房地产行业介绍ppt课件

1、白宏炜 2021年6月 房地产行业引见1根本内容行业概述行业分析估值分析公司分析2行业概述3根本概念行业概述房地产：房地产系指经过人类劳动建造的房屋和与房屋相关的土地。房地产大致分为消费用、住宅用、营业用、行政用和其他专业用房地产五大类。房地产业：房地产业是从事房地产开发、运营和管理效力的产业，并由从事以上活动的单位包括房地产开发企业、房地产运营企业、房地产中介机构和物业管理企业所组成。4行业特点房地产行业开发周期长、涉及业务多资本密集型；不可挪动性；开发周期长；供应链长；政策作用强。行业概述5竞争构造开发商中心是整合资源；需求总体缺乏，构造饱和，消费重心下移；进入壁垒低，三外企业进入加速；行

2、业竞争从无序到有序；政府经过对土地和资金控制行业明显。行业概述6市场细分行业概述行业趋势：进入壁垒提高、集中度加强、行业整体利润提高；有资金、品牌、开发实力的公司将面临较大机遇；各细分市场具有潜力的公司。7当前房地产行业开展的主要问题供应构造不合理，房价偏高；政策的实施不延续性；部分差别明显；房地产融资渠道单一，对银行依赖过大；土地价钱上涨较快；土地供应不科学；房地产企业数目多，规模小。行业概述8行业分析9行业供求行业分析10本报告中的信息均来源于已公开的资料，我公司对这些信息的准确性及完好性不作任何保证。报告中的信息或所表达的意见并不构成所述证券买卖的出价或征价。我公司及其所属关联机构能够会

3、持有报告中提到的公司所发行的证券头寸并进展买卖，还能够为这些公司提供或争取提供投资银行业务效力。本报告亦可由中国国际金融(香港)和/或中国国际金融香港证券于香港提供。本报告的版权仅为我公司一切，未经书面答应任何机构和个人不得以任何方式翻版、复制、刊登、发表或援用。 行业供求行业展望来源: Soufun 数据库; 中金公司研讨部11土地供应紧缩是长期的 新增土地供应紧缩 土地囤积不利于供应添加 土地有效供应缺乏资料来源：Soufun数据库, CEIC行业供求行业分析12行业供求经济增长与房价走势正相关 来源: CEIC，Global Insight，WDI; 中金公司研讨部行业展望13行业供求房

4、价的走势与货币供应量正相关 行业展望来源: CEIC，Global Insight，WDI; 中金公司研讨部14房价涨幅与GDP增幅、居民收入增幅相辅相成人民币加速升值提升资产价钱来源: CEIC, Soufun 数据库; 中金公司研讨部行业供求需求依然构成有效支撑中国中国美国行业分析15中国人口红利优势将继续真实利率为负支撑资产价钱来源: CEIC, Soufun 数据库; 中金公司研讨部行业供求需求依然构成有效支撑续中国香港日本行业分析16房价调整房地产的构造性问题未来市场需求增量主要来自于三四线城市 来源: CEIC, Soufun 数据库; 中金公司研讨部全国来看潜在需求非常宏大，主要

5、城市市场将进入平稳期 17本报告中的信息均来源于已公开的资料，我公司对这些信息的准确性及完好性不作任何保证。报告中的信息或所表达的意见并不构成所述证券买卖的出价或征价。我公司及其所属关联机构能够会持有报告中提到的公司所发行的证券头寸并进展买卖，还能够为这些公司提供或争取提供投资银行业务效力。本报告亦可由中国国际金融(香港)和/或中国国际金融香港证券于香港提供。本报告的版权仅为我公司一切，未经书面答应任何机构和个人不得以任何方式翻版、复制、刊登、发表或援用。 来源: 调研数据; 中金公司研讨部08年房价/租金跌幅调研 中金调研18库存分析本报告中的信息均来源于已公开的资料，我公司对这些信息的准确

6、性及完好性不作任何保证。报告中的信息或所表达的意见并不构成所述证券买卖的出价或征价。我公司及其所属关联机构能够会持有报告中提到的公司所发行的证券头寸并进展买卖，还能够为这些公司提供或争取提供投资银行业务效力。本报告亦可由中国国际金融(香港)和/或中国国际金融香港证券于香港提供。本报告的版权仅为我公司一切，未经书面答应任何机构和个人不得以任何方式翻版、复制、刊登、发表或援用。 来源: 中国指数研讨院, 中金公司研讨部商品房/商品住宅去化时间逐月下降19本报告中的信息均来源于已公开的资料，我公司对这些信息的准确性及完好性不作任何保证。报告中的信息或所表达的意见并不构成所述证券买卖的出价或征价。我公

7、司及其所属关联机构能够会持有报告中提到的公司所发行的证券头寸并进展买卖，还能够为这些公司提供或争取提供投资银行业务效力。本报告亦可由中国国际金融(香港)和/或中国国际金融香港证券于香港提供。本报告的版权仅为我公司一切，未经书面答应任何机构和个人不得以任何方式翻版、复制、刊登、发表或援用。 房价有望年内见底上升-潜在库存较大供求关系来源: CEIC，soufun数据库; 中金公司研讨部在建面积/销售比例有望下行20成交量分析本报告中的信息均来源于已公开的资料，我公司对这些信息的准确性及完好性不作任何保证。报告中的信息或所表达的意见并不构成所述证券买卖的出价或征价。我公司及其所属关联机构能够会持有

8、报告中提到的公司所发行的证券头寸并进展买卖，还能够为这些公司提供或争取提供投资银行业务效力。本报告亦可由中国国际金融(香港)和/或中国国际金融香港证券于香港提供。本报告的版权仅为我公司一切，未经书面答应任何机构和个人不得以任何方式翻版、复制、刊登、发表或援用。 新屋成交量来源: Soufun; 中金公司研讨部21房屋成交量将继续 销售增速十大城市销量/售价增速 本报告中的信息均来源于已公开的资料，我公司对这些信息的准确性及完好性不作任何保证。报告中的信息或所表达的意见并不构成所述证券买卖的出价或征价。我公司及其所属关联机构能够会持有报告中提到的公司所发行的证券头寸并进展买卖，还能够为这些公司提

9、供或争取提供投资银行业务效力。本报告亦可由中国国际金融(香港)和/或中国国际金融香港证券于香港提供。本报告的版权仅为我公司一切，未经书面答应任何机构和个人不得以任何方式翻版、复制、刊登、发表或援用。 来源: CEIC, 中金公司研讨部22市场真实需求各国家或地域新房成交量占总家庭户数 本报告中的信息均来源于已公开的资料，我公司对这些信息的准确性及完好性不作任何保证。报告中的信息或所表达的意见并不构成所述证券买卖的出价或征价。我公司及其所属关联机构能够会持有报告中提到的公司所发行的证券头寸并进展买卖，还能够为这些公司提供或争取提供投资银行业务效力。本报告亦可由中国国际金融(香港)和/或中国国际金

10、融香港证券于香港提供。本报告的版权仅为我公司一切，未经书面答应任何机构和个人不得以任何方式翻版、复制、刊登、发表或援用。 来源: CEIC, 中金公司研讨部香港美国房屋成交量将继续 续23本报告中的信息均来源于已公开的资料，我公司对这些信息的准确性及完好性不作任何保证。报告中的信息或所表达的意见并不构成所述证券买卖的出价或征价。我公司及其所属关联机构能够会持有报告中提到的公司所发行的证券头寸并进展买卖，还能够为这些公司提供或争取提供投资银行业务效力。本报告亦可由中国国际金融(香港)和/或中国国际金融香港证券于香港提供。本报告的版权仅为我公司一切，未经书面答应任何机构和个人不得以任何方式翻版、复

11、制、刊登、发表或援用。 来源: CEIC, 中金公司研讨部各国家或地域新房成交量占总家庭户数 房屋成交量将继续 续市场需求24房价有望年内见底上升-一线城市房价泡沫将维持销售增速本报告中的信息均来源于已公开的资料，我公司对这些信息的准确性及完好性不作任何保证。报告中的信息或所表达的意见并不构成所述证券买卖的出价或征价。我公司及其所属关联机构能够会持有报告中提到的公司所发行的证券头寸并进展买卖，还能够为这些公司提供或争取提供投资银行业务效力。本报告亦可由中国国际金融(香港)和/或中国国际金融香港证券于香港提供。本报告的版权仅为我公司一切，未经书面答应任何机构和个人不得以任何方式翻版、复制、刊登、

12、发表或援用。 来源: CEIC, 中金公司研讨部25区域市场-上海商品房销售面积增幅明显供应小于需求；房价07年开场上扬 在建面积低位彷徨，未来供应量仍将有限 来源: CEIC, Soufun 数据库, 中金公司研讨部上海住宅成交量近期回暖明显行业分析26区域市场-北京需求增长明显 来源: CEIC, Soufun数据库, 中金公司研讨部先行目的预示北京未来新增供应量将有所下降 商品房市场萎缩力度较大商品房期房签约面积从低位反弹明显行业分析27区域市场-深圳开工面积增幅高于销售面积增幅 08年房地产市场大幅度萎缩 深圳市住宅成交量曾经大幅高于07年新开工面积低位彷徨，未来供应量有限来源: CE

13、IC, Soufun数据库, 中金公司研讨部行业分析28区域市场-广州供求差距明显；房价继续上扬商品房新开工面积走低预示后续供应量添加有限广州周均成交量达历史高位来源: CEIC, Soufun数据库, 中金公司研讨部开工面积增幅高于销售面积增幅 行业分析29区域市场-南京、成都、武汉和天津成交量来源: CEIC, Soufun数据库, 中金公司研讨部行业分析30区域市场- 09年1-5月份周成交量数据来源: soufun; 中金公司研讨部行业分析31本报告中的信息均来源于已公开的资料，我公司对这些信息的准确性及完好性不作任何保证。报告中的信息或所表达的意见并不构成所述证券买卖的出价或征价。我

14、公司及其所属关联机构能够会持有报告中提到的公司所发行的证券头寸并进展买卖，还能够为这些公司提供或争取提供投资银行业务效力。本报告亦可由中国国际金融(香港)和/或中国国际金融香港证券于香港提供。本报告的版权仅为我公司一切，未经书面答应任何机构和个人不得以任何方式翻版、复制、刊登、发表或援用。 政策导向构造性变化来源: CEIC, Soufun 数据库; 中金公司研讨部保证性住房将有效的改善住房构造 ，但对商品房市场冲击有限 行业展望 08年11月12日，建立部公告2021至2021年，将添加200多万套的廉租住房、400多万套的经济适用住房，另外还有220多万户林业、农垦、矿区的棚户区的改造，总

15、投资9000亿，平均每年3000亿元。其中，对廉租房投资2150亿；棚户区改造投资1015亿元；经济适用房投资6000亿元，综合约9000亿元。 32宏观调控-还有何种后续调控政策？行业分析33估值分析34估值方法-市盈率+净资产值1、市盈率P/E：与其它公司一样，市盈率是衡量公司价值的主要目的之一。市盈率估值有两个方面，一是与国内及国际公司之间的比较价值；二是未来公司潜在增长的实现带来的价值。比较估值：我们对内地房地产企业之间及内地房地产企业与香港和国际其他国家房地产公司进展比较，从而找到内地房地产企业的一个合理的估值区间；增长潜力：增长潜力是中国内地的上市公司的最大价值所在，增长潜力的实现

16、将由公司的开展战略、竞争实力决议的。2、净资产值 (NAV)：净资产值估值法NAV是国际上较为通用的房地产企业资产评价计算方法，其根本方法是经过对房地产公司工程进展现金流折现后计算出其净资产值，然后折算出每股净资产值，与股票价钱相比较。 3、股息收益率：股息收益率在国际上是一个比较重要的衡量企业价值的工具，但在国内地产行业并不适用，由于内地房地产企业正处于不断生长过程中，需求不断的资金的投入，因此普遍来说，内地上市公司的股息收益率处于较低的程度。估值分析35估值方法-净资产值NAV净资产值 (NAV) 估值缘由 ：以工程为根底，开发周期较长导致公司业绩延续性差，短时期业绩动摇较大；历史业绩与未

17、来收益之间也并没有非常必然的联络；土地作为特殊原资料 ，经过净资产值的计算可以把在建、在售工程价值和土地价值经过现金流折现方式表达出来。NAV方法的局限性：房地产上市公司的信息披露不充分，导致在计算公司净资产值上存在难度；开发物业价钱和土地价钱动摇性较大，影响了NAV计算结果的准确性。由于在折现率和资本化率的选择不同将带来不同的NAV计算结果。我们不以为NAV方法可以完美的反映出公司的真实价值，但可以有效的反映出公司的根本价值。估值分析36估值方法净资产值NAV-NAV方法准确性不高估值分析37估值方法-净资产值NAV估值分析我们以为NAV结合P/E仍是估值的最有效方法P/E偏短期但确认性强，

18、NAV偏价值但可比性差二者结合判别公司更准确龙头企业可以享用NAV溢价企业价值表达不充分调控有利于龙头企业38估值方法合理估值区域估值分析39估值方法NAV可以溢价估值分析NAV是一个估计值，股价对净资产值在一定范围内有折让或溢价都是合理的；NAV没有思索公司未来后续新增土地及开发的才干，也就是没有思索或较少的反映了公司本身的价值包括品牌、人才、体系、架构等，所以该公司的实践价值应高于当前这一时点的估计值，也就是说股价应与净资产值有一个溢价；该估值假设工程完全按方案顺利开展，没有思索后续资金获得风险、市场销售风险、管理运作的风险等，所以从这个意义上股价应该对净资产值有一个折让；变现才干强，资金周转率高，溢价高；40估值方法影响P/E估值的主要要素估值分析 预期增长速度 行业景气度 政策要素41公司分析42龙头企业门槛不断提高资料来源：Wind，Bloomberg，中金公司研讨部43龙头企业表现优秀行业概述