渝能乾德公司寸滩项目开发策略汇报ppt课件

1、渝能乾德公司寸滩工程开发战略汇报目 录第一部分 工程本身要素分析 一:工程地块与城市环境要素分析 二:工程地块质素简短分析 三:工程地块开发条件要素分析第二部分 市场环境分析与客户来源分析 一:市场环境分析 二:产品类别分析 三:我们的客户来源点分析 四:我们的直接竞争对手所争取的客户第三部分 本工程的定位与开发战略 一、工程的赢利方式： 二、工程定位、中档偏高的战略 三、工程的开发战略第一部分 工程本身要素分析1、工程的周边环境要素 寸滩港： 地块南面港口行政办公区与货物输出区 海尔路： 寸滩港与工程所在地块中间穿过 北京首创： 工程西面 300亩的开发地块 公安局集资房：17万方的集资房第

2、一部分 工程本身要素分析2、工程所在地与城市的关系 解放碑： 8公里环行圈内 鱼嘴： 5公里环行圈内 江北新政府：3公里环行圈内 构成一个三角中心地带 寸滩港、北部经开区、 港城工业园区 围合而成的工业开展三角区中心地段 龙头寺：1.5公里 轻轨3号线 渝北航空港 都市交通区节点区域 第一部分 工程本身要素分析结论： 按照都市开展同心圆实际，以及重庆市政府规划的影响，同时结合现代最新的居住实际，以及现实开展的客观情况，本区域将是未来重庆城市开展的重要区域，以及未来的经济活泼区域，同时也是未来都市中高密度人群的中心区域。第一部分 工程本身要素分析3、工程各个地块价值量分析 西部地块 ： 地块的自

3、然高度较高、自然资源丰富、大面积的水域、适宜建立高质量产品。城市化的角度： 地块与公路标高10几米，本块土地与城市干道构成一个台地关系，这种台地将限制土地运用用途的转换，顾即使未来本区域成熟后，按照现行土地高差关系，依然只能做居住性物业，而不易构成商业价值假设将台地挖平，构成与地面的零高度，就有能够改动土地用途在重庆如今曾经看到的商业工程中，台地工程胜利的案例非常的少。第一部分 工程本身要素分析4、工程各个地块价值量分析土地与城市肌理关系： 工程地块与公路的高差，使它与城市构成了一定的隔离，而这种隔离将弱化土地的城市属性。因此即使在本区域到达成熟阶段的时候，依然不能完全享用城市化带给外乡地的价

4、值增长，也不适宜建立高密度产品，也就是说，整个地块的土地价值随着城市成熟而进展的价值提升将非常有限。 中部地块： 中部地块地形较为复杂，有水系，东面山系较平坦，西面山系较峻峭，前面有一大块平地，靠北面地势较高。该区域也是本工程土地最为完好的区域，面积较大，与海尔路有很长的交接面，是一块容易与城市化有机交融的地块。 本区域的地块，是区域内最为成熟的地块，也是建立高层产品最为适宜的地块，但本区域从现联阶段与未来开展的情况分析，一直是本工程中价值量比较适中的地块。东部地块： 东部地块为本工程的填方区域，地块处于何家梁立交与白杨沟立交的中间，并在本工程地块中段有一个城市主干道的道路接口。因此本区域地块

5、未来的交通将显得比较昌盛。而政府也将本工程的公共配套学校、医院以及大量的商业规划于此。 一个地块的成熟程度，与价值恒定，取决于周边地块的商业配套与道路交通网络以及其他城市根底性设备配套，本区域地块从规划配套要素来看，无疑是本工程中，最具有城市化潜力的地块，因此也是价值潜力最大的地块。在地块成熟后，一是土地价钱将得到更大程度的提升，二是土地上建筑产品用途与密度将得以改动。因此对乾德公司来说，也是最为主要的盈利地块。第一部分 工程本身要素分析第一部分 工程本身要素分析结论： 房地产开发是个端点盈利的行业，产品消费赢利才干远远敢不上城市土地价钱上涨的才干，因此做房地产纯粹只寻求产品的利益点，其利润很

6、难到达价值的最大化。而整个地块中，价值增殖的强度构成以西向东递增的方式。因此建议在本工程的开发战略中，遵照土地价值增值的规律性进展开发，以最大程度的保证本工程的盈利才干。1、地形走势以及节点区域描画： 在西部低洼地水塘高度为281米，等高线稀疏，坡势平缓。水面成一个带状外形中间有护坎隔断，在西部与首创地块与渝怀铁路相连地块，有一个忽然的断层区，使的本区域地块由于高度不同构成了两个不同的平面区，使得这两个区域的资源共生性比较差。 在工程的中部地块，以水系为中心构成了一个沟谷区域，沟谷区域构成外紧内松的口袋形，在谷口区域的东面，在一定的等高线上有一大块平地，开发条件比较优良；在沟谷的东面，那么是等

7、高线异常密集的峻峭山崖区。本区域的水系，相对于西面水区域，显得单个区域水域面积较小，成更长的带状方式，水质不如东面区域清凉，且水边的等高线都比较密集，布置建筑的难度大于西面地块。 第一部分 工程本身要素分析-工程地块质素简短分析第一部分 工程本身要素分析水系与山的关系 构成两个不同的场景区，东面地块是山环抱水构成一个围合低地，显得安静秀丽，幽静自然，水面清澈宜人。周边是相对比较平缓的坡地，同时又屏蔽了公路带来的噪音污染，有种世外桃源的觉得。而中面的水系构成一个狭窄的长廊，坡面被水系一分为二，构成一个通风透气长廊，形本钱工程的一个自然轴线。 本地块的山形呈一个“丁字形分布，将地块自然分成4快。其

8、中山与水结合构成了西面地块，中面地块，而将东面地块分割成两个地块。其中东北面地块为填方区域，地面外表比较平整。第一部分 工程本身要素分析2、工程的节点分析第一部分 工程本身要素分析3、开发区域建成产品后笼统分析高层产品： 接近海尔路个体量比较宏大的高层建筑群落，显得整个工程大气，有气势，笼统比较宏伟。能较好的展现工程笼统多层产品： 接近主湖心区域，多层产品依山而建，与地理自然交融，构成风景秀美的郊区居住地。第一部分 工程本身要素分析4、水利用与处置分析 在第一期开发时候，两个区域的水环境都需求整治，由于中部水系不仅需求整治水域，还需求进展填方处置，因此费用会相对于比工程西部区域的水整治费用高些

9、。5、建筑规划分析 高层规划会在构成组团式围合规划，构成一个围合式的建筑群落。 多层产品会以湖心正向或者侧向的兵营式的建筑规划。6、拆迁量分析 从中部高层组团开场开发的拆迁量为3550方(含道路拆迁量),从西部多层开场开发的拆迁量为300方.7、道路建筑系统分析 从中部区域进展开发，需求建筑的市政公路长度为350米，从西部区域进展开发需求建筑的市政公路为：430米。两者公路投入本钱差为80米，按照12000元/米的投入分析，两个方案在道路建筑系统的本钱差约为96万元。8、施工场地整治条件分析挖填方量分析 从中部区域建筑需求平整的土石方量为：24万方，从西部区域开场开发的土石方量为30万方。按照

10、15元/方的本钱计算，这两者投入本钱差为90万元。从多层开发土方量节约. 阐明：由于中部区域涉及到拆迁，因此场地整治的工期不能完全得到保证，而从西部开发由于没有拆迁，因此可以按照控制进展施工，可以控制施工的进程，保证如期开场建立。9、产品线分析 从产品线来说，由于西边地块有多层和小高层的产品。假设从西边开发就是先多层，再小高层，再高层这样一个产品逐渐往下走的线路，而利用产品形状的差别，将售价逐渐上提这样的一个战略。假设从中部地块进展开发，产品线就是，从高层到多层，再到小高层这样的一个产品思绪，这样产品腾跃性比较强。第一部分 工程本身要素分析第一部分 工程本身要素分析10、视野分析 由于中部地块

11、为水系构成一个视野或者景观的通廊，因此在通廊范围内看外面，一可以远眺长江，同时也可以瞭望铁山坪，近可以看到寸滩港的集装箱码头。由于对面无建筑，所以视野非常的开阔。西部地块，向西北面看可以看到北部新区的城市景观，向内看，主要本地块优美秀丽的湖泊。11、场地噪音分析 西部地块，由于周边相对较高，中间相对较低，且与海尔路有一个自然的高差，所以在场地中间几乎不能听到车流带来的噪音。温馨度比较好。 中部地块由于水系构成一个自然的通廊，本区域地段的公路为上坡路，因此车行于此，需求踩油门，因此噪音不可防止，加上这个通廊的关系，因此在中部地块，第一期开发组团范围内，站在场地中央可以感遭到下面的汽车噪音。12、

12、销售场地选址分析理由：1、场地利用条件最好，无撤迁，根本不需求平整场地。2、错过对面的山头，视野相对比较开阔。能看到港务大楼，有一定人气支撑。3、我们将以最便利与最快速的方式迎接购房者，防止到达土地后继续前行呵斥的偏 僻感。4、本区域费用最优。第一部分 工程本身要素分析13、土地成熟度分析 假设选择从西边地块进展开发，在本期间推出刚好契合市场对花园洋房地块的认知，即地块自然资源好，但是地块成熟度不高，而本工程间隔城市中心区的位置也比较适当。因此从这个角度来说，本区域为目前市场对花园洋房认识的成熟度的高值阶段。 假设选择从中部开发高层产品，支撑土地成熟度最大的要素就是对面的港务大楼，这可以给购买

13、群体一个潜在的暗示，就是地块未来的升值空间比较大，不利要素那么是本工程周边地块城市配套不完善，而工业园间隔构成时期过早，产业工人还没有入住，没有太多的根底性客户群体。而本工程地块，对目前市场上中低端产品支撑不够金科与中亿同时选择了做高质量工程，本工程的土地成熟度还不及这两个工程。第一部分 工程本身要素分析第二部分 市场环境分析与客户来源分析1、城市重心北移 北移的几个主要标志性事件：江北中心区的甲级写字楼的建立与销售走势良好未来国际、金融街为甲级写字楼，江北中心区域的高层住宅开场出现豪宅景象红鼎中央公馆售价均价到达：5400元/平方米。2、江北商业曾经开场全面发力 2006年黄金周，江北商圈的

14、消费增长量到达180%，增幅居于全重庆之首，数量超越沙区，成为主城区名副其实的第二商圈。3、开发热点构成以北滨路为主江景房和三北区域两大组团 各个开发商拿地时间关系以及政府对土地运用的年限加上各个开发商的现实情况，明年将是江景房集中放量的年份。北滨路亮相工程将超越560万方，沙滨路与长滨路、南滨路也有工程亮相，估计在明年亮相的江景房工程超越500万方。总体而言，北滨路的放量将占据整个江景房的50%以上的市场份额。 北部新区依然会是整个城市开发的热点，以金科东方王榭为代表的花园洋房将重新冲击市场，而各大开发商土地贮藏足够丰富，他们一旦能绕过政策的7090原那么，那么明年的北部新区将继续构成成片开

15、发的热点区域。一、市场环境分析第二部分 市场环境分析与客户来源分析4、北滨路构成未来开发的热点区域 北滨路为江北2007年地产市场的最热点，因龙湖工程将启动，招商工程拿地时间曾经第四年，国美工程，如今的金科工程，与华宇北国风光，一线开发商的集体行动，必将带动整个版块的高速开展，构成整个市场中的热点区域。5、冉南龙版块成为江北区新的城市覆盖区域 冉家坝南桥寺版块因间隔城市中心位置比较适当，加上城市根底配套设备比较完善，与龙湖、保利、鲁能的先期托市，这个区域在本年度为江北的地产最热版块，2007年鲁能方案放量到达80万方。开发商在这个区域贮藏土地较多，拿地时间2年，因此明年本区域也将是一个开发热点

16、区域。 另：渝北冉家坝广场方案曾经立项，即将进入启动阶段。假设该广场一旦启动，将加速本区域城市配套设备的完善，进一步刺激本区域的房地产开发，他将同滨江路一同，构成整个市场的主流景象。6、江北中心组团产品供应以小户型商务楼等物业为主 2007年江北区中心组团工程总量将到达100万方左右江北明年中心区域房地产依然处于一种比较热的形状。由于受制于地块的地价关系影响，他们的房屋单价相对比较高，因此在产品上多为中小户型与商用功能或者投资功能。7、经开组团，依然为江北区开发的一个热点区域经开组团属于渝北区 虽然龙湖与协信的用地不多，但是其他开发商在此依然有大量的土地有待于开发，因此本区域依然有大量的产品亮

17、相，而本区域属性一直向高质量方向靠，这次金科东方王榭开盘就售完，也证明北部新区更适宜建立高质量住宅。8、本区域的格局分析 鲁能供应以高层为主据鲁能代理公司音讯：2007年鲁能80万方放量，纯粹高层将 到达60万方。 中亿为高层低密度社区中亿明年将启动6栋高层，估计体量将到达89万方，建筑密度为12.4%，质量较高。 金科为高层产品：金科不断是高层产品。第二部分 市场环境分析与客户来源分析第二部分 市场环境分析与客户来源分析二、产品类别分析高端高质量房屋将渐成市场主流 龙湖的水晶丽城与紫都城为代表的高层低密度产品的热销，带动了整个市场的连锁反映，在与主城中心位置稍远的地方的高层产品都走了高层高质

18、量道路，如复地上城、天江鼎城、爱佳丽都、廊桥水岸以及中亿工程，都走的是高层高质量道路，缘由大约有两点，一是从盈利才干来看，只需高质量才有价差，二估计是土地容积率目的来看，土地价钱过高，走低密度建筑经济帐算不过来的缘由。 高层中等质量房屋有向城市中心区进展集中的趋势 城市中心区域的高层比较倾向于在建筑内环境以及本身笼统上下功夫，同时将户型设计的比较均好，保证不出现建筑设计质量问题，保证工程的均好性，这样来吸引喜欢居住在都市的人群。第二部分 市场环境分析与客户来源分析高层低质量房屋将逐渐被经济试用房所取代 重庆市2007年将放量150万方的经济适用房，如今重庆经济适用房的主力房价区间集中在2400

19、2600元/平方米/建面这个范围内。经济适用房质量普遍不高，环境不好，用地较小，容积率较高。加上政策要素，只能走低端质量的道路。由于经济适用房有大量的优惠政策，因此普通商品房在这个价钱区间内，很难跟经济适用房进展竞争，因此估计这个市场今后将逐渐让位于经济适用房。洋房产品现状与走势分析-供求根本特征 花园洋房供应在两大类区域，一是巴南与渝北两路区域为代表的低等洋房区域，二是集中在北部新区，南坪区中心组团以及高新区组团等区域。 两类产品价差非常的明显，第一类区域的价钱多集中在3000元/平方米以下，典型特征是位置比较偏远，开发商实力不强，没有品牌支撑，产品无特征无创新，主要卖点是环境关系，产品多为

20、6层多层房屋。 集中在北部新区以及南坪区的花园洋房，主要是由品牌开发商开发，产品质量较高，小区人工环境优美，自然资源适中，价钱普通都在4000元/平方米以上。第二部分 市场环境分析与客户来源分析购买人群特征分析 花园洋房受购房总价的影响，普通年轻购房者由于经济实力的缘由，不太能选择购买。所以购买花园洋房的业主普通年龄都集中在3040岁之间，普通都拥有本人的私人交通工具。对价钱敏感性不如对质量的敏感性强，对品牌比较敏感，如市场上金科的花园洋房不断销售不错。第二部分 市场环境分析与客户来源分析三、 本工程客户来源点分析-客户来源区域分析五里店区域 五黄路本身客户：二次置业客户 江北区的客户： 二次

21、置业客户 渝北区的客户： 一次置业客户 渝中区的客户： 二次置业客户 沙区的客户： 二次置业客户工程西面客户来源 唐家沱的客户： 一次或者二次置业客户 五里坪的客户： 一次或者二次置业客户金渝大道客户 一次或者二次置业客户大佛寺大桥方向客户 一次或者二次置业客户城市远郊区及区县客户 二次置业客户第二部分 市场环境分析与客户来源分析工程客户特征描画多层 洋房小高层目的客户：年龄主要集中在3040岁之间，城市白领，文化层次较高，对居住的环境比较追求，不满足于在城市中心区的居住环境，有车，不太依赖城市公共交通系统。高层 客户特征：年龄段主要集中在2732岁之间，年轻，追求产品质量的同时尽量可以得到更

22、高的性价比。对城市公共交通依赖较强，对城市根底配套设备依赖较强，喜欢繁华与繁华，但同时看准城市向北这个社会前提，努力想在跟着城市开展的步伐，在北部新区跟随梦想的年轻人。他们社交生活比较频繁，但是档次不高，具有努力发奋图强，不断不断超越本人年轻人 。第二部分 市场环境分析与客户来源分析直接竞争对手所争取的客户金科所争取的客户 高层客户中的高端客户，三期与四期开场走中小户型，面积区间：7590平方米，总价钱区间：2332万中亿所争取的客户 由于户型没出来，不能准确确实定其目的客户群体城市白领阶层鲁能的目的客户 追讨教育配套的年轻客户群体，以及郊区县进展教育投资的客户群体。城市年轻白领群体。 第三部

23、分 本工程的定位与开发战略一、工程的赢利方式土地升值是本工程的第一赢利要素，房地产开发是本工程赢利的第二? 要素。房地产开发中，赚取品牌带来的溢价战略是本工程第二? 大盈利战略三是赚取本工程正常开发正常销售的产品消费环节所带来的利润。第三部分 本工程的定位与开发战略二、工程定位：中档偏高的战略定位根据1、在区政府周边的地块都是高价值地块：这是城市开展的规律性属性，也可以在 重庆沙区新区府中得到证明。2、本工程地块位于以解放碑CBD中心区为圆心的10公里通勤圈内，地块弥足珍贵。3、工程土地现行本钱，要走低价道路，不容易构成价钱低?(洼地)4、假设中低端产品道路，土地升值的空间将要被紧缩。5、中高端产品才有盈利空间，而且才干保证整个工程的质量与渝能公司的品牌战略。6、政府大量的经济适用房出来，将进一步紧缩低端商品房市场份额，也将进一步紧缩商品房的利润空间。2007年政府放量的经济适用房体量将到达150万方。第三部分 本工程的定位与开发战略三、工程的开发战略第三部分 本工程的定位与开发战略一、先洋房后高层第三部分 本工程的定位与开发战略