房地产开发与经营(第二版)--5房地产项目用地的获取ppt课件

1、房地产开发与运营第二版 吕萍 等编著房地产开发与运营第二版 普通高等教育“十一五国家级规划教材.第5章房地产工程用地的获取房地产开发与运营第二版 普通高等教育“十一五国家级规划教材本章内容提要 房地产开发企业获取建立工程用地主要有三种方式，即出让、划拨和转让。其中出让和划拨属于土地一级市场行为，转让属于土地二级市场行为。房地产开发企业在获得房地产开发工程用地，并相应获得土地运用权之后，要进展工程的前期任务，其中包括恳求、获取工程的三种答应证。本章将对这三种土地获得方式和三种答应证的申办程序进展引见与讨论。.重点问题房地产工程用地获取的方式划拨土地运用权的特点、范围。土地运用权出让的类型及各自含

2、义、特点、范围。土地运用权转让的类型及其特点、要求。土地运用权出让与转让的区别。房地产开发与运营第二版 普通高等教育“十一五国家级规划教材.5.1.1 划拨土地运用权概述划拨土地运用权的含义划拨土地运用权，即经过行政划拨方式获得的土地运用权。土地运用权划拨，是指经县级以上人民政府依法同意，在土地运用者交纳补偿、安顿等费用后将该幅土地交付其运用，或者将土地运用权无偿交付给土地运用者的行为。房地产开发与运营第二版 普通高等教育“十一五国家级规划教材5.1 划拨土地运用权的获取.划拨土地运用权的根本特征5.1.1 划拨土地运用权概述房地产开发与运营第二版 普通高等教育“十一五国家级规划教材根本特征行

3、政性无偿性无期限性流转限制性.划拨土地运用权的根本类型国家机关、军事机关等公法人享有的划拨土地运用权。企业、事业单位等私法人、自然人或其他组织享有的划拨土地运用权。5.1.1 划拨土地运用权概述房地产开发与运营第二版 普通高等教育“十一五国家级规划教材.5.1.2 划拨土地运用权的适用范围房地产开发与运营第二版 普通高等教育“十一五国家级规划教材中央政府的政策规定1998国土资2001第9号令.地方政府的政策规定缘由：划拨土地存在非法隐形市场流转普通性管理国有企业改制过程中的划拨土地管理5.1.2 划拨土地运用权的适用范围房地产开发与运营第二版 普通高等教育“十一五国家级规划教材.划拨土地运用

4、权的主要步骤5.1.3 划拨土地运用权获取的主要流程房地产开发与运营第二版 普通高等教育“十一五国家级规划教材预审恳求同意审查登记发证 .主要利益主体及相互关系5.1.3 划拨土地运用权获取的主要流程房地产开发与运营第二版 普通高等教育“十一五国家级规划教材政府划拨土地运用者原土地运用者行政关系利益关系.5.1.4 划拨土地运用权获取过程中的主要本钱和税费房地产开发与运营第二版 普通高等教育“十一五国家级规划教材其他费用安顿补助费主要本钱和税费土地补偿费地上附着物及青苗补偿费拆迁补偿费.土地运用权出让含义土地运用权出让，简称土地出让，是指国家将国有土地运用权在一定年限内出让给土地运用者，由土地

5、运用者向国家支付土地运用权出让金的行为。5.2.1 土地运用权出让概述房地产开发与运营第二版 普通高等教育“十一五国家级规划教材5.2 出让土地运用权的获取.出让土地运用权的根本特征5.2.1 土地运用权出让概述房地产开发与运营第二版 普通高等教育“十一五国家级规划教材根本特征主体客体内容出让方受让方城镇国有土地出让方：出让一定年限土地运用权受让方：支付土地出让金.出让土地运用权的根本类型5.2.1 土地运用权出让概述房地产开发与运营第二版 普通高等教育“十一五国家级规划教材拍卖招标挂牌协议.协议出让的政策规定招牌挂出让的政策规定5.2.2 出让土地运用权的政策规定房地产开发与运营第二版 普通

6、高等教育“十一五国家级规划教材.协议出让5.2.3 出让土地运用权过程中涉及的各主要利益主体及相互关系房地产开发与运营第二版 普通高等教育“十一五国家级规划教材协议出让工商企业中央政府城市居民地方政府开发商农民.招牌挂出让 直接的利益主体：出让方地方政府 受让方土地运用者5.2.3 出让土地运用权过程中涉及的各主要利益主体及相互关系房地产开发与运营第二版 普通高等教育“十一五国家级规划教材.土地运用权出让金：国有土地运用者的代表向土地运用者收取的一定期限的土地运用费，主要用于各项城市建立和土地开垦、复垦等方面。其他费用：契税，征地补偿费，房屋拆迁费，耕地占用税，新增建立用地土地有偿运用费，耕地

7、开垦费和各项管理费用等。5.2.4 出让土地运用权过程中主要本钱和税费房地产开发与运营第二版 普通高等教育“十一五国家级规划教材.协议出让土地运用权的含义协议出让国有土地运用权，是指国家以协议方式将国有土地运用权在一定年限内出让给土地运用者，由土地运用者向国家支付土地运用权出让金的行为。5.3.1协议出让土地运用权概述房地产开发与运营第二版 普通高等教育“十一五国家级规划教材5.3 协议出让土地运用权的获取.协议出让土地运用权的根本特征非市场出让，没有竞争者政府对地价较易控制，灵敏性较大价钱和运用范围收到限制5.3.1 协议出让土地运用权概述房地产开发与运营第二版 普通高等教育“十一五国家级规

8、划教材.运营性用地招牌挂协议出让国有土地最低价钱规范协议出让公示制度存在的问题：信息公开程度不够，操作行为和操作程序不够规范5.3.2 协议出让土地运用权的管理情况房地产开发与运营第二版 普通高等教育“十一五国家级规划教材.供地环节的普通程序5.3.3 协议出让土地运用权获取的主要流程房地产开发与运营第二版 普通高等教育“十一五国家级规划教材公开信息接纳恳求编制方案地价评价确定底价方案、底价报批协商签署公示签署合同公布结果核发同意书土地登记资料归档.北京市协议出让程序5.3.3 协议出让土地运用权获取的主要流程房地产开发与运营第二版 普通高等教育“十一五国家级规划教材受理告知签约审定复审审核地

9、价评审审查.招标出让土地运用权招标出让土地运用权，是指市、县国土资源管理部门发布招标公告或者发出招标约请书，约请特定或者不特定的法人、自然人和其他组织参与国有土地运用权招标，根据招标结果确定土地运用者的行为。公开招标，约请招标5.4.1 招标拍卖挂牌出让土地运用权概述房地产开发与运营第二版 普通高等教育“十一五国家级规划教材5.4 招标、拍卖、挂牌出让土地运用权的获取.拍卖出让土地运用权拍卖出让土地运用权，是指市、县国土资源管理部门发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进展公开竞价，根据出价结果确定土地运用者的行为。5.4.1 招标拍卖挂牌出让土地运用权概述房地产开发与运营第二版 普通高等教育

10、“十一五国家级规划教材.挂牌出让土地运用权挂牌出让土地运用权，是指市、县国土资源管理部门发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的买卖条件在指定的土地买卖场所挂牌公布，接受竞买人的报价恳求并更新挂牌价钱，根据挂牌截止时的出价结果或现场竞价结果确定土地运用者的行为。5.4.1 招标拍卖挂牌出让土地运用权概述房地产开发与运营第二版 普通高等教育“十一五国家级规划教材.招标出让土地运用权的根本特征程序规范全方位开放，透明度高公平、客观买卖双方一次成交5.4.2 招标拍卖挂牌出让土地运用权的根本特征房地产开发与运营第二版 普通高等教育“十一五国家级规划教材.拍卖出让土地运用权的根本特征必需有两个以上

11、的买主必需有不断变动的价钱必需有公开竞争的行为5.4.2 招标拍卖挂牌出让土地运用权的根本特征房地产开发与运营第二版 普通高等教育“十一五国家级规划教材.挂牌出让土地运用权的根本特征时间长，且允许多次报价，有利于投资者理性决策和竞争操作简便，便于开展有利于土地有形市场的构成和运作5.4.2 招标拍卖挂牌出让土地运用权的根本特征房地产开发与运营第二版 普通高等教育“十一五国家级规划教材.招标根本流程5.4.3 招标拍卖挂牌出让土地运用权的根本流程房地产开发与运营第二版 普通高等教育“十一五国家级规划教材招标招标开标评标决标签约领证.拍卖根本流程市、县国土资源管理部门公告拍卖活动的时间、地点举行拍

12、卖会签署5.4.3 招标拍卖挂牌出让土地运用权的根本流程房地产开发与运营第二版 普通高等教育“十一五国家级规划教材.挂牌根本流程5.4.3 招标拍卖挂牌出让土地运用权的根本流程房地产开发与运营第二版 普通高等教育“十一五国家级规划教材公布挂牌信息竞买人报价确认报价挂牌截止现场竞价签署保证金处置法律责任.广义：土地运用权发生转移的一切行为，包括出让。狭义：经过出让方式获得土地运用权的土地运用者，经过买卖、赠与或其他合法方式将土地运用权再转移的行为。土地买卖一级市场；土地买卖二级市场5.5.1 土地运用权转让的概念房地产开发与运营第二版 普通高等教育“十一五国家级规划教材5.5 土地运用权转让.可

13、以转让的条件不得转让的条件5.5.2 土地运用权转让的法律条件房地产开发与运营第二版 普通高等教育“十一五国家级规划教材.土地运用权转让的法律效能土地运用权转让，出让合同载明的其他权益义务随之转让。新受让人应遵照原受让人与国家签署的合同要求，不得随意更改。土地运用权转让，地上建筑物、其他附着物一切权随之转让。5.5.3 土地运用权转让的特点房地产开发与运营第二版 普通高等教育“十一五国家级规划教材.土地运用权转让的类型5.5.3 土地运用权转让的特点房地产开发与运营第二版 普通高等教育“十一五国家级规划教材1出卖2交换3赠与.转让恳求签署转让合同转让合同公证5.5.4 土地运用权转让的程序房地产开发与运营第二版 普通高等教育“十一五国家级规划教材.交纳土地出让金和土地增值税增值税扣除工程增值税四级超额累进税率土地运用权变卦登记5.5.4 土地运用权转让的程序房地产开发与运营第二版 普通高等教育“十一五国家级规划教材.5.5.5 土地运用权转让与出让的比较房地产开发与运营第二版 普通高等教育“十一五国家级规划教材区别出让转让行为主体政府及土地管理部门境内外任何经济实体及个人法律关系法律关系不平等法律关系平等在市场所处层次一级市场二级市场年限按合同规定，不得