 版本更新。2）完成项目开工条件：a）施工许可证已办理；b）施工图已会审

46、；c）施工组织设计已审批；d）施工现场的准备已具备开工条件。3.3.4 质量管理：按细部质量检查标准、月度安全形象检查评分表、对施工 单位工作质量检查评分表要求进行质量检查和管理。3.3.5 设计变更及签证的管理：具体按照设计变更管理流程、签证管理流程执 行。3.3.6 施工安全和文明施工管理：具体按照工程安全文明管理作业指引执行。3.3.7 材料设备验收：具体按照材料设备验收流程执行。3.3.8 主体工程和专项工程验收：具体按照工程验收管理作业指引执行,并取得 验收合格报告。3.3.9 项目工程部工作内容：按工程巡查管理流?呈和工程进度控制作业指引规 定对各项目的施工管理质量、工程进度进行检

47、查监督。配合销售的施工过程管理341项目开工前，根据营销策划部的营销计划，项目项目工程部经理负责组织编制现场销售配合施工计划（包含在项目工程进度计划中），与营销部、销售代 理公司共同确定现场销售所需场地及通道的交付时间。3.4.2 如果存在配合销售要求，项目项目工程部经理应将已确定的销售配合计划以书面 形式通知监理单位及承包商。竣工验收3.5.1 工程竣工初步验收由监理单位负责。3.5.2 工程竣工验收由项目工程部经理组织和协调，具体验收管理按工程验收管理作 业指引执行，并最终获得政府主管部门颁发的建设工程竣工备案表。3.5.3 ） 在取得竣工验收备案表后三个月内,项目工程部经理参加由项目公司

48、总经理组 织的项目后评估工作,并编制项目工程后评估报告,至少但不限于包括对项目进 度、质量和成本管理的过程、目标达成情况和持续改进设想进行总结,报告提交主管 副总经理审核和补充完善。工程报告与档案管理1）项目工程部每月30日之前完成当月工程月报，分析本月质量检查、进度控 制、签证控制、安全施工总体情况，经项目工程部经理审批，在每月工程例会中对工 程主要问题和解决措施或建议进行汇报。2 ）在项目施工过程中,项目工程部经理应组织做好工程资料管理工作,工程验收完成 后移交办公室档案室。四、支持性文件招标管理流程。施工组织设计审查作业指引工程进度控制作业指引施工许可证工程验收管理作业指引工程巡查管理流

49、程设计变更管理流程工程安全文明管理作业指引工程验收管理作业指引材料设备验收流程工程巡查管理流程五、相关记录施工方案审批表验收合格报告工程进度计划细部质量检查标准月度工程安全形象检查评分表月度工程安全文明检查整改回复单工程月报材料设备验收管理流程流程目的使项目工程所用的材料设备质量满足材料定板要求、工程承包合同 规定和现行的国家标准。适用范围本流程适用于项目的材料设备验收管理。定义无部门职责管理层1、对降级使用的材料设备提出审批意见。项目工程部1、 负责在现场建立材料样板库并封存样板；2、 负责材料设备质量验收和评价。三、工作程序建立联合样板库3.1.1 项目工程部负责在现场与监理单位共同建立材

50、料设备联合样板库,以便存放本项 目的材料设备样板。3.1.2 对于数量较少且价值较大的（2000元以上）的材料设备，如高压柜、低压柜、 变压器、发电机、水泵、电梯等，现场工程师应直接参加验收，可不设材料设备样 板。对于其它未述内容,项目工程部可按需考虑设置材料样板。材料设备封样3.2.1 乙供材料设备采购：施工总承包单位负责报送样板及设备采购清单报监理审 核通过，由监理单位备案,项目工程部抽查。3.2.2 甲供设备及甲控乙供材料设备采购：项目工程部组织相关部门专业（地区工程、 设计部、成本部）人员进行材料设备选型，样品移交项目工程部。材料设备验收3.3.1 乙购材料设备进场时,监理单位负责组织

51、现场验收,并审核供应商提交的工程 材料/购配件/设备进场申报表及工程材料/购配件使用报审表，通过由监理单位 备案，项目工程部进行抽查。3.3.2 甲供设备及甲控乙供材料设备在到货时，供应商负责通知监理单位及项目工程 部,监理单位负责组织验收；其中高压柜、低压柜、变压器、发电机、水泵、口径大 于80cm的阀门等重大材料设备到货时，由监理单位组织项目工程部参加验收，项目 工程部验收参与人员对验收过程进行记录,并填写材料设备验收单,验收合格后 工程承包商负责接货并安排合格货物入库。3.3.3 验收过程中，由监理单位负责按供货合同（如有供货样板则对照样本）验收质量 及对其型号、规格等参数进行审核,安装

52、承包商负责检查其外观质量、数量并接收。3.3.4 监理单位判断该材料设备是否送检，如应送检,则按规定要求并见证送检；如不 必送检,则组织验收人员得出结论。送检结果应送一份到项目工程部备案，送检报告 要求在送检后二周内完成（水泥送检可在一月内）。3.3.5 甲供设备如整批都合格：1 ） 由收货单位接收并由供货商办理材料设备验收单一式五份向收货单位及监 理单位申报，收货单位及监理单位在二个工作日内审核确认后交项目项目工程部审 核。项目项目工程部在二个工作日内完成审核后存档原件一份,其余返回监理单位, 由监理单位发送至收货单位及供货商。2 ） 供货单位同时应填写材料设备（供货）价格清单一式三份直接送

53、至项目工 程部审核。项目工程部在二个工作日内审核完成后存档原件一份,一份直接返回供货 商。3 ） 供货商在申报当期付款时附上材料设备验收单复印件（核验原件）及对应 的材料设备（供货）价格清单复印件交项目工程部复核并确认,在申报结算时需 附上确认后的材料设备验收单原件及相对应的材料设备（供货）价格清单原 件,经项目工程部经办人、项目总经理审核签认并移交资料至成本部。不合格品的处理3.4.1 如该批材料设备部分或全部不合格且无法使用但可重新供货；则由监理单位发出 部分拒收或全部拒收的通知。3.4.2 货物拒收通知由监理单位签发，由监理单位判断货物拒收是否影响工期。如不影 响工期，则安排供应商重新供

54、货；如影响工期，则通知项目公司寻找代替方案并办理 索赔。3.4.3 如属轻微缺陷但可降级使用的材料设备,经项目工程部经理、项目总经理和主管 副总经理同意降级接收,由项目公司负责办理索赔。3.4.4 如属外立面、室外景观、销售展示、艺术品等涉及到整体展示效果的，如不影响 工期,则安排供应商重新供货；如影响工期,由项目工程部牵头联系设计部及设计 院,提出替代方案,并请设计部样板确认后替换使用。验收情况反馈项目公司每月底将材料设备验收情况汇总分析与相关合作伙伴评价表报成本部, 由成本部织对材料设备供方的评价。四、支持性文件材料设备选型定板流程合作伙伴评价作业指引五、相关记录设备采购清单工程材料/购配件/设备进场申报表工程材料/购配件使用报审表材料设备验收单材料设备（供货）价格清单工程巡查管理流程项目一.流程图二、流