D___房地产贷款项目评估ppt课件

1、房地产贷款工程评价.房地产贷款流程简介调查评价将有关资料上报审批部门审批发放阶段分为落实贷款条件，签定合同，落适用款条件，支用，贷款登记5个步骤主要贷款资产检查，回收等方面任务审批发放信贷管理回收贷款调查评价任务普通在15-30日内完成受理业务是否客户恳求对提出恳求的客户资历审查对客户资料进展初步审查客户提交资料及担保资料退还客户业务受理阶段在3个月内完成资历审查能否合格.房地产贷款评价工程内容： 借款人及工程主要关系人资信评价2工程概略和建立情况评价3 工程评价结论145投资估算与融资方案评价7财务效益评价6财务根底数据确实定8工程市场情况评价不确定性分析9银行效益与风险防备措施评价.1、工

2、程评价结论 一工程受理情况简要引见工程的由来，客户提出贷款恳求的时间、金额、期限、利率，建立银行受理并开场评价工程的时间、过程 “xx工程由重庆xx地产开发建立，位于重庆市渝北区冉家坝景观大道300号。工程方案分两期进展，我行对“xx一期工程给予了贷款，于2005年末完成了一期的工程评价，于2006年2月对一期工程发放贷款5000万元，现已有2300万元销售资金存入我行偿债资金归集帐户。本次评价工程的是“xx二期工程，其技术经济目的如下表：占地面积建筑面积容积率建筑密度绿地率38.57亩91594.11 m23.5834.50%30.12%xx公司方案从2006年7月正式启动二期工程，向我行提

3、出贷款恳求4000万元。我行公司及机构业务部会同经办支行于2006年6月26日到该公司进展调查，搜集工程有关资料，了解企业目前的运营及工程开发情况，并到现场调查工程现状，于2006年7月10日完成工程评价。 .二贷款工程评价结论1建议的贷款金额、期限、利率及贷款条件 经过详细的评价论证，建议在四证齐全、抵 押担保落实的前提下发放房地产开发贷款。 贷款金额： 4000万元 贷款期限： 2年 贷款年利率：7.839% 按同期基准利率上浮30%1、工程评价结论 .二贷款工程评价结论2工程的竞争优势和优势Advantages地理位置较好，具有较好的潜在区位优势。产品以中小户型为主，符合国家长期政策导向

4、。一期工程销售良好，对本工程的销售将起到促进作用。Disadvantages冉家坝片区新楼盘投放量大，市场竞争猛烈。该工程本钱偏高，盈利程度较差1、工程评价结论 .二贷款工程评价结论3该工程贷款给银行带来的收益直接纳益：利息收入。据测算，将给我行带来419万元利息收入。间接纳益：个人按揭贷款业务。按照住宅销售需办理按揭贷款的比例为70%、按揭成数6成测算，估计将为我行带来接近7600万元的个人按揭贷款工程贮藏。严密银企关系，综合开展公司业务、个人业务。1、工程评价结论 .二贷款工程评价结论4银行贷款的潜在风险及建议采取的风险防备措施潜在风险：市场和政策风险。xx地产公司是一家新成立的房地产开发

5、企业，资产规模较小，抗风险才干偏低，企业房地产开发阅历也较为有限，对国家宏观经济政策的敏感性也较高，国家调控政策的变动对该企业的开展前景将产生非常重要的影响。风险防备措施：亲密关注新的政策变动情况以及市场运转情况，关注本工程动态。加强资金监管，保证贷款只能用于本期工程建立，防止挪用、混用。及时掌握工程销售进度，及时回收贷款本金。及时跟进，做好该楼盘个人按揭贷款的效力任务，促进工程开发贷款向个人按揭贷款的正常转化，分散开发贷款风险。1、工程评价结论 .2、工程主要关系人资信评价一借款人评价1借款人简介重庆xx地产前身系重庆ss经贸开展，主要从事摩托车整车及零配件销售，2003年该公司更名为重庆x

6、x实业，2005年3月再次更名为重庆xx地产。xx地产公司股权构造：xx控股集团ttff重庆xx地产注册资本2100万元52%24%24%.2、工程主要关系人资信评价二财务报表计算结果如下：资产负债率：44%流动比率：4.16 流动比率流动资产流动负债。式中的流动资产是指资产负债表中的流动资产工程，包括货币资金、短期投资、应收票据、应收账款、待摊费用、存货等，其中应收账款要以扣除坏账预备后的净额计算。流动负债是指资产负债表中的流动负债工程，包括短期借款、应付票据、应付账款、应付福利费、未交税金、未付利润、其他应付款及一年内到期的长期负债等。通常情况下，这个值大于的时候被以为该企业的短期偿债才干

7、没有问题。.速动比率：0.88是从流动资产中剔除了存货后和待摊费用与流动负债的比值 .速动资产=流动资产-存货-待摊费用.普通阅历以为：流动比率在2：1比较适当，而速动比率那么为1：1 xx地产公司偿债才干较强，但该公司目前开发工程只需“xx ，资产规模偏小，抗风险才干普通。.3、工程概略和建立情况评价一工程根本情况 (阐明工程的地理位置、用途、主要建立目的、总投资和开发期及工程所在地域有关房地产开发的政策、开展规划和开展情况) 本次评价工程的是“xx 二期工程，占地面积38.57亩，容积率3.58，建筑密度34.50%，绿地率30.12%建筑面积91594.11 m2，其中： 住宅66459

8、 m2，共661套；临街商铺6459m2；院落式休闲商业街7059m2；地下车库9336m2，停车位396个；幼儿园及效力管理用房2281 m2；.二工程建立条件 调查工程建立能否曾经获得政府有关部门的同意文件 国有土地运用证：100房地证2005字第； 建立用地规划答应证：渝规地证2005北龙字第号； 建立工程规划答应证：暂未获得； 建筑工程施工答应证：暂未获得。 3、工程概略和建立情况评价本工程的规划审查，重庆市规划局曾经于2006年6月27日审查经过，估计于2007年7月15日获得建立工程规划答应证。.三工程建立实施进程评价 调查工程的实践进展情况并对估计工程进度、销售方案进展分析截止2

9、006年6月末，该工程场地平整曾经完成，xx地产公司拟在近期进展工程招标，企业方案于2006年7月末正式开工，建立工期14个月，将于2007年10月开工交房。根据该工程的建立进度以及工程的营销方案，方案在2006年11月开场预售。3、工程概略和建立情况评价.四工程的设计、施工、监理情况评价 主要分析上述单位的资质、业绩及参与该工程有关人员的技术程度 建筑设计单位：机械部第三设计研讨院甲级工程设计资质施工单位：待招标确定监理单位：重庆西蒙兹监理公司国家甲级监理资质3、工程概略和建立情况评价.五 环境评价本工程的建立对周边环境无影响，故不作评价。 3、工程概略和建立情况评价.4、工程市场情况评价一

10、房地产投资环境评价 分析国家、区域、经济、文化教育条件、城市根底设备等情况 2006年1-5月，全市房地产开发累计完成投资188.60亿元，同比增长30%，占同期全市固定资产投资总额的30.21%。 重庆市房地产开发重点进一步向住宅市场调整，住宅完成投资108.40亿元，占房地产开发投资的比重由去年同期的54.2%上升到56.6%，本月累计完成投资额比上月环比增长30.5%。江北、渝北、北部新区组成的“三北区域是近年来重庆市房地产市场最为活泼的地域。截至2006年5月末，渝北区本年房地产开发累计完成投资35.37亿元，同比增长57.1%，占同期地域固定资产投资总额的50.01%，房地产开发投资

11、成为拉动地域固定资产投资增长的主要要素。.二工程市场定位评价 根据房地产工程的用途、未来获取收益的方式及所在地域的详细情 况评价工程市场定位的准确性，判别工程的档次及其面向的主要消费群体 本工程定位于适宜中等收入阶层购买的中高档住宅小区，目的客户顺应面较为广泛。 主力户型每套总价可控制在2535万元之间，对于中等收入购房者特别是年轻白领阶层有较强的吸引力。4、工程市场情况评价.三房地产运营方式评价 主要分析工程采取租售、自营等不同运营方式的市场情况 住宅和小区临街商铺采用出卖的方式运营车位估计开发商将采取销售和出租两种方式4、工程市场情况评价.四市场情况评价1供求情况2006年1-5月，商品房

12、开工面积439.83万平方米，同比减少7.6%。本年同期新开工面积1041.66万平方米，同比增长22.2%。2006年1-5月，渝北区房地产开发施工面积991.19万平方米，同比增长27.9%，开工面积98.59万平方米，同比增长145.6%。2006年1-5月重庆市商品房销售面积648.60万平方米，其中，渝北区销售面积114.13万平方米。从上述商品房供求及开开工面积统计数据看，渝北区房地产市场活泼，但由于近年来开发力度较大，在工程开发周期的作用下，市场供应呈进一步放量增长的趋势，估计市场竞争将更为猛烈。2价钱分析由于城市化进程的加快、城市根底设备及交通条件的改善，冉家坝地域土地价钱呈快

13、速上升的趋势，按照重庆城市规划，冉家坝片区将成为北部新区的政务中心，在当地政府主导及众多有实力开发商的开发带动下，根底及商业配套设备正在不断完善，该区域市场将拥有广泛的客户群，从长久看，估计冉家坝片区房屋销售均价将呈上升趋势。4、工程市场情况评价.冉家坝片区在售中高档楼盘销售情况楼盘名称楼盘地址开发规模（万m2)主力户型销售均价开盘时间销售情况龙湖紫都城龙山大道111号48三室二厅90-120m23900一期05.06 二期06.04一期90%以上东和春天EF组团松石北路30三室二厅套内100-130m2340005.0850%以上尚源印象北部新区新南路11三室二厅84m2两室两厅74m236

14、60二期06.03一期已售完4、工程市场情况评价 目前冉家坝片区在售中高档住宅套内销售均价在34003500元/m2左右，普通较低档次楼盘价钱也已突破3000元/m2。“xx 一期在售均价为3500/m2。 本期评价住宅价钱按一期目前的销售均价，即套内3500元/m2，按公摊系数18%折算成建面销售价钱为2870元/m2。尚源印象东和春天龙湖紫都城.3本钱分析 评价测算本工程的本钱为21644万元，其中: 土地本钱: 7863万元，占总本钱的36.3% 楼面地价: 858元/m2； 建筑安装本钱: 9058万元，占总本钱的41.8%， 一方本钱: 989元/ m2含电梯等设备安装费用； 前期工

15、程、根底设备及公共配套设备建立费:1744万元， 占总本钱的8.1%。 本工程全费用建筑面积一方本钱约为2363元/m2。与本地域类似楼盘相比，本钱偏高，与周边楼盘如“龙湖紫都城、“渝开发北岭锦园相比，总本钱高出300元/m2以上，主要是本工程土地综合价金为222万元/亩，土地获得本钱较高，导致总本钱偏高。4、工程市场情况评价.4工程竞争才干分析 本工程位于冉家坝片区的中心区域，毗邻冉家坝中心广场，住宅户型设计紧凑，主力户型套内面积在100m2以下，产品定价较为合理，对于中等收入购房者特别是年轻白领阶层有较强的吸引力。商业部分特别是院落式商街面临冉家坝城市景观大道，物业形状类似上海新天地广场，

16、其产品设计目前在冉家坝片区具有独立性。因此，本工程具有较强的综合市场竞争力。 4、工程市场情况评价.5销售前景分析 本工程具有较好的综合竞争力，特别是地理位置较好、销售定价合理，虽然当前在国家对房地产行业加强宏观调控政策作用下，市场张望气氛渐浓，估计张望期将继续相当一段时间，对前期预售将呵斥一定的影响。但重庆房地产市场整体安康，市场真实需求量大，因此该工程应有较好的销售前景。4、工程市场情况评价.一房地产工程资金需求预测分析投资估算有无漏项，投资构成能否合理。并测算各项费用1土地费用 本工程土地本钱7863万元，其中综合价金7634万元，契税229万元，合计7863万元。“xx 土地综合价金总

17、计为13320万元，企业曾经全额支付，本期工程土地综合价金按二期开发面积占总开发规模的比例分摊计算。2前期工程费 主要包括设计费、场地平整费等。经测算，前期工程费用合计574万元。 3根底设备建立费 重点参照同类工程规范进展测算，根底设备建立费为726万元。 4建筑安装工程费 根据企业提供的测算数据并参照类似工程阅历估算，建筑安装工程费为9058万元。5、投资估算与融资方案评价.一房地产工程资金需求预测5公共配套设备建立费 经测算，公共配套设备建立费为445万元。6开发间接费用 无。 7管理费用 参照企业目前每年的管理费用规范，按建安工程费的2%提取，计取为181万元。 8财务费用 按照本工程

18、的资金筹措方案，拟定恳求银行贷款4000万元，按三年期银行贷款基准利率上浮30%，即年利率7.839%测算财务费用，该工程财务费用为419万元。 9销售费用 根据企业的测算规范，即按销售收入的1.5%提取销售费用，该工程销售费用计取为357万元。 5、投资估算与融资方案评价.一房地产工程资金需求预测10开发期税费 开发期税费为1575万元。 11其他费用 其他费用为141万元。 12不可预见费 该工程的不可预见费为307万元。 13运营资金 本工程无自营产品，不思索运营资金。 经评价，调整房地产工程总投资为21644万元，其中：开发建立投资21644万元，运营资金0万元。5、投资估算与融资方案

19、评价.二融资方案评价简述工程的资金筹措方案该工程总投资21644万元，其中工程资本金9650万元，预售收入投入7994万元，银行贷款4000万元，此次恳求建行贷款4000万元。5、投资估算与融资方案评价.一工程建立期14个月。 二开发产品本钱估算根据物业租售方案，将开发建立投资归集到不同类型的物业中，填列住宅本钱：16354万元。 临街商铺本钱：1414万元。 院落式商街本钱：1616万元。 车库本钱：2260万元。 6、财务根底数据确实定.三开发产品本钱分摊估算根据物业各年运营方案，计算开发产品各期分摊本钱，填列6、财务根底数据确实定.6、财务根底数据确实定四租售价钱测算利用市场比较法出卖价

20、钱测算的根据及结果：物业类型住宅临街商铺院落式商街车位测算依据建筑面积建筑面积建筑面积测算结果2805元/m26500元/m26500元/m270000元/个其它说明30%的面积用于销售，其余按出租测算30%的车位进行销售，其余按出租测算.四租售价钱测算利用市场比较法出租价钱测算的根据及结果： 地下车库按出租进展测算，价钱为360元/个月，平均出租率按90%。出租部分的院落式商街平均租金按35元/m2月，为普通商场较低的租金程度，平均出租率按80%。6、财务根底数据确实定.6、财务根底数据确实定五工程收入测算根据物业运营方案，计算各类物业收入，填列销售收入：合计23794万元。 物业类型住宅临

21、街商铺院落式商街车位销售收入（万元）1812033591483833销售率95%85%30%30%出租收入 ：合计5471万元。物业类型院落式商街车位出租收入（万元）14831985租期20年20年出租率90%80%自营收入 ：无.7、财务效益评价一盈利才干分析综合企业开发运营期现金流入流出情况，填列。计算消费运营期内企业各年盈利情况，并据此填列。根据上述结果，计算得出工程投资利润率：5.83% 财务净现值：44万元I=7.839% 财务内部收益率：7.96% 分析上述目的：该工程投资利润率5.83%，阐明该工程的资产有一定的获利才干；工程财务净现值44万元，财务内部收益率为7.96%，阐明工

22、程在经济上可行。由于该工程本钱偏高，而销售价钱受当地市场约束，价钱不高，因此盈利才干、内部收益率偏低。.二贷款归还期计算1独立工程对于除贷款工程外无其他在建工程，仅以贷款工程投产后本身效益中的可用部分用于还贷，填列，测算工程贷款归还期作为贷款归还期目的该工程恳求建行贷款4000万元，评价测算以本工程实现销售收入后可用于还款的净现金流并重点锁定住宅的销售收入作为还款来源，计算得出工程贷款归还期为1.99年。7、财务效益评价.二贷款归还期计算2多个工程除贷款工程外客户还有其他在建工程或拟开发工程，除了测算工程贷款归还期外，还应综合调查借款人各类还贷资金来源和各类债务负担，填列，计算综合贷款归还期，

23、作为贷款归还期的另外一个目的。工程贷款归还期： 本工程较为独立，根据预测，工程本身产生的净现金流可以归还工程贷款，故没有测算综合贷款归还期。 信贷工程新增效益能否可部分或全部用于归还借款人原有或能够的其他负债： 该工程的效益除保证归还建行贷款本息外，本工程的收益有较大的结余。 工程本身不盈利或盈利才干缺乏的情况下，借款人用整体效益归还债务的才干： 经测算，假设工程建立及销售按方案进展，工程本身产生的效益可以归还本工程贷款。在借款人整体效益欠佳，但工程盈利才干较好情况下，工程效益用于归还借款人其他负债的才干： 该企业运营较为正常，有良好的开展前景，在保证工程建立资金和优先归还我行贷款外，本工程的

24、收益有一定结余。 7、财务效益评价.三利息保证倍数计算利息保证倍数并对计算结果进展分析企业消费运营所获得的息税前利润与利息费用的比率 贷款归还期内利息保证倍数分别为： 2006年： 5.062007年： 7.02 2021年： 18.18 从利息保证倍数来看，利息的归还有保证。 四本息保证倍数计算本息保证倍数并对计算结果进展分析贷款归还期内2007年、2021年本息保证倍数分别为1.25、2.18，从本息保证倍数来看，其数值均大于1，阐明工程贷款本息归还有保证。 7、财务效益评价.8、不确定性分析一盈亏平衡分析： 销售率盈亏平衡点: C/(P-T)S80.71%。阐明本工程销售至少到达可销售面

25、积的80.71%，才干实现盈亏平衡。假设按评价测算的销售率即住宅95%测算，那么本工程住宅部分以价钱反映的盈亏平衡点为2738元/平方米，阐明在到达预期销售率的条件下，该工程住宅销售价钱应到达2738元/平方米才干实现盈亏平衡，与销售价钱2738元/平方米相比，价钱下降的弹性空间已较小。.二敏感性分析 敏感性分析中，影响工程内部收益率、贷款归还期的主要要素动摇幅度 可取该要素当前值或未来最能够值的正负向变动5%、10%和20%计算 1敏感性要素的选择及根据 对利用外资达投资总额30%以上的工程应将汇率作为敏感性要素进展 敏感性分析敏感性要素一：运营收入 敏感性要素二 ：总投资 调查当销售收入、

26、总投资正负变动5%及10%时，投资利润率、财务净现值、内部收益率及工程贷款归还期的变化。 8、不确定性分析.2进展单要素敏感性分析投资利润率财务净现值财务内部收益率贷款偿还期基本方案5.83%44 7.96%1.99经营收入上升5%6.96%763 9.97%1.93经营收入上升10%7.09%1,482 12.11%1.87经营收入下降5%4.69%-675 6.06%2.07经营收入下降10%3.55%-1,395 4.28%2.14总投资上升54.68%-754 5.93%2.09总投资上升103.53%-1,553 4.16%2.18总投资下降56.95%841 10.29%1.91总投资下降107.07%1,636 12.94%1.72分析：总投资和运营收入对本工程工程敏感性影响程度均较高，相比之下，由于建立期较短、前期建立投资大，因此工程总投资对动态评价目的的影响更为敏感。8、不确定性分析.二多要素敏感性分析 在基该方案的根底上，根据预测，选定各敏感性要素的变化 值，计算新的各项目的值的结果，并填列 工程的主要敏感性要素是销售收入和工程总