北京土地一级开发操作实务PPT通用课件

1、北京土地一级开发操作实务1北京土地一级开发操作实务 北京土地一级开发流程 中关村西区项目土地一级开发分享 深航项目土地一级开发分享2土地一级开发流程（一）土地一级开发主体 市政府1、土地供应计划2、土地利用年度计划3、土地储备开发计划市国土局会同相关部门1、确定土地一级开发主体（委托或招标）2、下达土地一级开发批复3、签订土地一级开发合同原土地所有者或使用者1、征得区县和乡镇政府或上级主管部门同意2、向市国土局提出土地一级开发申请 市国土局1、受理申请并进行土地预审2、委托市、区县土地储备机构编制土地一级开发实施方案委办局联席会市国土局会同市发改、规划、建设、交通、环保等部门就土地、产业政策、

2、规划、资质、交通、环保等对一级开发实施方案提出原则意见依据1、北京市国民经济和社会发展计划2、北京城市总体规划3、北京土地利用总体规划市交通委交通评价意见市文物局文物保护意见市规委规划意见书市发改委核准市园林局古树处理意见市环保局环境评价意见市政专业部门市政接用意见市建委建设意见 土地一级 开发主体组织实施征地、拆迁和市政基础设施建设。危改、文保、绿隔等项目需按规定承担回迁房建设市政府批准1、新增集体土地办理农用地征收、或农转用手续2、存量国有建设用地收回国有土地使用权 市国土局商 相关委办局1、审核土地一级开发成本2、组织验收土地3、根据委托合同支付相应土地开发费或管理费4、纳入市土地储备库

3、相关委办局办理征地、拆迁、市政基础设施建设等相关手续。征询意见和审批组织实施土地一级开发前期策划制定计划3土地整理储备中心土地整理储备中心与原土地使用者签订土地收益分配及搬迁协议挂牌竞买人登记、购买挂牌文件和有关文件竞买人提出竞买申请检查竞买申请的有效性，发放竞买标志牌竞买国土资源局与竞得人签订挂牌成交确认书土地整理储备中心向土地利用中心移交文件土地利用中心拟定土地出让合同市国土资源局与竞得人签订土地出让合同受让方交纳合同定金储备土地北京市国土资源局受理土地出让处初审批转土地整理储备中心无规划意见书有规划意见书市规委规划意见书拟定土地收益分配及搬迁协议地价评估拟定挂牌文件拟定挂牌工作方案土地出

4、让处审查主管局长、局长审批出让底价审定小组确定挂牌底价地价办公室地价初审局长办公会地价审定土地出让处申请人提出土地出让申请需提交的文件：1.土地出让申请；2.房屋所有权证；3.国有土地使用证（无国有土地使用证的，提供土地权属来源文件）；4.无法院查封、抵押的证明；5.营业执照或法人资格证明文件；6.有规划意见书及其他规划材料的，提交规划意见书，其他规划材料及3份地价评估报告竞买人提出竞买申请时应提交的文件：1.竞买申请书；2.营业执照；3.法人资格证明文件；4.法人代表身份证复印件；5.不低于公告数额的竞买保证金；6.按照公告须提交的其他文件土地一级开发流程（二）4土地一级开发主体 市政府1、

5、土地供应计划2、土地利用年度计划3、土地储备开发计划市国土局会同相关部门1、确定土地一级开发主体（委托或招标）2、下达土地一级开发批复3、签订土地一级开发合同原土地所有者或使用者1、征得区县和乡镇政府或上级主管部门同意2、向市国土局提出土地一级开发申请 市国土局1、受理申请并进行土地预审2、委托市、区县土地储备机构编制土地一级开发实施方案委办局联席会市国土局会同市发改、规划、建设、交通、环保等部门就土地、产业政策、规划、资质、交通、环保等对一级开发实施方案提出原则意见依据1、北京市国民经济和社会发展计划2、北京城市总体规划3、北京土地利用总体规划市交通委交通评价意见市文物局文物保护意见市规委规

6、划意见书市发改委核准市园林局古树处理意见市环保局环境评价意见市政专业部门市政接用意见市建委建设意见 土地一级 开发主体组织实施征地、拆迁和市政基础设施建设。危改、文保、绿隔等项目需按规定承担回迁房建设市政府批准1、新增集体土地办理农用地征收、或农转用手续2、存量国有建设用地收回国有土地使用权 市国土局商 相关委办局1、审核土地一级开发成本2、组织验收土地3、根据委托合同支付相应土地开发费或管理费4、纳入市土地储备库相关委办局办理征地、拆迁、市政基础设施建设等相关手续。征询意见和审批组织实施土地一级开发前期策划制定计划征地工作方案拆迁工作方案市政建设工作方案开发进度计划及进度控制方案土地供应方案

7、融资方案质量和成本控制方案自我约束方案项目实施的组织保证方案（含风险分析及防范措施）项目可行性分析5土地一级开发主体 市政府1、土地供应计划2、土地利用年度计划3、土地储备开发计划市国土局会同相关部门1、确定土地一级开发主体（委托或招标）2、下达土地一级开发批复3、签订土地一级开发合同原土地所有者或使用者1、征得区县和乡镇政府或上级主管部门同意2、向市国土局提出土地一级开发申请 市国土局1、受理申请并进行土地预审2、委托市、区县土地储备机构编制土地一级开发实施方案委办局联席会市国土局会同市发改、规划、建设、交通、环保等部门就土地、产业政策、规划、资质、交通、环保等对一级开发实施方案提出原则意见

8、依据1、北京市国民经济和社会发展计划2、北京城市总体规划3、北京土地利用总体规划市交通委交通评价意见市文物局文物保护意见市规委规划意见书市发改委核准市园林局古树处理意见市环保局环境评价意见市政专业部门市政接用意见市建委建设意见 土地一级 开发主体组织实施征地、拆迁和市政基础设施建设。危改、文保、绿隔等项目需按规定承担回迁房建设市政府批准1、新增集体土地办理农用地征收、或农转用手续2、存量国有建设用地收回国有土地使用权 市国土局商 相关委办局1、审核土地一级开发成本2、组织验收土地3、根据委托合同支付相应土地开发费或管理费4、纳入市土地储备库相关委办局办理征地、拆迁、市政基础设施建设等相关手续。

9、征询意见和审批组织实施土地一级开发前期策划制定计划 评标委员会: 招标人代表和有关的技术、经济等方面的专家组成，评标委员会成员总人数为9人，其中招标人代表3人，社会专家6人,其中社会专家从北京市国土资源局专家库中随机抽取。 标书：E:我的数据库一级开发专题第六章 投标文件格式.doc 评标：评标方法及标准.doc6土地一级开发主体 市政府1、土地供应计划2、土地利用年度计划3、土地储备开发计划市国土局会同相关部门1、确定土地一级开发主体（委托或招标）2、下达土地一级开发批复3、签订土地一级开发合同原土地所有者或使用者1、征得区县和乡镇政府或上级主管部门同意2、向市国土局提出土地一级开发申请 市

10、国土局1、受理申请并进行土地预审2、委托市、区县土地储备机构编制土地一级开发实施方案委办局联席会市国土局会同市发改、规划、建设、交通、环保等部门就土地、产业政策、规划、资质、交通、环保等对一级开发实施方案提出原则意见依据1、北京市国民经济和社会发展计划2、北京城市总体规划3、北京土地利用总体规划市交通委交通评价意见市文物局文物保护意见市规委规划意见书市发改委核准市园林局古树处理意见市环保局环境评价意见市政专业部门市政接用意见市建委建设意见 土地一级 开发主体组织实施征地、拆迁和市政基础设施建设。危改、文保、绿隔等项目需按规定承担回迁房建设市政府批准1、新增集体土地办理农用地征收、或农转用手续2

11、、存量国有建设用地收回国有土地使用权 市国土局商 相关委办局1、审核土地一级开发成本2、组织验收土地3、根据委托合同支付相应土地开发费或管理费4、纳入市土地储备库相关委办局办理征地、拆迁、市政基础设施建设等相关手续。征询意见和审批组织实施土地一级开发前期策划制定计划土地一级开发验收7土地整理储备中心土地整理储备中心与原土地使用者签订土地收益分配及搬迁协议挂牌竞买人登记、购买挂牌文件和有关文件竞买人提出竞买申请检查竞买申请的有效性，发放竞买标志牌竞买国土资源局与竞得人签订挂牌成交确认书土地整理储备中心向土地利用中心移交文件土地利用中心拟定土地出让合同市国土资源局与竞得人签订土地出让合同受让方交纳

12、合同定金储备土地北京市国土资源局受理土地出让处初审批转土地整理储备中心无规划意见书有规划意见书市规委规划意见书拟定土地收益分配及搬迁协议地价评估拟定挂牌文件拟定挂牌工作方案土地出让处审查主管局长、局长审批出让底价审定小组确定挂牌底价地价办公室地价初审局长办公会地价审定土地出让处申请人提出土地出让申请需提交的文件：1.土地出让申请；2.房屋所有权证；3.国有土地使用证（无国有土地使用证的，提供土地权属来源文件）；4.无法院查封、抵押的证明；5.营业执照或法人资格证明文件；6.有规划意见书及其他规划材料的，提交规划意见书，其他规划材料及3份地价评估报告竞买人提出竞买申请时应提交的文件：1.竞买申请

13、书；2.营业执照；3.法人资格证明文件；4.法人代表身份证复印件；5.不低于公告数额的竞买保证金；6.按照公告须提交的其他文件土地入市方式8国有企业土地入市方式选择入市交易 通过土地一级开发将生地开发为熟地后(政府收储)自行完成拆迁后直接入市（单独、联合）国有企业如何土地入市选择？申请政府收储？等待被拆迁？单独入市？联合入市？9国有企业土地入市方式选择假设：1）A、B、C为已经通过规委审批的规划块2）红色范围为国有企业甲用地3）绿色范围为国有企业乙用地4）黄色范围为集体土地范围ABC就甲企业而言：地块自行完成拆迁后单独直接申请入市进行政府收储地块自行完成拆迁后甲、乙两企业申请联合入市甲企业最终

14、得到（土地开发成本熟地价高限平均毛地价）甲企业最终得到（拆迁补偿熟地价下限平均毛地价）甲、乙两企业最终得到（熟地价高限平均毛地价）地块仅能进行土地的一级开发被拆迁北京市非住宅拆迁标准申请政府收储（按照现状）北京市非住宅拆迁标准10北京土地一级开发操作实务 北京土地一级开发流程 中关村西区项目土地一级开发分享 深航项目土地一级开发分享11中关村西区区位：中关村西区高科技商贸中心区，位于北京市海淀区海淀镇，规划地块东起中关村大街，西至彩和坊路（海淀图书城），北起北四环，南至海淀镇南街。周边人文环境：地块北临北京大学、清华大学、圆明园，东临中国科学院，西与颐和园、北京西山遥遥相对。交通情况：中关村距

15、首都国际机场25公里，南行10公里可到达北京西客站。地铁4号线从南向北从南向北、10好线从东向西从这里穿过。中关村西区作为中关村科技园的核心区交通环境良好，人文环境优越。 中关村西区区位和功能定位12项目规模：总占地面积51.44公顷，总建筑面积150万平方米，地上建筑面积100万平方米，地下建筑面积50万平方米。功能定位：中关村西区共计划分4个功能区，其中A、B、C区综合科贸组团区，将建设科技贸易类企业；D区为公共建设区，设有金融中心区、会展中心区、酒店和大型公共管理设施；公共绿地达到8公顷。其中地地下三层为北京市城市建设中首次采用的市政综合管廊，地下一层建有国内首次采用的贯通所有建筑交通走

16、廊，同时设有商业、文化、康体娱乐等功能齐全的服务区。 中关村西区区位和功能定位北四环苏州街中关村大街海淀镇南街综合科贸A区综合科贸B区综合科贸C区公共建筑D区公共绿地一个以高科技为特征的、在21世纪引领中国乃至太平洋地区社会经济发展的世界性城市中心！13 1998年“北京科技园建设股份有限公司”通过授权的方式取得土地一级开发权1999年2006年目前，中国电子大厦、理想国际大厦、鼎好电子商城、蓝星大厦等项目已经投入使用！历史回顾：中关村西区的建设在遵循“规划先行”的理念指引下，实现滚动开发，项目目前已经获得了巨大的成功！合同签订土地一级开发二级开发市政设施建设地产开发规划规划方案于1998年月

17、开始招标2000年4月获得首规委批准拆迁2000年2000年8月14日开始拆迁工作,于2001年3月完成产前工作。拆迁工作仅半年多就基本完成2001年4月27日市政建设正式开槽。2002年1月28日综合管廊地下空间封顶。2005年园林工程、市政工程基本完成2001年2000年土地出让（18/20）10宗（招标方式）2001年4宗（招标方式）2005年2006年3宗（挂牌方式）1宗（挂牌方式）“统一规划，规划先行”的机制中体现了善待土地的原则。14在对中关村西区进行土地一级开发过程中，采用“政府主导，统一规划，市场化运作”的方式进行运作建设中关村科技园领导小组一级开发商政府北京国有资产经营管理公

18、司、北京首创集团等8家公司共同发起建设中关村科技园领导办公室中关村科技园管理委员会1999年11月，成立北京科技建设股份有限公司对中关村西区进行土地一级开发市场化运作合理的开发模式是实现项目发展愿景及区域发展目标的保证，是项目成功开发的关键前提！15“政府主导，统一规划，市场化运作”中政府与开发商责权关系责权利政府提供法规政策保证统一规划开发成本审核授权专业土地一级企业对地块进行开发，并在开发过程中进行监督规划权土地出让权税收收益/土地收益一级开发商拆迁市政基础设施建设生活配套设施协助政府进行土地出让工作为二级开发商提供支持融资权项目开发权开发投资收益权责利关系16市场化融资中关村西区土地一级

19、开发完全按照市场经济原则，在没有依靠政府直接财政投入的 情况下，资金完全由开发企业通过资本市场进行筹措，减轻了政府的财政负担，使政府集中精力行使其宏观调控的职能。2000年6月，由北京市政府与国家开发银行签订了中关村科技园区建设金融和作协议，国家开发银行在三年内为科技园区的基础设施、基础产业、支柱产业、高新技术产业提供资金总量为80-100亿元的贷款支持。在上述大背景下，中关村科技园区管理委员会作为土地一级开发项目的贷款担保人，一级开发商于2001年从国家开发银行处获得5年14亿元的贷款 。 2001年1月，建设银行北京分行为中关村西区建设提供亿元人民币授信额度。到目前为止先后有光大银行、华夏

20、银行、建设银行、民生银行、北京银行、工商银行、兴业银行、浦东发展银行等8家银行和1家政策银行国家开发银行为中关村西区土地一级开发提供贷款。17征地拆迁市场化运作中关村西区地处的海淀镇是旧城市，区内有4300余户居民，以及包括海淀区委、区政府在内的机关、企事业单位160多家，市属单位11家以及三处军产。中关村西区土地一级开发是结合海淀镇0.5平方公里的危房改造，采用政府组织、统一规划、多方筹措、协作开发的方式对中关村西区进行开发建设。拆迁之前入户调查制定科学合理的 拆迁补偿标准公开招标确定 拆迁公司实施拆迁聘请专家对北京市拆迁管理办法等政策进行研究。聘请专业机构进行评估政府的拆迁管理部门进行指导

21、和监督2000年8月14日拆迁工作启动，2001年3月基本完成，拆迁工作仅用时7各月，无一户上访。拆迁结案18集中市政公共配套建设规划集中的市政用地，将区域设施集中、独立设置，有利于市政设施的日常使用并充分发挥集约效力，有利于市政设施的日常管理与维护。根据中关村西区各市政工程的具体实际，结合西区总体规划的布局，西区6号地块被调整为市政集中用地。2001年4月27日市政建设正式开槽。2002年1月28日综合管廊地下空间封顶。2005年园林工程、市政工程基本完成用地功能用地面积（平方米）地上建筑物面积（平方米）110KV变电站2842607中水处理场1141200冷却塔1396公共卫生间473100绿地775总计6627907市政综合管廊将市政、电力、通讯、燃气、上水、排水、热力等管线集于一体。市政综合管廊立体便捷的交通体系。19存在的问题与启示问题：一级开发企业不是土地使用权的所有者，无法以土地权属的抵押获得信贷资金，只能以信用贷款的方式取得土地资金