思源__成都大悦城产品定位(END)ppt课件

1、光彩与梦想“成都大悦城住宅产品定位报告致谢中粮 有幸与中粮地产协作，我们倍感责任。 14年思源生长历程，与中国地产的历史是难以相提并论的。但正是由于您们的专业的精神和严谨的任务态度，正是由于您们对思源的信任，思源得以不断生长。 在任务过程中，经过贵我双方多次沟通，不断调整任务方向和任务内容，最终构成以下报告体系：+任务流程+现场勘察 制定方式、方法撰写报告 执行阶段讨论&修正 在 随后的 60分钟中国房地产领域 领先的整合增值效力商2021 经济下滑2021 股市下挫2021 汶川地震2021 房地产在回归周期如此路在何方？回归谋划08年房地产营销发现问题 定位问题 处理问题 之过程分析问题处

2、理问题常用的营销工具 综合体的六个定位纬度 定位的竞争战略 三个定位纬度 组合提升竞争力 动态SWOT分析时序开发战略与节拍工程进度与本钱投入定位总体定位与分物业定位销售销售目的、销售收入资金资金方案与现金流客户整合客户资源实现互动与整合营销总体品牌笼统与分主题笼统主纬度辅助纬度主纬度间的主导作用辅助纬度对主纬度的调理作用辅助纬度间的影响作用综合体六个思索纬度波特实际本钱领先差别化集中化工程组合附加值时间垄断竞争优势的构成定位的竞争战略价值最大化塑造竞争优势优化限制条件定位价值更高的产品符合客户的需求，提升工程的整体价值；经过产品组合的创新与适宜的竞争战略运用，塑造工程的中心竞争力，保证明现工

3、程的价值提升；经过定位的优化与竞争战略的运用，实现本工程的SWOT 动态优化三个定位纬度4321 23 4市场细分集中化组合产品组合战略市场细分动态主和次？PART 发现本案面临的问题如何确定工程的城市角色？各个工程产品在工程内扮演的角色？产品组合？工程的商业是主要矛盾？商业持有？住宅部分的客群？铁路问题？地块被市政道路的问题？住宅在工程里扮演的什么角色？其他都胜利，商业失败就是失败？营销笼统？主和次？现金流问题？住宅销售支持商业的开发住宅部分的产品如何组合？包括业态？户型组合？如何处理住宅产品同质化问题？高本钱?如何躲避航空限高和铁路带来的影响？现金流？本案面临的问题 必需的认知 住宅 是建

4、面50万综合体内的住宅PART 定位(关键&难点的)问题问题一： 如何研判市场走势？问题二： 如何研判本案在城市的价值属性？问题三： 如何了解大盘的产品组合、物业配比、开发时序、开发难点？问题四： 如何在大盘整体下，定位住宅？.PART 处理问题问题一： 如何研判市场走势？如何研判市场走势？ 市场张望心重：07年是成都房地产市场疯狂的一年， 其上涨的速度曾经把之后几年的潜力都用完了，特别是政府相关政策出台之后，加上地震影响，成都市场成交量不断较低，市场张望心重； 三环外供应量加大：随着成都向外开展的继续，三环外大量的房地产工程将投入市场，使该区域的供应加大； 品牌开发商越来越吃香：市场遇冷，不

5、少开发商资金链吃紧，甚至破产。行业面临洗牌，有实力的品牌开发商遭到更多关注。 产质量量越来越受关注：地震使人们更看重产质量量，诸如：抗震级别等要素，这要求开发商更加严厉的产品打造。 中小户型将进一步热销：由于面对刚需市场，总价控制的要素，让中小户型已成趋势。 刚需 未来一至两年，绝对占比 产品 价值重新被审视 营销 已不仅仅是简单的推行与销售 而是传送与提升价值的过程 利润 暴利已成往事 现金为王问题二： 如何研判本案在城市的价值属性？三 环二 环一 环武侯大道北新大道机场高速蜀都大道及延线爱这城城东副中心二十四城城东南副中心天府广场珠江花博会城西新中心南延线中海国际城西北新中心世纪城之城南副

6、中心光华大道天府时代与东大街本案？如何研判本案在城市的价值属性？城市综合体从来就是区域标杆城市生长产物 新兴区域开展潜力宏大特征： 城市外扩开展的热点区域 城市西贵南富的中间板块 交通与城市任何区域的无缝对接 产业晋级 传统商业向高端零售业晋级 住宅地产向商业商务地产晋级 工程所在区域本案在城市价值属性：推进区域进入新历程开展的标杆工程是区域成熟进程的重要载体任何工程，都应契合城市生长的过程成为城市生长过程中最具活力的细胞最终，实现工程价值，提升区域笼统的目的问题三：如何了解大盘的产品组合、物业配比、分物业角色、开发时序，住宅对工程的价值？时序开发战略与节拍工程进度与本钱投入定位总体定位与分物

7、业定位销售销售目的、销售收入资金资金方案与现金流客户整合客户资源实现互动与整合营销总体品牌笼统与分主题笼统主纬度辅助纬度主纬度间的主导作用辅助纬度对主纬度的调理作用辅助纬度间的影响作用综合体六个定位纬度如何了解大盘的产品组合、物业配比、分物业角色、开发时序，住宅对工程的价值？定位纬度-总体定位与分物业定位酒店： 工程档次意味与品牌提升住宅： 工程档次活力与资金支持公寓： 工程质量代表与功能补充商业： 工程价值灵魂与功能主体办公： 工程高度标杆与笼统地标近者悦，远者来成都大悦城-国际外向型城市多元特区封顶12月开工6月开工6月入住12月住宅开工6月2021年2021年2021年写字楼商业营业9月

8、开工4月开工10月平整9月正负零9月封顶6月封顶6月2021年土地11月开工12月封顶3月入住12月开工12月公寓开工8月入住6月2021年 时序纬度大悦城住宅公寓商业写字楼酒店持有招商，长期稳定收益快速销售，现金流支持高价销售，实现高利润委托运营，获取稳定报答稳健租售，稳定投资报答 销售纬度2021年2021年2021年2021年2021年年总计7.2亿4.3亿5.1亿0.2亿10.9亿3.1亿0.4亿6.5亿投入销售财务纬度住宅写字楼商业公寓0.7亿5.3亿0.7亿1.7亿5.1亿6.8亿2.7亿3.4亿0.7亿0.6亿0.6亿0.8亿0.4亿0.1亿1亿0.1亿1.7亿1.1亿0.5亿0

9、.6亿4亿0.7亿2007年8亿11.3亿5.9亿3.9亿5.3亿2.5亿18.3亿11.8亿10亿17亿13.4亿1.7亿2.4亿34.5亿20.7亿17.1亿2亿2.8亿42.6亿业态总计整盘成都大悦城国际外向型城市多元特区住宅国际时髦生活特区写字楼悦城大厦公寓悦城酒店式公寓商业大悦城商业中心 营销纬度笼统基点：首发面市，确定大盘的笼统档次基点客户源点：首先入住，引进中高端客群与其他业态互动支撑品牌原点：首先开发，是大悦城品牌与中粮品牌在成都的引爆原点 、提升点资金支点：首先销售，回笼资金支持后续开发住宅对工程的作用问题四：如何在大盘整体下，定位住宅？细分住宅面临的问题市场低迷区域竞争地块

10、分散规划限制条件 住宅面临的问题住宅面临的问题: 市场低迷 现阶段受大环境影响，整体销售欠佳。 买涨不买跌，市场张望重。 区域在售工程售价有较大调整，均价5800-6200元/。价钱是保证的销售。 中华名园，均价下调800元/，能实现月均20套的销售。 新界，虽属稀缺多层，但因价钱不降，月销售缺乏5套。 方案开工的工程延迟开工，调整方案。添加未来市场竞争。住宅面临的问题: 区域竞争项目名称总量（万）存量（万）年均消化量 （万）销售周期产品形态户型面积预计售完时间中华名园4022约6.5约3年16F小高层控制总价原则控制建面未来产品以中小户型为主2010年5月置信巴厘岛3017.5约12约2.5

11、年4F叠拼别墅18F高层2010年4月新界3023约9.5约3年9F花园洋房2010年1月区域内的三个直接竞品工程，未来3年供应量将达62.5万，区域供应量大。竞品工程因区域内规控目的相近，区域产品同质化重。竞品工程具有土地本钱的优势，有很大的价钱优势，加大了本案的竞争难度。住宅面临的问题: 地块分散地块间因市政道路被分割，不利于大盘整体笼统的树立。123 4大悦城商业住宅面临的问题: 规划限制条件 限高：1、2号地块限高56米 3、4号地块限高27米 容积率：1、2号地块容积率3 3、4号地块容积2.2 90/70：单宗土地均要满足，不能目的共用 市政道路：地块间的规划道路 地块南侧的市政道

12、路 铁路：4宗地块北侧均临铁路产品易同质化，不利出彩；楼面地价高；地块分散，不利于大盘整体一致。噪音污染降低居住质量。销售抗性大基于这些问题, 如何进展住宅的定位？让我们来分享一个故事可乐的故事超市里散装可乐1.25L 4.92.5L 6.9商店中瓶装可乐500ML3元一杯可乐加冰、背景音乐元分装表达价值环境提升价值添加附加值散装可乐听装可乐瓶装可乐酒吧“可乐，小众环境，中高价钱；超市“可乐 ，群众化环境，低价钱；会所“可乐，一站式环境，高价钱；music加冰可乐可乐的故事给予工程的启示：A、切分产品可提升工程的总体价值；B、 环境可提升工程价值；C、给产品植入敏感元素可提升附加值 ;价值最大

13、化塑造竞争优势优化限制条件三个定位纬度受启发于可乐的故事, 运用三个纬度工具进展工程定位.纬度一：提升本案的价值运用三个纬度工具进展工程定位价值最大化塑造竞争优势优化限制条件提升价值战略之一: 将住宅融入综合体进展定位与营销本体 整体规划 景观规划 建筑立面 住宅客群为商业提供消费人群效力营销 商业附加值运用在住宅 综合体体验式营销方式 缘由：1、防止客群单一化、本身市场单一化而缺乏竞争力；2、利用部分优势产品提升整体工程质量；3、丰富工程的产品线，满足不同层次的需求。过渡型刚性需求；改善型刚性需求；享用型刚性需求；一居紧凑两居温馨三居温馨四居紧凑三居温馨三居投资性需求；一居提升价值战略之二:

14、 切分市场, 丰富产品线, 构成组合客户类别重点关注点需求产品购买行为特征需求类型区域客户原项目周边住户(拆迁户)区域情节原有生活习惯紧凑两居紧凑三居地缘性情节购买力一般被迫型刚性需求周边换房升级客户区域情节原有生活习惯产品品质舒适三居舒适四居地缘性具备一定的购买力改善居住条件改善型刚性需求享受型刚性需求项目周边就业人群（检察院、法院、科技园区客群,周边其他企业等）工作与生活便利生活成本低 一居 舒适两居 舒适三居地缘性具备一定的购买力过度型刚性需求改善型刚性需求享受型刚性需求成都客户成都一次置业群体（过度）区域发展潜力居住便利 配套完善一居紧凑两居购买力一般 过度性需求过度型刚性需求改善型刚

15、性需求成都二次以上置业群体区域便利 配套完善产品品质舒适三居舒适四居较强购买力改善型刚性需求享受型刚性需求其他客户外地来蓉置业(不包含周边就业客群)城市价值 区域价值产品品质 配套资源舒适三居舒适四居较强购买力改善型刚性需求享受型刚性需求投资客群区域升值潜力物业增值保值一居购买以投资投资需求本案目的客户需求拆分容积率经过拆分容积率，实现高价值产品叠墅。提升工程整体质量与竞争力。6F叠拼别墅9F多层电梯洋房18F电梯公寓5+1F18F8+1F产品分布图叠墅产品约32000高层电梯约163000绿地带8+1F约23757结论：18电梯公寓6F叠墅产品总体利润比要高出约5。地块容积率建筑面积预计均价

16、总售价 (万元）总投入 (万元）利润值 （万元）静态利润率动态利润率2号2.952111732 8600 96,09076,25419,83521.2%43.2%2号准3.0 1135578200 93,28180,01013,27116.4%33.5%产值-0.05 -1824.9 400.0 2808.6 -3755.7 6564.3 4.8%9.7%提升价值战略之三: 拆分容积率立面交融商业立面风格，引入国际、现代、时髦的元素，突显工程昭示性，提升工程整体竞争力。提升价值战略之四: 添加附加值之改善立面精装修除叠墅产品外，其他普通产品实施精装修；打造产品在区域的独一性；提升工程整体质量；

17、精装修作用于建立竞争，与竞品实现差别化营销。建议精装修规范600-800元/平方米。本案选择精装修市场背景 市场大势所趋 利于侵占市场 提升品牌 区域缺精装修产品 完善本身条件 添加产品附加值提升价值战略之五: 精装修景观园林交融建筑与商业的时髦、国际元素，同时结合人文。让景观不仅是一种视觉的享用，也同样成为本案国际生活城市大盘的重要载体。 整体风格与建筑的现代、时髦相融 景观动线联接各地块 住宅与商业间经过景观轴、景观桥、景观路相融 打造铁路特征景观带 打造特征规划道路 现代元素的景观小品提升价值战略之六: 景观园林智能、环保、节能经过引入智能系统等，实现未来生活方式国际化、现代化、质量化，

18、提升工程居住质量。LOWE玻璃断桥铝合金地暖新风系统直饮水系统户式中央空调LOW-E玻璃具有良好的隔热保温作用；为业主节省制冷费用另外LOW-E玻璃的可见光反射率普通在30%以下，可防止呵斥反射光污染； 思索到本工程周边临铁路、临道路及商业区，LOW-E玻璃的出色隔音性能将会有效阻隔噪音，保证业主生活在一个安静的环境中。 提升价值战略之七: 智能、环保、节能优化户型户型空间优化、户型创新、添加抗震功能间户型空间优化：让居住价值不是面积尺度，而是人性化的设计。赠送面积：提升产品价值，以低总价得到更多面积。 专题研报告见附件添加抗震功能间：降低客户因地震对电梯产品的销售抗性，添加产品附加值。提升价

19、值战略之八: 优化户型商业是住宅的泛会所商业运营中能对住宅业主实施优惠，表达业主置业的尊贵感。商业规划中，思索添加住宅功能外延的规划。如酒店内的泳池、商务接待区。一方面，商业为业主提供了便利，提升了在本案置业的价值。另一方面，业主为商业运营带来了人流量上的保证。提升价值战略之九: 商业是住宅的泛会所A区B区C区D区A、B区作为一期组合开发C、D区作为二期组合开发先启动叠墅的推行引爆市场实现工程市场高认知提升整体调性一期启动区：A区叠墅推售产品：叠墅 + 电梯货量2.8万方、5万方形态叠墅（6F)、高层（18F)户型140-180、80-90价格1-1.2万、7400-8200元装修精装修ABC

20、D提升价值战略之十: 合理的开发时序提升整体价值 产品的价值提升战略： 价值高于价钱别墅质量的洋房产品洋房质量的高层产品运用三个纬度工具进展工程定位价值最大化塑造竞争优势优化限制条件纬度二：树立本案的竞争优势本钱领先差别化集中化工程组合附加值时间垄断竞争优势的构成工程的竞争战略: 差别化、组合、附加值综合体内住宅叠墅电梯 + 洋房建筑立面精装修景观园林智能环保竞品物业：住宅商业商住楼本案物业：住宅商业写字楼公寓城市综合体一个综合体内住宅，即将成为城市的未来开展中心，生活的更便利、温馨和现代，是人们心中的一种生活愿景！商住楼 vs 城市综合体塑造竞争优势之一: 住宅依靠体的差别化同一地块容积率的

21、拆分，使得物业形状变得多样化，既有低密产品，也有现代高层。这区分于单一产品工程，具有产品类型上的竞争优势。在小区里，叠墅奢享城市土地和环境的稀缺与尊贵，电梯洋房尽享繁华中的沉寂与了解。叠墅电梯 + 洋房 vs 电梯塑造竞争优势之二: 住宅拆分容积率建筑立面 精装修 景观园林 智能环保塑造竞争优势之三: 产品附加值准确打击：直面不同的竞争工程的动态SWOT捕捉空白：合理的产品推售时序安排直接竞争：价钱趋近情势下的质量优势动态SWOT：营销过程中构成动态的竞争优势项目因子2008年2009年2010年2011年本案货量2.8万方、5万方3万方、9万方2.2万方、2.4万方形态叠墅（6F)、高层（1

22、8F)电梯洋房（9F)、高层（18F)电梯洋房（9F)、高层（18F)户型140-180、80-9050-60、80-90、100-12050-60、80-90、110-120价格1-1.2万、7400-8200元8600-9500元、7800-8600万8800-9700元、8000-8800万装修精装修精装修精装修中华名园货量3万方8万方9万方2万方形态高层（16F)高层（16F)高层（16F)高层（16F)户型80-90、110-120、140-17080-90、110-12080-90、110-12080-90、110-120价格5500-6200元6000-6800元6300-700

23、0元6700-7500元装修毛坯毛坯毛坯毛坯置信巴厘岛货量3万方、5万方2万方、10万方3万方形态叠墅（4F)、高层（18F)叠墅（4F)、高层（18F)高层（18F)户型220-250、80-90220-250、80-9080-90、110-120价格1.2-1.5万、6300-7000元1.3-1.7万、6600-7200元7000-7500元装修毛坯毛坯毛坯新界货量3万方8万方9万方3万方形态电梯洋房（7-9F)电梯洋房（7-9F)电梯洋房（7-9F)电梯洋房（7-9F)户型100-160100-160100-160100-160价格7200-7800元7400-8300元7700-86

24、00元8000-8800元装修毛坯毛坯毛坯毛坯动态SWOT印证推售时序运用三个纬度工具进展工程定位价值最大化塑造竞争优势优化限制条件纬度三：优化本案面临的限制条件地块分散经过景观轴线、建筑风格，实现组团与组团、住宅与商业的调和一致123 4大悦城商业优化限制条件之一: 地块分散铁路铁路沿线区域，打造主题景观带，从而提升工程附加值景观带打造； 运用LOWE玻璃降噪；临铁路部分，产品户型面积为小户型；优化限制条件之二: 铁路1234大悦城商业规划道路地块间的规划路，采用景观路方式，弱化因此带来的地块分散的优势。优化限制条件之三: 规划道路1234大悦城商业 LOWE玻璃运用； 沿路种植灌木，让路成

25、为风景。 1、2地块的小区车流通道沿地块南侧建筑。使建筑物后退，降低噪音污染。优化限制条件之四: 南侧市政道路市政道路地块南侧临通往商业中心的市政道路，存在噪音污染，影响居住质量。1234大悦城商业优化限制条件之五: 90/7090/70四宗土地，每宗均受此限1234大悦城商业经过拆分容积率，丰富产品线躲避90/70产品同质化的风险。优化限制条件之五: 商业影响商业影响1234大悦城商业 受影响最大的为3号、 4号地块 退距；绿化隔离；临近商业，降低居住质量 临近住宅的商业业态 以规划为污染小的业态为佳。价值最大化塑造竞争优势优化限制条件三个定位纬度基于三个纬度分析而出的工程定位.PART 大

26、悦城住宅定位结论暂建议区域与地块价值工程战略开展方向城市功能产业功能工程本身区域属性集高档购物、档次休闲、特征餐饮文娱、商务、居住等多元功能于一体，以综合大盘规模影响力，对武侯国际新区起到推进作用，结合区域整体开发带动，打造城市新区的中心增长极。 国际外向型城市多元特区工程整体定位 住宅定位 武侯国际新区的中心区、依托中粮品牌实力保证、大悦城大盘支持的国际时髦生活特区是城西乃至成都市的荣誉梦想生活典范目的客户：向往高质量、国际化生活气氛，追求享用高端商业配套的社会新贵、城市中产及城市投资型人群客户定位 住宅客群分类及来源客户分类客户占比客户来源区域客户30%项目周边原住民（还迁户）项目周边工作

27、群体项目周边换房升级客户成都客户50%成都一次置业群体（过度）成都二次以上置业群体其他客户20%外地来蓉置业群体投资者 找到目的客户的需求产品确定本案的产品定位方向客户来源需求产品项目周边原住民（还迁户）紧凑两居紧凑三居项目周边工作群体紧凑两居紧凑三居项目周边换房升级客户舒适三居成都一次置业群体（过度）一居紧凑两居成都二次以上置业群体舒适三居投资者一居+1、小户型住宅，面向初次置业者及外来投资者区位潜力完善配套品牌归属物业效力社会认同保值增值4、温馨一居、紧凑两居、紧凑三居、温馨三居的组合，面向更广泛的客户群3、大户型，面向彰显位置的知富阶层2、受政策影响、紧凑两居、紧凑三居为主，面向追求生活

28、便利及任务便利人群产品定位产品形状产品形状：6F叠拼别墅 + 9F多层电梯洋房 + 18F电梯公寓产品形态体量（）6F叠拼别墅320009F多层电梯洋房2375718F电梯公寓1630005+1F18F8+1F产品分布图叠墅产品约32000高层电梯约163000绿地带8+1F约23757房贷新政影响优化限制条件提升竞争力纬度价值最大化纬度产品形态 面积区间户型配比6F叠拼别墅140-180 140-160奢享套三：80%； 160-180 奢享套四 ：20%；9F多层电梯洋房70-115 70 - 80 舒适套二：20%； 85-90 紧凑套三：30%； 105-115 舒适套三：30%； 4

29、0-45 小套一：20%；18F电梯公寓50-120 50-55 套一 ：15%； 65-75 紧凑套二 ：25%； 85-90 紧凑套三：50%； 110-120 舒适套三：10%产品定位户型配比叠墅产品可实现相对的高单价紧凑二居、紧凑三居产品在实现相对高单价的根底上同时可确保资金快速回拢。一居产品，临铁路。以低单价、低总价降低铁路对销售的抗性。产品定位户型设计建议总价控制原那么设计原那么建议：0.5功能间户型可拼原那么紧凑规划及适宜尺度控制建筑面积 控制总价户型优化原那么储物空间设计部分功能集成设计大小户型相邻设计 组合销售优化户型空间 利用竖向和边角空间作贮藏，添加吊柜、壁柜等，使得储物

30、空间和建筑建造一体。 减少户内交通 借用餐厅、客厅空间，每一寸空间分分必争。 采用落地凸窗，产生良好的视觉效果，增大采光面，运用房间更宽阔。 液晶电视的普及，可适当缩减客厅面宽； 优化户型空间紧凑的规划及适宜的尺度居室部分思索与层高的结合,突出对空间的灵敏运用，储物柜内壁预留高度不同的插槽，运用者可根据用途将隔板、横杆灵敏调整位置；亦可采用轨道式拉门节省空间，减少占用面积。优化户型空间储物空间设计灵敏空间与可变设计设置多功能房间0.5居，根据不同时期的需求部分改动分隔。优化户型空间 实现整套房屋的集成化设计和消费，是长期的目的。 可先从厨房、卫生间模块开场：厨房、卫生间设备及管道最多，又是人活

31、动最密集的区域。 因此，将这两个功能模块集成设计，可使有限的空间内功能更加齐备。部分功能的集成设计优化户型空间把部分功能移至餐厅，构成厨房、餐厅一体化设计。效力阳台与厨房平行式布置最正确，这样可以保证灶台成L型布置或一字型、双边布置。 厨房集成模块优化户型空间卫生间集成模块 当套内只设1个洗手间时，宜用分别式布置。 当套内设2个洗手间时，其中的公卫宜布置淋浴间，以节省空间 优化户型空间智能环保节能LOW-E玻璃具有良好的隔热保温作用；为业主节省制冷费用另外LOW-E玻璃的可见光反射率普通在30%以下，可防止呵斥反射光污染；思索到本工程周边临路及商业区，LOW-E玻璃的出色隔音性能将会有效阻隔噪

32、音，保证业主生活在一个安静的环境中。 遮阳百叶、LOE-E玻璃到达降低能耗效果室内室外LOW-E玻璃智能环保节能 断桥铝合金采用隔热铝合金型材，具有节能、隔音、防噪、防尘、防水功能。断桥铝合金窗比普通窗热量散失减少一半，隔声量达29分贝以上，水密性、气密性良好。与LOW-E组合运用将为业主节省更多的制冷费用并保证良好的隔音效果。断桥铝合金到达降低能耗效果智能环保节能地板采暖热流表示图 室温由下而上逐渐递减给人以脚暖头凉的良好觉得，较散热器供暖方式热效率更高，符合人体要求的热环境。目前成都高端工程有开场采用地暖的趋势。地暖提升居住质量智能环保节能采用一台主机与多个末端安装的方式，主机安装在室外阳

33、台的“隐蔽处，同时供多个房间的供热或供冷，恣意调理房间温度。 由于风机盘管隐蔽在屋顶风管暗藏式设计与装饰浑然一体调和一致，不会破坏室内风格，适宜本工程精装修交房；并且室外机组安装在预定位置不会破坏建筑外立面，保证外檐美观户式中央空调保证外檐美观智能环保节能 经过滤料、活性炭、沸石，产生吸附、过滤、微电化学电场作用，去除水中余氯、重金属离子、细菌和杂质。 本工程面向的中高端人群对与安康息息相关的方面非常挑剔，采用净水系统将保证业主可以喝到最清澈的水，提高生活质量中央净水直饮水系统智能环保节能 普通排水方式容易产生卫生死角和噪音。 而同层排水的支管不穿越楼板，沿墙而走，在同一楼层内与立管相连；从而

34、防止噪音、异味与维修干扰。同层排水降低噪音同层排水普通排水智能环保节能指纹门禁系统彩色可视对讲门磁窗磁小区监控系统 现阶段普遍以采用一卡通的门禁系统。 建议采用更加先进的指纹门禁系统等设备即“一指通，进一步提升安防级别和安防效果。智能安防系统确保平安智能环保节能建议采用国际一线品牌瑞士迅达德国蒂森克虏伯芬兰通力日本三菱美国奥的斯成都中高端工程根本都采用德国蒂森克虏伯、美国奥的斯部分工程：优品道美国奥的斯西城公馆美国奥的斯首座德国蒂森克虏伯鹭岛国际社区德国蒂森克虏伯智能环保节能PART 入市价钱估算地段价值44楼体素质27环境设计6开发品牌8物业品牌8工程风险7100%六大影响要素权重构成细分环

35、境23%交通11%配套10%规模10%设计5%会所3%绿化率2%设计方案2%开发商5%物业公司品牌5%现有笼统3%入住时间4% 评分构成细项的构成比例，参考多个成熟案例综合制定 本评分规范根底分值分布区间：-10分+10分 当本工程与竞品工程对比时，与本工程情况一致时视为0分；本工程优于对方，为正分，反之，为负分 评分体系为专业人员根据多年阅历综合评定 按系数比例综合，计算得出本工程最终评分承建商3%物业公司收费3%笼统5%设备4设计公司2%入市价钱估算入市价钱估算产品形态均值售价区间18F电梯公寓（精装）8200元/平方米7800-8600元/平方米9F多层洋房（精装）9300元/平方米88

36、00-9700元/平方米6F叠墅（清水）12500元/平方米11500-13000元/平方米工程市场比较权重确实定 (权重确定原那么：影响度越大，权重越大) 入市价钱估算18F电梯公寓项目名称权重售价绝对值中华名园32%58001856置信巴厘岛53%65003250金楠国际10%6000600武侯国际花园13%5700740总计6400精装修价钱1000-1500元/平方米，暂定为1200元/平方米时间溢价：工程销售周期约在3年，综合工程呈现才干、区域成熟度、市场风险要素，保守估算3%市场价钱+精装修价钱+时间溢价= 8200元/平方米思索市场不确定值5% 18F电梯公寓最终价钱：7800-

37、8600元/平方米装修溢价：1200元/平方米品牌溢价：3%营销溢价：3%时间本钱溢价：3%销售价钱：9300元/平方米市场不确定要素：5%9F多层电梯产品最终价钱：8800-9700元/平方米 9F 多层电梯洋房入市价钱估算项目名称权重售价绝对值新界70%75005250双楠融城28%75002100合计7350叠墅产品入市价钱估算项目名称权重售价绝对值产品形态面积区间修正值置信巴厘岛75%1300097501跃23跃4220-3008700御苑风景(双流)5%68003506F电梯叠墅140-220350时代尊城(叠墅二手房)20%1300026001跃23跃4或(3跃4跃5)180-30

38、02400合计1238011500品牌溢价：3%营销溢价：3%时间本钱溢价：3%销售价钱：12500元/平方米市场不确定要素：5%9F多层电梯产品最终价钱：11500-13000元/平方米PART 经济测算1号地块高层叠墅：预计销售收入直接成本总成本土地面积(亩)40.00建筑覆盖率21.1%土地费200,000,000地价(元/亩)5,000,000容积率2.952 启动资金273,227,802建安费220,935,234地上建筑面积78,759地下建筑面积17,299静态利润率21.0%勘察设计费5,002,940公建面积500动态利润率42.8%园林环境施工费4,210,866住宅面积

39、78,259报建税费12,991,054住宅售价（元/平米）8,600住宅部分673,030,496维修基金2,582,559商业面积合计445,722,653商业售价（元平米）商业部分0间接成本总成本住宅套数824套均面积（平米）95管理费2,347,781楼层14销售代理费26,921,220地下车库（个）577财务成本19,125,946地下车库（元/个）80,000车库资产46,131,833营业税48,458,196地下车库（平米/个）30不可预见费用13,460,610可销售面积78,259销售总收入673,030,496合计110,313,752总资产719,162,329总投入

40、556,036,4052号地块高层叠墅：预计销售收入直接成本总成本土地面积(亩)57.00建筑覆盖率21.1%土地费285,000,000地价(元/亩)5,000,000容积率2.952 启动资金389,414,252建安费314,940,748地上建筑面积112,232地下建筑面积24,699静态利润率21.2%勘察设计费7,131,538公建面积500动态利润率43.2%园林环境施工费6,000,484住宅面积111,732报建税费18,547,527住宅售价（元/平米）8,600住宅部分960,895,957维修基金3,687,159商业面积合计635,307,456商业售价（元平米）商

41、业部分0间接成本总成本住宅套数1,176套均面积（平米）95管理费3,351,963楼层14销售代理费38,435,838地下车库（个）823财务成本27,258,998地下车库（元/个）80,000车库资产65,863,126营业税69,184,509地下车库（平米/个）30不可预见费用19,217,919可销售面积111,732销售总收入960,895,957合计157,449,227总资产1,026,759,082总投入792,756,6833号地块9F多层电梯洋房：预计销售收入直接成本总成本土地面积(亩)25.00建筑覆盖率24.4%土地费125,000,000地价(元/亩)5,000,000容积率2.2 启动资金160,460,410建安费107,807,440地上建筑面积36,685地下建筑面积10,188静态利润率12.0%勘察设计费2,468,640公建面积300动态利润率22.7%园林环境施工费2,519,778住宅面积36,385报建税费6,039,910住宅售价（元/平米）9,300住宅部分338,380,500维修基金1,200,705商业面积合计245,036,473商业售价（元平米）商业部分0间接成本总成本住宅套数485套均面积（平米）75管理费1,091,550楼层9销售代理费13,535,220地下车