某地产城市花园物业管理方案书

1、武汉市万科物业治理有限公司目 录社区项目表面03主顾群特点及需求阐发08物业治理办事模式09办事模式实现筹划及要求10社区办事人员配置方案15物业治理费测算18社区项目表面万科都会花圃一期筹划总修建面积393480(原方案数据)，其中居住产物372610以46层花圃洋房、多层住宅为主。大众办事配套21000，其中含较大范围的大众商业办事中心（8000）和会所（5000）各一处，18班制学校，9班幼儿园各一所；保存并富厚中部的小丘形成一期的大众绿地（脊）和儿童公园。 本项目一期筹划用地拟分二至三期开发建立。周边情况及市政配套武汉万科都会花圃位于武汉市城区的东南侧，紧邻都会中环线既武汉科技新城汤逊

2、湖财产区东部财产组团的北端，南面与武大科技园区相临。东南隔(筹划中的)滨湖大道为汤逊湖内湖，距光谷商贸中心5公里、华中科技大学4公里，是连接都会中心、东湖风物区，众多高等学府与光谷科技园区、汤逊湖自然生态区的重要节点之一，集得天独厚的区域位置、浓郁的人文情况、便利的交通和优美的田园风物于一体，是十分理想的“人居”情况。一期用地呈较为规矩的五边形，都会主干道江夏大道、中环线(辅路)分别与用地的西、北侧直接相临，东面为财产区门路天翔路。用地东北接今世物业房地产开发公司用地(现为坡地、农田)，西南为郑桥变电站，提供项目施工用电以及生活用电，于江夏大道预留接口。地块给水、雨水、污水均可由江夏大道接驳,

3、正在建立的江夏大道铺设有200的燃气管道，可为地块提供燃气供给。 项目主要经济指标（设计部提供）根本情况：物业名称万科都会花圃社区物业类型商住小区行政区域江夏区筹划总用地面积 ha42.0318含待征门路 ha居住区用地面积 ha总修建面积 m2393480住宅修建面积 m2372610公建修建面积 m221000半地下车库及人防 m2 26700未计入总修建面积和容积率总户数 户3026总人口 人10591户均修建面积 m2123含待征门路容积率不含待征门路容积率修建密度25.08%停车位1537个900个地面停车位840个半地下排挤停车位697个停车位户数50.8%30住宅修建面积毛密度

4、万m2/ha1.04住宅修建面积净密度 万m2/ha人口毛密度 人/ha296人口净密度 人/ha479绿地率（与占地面积的比率）36%小区门路面积水体面积2小广场数量45个B户型指标：户型指标数值筹划总用地面积(ha)42.0318居住区总用地面积(ha)计容积率总修建面积(m2)393480容积率0.94笼罩率（与占地面积比率）21%总户数（户）3026总人数（人）10591户均面积(m2)123修建面积修建面积住宅总面积(m2)372610其中独立别墅（m2）000联排别墅（m2）32户250 m2/户80002.2%情景花圃（m2）992户145 m2/户14384039%多层住宅（m

5、2）1980户110m2/户21780058%小高层住宅（m2）开端预计400户左右22户135m2/户29700.8%大众办事总面积(m2)210001商业办事（m2）8000100002会所50003治理（m2）500（最少800）4小学（1所18班制）360040005幼儿园（1所9班制）25006其 他1000注：未计半底下车库及人防（平战结合人防地下室）26700C配套指标：(一)生活给水:1给水水源：生活给水水源来自都会自来水，都会自来水给水水压按0.40MPa。2给水系统：一层七层直接由都会自来水直接供给，下行上给；小高层八十一层由生活水泵房生活变频给水设备水泵供给，下行上给式。

6、接纳变频供水。3给水量：类 别用水定额L人d每日用水时间h变革系数k用水单位人数日用水量m3/d最巨细时用量m3/h住宅25024105912643276小学5010444369幼儿园501081918商业办事501013506717绿化及其它用水按总用水量的10计27731总计30423364由自都会自来水管网接入给水的管径为DN300350（Q400立方米时）一根，或DN250（Q200立方米时）两根。（二）消防给水:1室外消防用水：商业区接纳室内消防栓式供室外消防用水。同一时间内的火警为一次（2h），15L/s，每次火警室外用水量为108立方米。2室内消防用水：同一时间内的火警为一次（2

7、h），20Ls(2h)+30L/s(1h)，每次火警室内用水量为252立方米。3室外消防用水由都会自来水管在室外设室外消火栓供给；室内消防用水由消防水池（72立方米）供给。（三）生活排水:1小区污水为生活污水，污废水合流经室外化粪池处置惩罚后排入小区污水管网，再直接排入都会污水管网。2生活排水量：生活排水量和生活给水量相同。 最高日生活排水量为：Qd=2765立方米。 最大时生活排水量为：Qh=305立方米。3化粪池选用：无动力排放式化粪池(1)住宅楼：选用13#(100立方米)化粪池14座。(2)商业办事：选用7（20立方米）化粪池1座。(3)小学：选用4（9立方米）化粪池1座。(4)幼儿园

8、：选用3（6立方米）化粪池1座。(四)、雨水1小区的雨水和污废水分流，小区雨水管网汇总后排至都会雨水管网。2雨水排放：天台、阳台雨水离开独立排放，后接小区雨水排放管网。市政雨水排放与小区雨水分别独立排放。武汉市雨水暴雨强度公式为：q=885(1+1)/(t+6.37)0.604（L/S,公顷）。按重现期P1计，径流系数为0.6。t=t1+mt2=10+2t23主雨水管管径（末端）为D1200.i0.003。D电气筹划指标：(一)、供电普通住宅用电负荷按每户4KVA估算，联体别墅用电负荷按每户8KVA估算，独立别墅用电负荷按每户15KVA估算，公建用电负荷按每平方米100VA估算，另考虑门路照明

9、等市政及物业治理设备用电，一期（大一期）用电量约1.3万KVA。由于本小区用电量较大且配电范畴较广，总体需筹划设置一座35/10KV的变电站，其中一期(大一期)用电量约1.3万KVA，需设置2个10KV开闭所。为了包管供电可靠，接纳两路10KV高压供电电缆将目前大一期分成两个独立环网配电系统，重要设备分别给出差别地双电源闭环设计，开环运行，10KV开闭所电源皆从变电站接纳10KV电缆放射式引来，为了包管变配电设施与修建筹划气势派头的一致，小区内皆接纳户外箱式组合变电站配电，由10KV开闭所至箱式变的供电接纳环网、开环运行，各箱式变结合各功效组团的部署气势派头疏散部署，深入负荷中心，供配电东西明

10、晰、不会交织 ，同时体积较小，便于修建外包装修处置惩罚，形成与各组团一致的修建气势派头和体现形式。一期(大一期)共需设置21个户外箱式变。(二)通信及智能化住宅每户按语音通信2门市话、数据通信一个点210M的容量进行筹划；每户考虑23个有线电视插座的电平值；住宅及公建立置完善的通信、网络、有线电视、可视(非可视)对讲、监控安防、报警求助、物业治理等智能化系统，并形成整体网络并由小区智能化控制中心统一治理。小区内主干网一律接纳光纤，包管有较高传输速度和信号质量。由于小区范围较大，整个总体筹划考虑设置一个电话、宽带、有线电视、智能化治理干线光纤网控制中心在大一期会所内。，每500户设置一个电话、宽

11、带、有线电视、物业治理网络光纤接入网机房，其中一期（大一期）需设置6个。光纤接入网机房结合筹划修建设置，可与物业治理用房统一考虑，便于治理和维护。光纤接入网机房再配出传统的盘算机网络线、电话线、有线电视线、物业治理网络线，卖力本园区的通信及智能化治理。(三) 室外管沟部署室外管线一律入地。电力系统高、低压主干网络接纳1米宽电缆沟敷设，通信及智能化主干网接纳12孔D90的双壁波纹管埋地敷设，二者均有较大的生长余量。室外管沟皆接纳会合排水步伐，将雨（渗）水引入统一的排水网络，包管管沟内无积水、维护方便。电缆沟上可铺砖或覆土，保持与门路筹划气势派头一致，又不影响本系统的功效；埋地排管统一设置检验人孔

12、，以满足日常维护及美观的需要。室外主干网络至各楼栋的支线一律接纳直埋敷设，电力及通信、智能化网络均分组接纳独立式交代箱，以便分段维护和物业治理。交代箱可结合园林小品设置，也可结合修建外墙或围栏的制作样式，以便与修建气势派头协调统一。主顾群特点及需求阐发（董咀良）该项目目标客户群体具有如下共性特征：年龄方面，客户以31-40岁的中青年为主，这部分人普遍学历高，追求生活的档次。 25-30岁的青年人也占到一定比例，这部分人经济实力有限，但对城花提倡的生活方法非常向往。教诲水平，80%的客户受过高等教诲，其中有部分受过本科以上的教诲，有出国经历。相对付花城的客户来说，城花的客户有更高的教诲水平客户来

13、源，网罗了武昌区的高校、所有的设计院、各种研究所、金融和医疗机构，其中又以高校的客户最多，其它的客户则绝大多数漫衍在武昌区的高新企业，如邮科院等。客户漫衍，来自洪山区的客户占有最大比例，他们主要是高校老师，政府官员和从事信息技能等高科技含量事情的人。武昌区客户所占比例也较大，关山的客户多数生活或事情在光谷四周。来自汉口，汉阳和东西湖的客户多是认准万科品牌；外地客户所占比例非常小，但其中约有1/3来自江浙。兴趣喜好，约有六成的人在休息时会选择外出散步，其次是看书或看电视。这可能与他们所受的教诲或所处的情况有干系，自然运动的时间会比力少。客户特点：中青年人；受过高等教诲；身处在受人羡慕的行业中；有

14、较高的收入；得到较高的社会肯定评价； 追求生活品质。三、物业治理办事模式从项目定位和客户需求角度上阐发有四大特点，其一、新都市主义修建气势派头，具备绿色走廊、都市焦点、有条理的开放空间、地区性、社区邻里干系特点；其二、独天独厚的自然条件，有富厚的水域和植被；其三、身处在优厚且较大压力的职场上，有着对自然、康健、自由生活情况的渴望；其四、便利的商业、高品位生活方法。针对物业特性和主顾群特点，万科物业将在万科都会花圃定位为“free” 的物业治理模式。（一）“free的”办事模式定位与释义“free”体现自由的、独立的、随意的、自然的、优美的、空闲的、开放的、任性的为人之天性释放，人的情绪、体力、

15、智力、精力被束缚一定水平后得到深度舒展而产生的愉悦感觉，是无限美妙和令人遐想的，“free”强调在自然与人文情况、现代与历史气势派头、修建与办事气氛的调和，突出尊重人为情况营造宗旨，回首历史折射人文情怀，追求自然创建办事特色。实现“free”模式需要必备两条件：一是以“一切皆善，善待一切”的代价观，“free”更多的通过主顾自我情操演绎千变的精彩生活，二是具有开放的修建气势派头，舒适的交换空间，气势派头炯异的商业为大配景。以尊重人文化提倡为前提，在法制、契约、诚信为“free”的底线，相互尊重和理解，配合品位生活。“free”模式主要由三大元素组成：开放的自由收支的大社区，充裕的大众设施和场合

16、，独立且宁静的组团；物业宁静治理重点是组团，将居家报警、单位门禁、院落围墙红外线联动对射、组团可视对讲门禁、宁静员定点巡逻、24小时控制中心值班机制；组团外施行“无人化治理”，通过智能化设备对主要场合的监控、以及巡视员的交织巡逻确保大众场合的治安，同时赐与主顾的充实自由空间。社区不在是私家领地，而是具有和政府配合治理的特点，引进综合治理办公室、派出所、居委会等机构。只要遵守执法和社区范例的人员，将充实享受无阻尼的办事，尽情享受富厚的生活方法。社区将无“禁止蹂躏草地”的标识牌，开辟可直接打仗的绿地，拉近人与自然的距离，供客户享受青草芬香和阳光沐浴。生活的引领庭院文化，富厚组团内社区运动，为每组团

17、设置亲善大使，直接为业主排忧解难，创建快速相同渠道，让业主在大社区中享受更贴切的办事；营造绿树葱荫的生活情况，富厚社区大众场合的娱乐设施；对商业业态更具有生活味结构，生活必配备项目、休闲娱乐项目、咖啡酒吧项目、异国情调的跳蚤市场；亲和力的廉价百货项目；多元的信息相同渠道，遍布社区的音乐广播、人流密集出的电子屏系统、可随时求助的招援电话、传统的宣传通告栏。缤纷色彩的社区文化，以康健、科学、探险为主题适于各种人群，尤其包罗儿童寓教于乐的科教运动。便利的社区提供便利的商业配套，引进大型购物商家交通车；通畅的交通设计，路边停车方法，缩短步行距离；物业办事都以业主便利为中心设置快捷的办事流程，在人潮岑岭

18、段亲善大使专守庭院办事；提供家居生活的清洁、育苗、维修、代购物等便民办事；提供衡宇租售、转让办事。 “free”办事模式不但要体现在主顾生活方面的日常业务治理与办事方面，还涉及到社区文明建立、会所办事、租赁经营等综合内容。（二）“free”办事实现筹划及要求项目事情内容事情尺度 完成时间客户办事客户办事中心设置分前台事务治理和亲善大使两大职能分前台事务治理设计为与业主直接打仗，贴心大使办公位置可设计背景。设置在会所位置，使用面积约50m2 包罗办公、欢迎、现场资料储存空间、装修家政治理台、授IC卡（含设备）、洽谈室亲善大使制7：009：00，17：3019：00在大屋子处直接承办业主委托事宜；

19、熟悉组团内每户业主，走访并收集业主意见收集信息搜集办事中心；组织庭院社区文化运动。着CI职员服（西服式样、蓝色面料、白色衬衣）分3个区域，3个专职亲善大使，设5个牢固办公点（原则徒步5分钟内可到达），（与外围宁静巡逻相结合，在人流岑岭期设门童观点）30岁以下，高中以上文化水平，气质佳，乐于助人，善相同（结合外围巡逻宁静员）社区文化筹谋以康健、科学、探险为主题，重点突出庭院文化针对儿童、购房决策人、老人提供特色文化运动以协助业主自行组织为生长偏向组织各种艺术沙龙有偿办事项目设置凭据业户特点，设定便民办事项目，只收取本钱的5%利润；方便投资客户群生意业务，开展租售业务，以赚取利润为目标商业配套方案

20、物业公司经营咖啡厅、酒吧业务，开设洗衣房，治理会所。引进肉菜市场、两家以上百货店、快餐、医疗室、美容理发店、书吧、麦丹劳、汽车美容等。开发路边商业，周末设置跳蚤市场。电子显示屏需要设在巴士站；具体方案已提交；细微点滴办事创建贴心协会，提供业主忽略的点滴办事。开辟办事画廊，寻找办事足迹，提高业主精神文明。情况治理现代与历史气氛营造设置历史回首凳；项目开发前后照片比拟景点设定在会合商业穿溜冰鞋的保洁，演绎自由、舒适、现代气息。打扮紧身牛仔蓝色衣（轮滑保洁办事）自然生态营建方案开辟亲近绿地，供人休憩；修建人造鸟巢；制作有机肥基地，供人观光和社区有机肥取用；建立小苗圃培育基地、果树等（共10*6 m2

21、）社区保洁绿化治理方案（88人）情况保洁（60人）家政：（10人）垃圾清运：市政化垃圾箱；庭院两个单位一脚踏式双桶垃圾箱（240L/桶）庭院外果皮箱（1个/半径40m）打扮有楼内和楼外之别，楼内体现精致，楼外体现专业特点垃圾中转站设置（60m2 ）1台机动垃圾清扫车、1台机动洒水车、机动垃圾车1台每两栋设有保洁取水点（对裸露管口作防冻处置惩罚）绿化（18人）地下自动喷灌系统选择PPR管材每半径50m绿地设一个电源插座（防水、防触电）尽量考虑雨水利用系统其它外围保洁实施外包方法。宁静治理治安治理城花的宁静治理方案主要以人防与技防相结合；巡逻岗与牢固岗相结合；红外报警与小区摄像机联动相结合。人防接

22、纳的内紧外松的治理模式循序渐进。整个小区分为多个小的片区进行区域化治理；将若干个小的组团化为一个区域设定一个宁静巡逻岗（楼内巡逻岗5个），主要是对本区域的宁静事务的处置惩罚。着公司划定的CI打扮宁静员楼内巡逻岗（西装），主要是以小区的整个气势派头相配套。在小区的主要地段及繁华区域设置徒步的宁静巡逻岗，主要是以提供宁静办事为主要的目的（设岗亭1个）。对付组团外围及小区的次干道设置有单车巡逻岗（单车巡逻岗5个），主要是包管小区次干道及周边的宁静事务处置惩罚。着装以牛仔服特色的打扮，体现自由与开放的小区治理特色。在小区的主干道及整个小区的宁静防备监控和对小区各岗亭的快速支援及整个小区的宁静事务处置惩

23、罚（摩托车巡逻岗1个）。凭据小区的特色着美式的作战服，主要是在小区内起到威慑作用。体现都会花圃宁静治理的气势派头，在主要的收支口设置宁静形象岗亭1个（焦点路与江夏大道交代处）。着美式作战服。在小区的前期对付小区的装修实行会合统一的治理，宁静治理方面设置专门的装修巡逻岗（3个岗亭）。着宁静楼内巡逻岗打扮。技防小区智能化与小区控制中心联动的模式。在小区的繁华地段和较为偏僻的地段设置实时的召援电话，并与小区的摄像探头和监控中心相互联动。能够对主顾提供便利的办事，从治安治理角度很大的水平上包管了实时的信息流通。小区红外报警系统与摄像、照明综合联动保障小区应急或异常现象的产生能够清晰明了的进行监控、记载

24、。组团电动门安装延时自动封闭装置，极大的制止宁静的隐患的产生，同时主顾提供宁静方便的办事。红外发射器对装留有间距防跨越，红外线与围墙实体距离35cm。24小时的监控中心值班制度严格对小区的整体状况进行监控，同时实时的调配资源协调现场的事务处置惩罚（设置1.5个岗亭）。着宁静员楼内巡逻岗。设电子巡更系统，确保巡逻得到质量包管。交通治理车场收支口岗（4个岗亭）打扮要求：国度统一打扮体现小区物业治理的范例化专业化。首期封闭为一个车流收支口（门路宽度可调头）在小区的主要路段及交织口设缓冲坡、引进市政红绿灯装置；控制车辆在小区内的速度。针对小区的特点引进市政干道设咪表设置在小区的主干道对小区的车辆进行治

25、理。对小区内的车辆停放进行实时引导停放和查抄制度（小区停放车辆实行非牢固式治理模式）。消防治理接纳谁主管，谁卖力。对整个小区实行区域化会合治理的模式。创建责任到人及小区的消防档案，定期的对小区的消防设施进行查抄整改。对裸露管口作防冻处置惩罚。内部治理接纳半军事化的治理模式。宁静班值班制度为三班四倒，24小时的值班制度。小区宁静治理步队分三班，每班设班长一人，副班长一人。维修治理人员16人，打扮着CI尺度服（上衣束腰）配多功效腰带1设备设施等公用部位将接纳分区治理、责任到人的方法，将城花以焦点路为界分别为两个分区，实行分区治理，同时在各个分区实行责任卖力制，每人都有自己的专责区域，同时由要求通力

26、互助、相互监视以包管设备设施的完好如新。体现“各有所专，面面俱到”的用人思想和办事理念。2家政维修办事主要体现“专业化，快速化”推行岗亭专家、办事明星，来提高办事品质。3大众照明接纳双电源供电，分区控制。4大众部位的路灯要求接纳跳跃式双回路控制，在夜深人稀时封闭一半，以利于今后节约公用用度支出。5小区的绿化用水要求接纳双路供水，和小区的水景相通，充实进行水的重复利用，以节约本钱。6控制中心闭路录像接纳数字录像机，并能生存一个月。7内线电话系统（办公室、设备房、岗厅）、警铃连通宿舍。水电气计量1要求前期就能实现抄表到户，节约办事本钱，淘汰物业今后的水、电、气损耗支出本钱。2箱式变电站的安排所在要

27、考虑今后的检验的方便性，及对业主的影响。3公道设计景观照明，尽量淘汰小区域照明的数量。办事特色组合式东西箱，体现万科物业的“专业化”。家政维修体现快速化，接到报修信息后能在约定时间到达现场，提出专业的解决要领，并能快速进行维修处置惩罚。城花的大区域治理要体现快速灵活，将接纳自行车代步模式。大众部位的维护要提现维护的实时性，所有大众部位的维护全部要求在最短的时间完成。每位技能员都有自己的专门责任区域，所有区域责任化。人员要求和办事制度体例治理处办事架构部分经理1人；经理助理2人；管帐1人；出纳1人；人事行政10人；客户中心11人；保洁88人；宁静93人；维修17人。前台、背景人员打扮仍着CI划定

28、打扮体系文件凭据公司IS09000体系执行人事行政制度凭据公司IS09000体系执行内部治理划定结合现场制定班组内治理划定。物业治理用房物业治理用房资料室办公室集会培训室换衣室堆栈（保洁、维修、办公、宿舍）宿舍及食堂维修操纵间800平方米标识生活、交通、提示标识系统配合项目制定与项目定位的永久性标识。大众宣传及物业办事标识由物业提标识样。交通标识凭据国度范例制作。（三）、社区人员配置方案基本要求教育事情经验康健状况应担当的内部培训资格证书发证机构高、中专以上三年相关事情以上良好岗前培训入职培训强化培训升职培训在职培训治理处经理具物业治理资格证书物业治理资格证书国度建立部其他要求1担当主管以上职

29、务满一年以上2熟悉任职岗亭及下属岗亭的各项业务及运作流程3具有较强的治理能力和领导水平4通过公司评审通过12经理助理基本要求教育事情经验康健状况应担当的内部培训资格证书发证机构高中专以上二年相关事情以上良好岗前培训入职培训强化培训升职培训在职培训治理处经理助理应具备物业治理资格证书低级职称证书各地劳动局其他要求1担当主管（含主管）以上职务半年以上2熟悉任职岗亭及下属岗亭的各项业务及运作流程3具有较强的治理能力和领导水平4通过公司评审通过13主管基本要求教育事情经验康健状况应担当的内部培训资格证书发证机构高中专以上二年以上良好岗前培训入职培训强化培训升职培训在职培训特殊要求应具备相关专业两种中级

30、品级证书以上中级品级证书各地劳动局其他要求1在专业技能及治理岗亭事情两年以上2熟悉任职岗亭及下属岗亭的各项业务及运作流程3具有一定的治理能力4通过公司组织的考核和资格审核基本要求教育事情经验康健状况应担当的内部培训资格证书发证机构高中专以上二年以上良好岗前培训入职培训强化培训升职培训在职培训特殊要求应具备相关专业两种低级以上的证书低级职称证书各地劳动局其他要求1在专业技能及治理岗亭事情半年以上2熟悉任职岗亭及下属岗亭的各项业务及运作流程3具有一定的治理能力4通过公司组织的考核和资格审核根本教育事情经验康健状况应担当的内部培训资格证书发证机构要求高中专以上一年以上良好岗前培训入职培训强化培训升职培训在职培训特殊要求1. 财务治理部/业务部分的管帐/出纳员须通过“武汉市管帐上岗资格”培训或相关专业学历武汉市管帐证武汉市财务局2. 设备责任人和技能员须通过相关设备操纵上岗资格培训上岗证各地劳动局3. 专职或兼职司机须持有效驾驶执照机动车辆驾驶证武汉公安局车辆治理所4食堂厨师须持品级