特色民宿建设项目可行性研究报告

1、特色民宿建设项目可行性研究报告 PAGE 8第一章总论11 项目概况1 丄 1 项目名称特色民宿建设项目。1 丄 2 项目建设单位及简介XXo1 丄 3 项目性质新建。1 丄 4 项目建设地址该项目拟选址于 XX1 丄 5 项目建设内容与建设规模本项目将 xx 省 xx 市地区建设大型民宿项目，包括特色民宿、生 态农业、商业服务等项目，项目将与当地居民点结合，建设功能齐全、现代化的旅游、商贸生活服务体系。整个项目在规划上，将注重与项目周边景区协调发展， 己达到整合和升华周边旅游景区整体的可玩性 和娱乐性，丰富景区的旅游内容，升华景区的整体竞争力。项目单位数值备注占地面积HI16土地费用 800

2、 元/由 7 年，70 年合 同一次付清总建筑面积nf13000其中特色民宿酒店m15000表 1-1 详细建设指标表观光休闲农业区nf1000 PAGE 6美食街4000待色汽车营地区m23000容积率1.219符合设计标准GB 51192-2016绿地率%10建筑限高m65符合设计标准GB 51192-2016项目平面图1 丄 6 项目建设周期本项目建设工期 35 个月。预计从 2019 年 12 月-2022 年 10 月完 成， 其中第一期：2019 年 12 月-2020 年 11 月；第二期 2020 年 12 月 -2021 年10 月，第三期 2021 年 11 月-2022

3、年 10 月。丄 7 项目总投资及资金筹措经估算，该项目总投资估算为 1310 万元，其中一期投资 500 万 元，二期投资 500 万元，三期投资 310 万元，项目所需资金全部自筹 解决。建筑工程序号工程或费用名称费（含装修工程）设备 购置费安 装工 程其他 费用合计比例（）表 1-2 投资估算表费1工程费用1040.0010.001.000.001051.0085.22%1主体工程1000.0010.001.000.001011.0081.97%1 丄 1特色民宿洒店400.0010.001.00411.0033.32%1 丄 2观光休闲农业区75.000.0075.006.08%1.1

4、3美食街300.000.00300.0024.32%1 丄 4特色汽车营地区225.000.00225.001&24%1.2公建配套工程40.0040.003.24%121供电电讯及机修工程5.005.000.41%1.2.2给排水系统5.005.000.41%123消防系统5.005.000.41%1.2.4供气及空气调节5.005.000.41%1.2.5道路及堆场10.0010.000.81%1.2.6绿化及围墙10.0010.000.81%2工程建设其他费用0.00166.16166.1613.47%2土地使用权89.6089.607.26%2.2可研报告编制费5.005.000.41

5、%2.3环境影响评价费5.005.000.41%2.4建设单位管理费15.7715.771.28%2.5勘察、规划、设计费21.0221.021.70%2.6监理费15.7715.771.28%2.7招标费2.002.000.16%2.8职工培训费2.002.000.16%2.8联合运转费5.005.000.38%2.8前期开办费5.005.000.41%3预备费0.000.000.0016.1716.171.31%3基本预备费16.1716.171.31%3.2涨价预备费0.000.000.00%4建设投资合计1040.0010.001.00182.331233.33100.00%5建设期利

6、息0.000.006铺底流动资金76.6776.677项目总投资1310.001310.001.1.8环境影响及社会经济效益评价本项目的实施，将建设大型民宿项目，综合特色民宿、大型商业 及生态农业等功能。项目的实施不仅给广大市民和旅游观光客带来了 一道丰富多彩的精神食粮，同时项目在民宿游乐产品设计等方面将注 重与周边景区的深度融合，丰富现有景区的旅游可玩性，将实现整个 XX 市旅游产业的快速发展和升级。项目的实施将极大促进 XX 市经济快速发展，为 XX 市居民提供民 宿景区、文化交流、休闲娱乐的活动场所，并为区域内的旅游环境和 经济环境的改善起到重要的作用，并将为切实提高人民群众的生活水 平

7、起到重要作用。所以，木项目具有显著的社会效益、环境效益和经 济效益。编制依据1、 XX 市城市总体规划(2010-2020)；2、 xx 市国民经济与社会发展“十三五”规划纲要；3、 xx 市旅游发展总体规划；4、 城市绿化规划建设指标的规定；5、 公园设计规范(GB 51192-2016)；6、 项目建设单位提供的其他资料；7、 中共中央国务院关于深化供销合作社综合改革的决定；8、 中共 xx 省委 xx 省人民政府关于深化供销合作社综合改革 的实施意见；9、 中共 xx 市委 xx 市人民政府关于深化供销合作社综合改革 的实施意见；10、关于在全省开展农村资源变资产资金变股金农民变股东改

8、革试点工作方案(试行)；11 XX 市人民政府关于联合推进三位一体”新型合作社+贵农网建设的实施意见；结论本项目建设以xx 市城市总体规划(2010-2020)、xx 市国 民经济与社会发展“十三五”规划纲要、以及XX市旅游发展总体规 划为依据，在统筹规划区域文化资源、优化文化发展环境的同时， 积极发展特色旅游事业。项目建成并成功运营后，将会产生巨大的经济效益，首先必将增 加进馆观光客的旅游开支，从而带动旅游消费，增加当地的旅游收入; 其次成功开发好该项目后，将与周边景区深度融合，辐射周边区域旅 游产业，增加周边景区旅游可玩性和整体竞争力，具有明显的社会经 济效益。总之，本项目的建设在增加区域

9、旅游景观可玩性、提高人民群众 生活质量发挥了重要的作用。项目具有显著的环境效益和社会效益， 因此，木项目的建设是必要的，而且也是可行的。7第二章项目建设背景和必要性1 项目建设背景旅游业是第三产业的重要组成部分，中国明确提出要把旅游业培 育成为国民经济的战略性支柱产业。目前，国家出台这一系列政策大 力支持旅游业发展。国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要积极发展文化 旅游业在规划中明确提出鼓励发展文化融合的旅游产业。加快发展网络视听、移动多媒体、数字出版、动漫游戏等新兴产 业，推动出版发行、影视制作、工艺美术等传统产业转型升级。推进 文化业态创新， 大力发展创意文化产业，促进文化与科技、信息、

10、旅游、体育、金融等产业 融合发展。推动文化企业兼并重组，扶持中小微文化企业发展。加快全国有 线电视网络整合和智能化建设。扩大和 引导文化消费。本项目为 xx 民宿建设项目，项目建设符合国家经济发展规划方 向，属于 XX 省具有较大影响力的旅游度假观光项目。中国旅游业“十三五”发展规划纲要我国为促进旅游更好发展，岀台了中国旅游业“十三五”发展规 划纲要，其中，在工作重点中明确指出：“十三五旅游发展必须在质量上有 大提升，实施品质化发展战略。实施旅游精品提升计划，旅游精品是指功能 独特，特色鲜明、质量上乘、服务周到、生命周期长, 文化要素含量高，竞争力强、知名度、美誉度、市场占有率高的旅游 产品。

11、我国是旅游资源大国，但旅游精品不多，要强化旅游精品意识, 积极实施旅游精品战略。本项目注重与周边景观相融合，突出特色景观，增加项目周边景区的观赏性、趣味性，并利用多种手法，开展旅游产品的可玩性，增加体验，寓 PAGE 15教于乐，尽可能地吻合地方风格和体现时代精神，从而实 现 XX 区域旅游的可持续性发展。因此，本项目建设，符合我国旅游 业“十三五规划的相关发展内容。我国旅游业进入黄金发展期，市场前景广阔按照国际惯例，旅游消费通常会经历一个消费升级的过程，一般 分为“观光游一休闲游一度假游三个阶段，在人均 GDP 约在 1000-2000 美元时为观光游阶段，在该阶段旅游基础设施薄弱、产品结构

12、单一，单位居民消费 较低；在人均 GDP 约为 2000-3000 美元时 为休闲游阶段，居民可支配收入的快速增长使得旅游产品呈现多元化 发展的趋势，商务旅游和会展旅游等形式开始盛行；当人均 GDP 超 越 3000 美元，居民对旅游消费的需求快速增长，旅游行业进入快速 扩张期，旅游产业进入度假游高级发展阶段。由于我国经济基木面保持良好态势，城乡居民收入持续增长，目 前我国人均 GDP 己经达到 3000 美元，我国旅游业己进入爆发性增长 阶段。2015 年，我国旅游业平稳较快发展。国内旅游市场持续高速增长，入境旅游市场 企稳回升，出境旅游市场增速放缓。国内旅游人 数 40 亿人次，收入 3.

13、42 万亿元人民币，分别比上年增长 10.5%和 13.0%；入境旅游人数 1.34 亿人次， 实现国际旅游收入 1136.5 亿美元, 分别比上年增长 4.1%和 7.8%；中国公民出境旅游人数达到 1.17 亿人 次，旅游花费 1045 亿美元，分别比上年增长9.0%和 16.6%；全年实 现旅游业总收入 4.13 万亿人民币，同比增长 ll%o 全年全国旅游业 对GDP的直接贡献为3.32 万亿元，占GDP 总量比重为4.9%； 综合 贡献为 7.34 万亿元,占 GDP 总量的 10.8%0 旅游直接就业 2798 万人,旅游直接和间接就业 7911 万人，占全国就业总人口的 10.2

14、%。世界 旅游组织预测，到 2020 年，中国入境过夜旅游人次和出境旅游人次 均可达到 1 亿人次，成为全球最大的国际旅游目的地国家和第四大旅 游客源国。因此，我国旅游行业发展前景看好。22 项目建设的必要性政府需做强、做大旅游业，打造旅游拳头产品随着城市化进程的加快，旅游业己逐步成为我国经济发展的一个 新的重要增长点，旅游业收入增长速度一直高于国民经济总体水平。 项目所在地政府明确提出要确立旅游业在国民经济中的支柱产业地 位，大力发展旅游文化产业成为培育优势产业、加快实现区域快速发 展的必然要求。本项目充分利用项目所在区域现有的旅游资源基础， 增加旅游新亮点的有效途径，也是做大做强区域旅游经

15、济，整合和带 动项目所在地旅游的重大举措。项目实施将实现区域旅游产业的快速发展本项目正是依托都区域生态旅游资源优势以及得天独厚的地理环境优势，结合项目企业多方优势的基础上提出实施，项目将打造集 观光、民宿、养生、农业、游乐为一体的生态康体养生度假区。项目实施将成为休闲旅游产业大发展的完整配套，丰富其旅游形式及内 容，将对于满足人民群众精神文化需求、丰富群众生活、进一步优化产业结构、扩大消费和就业、为项目地培育新的经济增长点都具有重 要意义。满足人们休闲旅游度假市场消费需求的需要国际经验表明，人均国内生产总值达到 3000 美元时，居民消费 进入物质消费和精神文化消费并重时期；超过 5000 美

16、元时，居民消 费将进入精神文化需求的旺盛时期。我国人均国内生产总值己超过5400 美元，少数地方突破 1 万美元，居民消费正由生存型、温饱型, 向小康型、享受型转变，人们的精神文化需求迅速增长，文化消费、 文化投资和文化创造的热情空前高涨，日益呈现出多样化、多层次、多方而的特点。由于我国掌握大量文化资源的经营性文化事业单位转企改制时间还不长，作为独立的市场主体应对市场需求及开放带来的冲击和影响的能力还不强，自主创新的文化产品供需矛盾和“结构性短缺”还比较突岀，适应或满足广大群众丰富多彩的休闲旅游消费压 力很大。据有关方面测算，按照我国目前的经济发展水平，其相应的 每年休闲旅游消费可达 4 万亿

17、元，但去年实际消费才刚过 1 万亿元， 旅游度假领域成为我国少数几个总供给还不能满足总需求的领域之一，可见，我国旅游产业发展的前景十分广阔。本项目将打造集观光、休闲、养老、养生、度假、体验、文化影视、游乐为一体的生态康体养生度假区。项目的 设计与实施将在很大程度上满足我国人民的休闲 旅游市场消费需求，并带动项目所在地旅游产业的集聚，为当地群众 营造了浓厚的休闲旅游消费氛围。通过本项目的建设，将增强旅游业在 xx 市国民经济中重要地位旅游产业关联度很强，对 XX 市国民经济发展有强大的辐射和波 及作用，可以带动 XX 市相关产业部门的发展，进而增强旅游业在 XX 市国民经济中的重要地位。XX 市

18、旅游发展总体规划也已经确立 了 XX 市旅游文化产业的发展目标和方向，立争把文化旅游业打造成 为项目所在地的新型现代服务业和战略性支柱产业。本项目的建设， 将有力于增强 XX 市文化旅游产业核心竞争力和辐射能力，对区域文 化旅游产业升级起到重要的推动作用。通过本项目的建设，将增加 xx 市的税收和提高就业率本项目重点建设的大型民宿建设项目，属于劳动密集型产业，需 要大量的安保、园林卫士、设施保障以及服务人员，必将提高 xx 市 当地的劳动就业率。同时，伴随高档游乐场的建成使用，必将拉动项 目所在地周边地区的游客前来旅游、观光，为当地的旅游、住宿、交 通运输行业增加大量的客源，提供了稳定的源源不

19、断的税收来源。第三章市场分析2018 年是旅游年，各种冰雪旅游、特色小镇旅游、山地户外游等等更是层出不穷。各式各样的旅游活动及景点不仅带动了国内居民 的旅游热情，更是吸引了越来越多的外国游客入境旅游，入境旅游市 场也是一片欣欣向荣的景象。2018 年，国内旅游市场高速增长，入出境市场平稳发展，供给侧结构性改革成效明显。国内旅游人数 50.01 亿人次，比上年同期增 长 12.8%；入出境旅游总人数 2.7 亿人次，同比增长 3.7%；全年实现 旅游总收入 5.40 万亿元，增长15.1%。初步测算，全年全国旅游业对GDP 的综合贡献为 9.13 万亿元,占 GDP 总量的 11.04%。旅游直

20、接 就业 2825 万人，旅游直接和间接就业7990 万人，占全国就业总人口 的 10.28%。3.1 中国旅游业发展现状分析1、国内旅游行业的发展情况分析2017 年全年，国内旅游人数 50.01 亿人次，比上年同期增长 12.8%o 其中，城镇居民 36.77 亿人次，增长 15；农村居民 13.24 亿人次，增长 6.8%o 国内旅游收入 4.57 万亿元 上年同期增长 15.9%0 其中，城镇居民花费 3.77 万亿元，增长 16.8%；农村居民花费 0.80 万亿元，增长 11.8%o 纵观 2012-2017 年国内旅游市场数据，增长十 分迅速。六年间中国国内游客人数增加了 20

21、亿人次，旅游收入翻了 一番。2012-2017 年国内旅游游客人次走势aiz内族游游客人次二人次相关报告：智研咨询网发布的2018-2024 年中国旅游产业竞争现状及未来发展趋势报告2012-2017 年国内旅游行业收入走势国内旅游行业收入：万亿元2、中国入境旅游市场发展现状分析2017 年全年，入境旅游人数 13948 万人次，比上年同期增长 0.8%。 其中：外国人 2917 万人次，增长 3.6%；香港同胞 7980 万人次，下 降 1.6%； 澳门同胞 2465 万人次，增长 4.9%；台湾同胞 587 万人次, 增长 2.5%o 入境旅游人数按照入境方式分，船舶占 3.3%,飞机占

22、16.5%,火车占 0.8%,汽车占22.2%,徒步占 57.2%。2017 年全年，入境过夜旅游人数 6074 万人次，比上年同期增长 2.5%02017 年全年，国际旅游收入 1234 亿美元，比上年同期增长 2.9%o 其中：外国人在华花费 695 亿美元，增长 4.1%；香港同胞在 内地花费 301 亿美元， 下降 1.5%；澳门同胞在内地花费 83 亿美元， 增长 8.0%；台湾同胞在大陆花费 156 亿美元，增长 4.0%o2012-2017 年中国入境游行业收入走势入境游行业收入：亿美元2012-2017 年中国入境游游客数量走势入境游游客人数：亿人次3、全国旅游业收入情况分析2

23、018 年，中国旅游市场高速增长，入出境市场平稳发展，供给 侧结构性改革成效明显。2018 全年实现旅游总收入 5.40 万亿元，增 长 15.1%o从 2012-2018 年旅游行业数据来看，全国旅游收入保持着两位数 稳定增长。2014 年全国旅游收入达 3.73 万亿元，同比增长 25.4%, 达到近几年来增速峰值，2015 年增幅相对有所放缓。随着近年来， 政府大力发展全域旅游、冰雪旅游等，2015-2017 年中国旅游业收入 增速不断提高。2018 年全国旅游收入将达 6.24 万亿元，增速约增至 15.6%o2012-2018 年中国旅游收入及同比增速走势目前，旅游业规模逐年增长，在

24、吸纳就业、带动农业发展、增加 税收等方面都发挥了重要作用，对经济增长和社会发展做出了突出的 贡献。初步测算，2017 年全国旅游业对 GDP 的综合贡献为 9.13 万亿 元，占 GDP 总量的11.04%o 旅游直接就业 2825 万人，旅游直接和 间接就业 7990 万人，占全国就业总人口的 10.28%。旅游业占 GDP 比重自 2014 年起一直保持着上升的趋势，比重从 2014 年的 10.39% 上升至 2017 年的 11.04%o 预计 2018 年旅游收入比重将继续上涨， 为 11.15%。2014-2018 年中国旅游业综合贡献占 GDP 总量比重走势3.2 中国精品民宿旅

25、游产品发展前景从内部看，国家旅游局发布的中国旅游发展报告(2016)称, 中国目前己拥有全世界最大的国内旅游消费市场，5 年来国内旅游收 入由 2.2 万亿元增长到 3.9 万亿，增长近 1.8 倍。旅游作为第三产业, 是为了满足人们基本生活需求之外的更高层而的精神需求。习近平总书记在十九大报告中提到，过去 5 年“人民生活不断改 善生态文明建设成效显著，而与人民生活质量和幸福感密切相关、 依赖生态文明建设推动、被称为“五大幸福产业之首”的旅游业近年来 的蓬勃发展即为力证。旅游业的蓬勃发展背后，是 30 年的经济发展带来的人民物质生活水平的大幅提高。旅游人次增加、人均消费提高的同时，是人们对

26、高品质旅游产品的渴求。如今，人们己经不再满足于观光游览、景点拍照、“刷地标,式的 旅游方式，而希望融入当地的生活、体验不同的环境和历史、感受不 同地域或文化之间的差异。从住宿业的角度来看，这样的人文体验，传统酒店或度假村很难提供，而高品质的民宿，更能满足人们这种个性化的需求。这是近年 来民宿产业爆发式增长的原因，也为民宿产业进一步发展提供了巨大 的空间。客观来看，目前国内民宿业尚处幼年期，还不成熟。一方面，无 论是概念设计、定位还是服务，各民宿显得参差不齐；另一方而，对 这种新型住宿业态应按照什么样的法律法规来监管，政策尚不明晰。 当然，更大的挑战还在于盈利，数据显示，全行业能够盈利的民宿比

27、例仅占 20%左右。尽管如此，大力发展民宿业仍是市场所趋、政府所向。这是因为，民宿在带动地区全域旅游、古村保护、新型城镇化建 设、增加就业和农民收入、消化房地产库存等方面意义重大。此外， 发展民宿还是旅游住宿业实现供给侧改革的有效途径，而国民对民宿 的需求，也理所当然地为旅游领域的“大众创业、万众创新”提供了广 阔天地。实际上，与民宿产业起步较早的欧美发达国家相比，中国对这一 新兴业态在制度上要灵活和宽松得多。借鉴中国台湾、日本等地民宿 业的监管经验， 主管部门的指导性意见明确了支持和鼓励的态度。 2017 年 8 月 21 日，国家旅游局发布了旅游民宿基本要求与评价， 而很多地方政府则在此之

28、前己经进行了行之有效的创新和探索。“政企联合以先发展、后规范”“保持制度的灵活性让市场的归市 场， 政府的归政府 S 这样的管理智慧，或将为中国民宿产业的发展 铺就独特的道路，创造一个潜力巨大的市场。在业内人士看来，民宿产业未来前景值得看好随着国内文旅 产业、回乡经济的发展以及休闲度假消费的不断升级，未来长达 10 年甚至 20 年内， 民宿都将是一个值得长期投入的新型行业。33 项目的 SWOT 分析331 项目优势分析本项目所具备的竞争优势有： PAGE 601、项目交通位置便利。项目所在地区基础设施良好，风景秀美、 且项目周边高速公路、高速铁路、铁路、国道、省道、城市快速干道 和乡村公路

29、都非常方便，可以说项目所在地的交通四通八达，辐射到 的人口非常之多，因而存在巨大的市场潜力。2、xx 市旅游产业快速发展：2018 年xx 市旅游业总体保持平稳 快速发展，游客接待量和旅游总收入实现双增长。 2018 年上半年 xx 市接待旅客1934.27 万次，同比增长 39.6%,实现旅游总收入 162.96 亿元，同比增长 49.4%o 旅游收入增速位列全省第三。随着，xx 市接 待游客的增加，xx 民宿建设项目的游客也会与日俱增，对于周边经 济也会拉动。3、项目有非常完善的配套设施，目前，项目所需场地及相关建 筑己经构建完备，建设条件完备。4、项目与国家支持旅游产业发展的政策相一致。

30、5、项目主打民宿综合旅游产业，服务对象老少皆宜，顾客群广, 能够满足大家对景色秀美，丰富游乐项目的深层次的心理需求，有利 于拓宽业务而，汇聚人气，从而提高项目的效益。另外本项目属于综 合旅游的新兴产业，属于旅游新业态项目，因而有利于进行产业之间 的互动。332 项目劣势分析项目竞争劣势是指那些项目所缺失的会使项目处于不利状态的 条件。导致本项目内部弱势的因素有如下几个方面：1、项目在周末和节假日客源流量较大，而平时客源数量可能会 比较少。2、项目刚刚起步，还完全没有知名度，建起来之后还需要花费 大量的人力、物力、财力进行品牌宣传。3、项目投资较大，有一定的资金回笼的压力。4、项目周围就有相关的

31、同行业竞争者，吸引顾客的难度比较大。项目机会本项目具备的潜在的发展机会有如下几个方面：1、目前 xx 市经济快速发展，特别是在项目所在地旅游经济和市 场经济发展迅速，为项目带来了巨大的经济发展动力。2、预期“十三五”期间 xx 市旅游产业快速发展。目前，xx 市旅游 业发展的总体格局及推进情况形势喜人，这一现状也将给本项目的发 展带来重要的机会。项目威胁xx 民宿建设项目存在的外部威胁有如下几个方面：1、新型产业本身的威胁。作为新建景区，本身就具有一定的不 稳定性，受季节、天气、自然环境等不可抗拒因素的影响比较大。2、后续竞争者的威胁。随着旅游产业的兴起和迅速发展，市场 对项目的需求扩大，不可

32、避免会有很多后续竞争者进入这个市场的可 能性。3、政策影响。由于政策存在一定的不稳定，如政策与木项目的 发展目标不一致时，项目可能难以一下子调整经营方向。3.4 项目营销策略分析341 项目开发策略客源市场定位：核心市场：XX 市、XX 内；主打市场：山西、河北、山东、陕西等地区； 拓展市场：华北、华东及其他国内市场。推广方案1、走出原有企业管理和营销观念的误区，找准自己的“生态位”, 摸透市场制定一套完整科学的营销计划，建设一支强大的营销队伍， 提高市场占有率。2、增加广告投入力度，要空中、地面、固定、流动、现代传媒 计划、口碑相传计划全方位立体式宣传，旅游经济原木就是广告经济。 只有广而告

33、之，才能家喻户晓，才不至于养在深闺无人识。3、联手各地旅行社。通过旅游社的推广，可将景区内各大旅游 项目迅速推向全国旅游市场。4、运用媒体资源，共同运作电视旅游项目。（具体项目策划已 同电视台在筹划运作当中）。5、建立健全的安全保护和售后服务系统。做到持续发展，无后 顾之忧。项目营业收入规划分析本项目收益主要为住宿收入和餐饮收入，正常年营业收入为 5500 万元，具体估算依据如下：住宿收入：年客流量预计 10 万人，每人消费按 500 元/人，预计 收入5000 万元；餐饮收入：以 50%客流（5 万人）入住计，平均每人获利 100 元, 年收入 500 万元；合计营业收入可达：5500 万元

34、序号表 3营业收入分类4 营业收入表收入（万元）比例1住宿收入500090.91%2餐饮收入5009.09%3合计5500100.00%经营模式1、经营管理方式为了项目的顺利进行和获得较高的市场收益，xx 民宿建设项目 在项目的建设和运营阶段将分别采取不同的管理方式进行管理。在项目建设期，项目将采用阶段化管理的方式进行管理。根据项 目的特点，把项目分为前期准备、设计施工、装修调试三个阶段，每 个阶段根据其工作内容的不同采取不同的管理方式。首先，准备阶段 要对项目进行一定的分解，确定阶段成果验收和必要的监督反馈；其 次，设计施工阶段要根据项目的具体方案进行，并按照技术要求和质 量保证对各阶段的成

35、果进行严格验收，及时发现和解决可能遇到的问 题;最后，在装修调试阶段要依据项目的建设规范和标准对项目进行 系统验收。在项目的运营期，项目将采取优化管理的方式进行管理。项目负 责人负全责，为团队人员提供优越的工作环境，把员工当成队友，最 大限度地提供给员工独立自由的权限，每日晨会和每周例会营造无障 碍沟通的风气，经常分析项目各个部分所蕴含的知识和技术、总结服 务过程中的经验和教训，更好地发扬项目运营过程中好的经验，吸取 教训，在整个 XX 民宿建设项目的传播有用的知识和能给客户带来美 好和享受的服务方式，根据前一个阶段的管理经验和知识总结出更优 越的服务方式发挥更大的项目管理的成效。2 、项目团

36、队建设分析为使木项目的业务得以顺利开展，仅靠项目负责人的付出和努力 远远不够，项目将团结一切可以团结的力量，营销部、食宿部、园艺 部等各个部门都要为营销和服务工作付出自己的努力，通力合作且各 尽其用，尽心尽责。只有各部门同心协力，整个 XX 民宿建设项目才 具有系统性、整体性和互补性，只要大家同心同德，加之训练有素的 营销人员，景区的营销活动一定能够取得成功。另外，为缔造 XX 民宿建设项目深刻的企业文化，项目将每月组 织一次不同类型的团队活动，每年进行一到两次的省内外学习考察， 培养员工的使命感和团队感，还将提供员工参加培训或者活动的机 会，有针对性地开展对员工的知识教育和技能培训，提高员工

37、的成就 感和归属感。针对违反制度的员工，要及时沟通并给予适当的批评和 教育；针对工作积极性不高或者服务态度不强的员工，要进行实时的 沟通和指导。营销模式1、项目主要营销战略通过对各方而进行分析，我们可以从中认识到 XX 民宿建设项目 的市场前景十分广阔，但竞争也非常激烈，这就对我们的营销战略也 提出了相应的要求。旅游景区的特点就是：好酒也怕巷子深，因此， 进行适当的营销是非常有必要的。其主要营销战略有几下几种：形象传播战略：XX 民宿建设项目的主体形象一旦确立， 并获得旅游部门相关领导和群众普遍认知后，根据旅游形象的时空规 律来确定形象传播的途径和方法。一般采用的方法有：公共关系、形 象广告、

38、网络传播和委派形象促销员和游客面对面接触的方法，以达 到形象传播的目的；产品开发战略：依据目标市场的细分，应当培育具有地方 特色的主导产品和精品；另一方而要提供与目标市场相适应的旅游组 合产品系列，并在主要目标市场加大营销活动力度，以提高旅游产品 的综合吸引力和知名度；联合促销战略：为了与周边旅游地资源共享，实现产品互补和客 源互流，项目要树立大旅游、大市场观念，主动与周边地区的 景区合作，开展区域性联合开发和联合促销，积极参与旅游局组织的 整体营销旅游活动；优质服务战略：项目将在“特色产品”和“优质服务”上来树 立旅游的良好形象，树立以人为木，以游客为中心，时刻为游客着想, 让游客乘兴而来，

39、满意而归。2、项目产品策略扩大产品组合的策略。本项目在制定产品组合策略时，要充分考 虑到产品组合的针对性、完整性、优惠性和多样性，以自身独 具特色的旅游资源，采取扩大产品组合的策略，以开拓产品组合的广 度、加强产品组合的深度。要重点推出民宿经济产品及 xx 周边特色 旅游产品；塑造品牌及其延伸策略。根据专家的设计来塑造木项目民 宿产品的品牌。项目定价策略景区各项配套设施建成后，价格可参照 xx 及地方标准来执行， 在这里只是讨论景区门票的价格。1、前期价格通过分析，我们认为在近两年民宿产品的游客大部分是本地游客 和适量的外部游客，加上风景区内有些项目还没有建设，前期可以实 行优惠价格。2、 开

40、放后价格项目预计在 2018 年前完工，完工后景区将全部对放开放，并执 行开放后的价格。3、 促销价格项目每年春秋季的游客数量都非常大，为吸引更多游客，我们可 以适当调整门票价格，调整的幅度可以依据当时的主题。针对中老年、 教师团体以及比较大的企业团体，可考虑适当下调价格，下降的幅度 可以达到 50%o4、 节日价格每年的十一长假是旅游的黄金季节，还包括各个小黄金季节，如五一、中秋节等，此时各景区都会加大促销的力度。适当降低门票价格只是我们吸引客源的手段，降价幅度可达到 50%o 为了使节日促销更具有吸引力，到时我们会根据每个不同的节日设计一个主题，其降 价额度可以根据不同的主题来进行确定。5

41、、 中间商价格从长远来看，中间商（旅行社）也是景区的重要销售渠道。所以我 们可以根据人数的多少给予中间商 10-20%的优惠。景区的相关配套 服务也需要给他们一定的折扣优惠。销售渠道策略旅游产品的销售渠道，是指旅游企业或旅游产品的供应者，通过 各种直接或间接的形式，将其产品交付到最终消费者手中的整个流通 过程，有直接销售和间接销售渠道这两种类型。1、直接销售渠道指旅游产品生产者直接向游客出售其产品，这样既可以降低成 木，又能及时了解游客的需求信息和购买心理。当目标市场规模较小、 距离较为集中的情况下适合采用。本项目除了在生产地直接销售外， 还应该到大、中城市进行直销。具体措施有以下几个方面：政

42、府主管领导、旅游局带队，由旅行社、景点、饭店、特色旅游商品生产厂家带着各种旅游宣传资料，到京津及 XX 省其他市、 华北、东北市场等城市举行记者招待会和旅行商客户说明会；在市民 密集的广场、街头进行“摆摊”，散发旅游宣传材料，回答市民的咨询, 进行文艺演出，赠送工艺品或土特产品，以此造成轰动效应；可在京津及 xx 省其他市、华北、东北等城市设立旅游办事 处和相对比较固定的旅游销售点，一方面可以进行宣传促销，以扩大 知名度，使每个想购买产品的游客都能就近、快速地买到产品；另一 方而就是开展市场调研，经常性的进行公关宣传活动。旅游办事处的 设置工作可将政府接待处、政府与驻外地的商贸办事处相结合，这

43、样 既能节省经费，又能收到实效；与京津及 xx 省其他市、华北、东北市场周边的县、市或者 各旅游企业进行联合促销；利用目前不断发展的互联网提供的机会，进行网上直接销 售或进行团购信息发布。2 、间接销售渠道指旅游产品生产者借助中间商，将其旅游产品最终交付到消费者 手中的流通途径。通常这里的中间商就是指旅行社。具体措施包括：通过各种途径发展与京津及 xx 省其他市、华北、东北等地 的各大旅行社的紧密联系，及时向他们通报项目的开发信息和宣传材 料，提供优惠折扣条件，使他们对分销景区旅游产品感兴趣；选择销售渠道宽、市场信誉好、促销能力强的旅行社，与其建立长期合作关系，并及时对他们的销售业绩进行评估，

44、以便及时 调整好分销策略；中、远期与其他国内市场等地的旅行社、航空公司、海外 对项目民宿产品感兴趣的中间商建立起合作关系，以扩大市场销售份 额；根据一、二、三级市场近远期的发展目标和销售任务，将 直销与分销渠道进行统一规划，逐步完善项目民宿产品销售网络。第四章建设选址和建设条件建设地点项目选址该项目拟选址于 XX 市XXXXo4 丄 2 用地性质项目用地性质为商业用地，土地现状良好。413 项目用地现状本项目所用场地基础设施良好，相关开发条件齐备，非常适合木项目所需。建设条件总体概况XX, XX 省 XX 市辖县，位于中原腹地，西倚伏牛山脉之首，东接 黄淮平原东缘，地势呈西高东低，气候四季分明

45、；总面积 920 平方千 米，辖10 个镇、6 个乡；2018 年总人口 88.17 万人。位置境域XX 位于 XX 省中部，地处东经 113。22，113。45，,北纬 33。42一 34。02,东与 xx、临颍、郎城,南与舞阳、叶县、平顶山市 郊区，西与郑县，北与禹县等县市相邻。县境东端姜庄乡河北王村， 至西端十里铺乡高庄村，广 41 千米；南端湛北乡湛湾村，至北端汾 陈乡宋堂村，袤 31 千米。县城居邑境中部略偏西南，北距省会郑州 113 千米，南离平顶山市区 20 千米。总面积 920 平方千米。地形地貌xx 处于伏牛山脉东段，县境西南部为连绵起伏的浅山区，以马 棚山为最高，海拔 46

46、2.7 米；北部为丘陵地带，海拔 90128 米；中 东部为平原， 海拔 8090 米；东部低洼，海拔 64 米。县境东西长约 41 千米，南北宽近31 千米。全县地势呈西高东低，由西北王洛乡房 村至东南姜庄乡河北王村， 坡降为 1： 1600诸山系伏牛山余脉，构 造为侵蚀低山区。全县有首山、紫云山、令武山、孟良山（原名高阳 山）、焦赞山（原名仙翁山）、龟山（原名灵泉山）、尖山、白石山、 夜虎山等大小山头 9 座，面积80.4 平方千米。山脉分布在县境西南 部的紫云、湛北、山头店 3 个乡镇。有海拔 81128 米的岗丘 7 个。 其中包括八士岗、百宁岗、风阳岗、麦岭岗、胡岗、尧城岗、灵树岗,

47、 面积共 44.8 平方千米，约占全县总面积的 20%o气候xx 属暖温带大陆季风气候，四季分明。全县一般冬季受大陆性 气团控制，夏季受海洋性气团控制，春秋为二者交替过渡季节。春节时间短，干旱 多风，气温回升较快；夏季时间长，温度高，雨水集中, 时空分布不匀；秋季时间短，昼夜温差大，降水量逐渐减少；冬季时 间长，多风，寒冷少雨雪。年平均日照总时数为 2281.9 小时，年平 均日照率为 52%,全年太阳辐射总量为 121.49 千卡/平方厘米。农作 物生长季节的太阳总辐射、光合有效辐射及日照均比较充裕，可满足 农作物一年两熟的需要。年平均气温 14.7C,年平均积温 5463.8Co 其中：日

48、平均气温 7 月份最高 27.6C, 1 月份最低 0.8C。极端最低 气温为零下 15.3C,极端最高气温 42.3C。风向随季节变化非常明显, 冬季盛行偏北风、夏季多为偏南风，全年以西南风最多。年平均风速 2.4 米/秒。夏初常出现干热风，以 5 月 24 日至 29 日出现频率最高。水文xx 属淮河流域。境内有大小河流 16 条，遍及全县 16 个乡（镇）， 多为西北一东南流向，总长 299.5 千米。南部为沙汝河水系，东北部 属颍河水系。北汝河、颍河两条主干河流，自西部、西北部入境，流 经 11 个乡（镇），总长 69.9 千米，流域面积 309 平方千米，承接境 外 3 个地区 12

49、 个县的经流水；境内支流有 14 条季节性排涝河道。系 西北一东南、南北及西南一东北流向，一分布在全县的 16 个乡（镇）。通讯项目所在地通讯发达。程控国际国内电话、移动通讯、数据通讯、 会议电话、宽带网、智能网、有线电视等业务全面开通。项目所在地的建设条件完全能够满足项目建设期及正常运营期 所需资源条件。第五章项目建设方案项目总体规划1、规划指导思想高标准的规划、高规格的建设，以一流的设施、一流的管理、一 流的服务迎接天下游客。打造成集旅游经济、旅游观光于一体的 XX 民宿建设项目。2、规划原则市场导向原则。在广泛的市场调研的基础之上，按照客源市场的具体要求， 结合旅游资源和环境的客观可能性

50、，设计旅游产品，进行 系统规划。在具体旅游规划过程中，尊重市场、适应市场、引导市场、 创造市场，追求经济效益、社会效益、环境效益的协调发展。可持续发展原则。有效保护合理开发旅游资源，保证旅游业可持 续发展。突出地方特色原则。挖掘文化内涵，设计有特色的旅游产品，规 划有特色的市场营销方案，塑造独特的旅游形象。适度超前原则。在市场经济条件下，项目开发存在不确定性和风 险性，在发展目标、项目开发与用地布局上，要充分留有弹性，以增 强旅游规划的适应性。整体优化原则。根据项目所在地具体情况，处理好每一个旅游区 域之间的关系，形成一个产业结构合理，产业关系和谐，各个旅游亚 区分工明确、旅游产品差异性明显的

51、较为完整的旅游整体，并利于实 现集中开发、逐步到位的旅游开发模式。项目目标本项目的实施符合国家相关产业的发展政策，项目正是依托生态 资源优势、人文资源优势和现有旅游市场资源优势以及得天独厚的地 理环境优势，结合项目企业多方优势的基础上提岀实施，项目将打造 集民宿、休闲、游乐为一体的生态康体养生度假区项目产品定位根据城郊型旅游度假村休闲度假功能、旅游团队接待功能和商务 （政务） 接待功能的定位规划相应产品。1、度假型生态休闲产品度假型生态休闲村的整体规划思路和经营思路是休闲度假产品 和项目所在地旅游重要的接待基地，该思路决定了整体的产品定位。 将健康休闲旅游产品的设计理念融合到休闲康体养生产品、

52、游乐产 品、运动产品之中，配套有住宿、餐饮、娱乐等多种休闲度假元素的 组合，使该产品更适合于城郊型中短期的度假、休闲旅游。2、娱乐休闲产品针对以家庭、自驾车等自助出游方式而提岀的产品定位，符合休 闲度假旅游的发展趋势，该产品主要体现在民宿、休闲及生态度假， 用来增加旅游度假村休闲度假产品的丰富度。项目建设规模本项目将 XX 省 XX 市地区建设大型民宿项目，包括特色民宿、生 态农 业、商业服务等项目，项目将与当地居民点结合，建设功能齐全、 现代化的旅游、商贸生活服务体系。整个项目在规划上，将注重与项 目周边景区协调发展， 己达到整合和升华周边旅游景区整体的可玩性 和娱乐性，丰富景区的旅游内容，

53、 升华景区的整体竞争力。项目单位数值备注占地面积HI16土地费用 800 元/亩/年，70 年合同 一其中表 51 详细建设指标表次付清总建筑面积m21300010656特色民宿酒店观光休闲农业 区m25000m21000美食街m24000特色汽车营地 区m23000容积率1.219符合设计标准GB 51192-2016绿地率%10建筑限高m65符合设计标准GB 51192-2016项目规划建设主体内容1、特色民宿酒店以突出当地特有的风情为主，以民宿为主要形象，为游客提供生 态餐饮、商务会议、游客接待、素质拓展、特色住宿和娱乐。整体民 宿酒店按四星级标准建设。高 4-6 层，约 100 间左右

54、标准、豪华客房。 大小多媒体会议室 5 间，以提供各类商务会议、朋友、同学聚会等需 要。2、观光休闲农业区构建特色观光休闲农业区，种植名贵花草，打造千亩花海，丰实景区观光内容，逐步建成婚纱摄影基地及情人文化广场。3、美食街主要建设大型商业街区一条，包括餐饮、购物、娱乐等多功能于 一体。将全省各地的传统名吃汇聚在一起，游客在这里可以领略到浓 郁地方特色和饮食文化。4、特色汽车营地区依托特有的自然资源，结合不同客群的需求，将基地规划为房车 营位区、帐篷营位区，并在不同区域引入不同的汽车文化、娱乐、休 闲项目，使汽车主题文化与现代休闲户外文化相结合，建设富有汽车 文化的娱乐活动场所，打造一个科技、人

55、文、绿色的景观典范，把汽 车文化、休闲、娱乐、旅游完美结 合，给消费者带来全新的消费模式, 充分体验到“汽车文化的魅力。基础设施规划道路交通规划在大规模建设之前，必须首先解决项目所在地交通问题。项目拟 建地紧邻城市交通主干道，可直接与外部高速相连。停车场规划规划设置一个双层室内停车场，预计可同时停放 50 辆汽。给水规划1、水源按照 xx 城市用水管理办法引用水源，并尽可能的节约用水。2、用水量预测结合项目实际情况，规划区用水量主要由生活用水、消防用水、 绿化用水四大部分组成。生活用水量测算（合计 306m3/d）景区职工：编制 100 人，按常驻人口计，每人每天 25L,日需用 水量 2.5

56、m3/do观光娱乐游客：预测景区每天最大游客容量为 1000 人，游客周 转率为 2,平均每个游客全天用水量按常驻人口的 50%计，每人每天 25L,预测最大用水量50 m3/do商业经营项目：车技管的经营等耗水量较大的经营项目，另规划用水量 50 m7do消防用水量测算根据项目建设规模，在不同功能分区设置相应的消防系统，重点 建筑物和餐厅内设自动喷水灭火装置，消防给水管道呈环状布置。规 划室外消防栓用水量为30L/S,室内消防栓用水量为 30L/S,自动喷 水灭火用水量为 25L/S,同一时间内火灾次数按一次计，火灾延续时 间消火栓系统为 3 小时，自动灭火系统为 1 小时，一次消防用水量约

57、 420场地浇洒、绿化用水量测算绿地用水标准取 1030n?/had,根据项目实际情况，取 10 n?/ha*d,则用水量为 60 m3/d；道路广场用地用水量标准取 2025 mVhad,根据项目的实际情况, 取 20 mVhad。则预测用水量为 20 mVdo3、总供水能力考虑峰值及突发游客高峰，确定游乐园日供水能力为 200 n?。4、 供水管网供水管网采用环状一枝状相结合的形式。供水区域中心采用环状 管网，供水区域边缘采用枝状管网。供水主干管管径为 DN200、次 干管管径为 DNIOOo排水规划1、排水体制排水系统采用分流制。建筑物采用污、废分流系统，景区采用雨、 污分流系统。生活粪

58、便污水经化粪池处理后排入景区污水管网，污水 排放量 620n?/d。雨水利用自然地形自由排放，不独立建设排水管道。 雨水汇集后，进入景区规划的景观湖面，作为绿地浇灌和景观用水。2、污水处理与区内周边的污水处理厂对接，完成景区的污水处理工作，经过 处理的污水达标排放并可循环利用。电力规划根据设备总用电量，规划建设适合的变电场所。游乐园总用电负 荷预测为500Kw。环境卫生规划1、垃圾中转站规划在入口停车场内设置环保型垃圾中转站，与公共厕所合建。2、垃圾处理项目区不具备生活垃圾处理的能力，建议每天由物业管理服务部 后，运至附近的垃圾处理场统一进行处理。消防项目区域建筑设计需满足如下消防要求：1、总

59、体布置道路 4-7 米，满足消防要求；2、建筑消防防火分区满足消防要求；3、建筑疏散间距满足消防要求；4、在建筑物内配置必要消防灭火装置，满足消防的要求。门归集第六章环境影响评价61 项目周边环境分析项目建设区无工业污染源，大气环境现状监测结果表明，SO?和 NO?现状浓度值满足环境空气质量标准中二类标准要求，区域大 气环境尚好。大气环境质量相对较好，环境空气质量符合二级标准要求，尚有 境容量。62 环境保护设计、排放标准一定的环1、中华人民共和国环境保护法；2、中华人民共和国环境影响评价法；3、中华人民共和国大气污染防治法；4、中华人民共和国环境噪声污染防治法；5、中华人民共和国固体废物污染

60、环境防治法；6、中华人民共和国水污染防治法；7、建设项目环境保护管理条例；8、环境空气质量标准(GB3095-1996)；9、地表水环境质量标准(GB3838-2002)；10、 声环境质量标准(GB3096-2008)中II 类标准；11、 地下水质量标准(GB/T14848-1993)中III 类标准；12、 建筑施工场界环境噪声排放标准(GB12523-2011)；13、 生活饮用水卫生标准(GB5749-2006)；14、 城市污水再生利用城市杂用水水质(GB/T18920-2002)；15、 社会生活环境噪声排放标准(GB22337-2008)；16、污水综合排放标准(GB8978-