6种住宅小区物业管理模式利弊分析

1、6种住宅小区物业管理模式利弊分析导读:本文介绍在房屋买房，物业的一些知识事项，如果觉得 很不错，欢迎点评和分享。买房一阵子，物业一辈子。物业好坏关系到我们居住的 环境是否整洁、小区是否安全等。那么，你知道住宅小区物 业管理模式有哪些吗？每种模式又有哪些利弊呢？一、房屋管理的六种模式根据不同地区的经济状况，我国住宅小区(楼宇)的管理 模式大体有以下六种：以区、街道办事处以及居委会为主成立的物业管理 公司开展物业管理工作；以房地产管理部门转制成立的物业管理公司开展物 业管理工作；房地产开发公司组建的物业管理公司开展物业管理 工作；单位直管公房管理模式；完全按照现代企业制度建立起来的物业管理公司开

2、展物业管理工作；由街道居委会、社区服务站以及物业管理公司以合 三为一的一种管理模式开展物业管理。二、六种管理模式的比较行政管理部门成立的物业管理公司所采用的物业管 理模式这种模式的优点在于突出了地方政府的行政管理作用， 因其管理机构与政权基层组织相一致，在实施管理时具有权 威性，制约力强。专业管理机构在小区管委会领导下，各自 履行自己的职责，能做到统一安排，分工明确，专业协作， 各负其责，使小区成为一个完整的管理体制，而且基层组织 的稳定性有利于小区管理的长期性和稳定性。这种模式在单 一产权房屋管理中，尤其能体现它的行政管理的效用。在产 权多元的情况下，这种以行政为主体的管理模式，应避免管 理

3、委员会大包大揽，要充分发挥专业管理部门的职责和功能， 要防止行政管理代替一切的情况。目前小区中的违章搭建房 屋，据有关部门统计，占56%左右的违章房屋是属于行政组 织一一居委会、街道办事处所为。国家房管部门转制成立的物业管理公司所采用的物 业管理模式这种模式的优点是发挥了房地产管理部门的管房专业 之所长。小区以房屋管理为主体，对房屋进行科学管理，保 持房屋较高的完好率，有利于保护小区的整体风貌。但这种 模式难以协调各专业部门，在小区总体管理上各专业部门容 易各自为政，不能齐心合作，而房管部门又缺乏权威性，扯 皮现象较多。同时，由于长期以来房管部门对房屋采取的是 行政管理，随着市场经济的发展，住

4、房商品化后，如何对待 小区内的居民购房者，如何开展全方位服务则还需要有一个 转变过程。房地产开发公司组建的物业管理公司的管理模式这种模式在商品经济比较发达的地方容易推广。它发挥 了房地产开发企业的经营所长，从开发、建设到管理是一条 龙，管理与经营活动结合起来，可以为住户提供全方位服务， 不仅包括市政、环卫、治安、供水、供电等公共服务，还可 以为住户提供特殊需要服务，由于这类公司依附于开发商， 物业管理公司经营得好与坏、盈与号都由开发商负责，造成 物业管理公司自身独立性差，自主意识差，市场竞争意识弱。 从近期看，这种依附还是可以的，但从长远来看，物业管理 公司总有一天要“断奶”。因此这类物业管理

5、公司应尽快增 强自主意识、独立意识和市场竞争意识，真正成为自主经营、 自负盈号的经济实体。此外，这种模式应注重经济效益、社 会效益与环境效益相结合，加强政府的监督、指导，维护居 民正当的合法权益，并注重处理好与街道办事处、居委会的 关系，充分发挥基层政权组织的作用。单位自行管理的物业管理模式这种模式的优点是企业比较重视，住房已成为企业十分 重要的问题和工作，配有专职企业负责人进行管理，管理对 象是本单位的职工和本单位的房产，比较单一。经费来源是 以企业福利基金为后盾，比较充裕，住户如有意见或公共设 施出现损坏需要修理时，可以直接向有关部门反映，并能尽 快地得到解决。由于领导一元化，出现问题行政

6、领导可以干 预，从管理到经费筹措都比较方便。这种模式只能在企业内部进行。存在的问题是随着人事 制度的改革、单位用工自主权的增加，解聘、招聘、辞职等 人才大量流动，给企业福利性住房管理带来了不便，不能适 应我国的住房制度改革和发展社会主义市场经济的需要。此 外，本企业后勤部门成立的物业管理公司不是独立法人单位， 在经济利益上难以和原单位脱钩，经营管理工作也受到较大 限制，难以实行职能分解、政企分离，也不利于面向社会， 形成规模经营。按照现代企业制度建立物业管理公司的管理模式这种模式的优点：首先是管理思路清晰、市场意识强烈， 明确服务对象是业主（使用人），办事热情、认真；其次，物 业管理企业成本概

7、念清楚，他们完全按照“独立核算、自负 盈亏、自我运转、自我发展”的方式进行，可解决多年来行 政管理缺乏资金的大问题；再次，这种按照现代企业制度建 立起来的物业管理公司机制灵活，运用市场经济规律采用优 胜劣汰的竞争机制，对企业职工采用聘用制、合同工制，定 期考核，定期评定，充分调动全体员工的积极性，彻底打破 过去国有企业那种吃“大锅饭”的懒惰思想；后，这种企业 为业主（使用人）服务思想牢固，服务质量高。这种按照现代 企业制度建立的物业管理公司应是我国物业管理行业发展 的方向，因为它符合社会主义市场经济的要求，有强大的生 命力，但由于我国国情所限，一是人们的思想观念还停留在 计划经济时期的福利房上

8、，对花钱买享受还不理解；二是我 国经济发展还不平衡，生产力提高不快，人民生活水平相对 较低，因此一些物业管理公司还处在低水平上运转。如果一 些物业管理公司托管房产面积小的话还会出现亏损经营。必 须引起物业管理公司高度重视，强练内功，扩大规模，扭号 为盈。按照“三合一”组建的物业管理模式“三合一”模式的优点：首先是居委会参与，可以树立 物业管理公司的形象。因为居委会作为我国行政组织的基本 单位，它代表政府，有一定威信。其次，容易与政府各部门 协调。居委会可以代表物业管理公司与政府各职能部门进行 协调。因为居委会对街道、政府较为熟悉，协调较为容易。 后，居委会与物业管理公司在行政、经济上分工明确，

9、小区 行政管理由居委会承担，经济上由物业管理公司解决并支持 居委会开展工作。这种模式的弊端：一是领导体制不顺。居委会主任由上级街道委派，物业 管理公司经理是企业法人，当两者工作发生矛盾时，到底谁 服从谁？没有明确规定。二是存在权利与义务不符。对于居委会来讲，经费上得 到物业管理公司的支持（有些居委会工作人员还得到了一份 补贴），应该承担物业管理公司的一部分工作，但事实上， 很多物业管理公司认为居委会权利要得多，义务承担得少， 容易产生矛盾。三是产生了新的政企不分的局面。物业管理公司作为企 业，自负盈亏；居委会作为国家基础行政组织，则以行为利 益为重，企业利益与行政利益常发生冲突，领导又常和稀泥。四是物业管理中出现重