某房地产市场调研报告(2)

1、蓟县调研报告2012.9.29目 录蓟县宏观区域情况蓟县房地产市场概况土地市场概况主要地块经济测算蓟县宏观区域情况蓟县基本情况介绍规划发展方向经济现状城市人口收入水平蓟县在天津中的地位蓟县作为天津市城镇体系中的11个新城之一被定位为京津冀地区重要的风景旅游区重点发展旅游业和轻加工工业十二五期间建设成为城市北部重要节点和历史文化特色的现代化新城来源：天津市城市总体规划（20052020年）蓟县地理位置蓟县位于天津市北部，燕山南麓。东临唐山，西襟北京，南联天津，北靠承德，为四市的腹心地区。总面积1590.22平方公里，其中山地面积840.3平方公里，平原面积504.72平方公里，洼地面积245.2

2、平方公里。蓟县总人口83万人，新城现状总人口22.8万人，下辖26个乡镇、 一个城区街道办事处、949个行政村、 15个居委会。 蓟县城镇体系规划蓟县总体规划十二五规划一城四区、集约发展；一轴两带、山水生态；城乡产业布局：以旅游业带动三产，以三产带动二产和一产服务业发展布局：“一城一带多景点”“一城”即蓟县新城“一带”即山前文化旅游产业带“多景点”即分布在全县的旅游景区景点蓟县房地产规划发展方向城区规划发展方向20072005 2010 20112008 2009山水生态休闲区原生态旅游区文化旅游区2011盘龙谷 恒大金碧路劲 泰和 至道开发时序2012天一 圣世宫 都铎蓟县规划方向：旅游 生

3、态 养生 文化蓟县2008年开始，房地产向山前发展区域逐渐形成，各开发商拿地亦集中在蓟县规划产业带上，旅游休闲带动地产发展。蓟县县城蓟县县城位于县域中部，南距天津市中心城区115公里，西距北京市中心城88公里，东距唐山90公里，北距承德220公里。地块位置蓟县新建居住组团区位分布天 一圣世宫都铎路劲至道庄园泰和庄园东部山水生态休闲区度假组团居住片区山前组团居住片区蓟县开发项目主要集中在山前产业带以宜居、生态、风景区为开发卖点产品集中为5-6层电梯洋房及别墅产品山前文化旅游产业带地块位置蓟县处于四通八达的京津冀区域交通圈内，铁路、高速、区域公路等道路网纵横交织，与北京、天津两机场遥相呼应，发达的

4、交通网为蓟县经济的发展，特别是旅游产业的发展，提供了得天独厚的交通资源优势。蓟县交通规划蓟县县域旅游资源丰富，蓟县县城为历史文化遗存古镇。风景名胜与保护区：盘山风景名胜区，九龙山自然保护区，八仙山自然保护区，黄崖关长城保护区。 蓟县旅游资源分析蓟县经济现状2011年全县实现地区生产总值264.5亿元，比上年增加58.2亿元，增长28.2%，可以看出蓟县区域经济方面呈较快的发展趋势。按三次产业划分，第一产业实现增加值23.7亿元，同比增长11.5%；第二产业实现增加值75.8亿元，同比增长36.2%；第三产业实现增加值165.0亿元，同比增长27.6%。按照户籍人口计算，全县人均生产总值达到31

5、764元，同比增长26.8%。蓟县GDP增量地区生产总值在天津市排名第14位，占总体比例为2.12%；第三产业在天津市排名第9位，占天津市比例为3.21%，占蓟县总体比例为63.22%。（来源：2011年统计年报）14蓟县在天津中的经济地位GDP排名第三产业排名蓟县仍处于发展阶段，第三产业为当地的主要发展核心收入水平城镇居民人均可支配收入18703元，同比增长14.0%家庭经营收入5409元，比上年增长388元，同比增长7.7%；居民消费支出快速增长。职工年平均劳动报酬和生活费47076元，同比增长34.3%。农村居民人均纯收入10998元，同比增长10.4%。其中，工资性收入4828元，比上

6、年增长538元，同比增长12.5%；农村居民人均生活消费支出4489元，比上年增长522元，同比增长13.2%。农村居民人均居住面积27.97平方米，同比增长5.0%。 （2011年统计数字）承德、唐山、天津、北京四市区域地理中心位置，区位优势明显。处于四通八达的京津冀区域交通圈内，铁路、高速、区域公路等道路网纵横交织，与北京、天津两机场遥相呼应。 区域周边旅游资源丰富，位于环首都旅游圈内，受北京辐射影响大。盘山、九龙山、于桥水库等优质旅游资源。 区域分析区位交通旅游资源分析小结经济指标分析蓟县85万人口，县城人口22.8万，受旅游及本地发展因素，外来人口呈逐渐上升的趋势，区域经济及人均可支配

7、收入逐年增长，区域发展快速。 蓟县定位为：宜居 生态 养生 文化城镇蓟县房地产市场概况土地市场供需情况商品房供需情况房价走势在售产品分布典型别墅产品对比蓟县近5年土地出让走势 受调控政策影响，自2011年以来蓟县住宅用地成交量环比降低，且从2011年开始住宅用地成交楼面价呈下降态势，整体市场受政策影响较大。 （2012年数据统计截止到8月）住宅用地成交价格下降蓟县2012年土地出让情况2012年（截至8月）土地出让情况，住宅用地256358，占蓟县总体土地出让的33%，住宅用地楼面价为874元/，较2011年下降13%年份土地成交量（平米）环比住宅用地出让量（平米）住宅土地占比住宅土地楼面价（

8、元/）楼面价环比20082021708-247431.812%774.07 -20091495905-26%690977.646%843.97 9%20104554998204%128098028%1064.96 26%20113111564-32%143917646%998.56 -6%2012793538.6-74%256358.133%873.58 -13%受调控政策影响，蓟县整体土地市场楼面积呈降低趋势，同时也成为拿地的较佳时机67189迎宾大街2354本案周边土地市场序号土地面积(平方米)用途容积率溢价率楼面价17457.9住宅1.0-1.51%1439 29805.9住宅1.11%

9、830 367577.9住宅1.0-1.10.20%656 4145604.3住宅1.0-1.10%656 525912.1住宅1.0-1.10%2459 657870.4商服+住宅1.0-1.10%3007 717554.4商服3.072%2089 838790.6商服0.50%2583 98346.4商服1.50.00%3243 延迎宾大街向东延伸的布局已经形成多为住宅及商服用地地块周边项目楼面地价成交时间楼面地价（元/）售价（元/）圣世宫20101026.5611000-15000至道庄园20072907.7310000-11000泰和庄园20061752.6313000-15000曲院

10、风荷20081105.8411000-13000地块位置蓟县商品房供需情况由上表看出，09年至12年，蓟县新建商品住宅成交面积呈逐年下降趋势，调控下蓟县新建商品房成交走势趋缓，但价格则稳步上扬。高层价格：65007500元/洋房：80008500元/别墅：1100013000元/销售价格受项目位置影响较大，最高价差可达到1000元/蓟县2011-2012年整体房价走势自2011年以来，蓟县整体商品房市场成交均价呈现平稳的态势，维持在7200元/，近段市场呈现稳定的状态。在调控政策延续下价格趋于稳定蓟县整体市场在售产品面积区间 2012年蓟县总体市场供应量蓟县在售产品中：以90-110为主，成交

11、均价为7071元/，占整体供应量的29%；其次为250以上户型（别墅），成交均价为10886元/，占整体供应量的16%。蓟县别墅产品历年销售情况别墅产品售价变化2009201020112012成交均价（元/）5,8917,6929,48310,460环比增长30%23%10%图表说明：别墅产品开发量成交量逐年下降，但是价格持续走高，2012年售价为10460元/2012年在严厉调控背景下，别墅产品呈现零供应就目前蓟县地区上市的别墅项目看，景区资源，无疑是最大的卖点别墅作为高端产品，其地段、稀缺优势是保证价格持续增长的动力2012年售价环比增长10%蓟县典型别墅产品对比高层天一绿海圣世宫路劲领山

12、产品形态联排 独栋双拼 独栋联排 独栋面积区间独栋290-320联排170-209双拼264-320独栋309-500联排面积190-250价格区间（元/）独栋13000联排10000双拼11000独栋1300011000-12000开盘时间2011.62010.52011.6开发进度二期销售中，三期未动工，规划为别墅产品一期销售中，二期未动工，全别墅产品五期销售中，六期洋房11月开盘，七期别墅项目未动工别墅产品别墅产品面积区间在260-500价格受环境资源影响较大，价格区间为11000-13000元/主要在售竞品分布及存量天 一圣世宫路劲至道庄园盘龙谷66万11万17万6万6万3万6万3万总

13、体量存量别墅产品价格 受环境资源影响较大，现别墅存量为32万，价格区间为11000-13000元/都铎9万9万别墅客户来源及特征总结别墅产品的主要客户来源90%本地客户，市区及北京、唐山客户占10%天一绿海、路劲领山售楼员客户来源及特征总结40%本地客户，30%市区客户，20%北京客户，10%唐山客户近三个月来访车辆登记140人次，北京牌照约20人次北京地区设有外展圣世宫售楼员别墅产品客户来源及特征客户的特征对居住的地势、风水、朝向、口碑十分关注他们大多都有住房，属改善型客户，具备投资意识主要分布为本地大型企业及私营业主、市区、北京、唐山、承德第二居所客户客群获得房地产信息方式主要通过电视，报

14、纸等媒体和通过朋友的了解口碑的良好传递和强有力的宣传力度将对销售形成有效的支持典型别墅产品对比别墅产品天一绿海圣世宫路劲领山产品形态联排 独栋双拼 独栋联排 独栋面积区间独栋290-320联排170-209双拼264-320独栋309-500联排面积190-250价格区间（元/）独栋13000 联排10000双拼11000 独栋1300011000-12000存量现售170套三期别墅产品未开工存量总计约340套合8万平米现售140套二期别墅未开工存量总计约440套合11万平米现售56套合1.2万七期产品未定销售量50套22套13套开盘时间2011.62011.112011.6开发进度二期销售中

15、，三期未动工，规划为别墅产品一期销售中，二期未动工，全别墅产品五期销售中，六期洋房11月开盘，七期别墅项目未动工年销量在29-43套之间（月均销量为3-4套）周边竞品情况天一绿海占地85万，建面66万，目前上市两期约45万，三期未动工一期：多层 高层 叠拼别墅 建面约25万 已售罄二期：独栋 联排 洋房 建面约19万 2011.11开盘三期：仍未来发 建面约11万天 一 3期天 一 2期天 一 1期周边竞品情况天一绿海2007年上市 建面66万大盘，知名度较高产品沿坡地而建，景观资源较好，都市化主题风格产品业态覆盖面广，价格区域内较低，区域认可度高产品业态面积区间（）价格范围（元/）高层65-

16、90100-1306500洋房100-130140-1708500别墅200-24011000周边竞品情况天一绿海产品业态丰富价格在同类型产品中占有优势积累消费者众多区域内口碑较好半年成交16套，月均销售3套成交均价10106元/天一绿海别墅产品面积小、单价低项目属经济型别墅，接受本地消化较多圣世宫占地29万，建面17万，目前上市约11万一期：独栋 双拼 联排 建面约11万二期：预计2013年6月开盘 建面约6万五星级酒店：建面5.6万周边竞品情况圣世宫 1 期圣世宫 2 期地块位置都铎项目周边竞品情况圣世宫与地块位置一路之隔产品业态为独栋 双拼 联排 总建面17万，目前开发过半，共分两期预计

17、二期2013年6月开盘 建面约6万配建五星级酒店：建面5.6万产品业态面积区间（）价格范围（元/）联排别墅260-30011000-13000独栋别墅320-400周边竞品情况圣世宫西班牙建筑风格配套5星级酒店（万豪入住经营）中央水系，320-500双拼、独栋别墅定位高端，户型面积大，总价高本地消化力有限北京地区设有外展2011年11月开售，共计成交22套合每月成交2-3套成交均价10048元/山中的都铎建筑业态：洋房、别墅、商业配套建面：在建设中 建面约9万容 积 率： 1.10建筑风格：英伦建筑工程进度：沿街商业配套即将落成 新售楼处即将面世在售产品为6层电梯洋房，别墅产品未定周边竞品情况

18、地块优劣势分析优势迎宾大街贯通、周边多块土地出让，城区已呈现明显东进趋势北靠府君山、南临于桥水库，系风水上位，投资价值突出劣势周边大项目齐聚、潜在别墅类产品量巨大，将延长销售周期东侧和庾地产一定程度上影响该项目的观景效果机会蓟县作为旅游城市的定位，加上国家限制下别墅产品的稀缺性，造就了该区域作为养生、休闲的第二居所的特性威胁大量旅游地产项目落成，市场存量加大，造成同质化竞争，影响未来定位、定价总结区位：属县城东部高端居住区，区域已形成别墅群落，地域认可度高，景观资源较好竞争：别墅类产品存量约16万未来别墅项目上市量预计将达到32万，未来竞争相对激烈销售：周边项目及周边交通为项目的双刃剑，将存在

19、客户分流现象，延长销售周期同时也将区域炒热，有效加强整体区域的竞争力。市场：目前别墅地块稀缺，且地块地理位置较好，市场客户来源渠道较广 具备一定的市场机会，目前周边项目多为月均3-4套，增强项目附加值是项目未来的核心因素。收益：项目土地款1.64亿元，总投资为4.02亿元 暂按每平米10500元测算，项目净利润7319万元，自有资金收益率6.12%，高于一年期贷款利率（6%）总结： 产品品质高，有利于开发商品牌建立销售周期较长，竞争较为激烈，存在一定的开发难度，建议继续跟进，深层次对市场及竞品进行深入分析。周边一手房市场情况富龙湾 东方明珠苑 开发进度共2期，当前1期开盘5栋高层2期建设中，工

20、程近半目前在售共4栋高层工期过半建筑形式 26层高层高层面积区间50-95平米70-140平米价格区间 7700-8300元/6500-7000元/地块周边共两个高层项目，主里户型为70-90，得益于于蓟县客运站、津蓟高速等交通条件，吸纳蓝印型客户较多，有总价低，面积小的优势。蓟县市场高层产品销售情况在售高层产品面积区间60-110成交面积逐年下降，售价平稳上升四年间价格增长47%2012年成交均价为6944元/（截止2012.8数据）成交面积（平方米）成交套数（套）成交均价（元/平方米）20092417472728471920102249092537592420111796672046684

21、5201212289913906944典型产品对比-在售高层高层天一绿海曲院风荷富龙湾产品形态18层24层26层高层面积区间90-13088-12650-95价格区间（元/）6500-70008000-84007700-8300开盘时间2011年11月2010年5月2009年开发进度开盘4栋，余两栋未开发最后一期2栋高层在售共2期，当前1期开盘5栋高层2期建设中，工程近半高层产品高层产品面积主要集中在80-120价格受位置及产品品质影响较大，价格区间为7800-8300元/左右周边竞品情况富龙湾存量情况：2009年开盘，产品以中小户型为主，以两室、三室居多，面积在80-120之间总价低，面积小

22、房型总面积套数一房4220.6572二房28388.49278三房28178.6224四房638.323五房1011.184周边竞品情况富龙湾中小户型搭配合理价格趋于稳定其中一室户型均价8300元/两室户型均价7900元/三室户型均价7200元/2009201020112011成交面积成交均价成交面积成交均价成交面积成交均价成交面积成交均价一房2331396639970514328810723488309二房136514623144867693797768210627957三房1374944948577164192071300蓟县市场洋房产品销售情况在售洋房产品面积区间100-170受2011调控及同质产品集中出让影响售价较2011年有所下降四年间价格增长55%2012年成交均价为7591元/（截止2012.8数据）成交面积（平方米）成交套数（套）成交均价（元/平方米）2009116995.791148892010126