永川典型花园洋房(1)ppt课件

1、三星湖工程一期产品建议报告目录一、市场环境分析1.区域竞争楼盘情况2.区域竞争楼盘差别分析总结3.区域竞争楼盘目的分析总结4.市场环境整体总结二、工程户型面积建议1.整体原那么2.户型配比建议一、市场环境分析一金科中央公园城经济目的：项目名称金科中央公园城项目地址重庆市永川区兴龙大道777号开发商重庆市金科上尊置业有限公司占地面积219亩总建筑面积36.5万建筑类型洋房/高层总户数3000户左右容积率2.5绿化率35%建筑密度35%建筑风格托斯卡纳物管单位金科物管物管费洋房1.70元/平方米月工程配套：商业配套：主题商业街、国际知名咖啡厅。运动设备：高尔夫球场、游泳池、老年运动中心、儿童游乐中

2、心。教育设备：幼儿园、红旗小学业主子女直接就读。车位配置：车位信息还未公布。洋房面积：90-130平米1.区域竞争楼盘情况推售统计：开盘时间推盘楼栋套数体量（万方）建面成交均价（元/）最高价最低价总价区间（万）销售率9.314、16、18、20-24栋2883.655006000417158-10870%10.1915、17、19栋1201.557006500537761-10930%12.273、9、12、13栋1401.860007000550065-110100%备注：该工程已推三批房源，截止目前已根本售罄。成交均价在永川处于绝对高位，本应影响去化速度，但凭仗其企业品牌号召力和公园资源的

3、独有，房源去化速度明显快于其他楼盘。推售统计：二昕晖香缇漫城经济目的：项目名称香缇漫城项目地址永川新区新红旗小学旁开发商重庆昕晖房地产开发有限公司占地面积120亩总建筑面积20万建筑类型洋房/高层总户数1850户左右容积率2.5绿化率35%建筑密度30%建筑风格托斯卡纳物管单位香港戴德梁行物管费2.0元/平方米月工程配套：1.运动设备：篮球场、羽毛球场、泳池、跑步道。2.教育配套：小区设有香港幼儿园一所，小学就读红旗小学新校区。3.车位配置: 车位合计1300个，地上500个，地下800，车位面积16，价钱未公布。面积：70-200平米 主力：90-110平米1.区域竞争楼盘情况推售统计：开盘

4、时间推盘楼栋套数体量（万方）建面成交均价（元/）最高价最低价总价区间（万）销售率2010.10.239-11栋和23-25栋1561.845605789405435-8777%2011212-14和18-22栋1601.8470085%2011.5推二期1201.3490040%备注：该工程于4月23日新推洋房120套，6层4栋，8层2栋，合计6栋。户型偏小，70-190平米，小户型的快速去化，不断是该工程的旺销特点。推售统计：三欧郡时代国际经济目的：项目名称时代国际项目地址重庆永川新城区体育中心南开发商重庆中科普永奥地产有限公司占地面积200亩总建筑面积30万建筑类型洋房/高层总户数2285

5、户左右容积率2.5绿化率35%建筑密度33%建筑风格地中海物管单位重庆鼎派物业物管费1.80元/平方米月工程配套：1.商业配套：社区商业。2.运动设备：游泳池、运动健身器材。3.教育配套：社区幼儿园、红旗小学和永川中学。4.车位配置：地上80个，地下500个，车位面积16，价钱还未公布。面积区间为1032581.区域竞争楼盘情况推售统计：开盘时间推盘楼栋套数体量（万方）建面成交均价（元/）最高价最低价总价区间（万）销售率9.301-5栋和17栋2162.848006023410049-15190%2011.1.261081.352006200480053-16060%备注：该工程由于户型面积偏

6、大，总价较高，且产品包装乏力，年初所加推房源108套到目前仅售60%， 占地380亩，建筑面积近50万方奠定其三湖片区大盘笼统。 永川市场独有的底TOWN产品设计，更显其居住质量的差别。5+1洋房与市场中6+1和8+1洋房相比更能表达洋房纯粹性。工程自带的商业街和酒店四、凰城华府面积：122-190平米房屋价格：4300起 物业类型：花园洋房 建筑面积：500000平米 绿 化 率：40% 占地面积：210000平米 容 积 率：2.0 1.区域竞争楼盘情况2.区域竞争楼盘差别分析总结区域竞争楼差别分析表：三湖新区在售项目列表项目名称项目定位差异化竞争优势主力客户群体金科中央公园城100万方渝

7、西第一大盘品牌、公园、园林永川：私营业主、公务员重庆：主城客户昕晖香缇漫城纯正花溪电梯洋房户型、意大利风情园林永川：私营业主、公务员欧郡时代国际30万方别墅级地中海洋房社区地段、地中海风情园林永川：私营业主、公务员嘉和圣托里尼28万方希腊风情亲水小镇希腊风情社区未售 凰城华府凤凰湖50万方领袖级洋房钜著大盘、5+1、底汤、简欧风情街永川：私营业主、公务员永奥巴塞罗那纯西班牙风格花园洋房地段永川：私营业主、公务员3.区域竞争楼盘目的分析总结楼盘名称中央公园城香缇漫城维诗卡凰城华府占地600余亩81337平米49746平米210000平米建筑面积365000平米200000平米180000平米50

8、0000平米容积率2.52.53.22.0产品形态高层、洋房洋房高层、洋房高层、洋房洋房面积90-130平米面积：70-200平米主力：90-110平米面积：110-169平米主力：116-125平米面积：122-190平米销售情况较快，一期存118平米以上，120平米以上滞销120平米以上滞销竞争楼盘目的情况 小 结一市场竞争格局明显，中高当楼盘居多，众多开发商中金科实力突出。永川房地产市场竞争格局分为两个主导层面，一方面来源于奥体片区与金科片区的相互竞争，另一方面来源于奥体片区内部版块的相互竞争。从目前的市场形状来看，奥体片区各工程开发规模趋中，开发商品牌带动力有限，金科片区单工程开发规模

9、位居永川之首，具有强大的品牌带动力。二2021下半年市场供应量增多，竞争热度升温。从目前的调研情况来看，2021年下半年随着金科阳光小镇、嘉和圣托里尼和凰城华府的面市，永川洋房市场的竞争热度将逐渐升温。各工程客源构造的相互重叠，也将推进永川市场传播竞争进一步提速。 三产品形状集中，同质化严重。从永川房地产市场的产品构造来看，无论是三湖片区还是金科片区，均缺乏创新型产品，物业形状和产品价值点趋同，差别化特征不明显，导致产品同质化严重，集中扎堆构成竞争红海。洋房质量普遍偏高，注重环境及附加植打造主力面积110-平米，户型偏温馨中小户型、低总价去化快，大户型、高总价滞销4.市场环境整体总结二、工程户

10、型面积建议众所周知，户型总价是影响成交至关重要的要素，故我们必需慎重把握本工程的户型总价范围，方能以此为根据确定主力户型的面积。1.整体原那么沿湖前排产品规划表示地下地下1、2、7、8单元户型面积及特点：为地上两层地下一层共3层；带前庭后院，地上建筑面积控制在144平米以下。为顶跃；带空中院馆、露台，建筑面积控制在122平米以下。为平层带露台花园，面积控制在125以下为平层带露台花园，面积控制在110以下单元分布表示图其中2单元和8单元平层面积中面积互换2.户型配比建议沿湖前排产品规划表示地下地下3、4、5、6单元户型面积及特点：为地上一层地下一层共2层；带前庭后院，地上建筑面积控制在120平

11、米以下。为顶跃；带空中院馆、露台，建筑面积控制在110平米以下。为平层带露台花园，面积控制在120以下为平层带露台花园，面积控制在110以下单元分布表示图其中6单元平层面积中面积互换，4、5单元面积皆为110平米以下2.户型配比建议沿湖后排产品规划表示地下地下3、4、5、6单元户型面积及特点：为地上一层地下一层共2层；带前庭后院，地上建筑面积控制在110平米以下。地下70平米以下为顶跃；带空中院馆、露台，建筑面积控制在90-100平米以内。为平层带露台花园，面积控制在110-120以内为平层带露台花园，面积控制在78-90以内单元分布表示图其中每栋端头面积皆为110-120平米以内2.户型配比建议沿湖底TOWN144平米共16套沿湖底TOWN144与二层加地下120平米共16套沿湖110平米顶跃32套沿湖120平米平层48套后排78-90平米平层80套后排90-120平米平层80套后排顶跃100-110平米40套后排底TOWN110平米40套共352套其中沿湖144平米16套